Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann brauchen Sie sie?

Eine Anschlussfinanzierung ist das Darlehen, mit dem Sie die Restschuld Ihrer Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung weiterfinanzieren. Zinsbindung und Gesamtlaufzeit sind zwei verschiedene Dinge: Die Zinsbindung läuft meist zehn bis fünfzehn Jahre, die vollständige Tilgung dauert dagegen oft 25 bis 35 Jahre. Wenn die Zinsbindung endet, ist der Kredit deshalb noch nicht abbezahlt, und für die verbleibende Restschuld brauchen Sie einen neuen Zinssatz. Sie brauchen die Anschlussfinanzierung also genau dann, wenn Ihr aktueller Zinssatz ausläuft und noch Geld offen ist – das betrifft in München fast jeden Eigentümer, der zwischen 2012 und 2018 finanziert hat.

Zinsbindung oder Gesamtlaufzeit: Was steht wo in Ihrem Darlehensvertrag?

Beide Angaben stehen in Ihrem Darlehensvertrag, aber an unterschiedlichen Stellen. Die Zinsbindung finden Sie unter "Sollzinsbindung" oder "Zinsfestschreibung" mit einem konkreten Enddatum. Die Gesamtlaufzeit ergibt sich dagegen aus dem Tilgungsplan: Er zeigt, wann die letzte Rate fällig wäre, wenn der heutige Zinssatz bis zum Schluss gelten würde. Genau das tut er aber nicht.

Diese vier Angaben brauchen Sie für jedes Gespräch über Ihre Anschlussfinanzierung:

• Enddatum der Sollzinsbindung - der Stichtag, an dem Ihr heutiger Zinssatz ausläuft.
• Restschuld zu diesem Stichtag - sie steht am Ende des Tilgungsplans, nicht am Anfang des Vertrags.
• Aktueller Sollzins und Tilgungssatz - die Vergleichsbasis für jedes neue Angebot.
• Sondertilgungsrechte - was Sie bis zum Stichtag noch zusätzlich zurückzahlen dürfen.

Ein Detail übersehen viele Eigentümer: Wenn Ihr Darlehen länger als zehn Jahre läuft, sind Sie an die Zinsbindung ohnehin nicht mehr gebunden. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen - ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer 2013 mit fünfzehnjähriger Bindung finanziert hat, kann also seit 2023 wechseln.

Warum die Anschlussfinanzierung einfacher ist als die Erstfinanzierung

Bei der Erstfinanzierung mussten Sie eine Immobilie bewerten lassen, Eigenkapital nachweisen und einen Kaufvertrag begleiten. Bei der Anschlussfinanzierung existiert all das bereits. Die Immobilie gehört Ihnen, die Grundschuld ist eingetragen, und Ihre Restschuld ist durch Jahre der Tilgung gesunken. Sie finanzieren also eine kleinere Summe auf ein Objekt, das die Bank leichter einschätzen kann.

Auch der Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber ist weniger aufwendig als der erste Abschluss. Die bestehende Grundschuld wird in der Regel an die neue Bank abgetreten statt neu bestellt - das erspart Ihnen die Löschung im Grundbuch und eine komplette Neueintragung. Was bleibt, ist Papierarbeit: Restschuldauskunft, aktuelle Einkommensnachweise, Objektunterlagen.

Der eigentliche Aufwand liegt deshalb nicht im Verfahren, sondern im Vergleich. Ich prüfe Ihre Anschlussfinanzierung über mehr als 400 Finanzierungspartner und stelle die Angebote so gegenüber, dass Sollzins, Zinsbindung und Restschuld am Ende der neuen Bindung nebeneinander stehen.

Wann genau endet Ihre Zinsbindung - und was steht in der Bankmitteilung?

Das Enddatum steht in Ihrem Vertrag, und Ihre Bank muss Sie darauf hinweisen: Sie ist verpflichtet, Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber zu unterrichten, ob sie zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Diese Mitteilung ist Ihr Startsignal - aber ein spätes. Drei Monate reichen für eine Unterschrift, nicht für einen sauberen Marktvergleich mit Bankwechsel.

Wenn die Mitteilung kommt, prüfen Sie diese Punkte:

1. Restschuld zum Stichtag - stimmt sie mit Ihrem Tilgungsplan überein? Geleistete Sondertilgungen müssen enthalten sein.
2. Angebotener Sollzins - er gilt als Vergleichswert, nicht als Maßstab. Ob er marktüblich ist, zeigt erst der Vergleich mit anderen Anbietern.
3. Zinsbindung und Tilgungssatz - beide sind verhandelbar und verändern Ihre Rate deutlich stärker als ein Zehntelprozentpunkt beim Zins.
4. Rückmeldefrist - viele Angebote sind nur wenige Wochen gültig.

Warten Sie nicht auf dieses Schreiben. Sinnvoll ist der Start ein bis drei Jahre vor dem Stichtag: In diesem Fenster sind sowohl die Umschuldung zum Zinsbindungsende als auch ein Forward-Darlehen zur Zinssicherung noch offen. Schicken Sie mir Ihre Eckdaten, melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden - an Werktagen meist noch am selben Tag.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Für die Anschlussfinanzierung stehen Ihnen fünf Wege offen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einem neuen Darlehensgeber, Forward-Darlehen zur Zinssicherung im Voraus, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag und die variable Verzinsung als Übergangslösung. Die Prolongation ist die Verlängerung Ihres bestehenden Vertrags zu neuen Konditionen, ohne Grundbuchänderung und in der Regel ohne erneute Bonitätsprüfung. Die Umschuldung überträgt die Restschuld auf eine andere Bank, kostet etwas Aufwand im Grundbuch und öffnet dafür den Zugang zum gesamten Markt. Welcher Weg für Sie passt, hängt vor allem davon ab, wie viel Zeit Ihnen bis zum Zinsbindungsende bleibt und wie weit das Angebot Ihrer Bank vom Marktniveau abweicht.

Prolongation: Was ist das und wann lohnt sie sich?

Prolongation heißt Verlängerung. Ihre Bank schickt Ihnen einige Monate vor dem Ende der Zinsbindung ein Schreiben mit neuen Konditionen für die verbliebene Restschuld. Sie unterschreiben, der Vertrag läuft weiter. Das Darlehen bleibt dasselbe, die Grundschuld bleibt eingetragen, es entstehen keine Kosten für Notar und Grundbuch.

Die Prolongation spielt ihre Stärke aus, wenn Zeit knapp ist oder Ihre Unterlagenlage schwierig wäre. Weil die Bank Ihr Objekt und Ihre Zahlungshistorie kennt, verzichtet sie in der Regel auf eine erneute Bonitätsprüfung. Das ist ein echter Vorteil, wenn sich Ihr Einkommen zwischenzeitlich verändert hat, etwa nach einem Wechsel in die Selbstständigkeit oder nach einer Elternzeit.

Der Preis für diese Bequemlichkeit ist fehlender Wettbewerb: Sie verhandeln mit genau einem Anbieter, und der weiß das. Ein Prolongationsangebot ist deshalb ein Angebot, kein Endergebnis. Prüfen Sie es gegen das Marktniveau, bevor Sie unterschreiben.

Umschuldung: Wann ist ein Bankwechsel sinnvoll?

Bei der Umschuldung löst ein neuer Darlehensgeber Ihre Restschuld bei der bisherigen Bank ab. Der praktische Kern ist die Sicherheit: Statt die alte Grundschuld löschen und eine neue eintragen zu lassen, wird sie üblicherweise an die neue Bank abgetreten – rechtlich möglich, weil das BGB die Grundschuld weitgehend wie eine Hypothek behandelt und sie ohne die zugrunde liegende Forderung übertragbar bleibt. Die Abtretung ist der spürbar schlankere Weg und verursacht deutlich weniger Gebühren als eine Neubestellung.

Ein Wechsel lohnt sich vor allem in diesen Situationen:

• Das Angebot Ihrer Bank liegt erkennbar über dem, was andere Häuser für vergleichbare Fälle aufrufen.
• Ihre Immobilie ist seit dem Kauf im Wert gestiegen und Ihr Beleihungsauslauf – der Anteil des Darlehens am Objektwert – ist dadurch in eine bessere Risikoklasse gerutscht.
• Sie möchten die Struktur ändern: höhere Tilgung, andere Zinsbindung, mehr Sondertilgungsrecht.
• Sie brauchen zusätzliches Kapital für eine Sanierung und wollen beides in einem Vertrag bündeln.

Der Aufwand ist überschaubar, aber real: Es braucht aktuelle Unterlagen, eine Bonitätsprüfung und einen sauber getakteten Ablösetermin. Genau hier setze ich an – mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern prüfe ich für Sie, ob der Wechsel den Aufwand rechtfertigt oder ob die Verlängerung bei Ihrer Bank der ruhigere Weg ist.

Bausparvertrag und variable Verzinsung als Sonderfälle

Diese beiden Wege werden selten zur Hauptlösung, sind in bestimmten Konstellationen aber genau richtig.

Der zuteilungsreife Bausparvertrag kann die Restschuld ganz oder teilweise ablösen. Voraussetzung ist die Zuteilung: Erst wenn der Vertrag nach den Bedingungen der Bausparkasse ausreichend bespart ist, hält sie die Bausparsumme aus Guthaben und Bauspardarlehen zur Auszahlung bereit. Der Zins des Bauspardarlehens steht dabei seit Vertragsabschluss fest – das kann ein Vorteil sein oder ein Nachteil, je nachdem, wo der Markt heute steht. Für Restschulden im Münchner Größenbereich deckt ein Bausparvertrag meist nur einen Teilbetrag ab und wird mit einem regulären Darlehen kombiniert.

Die variable Verzinsung ist eine Übergangslösung, keine Dauerlösung. Der Zins passt sich in festen Abständen an einen Referenzzinssatz an, Sie tragen also das Zinsänderungsrisiko selbst. Dafür sind Sie flexibel: Ein variables Darlehen lässt sich nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB spätestens nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, variable Verträge in der Regel deutlich kurzfristiger. Sinnvoll ist das, wenn Sie die Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen oder eine größere Summe erwarten, etwa aus einer Auszahlung oder einem Verkaufserlös.

Das Forward-Darlehen als fünfter Weg sichert Ihnen die heutigen Konditionen für einen Abschluss in der Zukunft. Wie weit im Voraus das geht und was die Zinssicherung kostet, sehen Sie weiter unten im eigenen Abschnitt zum Forward-Darlehen.

Begriffe im Überblick: Glossar zur Anschlussfinanzierung

• Zinsbindung – Der Zeitraum, für den Ihr Sollzins vertraglich festgeschrieben ist. Nicht zu verwechseln mit der Gesamtlaufzeit des Darlehens.
• Restschuld – Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss.
• Prolongation – Verlängerung des bestehenden Vertrags bei derselben Bank zu neuen Konditionen.
• Umschuldung – Ablösung der Restschuld durch einen neuen Darlehensgeber.
• Forward-Darlehen – Darlehen mit heutigen Konditionen und späterer Auszahlung, gegen einen Zinsaufschlag pro Wartemonat.
• Grundschuldabtretung – Übertragung der bestehenden Grundschuld auf die neue Bank, statt Löschung und Neueintragung.
• Beleihungsauslauf – Verhältnis von Darlehen zu Objektwert in Prozent. Er bestimmt Ihre Risikoklasse und damit Ihre Konditionen.
• Sollzins und Effektivzins – Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme, der Effektivzins enthält zusätzlich die preisbestimmenden Nebenkosten und macht Angebote vergleichbar.
• Sondertilgung – Vertraglich vereinbartes Recht, zusätzlich zur Rate außerplanmäßig zu tilgen.
• Zuteilung – Der Zeitpunkt, ab dem eine Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung bereithält.
• Darlehensvertrag – Die vertragliche Grundlage nach § 488 BGB: Die Bank stellt den Geldbetrag zur Verfügung, Sie zahlen Zinsen und führen das Darlehen zurück.

Prolongation oder Umschuldung – was ist besser?

Bei der Anschlussfinanzierung entscheidet sich an genau dieser Weggabelung der größte Teil Ihrer künftigen Zinskosten. Der Hauptunterschied liegt im Wettbewerb: Bei der Prolongation verhandeln Sie mit einer einzigen Bank, bei der Umschuldung vergleichen Sie den gesamten Markt. Die Prolongation ist bequem, braucht nur eine Unterschrift, verzichtet in der Regel auf eine erneute Bonitätsprüfung und verursacht keine Grundbuchkosten. Die Umschuldung kostet Sie Notar- und Grundbuchgebühren, deren Höhe davon abhängt, ob die bestehende Grundschuld abgetreten oder neu bestellt wird: bei 400.000 Euro rund 480 Euro im ersten und rund 2.140 Euro im zweiten Fall, bringt aber häufig einen spürbar niedrigeren Zinssatz, weil mehrere Anbieter um Ihr Darlehen konkurrieren. Ob sich der Wechsel lohnt, lässt sich ausrechnen: Sobald die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung die einmaligen Wechselkosten übersteigt, ist die Umschuldung die günstigere Wahl.

Wie vergleichen sich Prolongation und Umschuldung insgesamt?

Beide Wege führen zum selben Ergebnis: Ihre Restschuld läuft mit einem neuen Zinssatz weiter. Sie unterscheiden sich im Aufwand, in den Einmalkosten und darin, wie viel Verhandlungsmacht Sie haben. Die folgende Gegenüberstellung rechnet mit einer Restschuld von 400.000 Euro, wie sie im Münchner Raum nach zehn Jahren Zinsbindung häufig noch offen ist.

Die Aufsicht selbst hält sich mit einer Empfehlung bewusst zurück: Laut der BaFin lässt sich nicht pauschal beantworten, ob der bisherige oder ein neuer Kreditgeber die besseren Konditionen bietet. Genau deshalb ist die Rechnung wichtiger als das Bauchgefühl.

Prolongation im Detail

Die Prolongation ist die Verlängerung Ihres bestehenden Darlehens bei derselben Bank. Ihre Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist – und zu welchem Sollzinssatz. Sie unterschreiben, der Vertrag läuft weiter, das Grundbuch bleibt unberührt.

Was dabei entfällt, ist die vollständige Neuprüfung: keine neuen Gehaltsnachweise, keine aktuelle Objektbewertung, kein neuer Grundbuchvorgang. Ihre laufende Zahlungsfähigkeit beobachtet die Bank ohnehin, eine erneute Antragstrecke durchlaufen Sie aber nicht.

Der Preis für diese Bequemlichkeit ist fehlender Wettbewerb. Ihre Bank kennt Ihre Zahlungshistorie, weiß um den Aufwand eines Wechsels und kalkuliert das Verlängerungsangebot entsprechend. Ein Zinsaufschlag von wenigen Zehntel Prozentpunkten fällt beim Lesen kaum auf, kostet über zehn Jahre bei einer sechsstelligen Restschuld aber einen vierstelligen Betrag.

Umschuldung im Detail

Bei der Umschuldung löst eine neue Bank Ihr altes Darlehen ab. Der übliche Anlass ist das gesetzliche Kündigungsrecht: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Oder Ihre Zinsbindung läuft ohnehin planmäßig aus.

Die neue Bank prüft Sie wie einen Neukunden – laut BaFin werden Identität, Bonität und Immobilie erneut bewertet. Das ist Aufwand, aber auch eine Chance: Getilgte Restschuld und gestiegene Immobilienwerte senken den Beleihungsauslauf und damit oft die Zinsklasse.

Die Wechselkosten entstehen fast ausschließlich im Grundbuch. Statt die alte Grundschuld zu löschen und eine neue einzutragen, wird sie an die neue Bank abgetreten – die Verbraucherzentrale beschreibt, dass die erste Bank im Grundbuch stehen bleibt und ihre Rechte überträgt. Notar- und Grundbuchgebühren bemessen sich dabei nach dem Geschäftswert, also nach der Höhe der Grundschuld. Deshalb lassen sich die Kosten als Prozentsatz der Restschuld gut abschätzen – und deshalb warnt die BaFin ausdrücklich davor, sie beim Anbieterwechsel zu übersehen.

Was ist das Beste für Ihre Situation?

Rechnen Sie den Vergleich in Euro, nicht in Prozentpunkten. Die Schwelle ist einfach: Zinsersparnis über die gesamte neue Zinsbindung gegen einmalige Wechselkosten.

Modellrechnung, 400.000 Euro Restschuld, zehn Jahre neue Zinsbindung, das Fremdangebot liegt 0,3 Prozentpunkte unter dem Verlängerungsangebot Ihrer Bank:

Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit gerundeten Werten, keine Zinszusage. Sie zeigen aber die Größenordnung: Schon drei Zehntel Prozentpunkte tragen die Wechselkosten mehrfach. Erst wenn der Zinsvorteil unter etwa 0,1 Prozentpunkten liegt oder die Restschuld klein und die Restlaufzeit kurz ist, kippt die Rechnung zugunsten der Prolongation.

Die Prolongation ist die richtige Wahl, wenn das Verlängerungsangebot marktgerecht ist, die Restschuld überschaubar bleibt oder sich Ihre Einkommenssituation seit Vertragsabschluss verschlechtert hat. Die Umschuldung lohnt sich, wenn Ihre Bank spürbar über dem Markt liegt, Ihre Immobilie an Wert gewonnen hat oder Sie den neuen Vertrag ohnehin anders gestalten wollen – mit höherer Tilgung, Sondertilgungsrecht oder anderer Zinsbindung.

Damit Sie das entscheiden können, brauchen Sie beide Zahlen nebeneinander: das Angebot Ihrer Bank und die beste erreichbare Alternative aus dem Markt. Genau das stelle ich Ihnen gegenüber – mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und einer klaren Rechnung, ob sich der Wechsel für Sie trägt oder nicht.

Ist das Verlängerungsangebot Ihrer Hausbank gut?

Meistens nicht. Ihre Hausbank kennt Ihre Loyalität und rechnet damit – das Prolongationsangebot kommt oft als kurzes Schreiben mit einem Zinssatz, der über dem liegt, was dieselbe Bank Neukunden bietet. Viele Eigentümer unterschreiben trotzdem, weil das Schreiben bequem ist und der Termin drängt. Prüfen Sie das Angebot deshalb immer gegen mindestens ein Vergleichsangebot, bevor Sie unterschreiben.

Woran Sie ein unterdurchschnittliches Prolongationsangebot erkennen

Ein Prolongationsschreiben ist kein Finanzierungsangebot im eigentlichen Sinn. Es ist eine Zeile Zins, eine Zeile Rate und ein Datum. Genau diese Kürze macht den Vergleich schwer – und genau darauf sollten Sie achten.

Diese sechs Punkte prüfe ich zuerst, wenn mir jemand ein solches Schreiben vorlegt:

• Nur ein Sollzins, kein Effektivzins. Vergleichbar ist allein der effektive Jahreszins. Fehlt er, fehlt die Vergleichsgröße.
• Nur eine einzige Zinsbindung. Seriös vergleichen können Sie erst, wenn Sie fünf, zehn und fünfzehn Jahre nebeneinander sehen.
• Der Tilgungssatz bleibt unverändert. Nach zehn Jahren Tilgung passt der alte Satz selten noch zu Ihrer heutigen Einkommenssituation.
• Keine Sondertilgung erwähnt. Flexibilität kostet bei vielen Banken nichts, wird aber auch nicht von selbst angeboten.
• Keine exakte Restschuld zum Ablösetermin. Ohne diese Zahl können Sie kein Vergleichsangebot einholen.
• Der Immobilienwert von heute kommt nicht vor. Ist Ihr Objekt seit dem Kauf im Wert gestiegen, sinkt der Beleihungsauslauf – und damit die Zinsklasse. Die Prolongation rechnet meist mit dem alten Wert weiter.

Den genannten Zinssatz können Sie selbst einordnen: Die Bundesbank veröffentlicht in ihrer MFI-Zinsstatistik monatlich die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft. Liegt Ihr Prolongationsangebot spürbar darüber, brauchen Sie eine Erklärung dafür – oder ein zweites Angebot.

Ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich der Wechsel?

In Münchner Größenordnungen wird schon eine kleine Differenz zu einem echten Betrag. Zur Einordnung eine Modellrechnung – gerundete Beispielwerte, keine Zusage und kein Angebot:

> Modellrechnung: 400.000 Euro Restschuld, 2 Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre neue Zinsbindung. Ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten kostet im ersten Jahr rund 1.200 Euro. Über die volle Zinsbindung summiert sich das – weil die Restschuld mitläuft – auf grob 10.000 Euro. Bei 0,5 Prozentpunkten Differenz liegen Sie im niedrigen fünfstelligen Bereich.

Dagegen zu rechnen sind die Kosten des Bankwechsels, vor allem die Abtretung der Grundschuld an das neue Institut. Diese Kosten beziffere ich weiter unten im Kapitel zu den Wechselkosten. Als Faustregel gilt: Sobald die Zinsdifferenz im Bereich von zwei bis drei Zehntel Prozentpunkten liegt, übersteigt die Ersparnis die einmaligen Kosten in aller Regel deutlich. Unter 0,1 Prozentpunkten lohnt der Aufwand meist nicht – dann ist die Prolongation die ruhigere Lösung.

Wichtig: Der Zins ist nicht der einzige Hebel. Eine passende Tilgung, eine Sondertilgungsoption und die richtige Zinsbindungsdauer entscheiden oft mehr über Ihre Belastung als das letzte Zehntel im Zinssatz.

Was tun, wenn die Bank erst drei Monate vorher schreibt?

Drei Monate sind kein Zufall, sondern die gesetzliche Untergrenze: Nach § 493 BGB muss Ihr Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist – und den angebotenen Zinssatz gleich mitteilen. Viele Banken nutzen genau diese Frist aus. Der Zeitdruck, den Sie dabei empfinden, ist also eingebaut.

Drei Monate reichen für einen Vergleich trotzdem aus. So gehen Sie vor:

1. Fordern Sie schriftlich die exakte Restschuld zum Ablösetermin an. Diese Auskunft ist die Grundlage jedes Vergleichsangebots.
2. Legen Sie Darlehensvertrag, letzte Zinsanpassung, Grundbuchauszug und aktuelle Einkommensnachweise bereit.
3. Holen Sie parallel Vergleichsangebote ein – und unterschreiben Sie das Prolongationsschreiben erst danach.

Für Schritt drei müssen Sie nicht selbst bei Banken anfragen. Ich habe Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag. Unterschreiben Sie nichts, nur weil eine Frist im Brief steht. Läuft Ihre Zinsbindung tatsächlich aus, ohne dass eine Anschlusslösung steht, wird die Restschuld variabel verzinst – das ist unangenehm, aber es ist kein sofortiger Verlust der Immobilie.

Können Sie mit Ihrer Bank nachverhandeln?

Ja. Nachverhandeln funktioniert – aber nur mit einem schriftlichen Vergleichsangebot auf dem Tisch. Ohne Alternative haben Sie kein Argument, sondern eine Bitte. Mit einem konkreten Angebot eines anderen Instituts ändert sich die Ausgangslage: Ihre Bank muss entscheiden, ob sie ein bestehendes, sauber bedientes Darlehen ziehen lässt.

Zwei Punkte stärken Ihre Position zusätzlich:

• Der gestiegene Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf ist ein sachliches Argument für eine bessere Zinsklasse – kein Entgegenkommen, sondern eine andere Risikobewertung.
• Ihr Kündigungsrecht. Läuft Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre, können Sie das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht können Sie nicht wegverhandeln, und Ihre Bank weiß das.

Und zur Fairness gehört auch das: Manchmal gewinnt die Hausbank den Vergleich. Wenn sie beim Zins mitgeht, Ihre Unterlagen bereits kennt und der Wechsel damit entfällt, ist die Prolongation die richtige Entscheidung. Der Unterschied ist nur, dass Sie sie dann bewusst treffen – und nicht, weil der Brief bequem war.

Wie wirken sich höhere Zinsen auf Ihre Rate aus – und wie viel können Sie sparen?

Bei einer Restschuld von 400.000 Euro kostet ein halber Prozentpunkt Zinsdifferenz rund 2.000 Euro pro Jahr, über zehn Jahre Zinsbindung also etwa 20.000 Euro. Genau diese Größenordnung ist in München der Normalfall, während die großen Portale ihre Beispiele mit 100.000 Euro Restschuld rechnen. Ein höherer Zinssatz erhöht außerdem den Zinsanteil Ihrer Rate, sodass bei gleichbleibender Monatsrate weniger getilgt wird und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung höher ausfällt. Wer die Rate stattdessen anpasst und die Tilgung hält, spürt die Zinsdifferenz sofort im Haushaltsbudget.

Sparpotenzial-Matrix: 200.000 bis 500.000 Euro Restschuld im Vergleich

Die Faustformel ist einfach und lässt sich im Kopf nachrechnen: Restschuld mal Zinsdifferenz ergibt die Mehrkosten im ersten Jahr. Ein halber Prozentpunkt auf 400.000 Euro sind 2.000 Euro – das gilt unabhängig davon, auf welchem Niveau der Zinssatz gerade liegt.

Die folgende Modellrechnung vergleicht zwei Anschlussfinanzierungen, die sich nur im Zinssatz unterscheiden. Angenommen sind: 0,5 Prozentpunkte Zinsdifferenz, zehn Jahre neue Zinsbindung, 2 Prozent anfängliche Tilgung in beiden Varianten, monatliche Annuität. Weil die Tilgung in beiden Fällen gleich startet, steigt die Monatsrate exakt um die Zinsdifferenz – die Zahlen sind deshalb vom Zinsniveau selbst unabhängig.

Die letzte Spalte erklärt die Differenz zur vierten: Von den 20.000 Euro Mehrbelastung bei 400.000 Euro Restschuld sind rund 17.500 Euro tatsächlich Zinsen. Der Rest fließt in zusätzliche Tilgung, weil die höhere Rate auch etwas mehr Schulden abbaut. Verloren ist also der Zinsanteil, nicht die volle Summe.

Andere Zinsdifferenzen skalieren linear. Auf 400.000 Euro Restschuld und zehn Jahre gerechnet: 0,25 Prozentpunkte kosten 10.000 Euro, 0,5 Prozentpunkte 20.000 Euro, 0,75 Prozentpunkte 30.000 Euro und ein voller Prozentpunkt 40.000 Euro. Alle Werte sind Modellrechnungen mit gerundeten Beträgen, keine Zinszusage. Das jeweils aktuelle Zinsniveau für Wohnungsbaukredite veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer MFI-Zinsstatistik – dort sehen Sie, wo der Markt heute steht.

Rechenbeispiel 400.000 Euro: Prolongation gegen Marktangebot

Nehmen wir den typischen Fall: Ihre Zinsbindung läuft aus, 400.000 Euro sind offen, Ihre Bank schickt ein Verlängerungsangebot. Ein Angebot aus dem Markt liegt 0,5 Prozentpunkte darunter. Beide Varianten mit zehn Jahren Zinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung gerechnet:

Die Wechselkosten sind damit nach knapp drei Monaten wieder eingespielt, wenn die Grundschuld abgetreten wird, und nach gut einem Jahr, wenn die neue Bank eine Neubestellung verlangt. Wichtig für die Einordnung: Das ist eine Modellrechnung mit gerundeten Werten, keine Aussage über ein konkretes Angebot. Ob Ihre Bank tatsächlich 0,5 Prozentpunkte über dem Markt liegt, zeigt erst der Vergleich – manchmal ist die Differenz kleiner, manchmal deutlich größer.

Die Rechnung funktioniert auch andersherum. Wenn Ihre Bank nur 0,1 Prozentpunkte über dem besten Marktangebot liegt, sind das über zehn Jahre rund 4.000 Euro Vorteil bei 400.000 Euro Restschuld – abzüglich der Wechselkosten bleibt wenig übrig. Dann ist die Verlängerung die vernünftigere Entscheidung.

Was mit Ihrer Restschuld passiert, wenn Sie die Tilgung nicht anpassen

Viele Darlehensnehmer wollen die gewohnte Monatsrate beibehalten, wenn der Zins steigt. Rechnerisch geht das – nur zahlt es sich am Ende der Zinsbindung zurück. Die BaFin beschreibt genau diesen Mechanismus: Ein höheres Zinsniveau bedeutet entweder eine höhere Rate oder eine längere Rückzahlungsdauer.

Bei gleichbleibender Rate frisst der höhere Zinsanteil direkt die Tilgung auf. Bei 0,5 Prozentpunkten Zinsdifferenz sinkt der anfängliche Tilgungssatz von 2,0 auf 1,5 Prozent – ein Viertel weniger Schuldenabbau, ohne dass sich am Kontoauszug etwas ändert. Auch dieser Effekt ist vom Zinsniveau unabhängig, weil die Rate ja fixiert ist.

Was das über zehn Jahre ausmacht, zeigt die Modellrechnung mit 400.000 Euro Restschuld:

• Mit 2 Prozent Anfangstilgung tilgen Sie in zehn Jahren rund 95.000 Euro und stehen danach bei etwa 305.000 Euro.
• Mit 1,5 Prozent Anfangstilgung tilgen Sie nur rund 74.000 Euro und stehen bei etwa 327.000 Euro.
• Die Differenz von rund 22.000 Euro geht in die nächste Zinsbindung mit – und wird dort erneut verzinst.

Das ist der eigentliche Hebel: Die höhere Restschuld verlängert die Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung um mehrere Jahre. Wer mit 55 Jahren die Anschlussfinanzierung abschließt und schuldenfrei in den Ruhestand will, muss genau hier rechnen, nicht raten.

Warum ein Portal-Beispiel mit 100.000 Euro an München vorbeirechnet

Rechnen Sie dasselbe Szenario mit 100.000 Euro Restschuld: 0,5 Prozentpunkte kosten dann 500 Euro im Jahr, knapp 42 Euro im Monat, 5.000 Euro über zehn Jahre. Bei dieser Größenordnung wirkt der Satz „ein halber Prozentpunkt fällt kaum ins Gewicht“ nachvollziehbar. Bei 400.000 Euro ist derselbe halbe Prozentpunkt viermal so teuer – und die Schlussfolgerung dreht sich um.

Der Münchner Normalfall liegt rechnerisch genau dort. Wer vor zehn Jahren 500.000 Euro aufgenommen und mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung bedient hat, steht heute noch bei rund 390.000 Euro. Bei 400.000 Euro Ausgangsdarlehen sind es rund 315.000 Euro. Restschulden zwischen 200.000 und 500.000 Euro sind hier die Regel, nicht die Ausnahme – ein Beispiel mit 100.000 Euro trifft davon keinen einzigen Fall.

Deshalb rechne ich Ihre Anschlussfinanzierung mit Ihrer tatsächlichen Restschuld durch, nicht mit einem Musterwert. Sie sehen die Differenz zwischen dem Verlängerungsangebot Ihrer Bank und dem, was mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern erreichbar ist – in Euro pro Monat und in Euro über die gesamte Zinsbindung. Und falls die Verlängerung Ihrer Bank die passende Lösung ist, sagt Ihnen die Rechnung auch das.

Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Der richtige Startpunkt liegt zwölf Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Das Forward-Fenster öffnet sich 60 Monate vorher; weil Vorbereitung und Abschluss erfahrungsgemäß ein halbes Jahr brauchen, beginnt die Planung sinnvollerweise 66 Monate vorher. Sechs Monate vor Ablauf sollten konkrete Angebote vorliegen, drei Monate vorher die Unterschrift. Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf mitzuteilen, ob sie fortführen möchte – auf diese Mitteilung zu warten, ist der teuerste Weg. Tragen Sie Ihr Zinsbindungsende in den Fahrplan unten ein, dann sehen Sie Ihre konkreten Termine.

Ihr Fahrplan zur Anschlussfinanzierung

Ein Beispiel mit echten Daten: Endet Ihre Zinsbindung am 31. Dezember 2032, dann liegt Station 1 im Juni 2027, Station 2 am 31. Dezember 2031, Station 3 am 30. Juni 2032 und Station 4 am 30. September 2032. Für Ihr eigenes Datum rechnet der Fahrplan die vier Termine automatisch aus.

60 Monate vorher öffnet sich das Forward-Fenster, geplant wird ab 66

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das Sie heute abschließen und erst später auszahlen lassen – zum Tag, an dem Ihre alte Zinsbindung endet. Der Sollzinssatz wird bei Vertragsabschluss festgeschrieben. Steigen die Zinsen bis zur Auszahlung, haben Sie gewonnen; fallen sie, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz.

Wie weit im Voraus das möglich ist, hängt vom Anbieter ab. Die BaFin nennt als Rahmen bis zu fünf Jahre, also 60 Monate. Die 66 Monate im Fahrplan sind keine Zahl aus einer Norm, sondern dieser Rahmen plus rund ein halbes Jahr für Vorbereitung und Abschluss. Deshalb beginnt der Fahrplan so früh: Wer erst zwölf Monate vorher nachdenkt, hat das Forward-Fenster bereits hinter sich.

Die Zinssicherung ist nicht kostenlos. Laut BaFin fällt für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits meist ein Zinsaufschlag an. Je länger die Vorlaufzeit, desto teurer die Versicherung gegen steigende Zinsen. Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine Wette auf den Markt, sondern eine Entscheidung über Planungssicherheit: Sie kennen Ihre Rate für die kommenden Jahre und nehmen dafür einen kalkulierbaren Aufschlag in Kauf.

12 Monate vorher: Markt beobachten und Restschuld klären

Zwölf Monate sind der Startpunkt, weil Sie in diesem Fenster alles vorbereiten können, ohne unter Zeitdruck zu entscheiden. Der Forward-Aufschlag ist hier bereits klein, weil er pro Wartemonat berechnet wird. Gleichzeitig bleibt Ihnen genug Zeit, um Unterlagen zu beschaffen und mehrere Banken parallel prüfen zu lassen.

Drei Aufgaben gehören in dieses Fenster:

• Restschuld zum Ablösetermin ermitteln. Nicht der heutige Kontostand zählt, sondern die Summe, die am Tag des Zinsbindungsendes offen ist. Diese Zahl steht in Ihrem Tilgungsplan oder Sie fordern sie schriftlich bei Ihrer Bank an.
• Sondertilgungsrechte prüfen. Ein noch offenes Sondertilgungsrecht senkt die Restschuld und damit den Beleihungsauslauf – das kann die Zinsklasse für das neue Darlehen verbessern.
• Unterlagen zusammenstellen. Darlehensvertrag, Tilgungsplan, Grundbuchauszug und Einkommensnachweise. Bei Selbstständigen und Unternehmern sind das BWA und Jahresabschlüsse statt Gehaltsabrechnungen.

Der wichtigste Punkt ist der Zeitpunkt der Initiative. Die BaFin rät ausdrücklich, nicht zu warten, bis der Kreditgeber auf Sie zukommt. Wer selbst startet, verhandelt aus einer anderen Position als jemand, der auf ein Schreiben reagiert.

6 Monate vorher: Angebote einholen und vergleichen

Sechs Monate vor Ablauf sollten schriftliche Konditionen auf dem Tisch liegen – vom bisherigen Kreditgeber und aus dem Markt. Erst wenn beide Zahlen nebeneinander stehen, lässt sich rechnen, ob die Verlängerung bei Ihrer Bank oder der Wechsel die passendere Lösung ist.

Diese Frist hat auch einen juristischen Grund. Wenn Sie Ihr Darlehen über das gesetzliche Kündigungsrecht ablösen wollen, gilt nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten – nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens. Wer diese Frist verpasst, verliert ein halbes Jahr Handlungsspielraum.

Was in dieses Fenster gehört:

• Verlängerungsangebot Ihrer Bank schriftlich anfordern, nicht auf die Mitteilung warten
• Alternativangebote mit identischer Zinsbindung, Tilgung und Bereitstellungsfrist einholen, damit der Vergleich trägt
• Wechselkosten für Notar und Grundbuch gegen die Zinsersparnis über die gesamte neue Zinsbindung rechnen
• Entscheiden, ob der neue Vertrag anders aussehen soll: höhere Tilgung, andere Zinsbindung, Sondertilgungsrecht

Für diesen Schritt stelle ich Ihnen beide Seiten gegenüber – mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und einer Rechnung in Euro statt in Prozentpunkten.

3 Monate vorher: unterschreiben und Ablösung koordinieren

Spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung meldet sich Ihre Bank. Sie ist dazu verpflichtet: Nach § 493 Absatz 1 BGB muss der Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist – und wenn ja, zu welchem Sollzinssatz.

Diese Mitteilung ist ein Stichtag, kein Startsignal. Wer erst jetzt beginnt, hat drei Monate für Angebotsvergleich, Antragstrecke, Bonitätsprüfung, Objektunterlagen und Grundbuchvorgang. Das ist eng, und die Enge kostet Verhandlungsspielraum.

Wenn Sie dem Fahrplan gefolgt sind, ist diese Station reine Abwicklung:

• Neuen Darlehensvertrag unterschreiben und zurücksenden
• Ablösesumme zum Stichtag bei der bisherigen Bank schriftlich bestätigen lassen
• Abtretung der Grundschuld an die neue Bank veranlassen, statt sie zu löschen und neu eintragen zu lassen
• Auszahlungstermin exakt auf das Zinsbindungsende legen, damit keine Zinslücke entsteht
• Daueraufträge und Lastschriften auf die neue Rate umstellen

Was gilt, wenn Ihre Zinsbindung schon in wenigen Wochen endet?

Dann ist nichts verloren, aber die Reihenfolge ändert sich. Die Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank bleibt in der Regel bis zuletzt möglich, weil dabei weder eine neue Vollprüfung noch ein Grundbuchvorgang nötig ist. Sie ist Ihre Rückfallebene – auch dann, wenn das Angebot nicht optimal ist.

Ein Wechsel in wenigen Wochen ist möglich, hängt aber an zwei Dingen: vollständigen Unterlagen und dem Grundbuch. Die Abtretung der Grundschuld läuft über Notar und Grundbuchamt und braucht Bearbeitungszeit, die Sie nicht beschleunigen können. Deshalb entscheidet die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen darüber, ob der Wechsel noch trägt.

Wenn Sie unter Zeitdruck verlängern müssen, achten Sie auf die Laufzeit des neuen Vertrags. Eine kürzere Zinsbindung bringt Sie früher wieder in eine Situation, in der Sie in Ruhe vergleichen können. Und lassen Sie das Darlehen nicht ohne Anschlussvereinbarung auslaufen – die Folgen beschreibe ich weiter unten im Abschnitt zum Szenario „nichts tun“.

Melden Sie sich in diesem Fall direkt. Die Erstberatung ist kostenlos, dauert etwa 30 Minuten und klärt zuerst Ihre Termine: „Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.“

Welche Variante der Anschlussfinanzierung passt zu Ihrer Situation?

Die Antwort hängt an drei Größen: der verbleibenden Zeit bis zum Zinsbindungsende, der Höhe Ihrer Restschuld und der Differenz zwischen Ihrem Angebot und dem Marktniveau. Bleiben mehr als drei Jahre, geht es um Zinssicherung per Forward-Darlehen; liegen Sie unter zwölf Monaten, geht es um den direkten Vergleich zwischen Prolongation und Umschuldung. Liegt die Restschuld unter etwa 50.000 Euro, wiegen die Wechselkosten den Zinsvorteil häufig auf und die Prolongation gewinnt. Der Entscheidungsbaum unten führt Sie mit drei Angaben zu einer benannten Empfehlung samt Begründung.

Drei Angaben, eine Empfehlung: so funktioniert der Entscheidungsbaum

Der Baum arbeitet mit vier Fragen und führt zu genau vier Endpunkten. Beantworten Sie die Fragen von oben nach unten. Sobald eine Frage zu einem Endpunkt führt, sind Sie fertig.

Frage 1 – Liegt der vollständige Empfang Ihres Darlehens mehr als zehn Jahre zurück?

• Ja → Endpunkt D: Ablösung vor Ablauf. Sie können nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sie bestimmen den Ablösetermin dann selbst.
• Nein → weiter zu Frage 2.

Frage 2 – Wie viele Monate bleiben bis zum Ende Ihrer Zinsbindung?

• Mehr als 60 Monate → Endpunkt C, Variante Wiedervorlage. Die Zinssicherung im Voraus ist laut BaFin bis zu fünf Jahre vorher möglich; früher gibt es kein Angebot. Termin bei 60 Monaten setzen.
• 13 bis 60 Monate → Endpunkt C: Forward-Darlehen. Sie sichern die heutigen Konditionen für den späteren Ablösetermin, gegen einen Aufschlag pro Wartemonat.
• 12 Monate oder weniger → weiter zu Frage 3.

Frage 3 – Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Zinsbindungsende?

• Unter 50.000 Euro → Endpunkt A: Prolongation. Begründung im nächsten Abschnitt.
• 50.000 Euro oder mehr → weiter zu Frage 4.

Frage 4 – Wie weit liegt das beste erreichbare Marktangebot unter dem Verlängerungsangebot Ihrer Bank?

• Unter 0,1 Prozentpunkte → Endpunkt A: Prolongation. Der Zinsvorteil trägt die Wechselkosten nicht.
• 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte → Grenzfall, entscheiden Sie über den Break-even: Wechselkostensatz geteilt durch Zinsdifferenz ergibt die Jahre bis zur Amortisation. Bei 0,15 Prozentpunkten Differenz und 400.000 Euro Restschuld sind das rund 10 Monate, wenn die Grundschuld abgetreten wird, und rund 43 Monate, wenn die neue Bank auf einer Neubestellung besteht. Liegt dieser Wert unter Ihrer neuen Zinsbindung, gilt Endpunkt B, sonst Endpunkt A.
• Über 0,2 Prozentpunkte → Endpunkt B: Umschuldung. Der Vorteil trägt die Wechselkosten mehrfach.

Die vier Endpunkte im Überblick:

Zwei Dinge brauchen Sie für Frage 3 und 4 belastbar: Ihre exakte Restschuld zum Ablösetermin und ein echtes Marktangebot statt einer Zinstabelle. Das Verlängerungsangebot Ihrer Bank kommt spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung – das ist Ihr Startsignal für den Vergleich, nicht der Zeitpunkt zum Unterschreiben.

Sonderfall kleine Restschuld: wann die Prolongation gewinnt

Die 50.000-Euro-Schwelle hat einen sachlichen Grund. Notar- und Grundbuchgebühren bemessen sich nach dem Geschäftswert, und die Gebührentabelle verläuft degressiv: Je kleiner die Grundschuld, desto höher der prozentuale Anteil der Wechselkosten. Bei 400.000 Euro Grundschuld liegen die Kosten je nach Weg bei rund 0,12 Prozent für die Abtretung und rund 0,53 Prozent für die Neubestellung, bei 40.000 Euro können es anteilig deutlich mehr sein.

Dazu kommt der zweite Effekt: Bei kleiner Restschuld ist auch der absolute Zinsvorteil klein. Ein halber Prozentpunkt auf 40.000 Euro sind 200 Euro im ersten Jahr – bei laufender Tilgung im Folgejahr weniger. Der Aufwand für Unterlagen, Bonitätsprüfung und Grundschuldabtretung steht dazu in keinem Verhältnis.

Die Prolongation gewinnt deshalb in drei Konstellationen:

• Die Restschuld liegt unter etwa 50.000 Euro.
• Die Restschuld ist zwar höher, die neue Zinsbindung aber kurz – dann bleibt zu wenig Zeit, bis sich die Wechselkosten amortisieren.
• Ihre Einkommenssituation hat sich seit Vertragsabschluss verschlechtert. Ihre bisherige Bank verzichtet in der Regel auf eine erneute Vollprüfung, eine neue Bank prüft Sie wie einen Neukunden.

Auch bei Endpunkt A gilt: Prüfen Sie das Verlängerungsangebot, bevor Sie unterschreiben. „Prolongation ist richtig" heißt nicht „der erste Zins ist richtig".

Sonderfall lange Vorlaufzeit: wann sich Warten lohnt

Beim Forward-Darlehen zahlen Sie den Aufschlag für jeden Monat zwischen Abschluss und Auszahlung. Je früher Sie sichern, desto teurer wird die Sicherheit. Die Rechnung ist deshalb keine Zinsprognose, sondern ein Versicherungsvergleich: Was kostet mich die Sicherheit, und welchen Zinsanstieg müsste der Markt liefern, damit sich der Aufschlag trägt?

So gehen Sie vor:

1. Aufschlag in Prozentpunkte umrechnen: Wartemonate mal Aufschlagssatz pro Monat.
2. Diesen Wert auf das heutige Marktniveau addieren – das ist Ihr gesicherter Zins.
3. Diesen gesicherten Zins gegen die Frage halten: Halte ich einen Anstieg um diesen Betrag für wahrscheinlich?

Warten ist die bessere Wahl, wenn die Zinsbindung noch über fünf Jahre läuft, wenn Ihre Rate auch einen deutlich höheren Zins tragen würde oder wenn Sie die Immobilie ohnehin verkaufen wollen. Sichern ist die bessere Wahl, wenn Ihre Rate wenig Spielraum hat, wenn Sie planbare Kosten brauchen oder wenn eine Sanierung ansteht, die Sie mitfinanzieren wollen.

Einen Punkt sollten Sie kennen: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es zum vereinbarten Termin abnehmen, auch wenn der Marktzins bis dahin gefallen ist. Es ist eine Entscheidung für Planbarkeit, nicht für den besten Zins.

Wer vor Ablauf der Zinsbindung ablösen will, ohne die Zehnjahresfrist erreicht zu haben, landet bei der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Die dort genannten Obergrenzen von 1 beziehungsweise 0,5 Prozent gelten ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen – bei Immobiliardarlehen rechnet die Bank den Schaden konkret. Was das für Ihren Vertrag bedeutet, steht weiter unten im eigenen Abschnitt.

Für Frage 4 brauchen Sie eine Zahl, die Sie nicht selbst ermitteln können: das beste erreichbare Angebot für Ihren Fall. Genau die liefere ich Ihnen – mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern, kostenlos und unverbindlich, und mit einer Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.

Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden

Sie haben kein Informationsproblem, sondern ein Terminproblem. Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag – und vergleiche Ihre Anschlussfinanzierung über mehr als 400 Finanzierungspartner. Die Erstberatung dauert rund 30 Minuten, ist kostenlos und unverbindlich: Situation verstehen, Restschuld und Termine klären. Keine Formulare, kein Druck.

Sie haben kein Informationsproblem, sondern ein Terminproblem. Was eine Anschlussfinanzierung ist und worauf es ankommt, haben Sie bis hierher gelesen. Was fehlt, ist jemand, der die Zahlen für Ihren Fall einholt, bevor die Frist im Schreiben Ihrer Bank abläuft.

Deshalb halte ich es kurz: Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag. Kein Callcenter, keine Rückrufkette, keine Weiterleitung an einen Kollegen. Danach vergleiche ich Ihre Anschlussfinanzierung über meinen Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern.

Was im Erstgespräch passiert

Das Erstgespräch dauert rund 30 Minuten und ist kostenlos und unverbindlich. Wir klären darin drei Dinge:

• Ihre Situation – Objekt, Nutzung, Einkommenslage. Auch dann, wenn sich seit dem ersten Darlehen etwas verändert hat.
• Ihre Restschuld und Ihre Termine – wann die Zinsbindung endet, was bis dahin noch getilgt wird und wie viel Zeit für einen Vergleich bleibt.
• Ihren Weg – Verlängerung bei Ihrer Bank, Wechsel zu einem anderen Institut oder Zinssicherung im Voraus. Mit Begründung, nicht als Empfehlung aus dem Bauch heraus.

Keine Formulare vorab, kein Druck im Gespräch. Wenn am Ende herauskommt, dass das Angebot Ihrer Bank passt, sage ich Ihnen das genauso deutlich.

Was Sie zum Gespräch mitbringen sollten

Vier Unterlagen reichen für eine belastbare erste Einschätzung: Ihr Darlehensvertrag, die letzte Jahresmitteilung Ihrer Bank mit der aktuellen Restschuld, der Grundbuchauszug und Ihre aktuellen Einkommensnachweise. Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis für das Gespräch – wir besprechen dann, wie Sie es beschaffen.

So erreichen Sie mich

• Termin im Kalender wählen: 20-Minuten-Erstgespräch buchen – Sie sehen freie Zeiten und wählen selbst.
• Schriftlich anfragen: Anfrage über das Kontaktformular – Sie beschreiben kurz Ihre Situation, ich melde mich innerhalb von 24 Stunden.
• Direkt anrufen: 089 8955 7771 – wenn es schnell gehen muss und Ihr Termin bereits drängt.

Mit wem Sie Ihre Anschlussfinanzierung besprechen

Sie geben bei einer Anschlussfinanzierung Zahlen aus der Hand, die Ihr Zuhause betreffen. Deshalb gehört an diese Stelle kein Werbeblock, sondern das, was sich nachprüfen lässt: meine Erlaubnis, meine Registernummer, die Jahre hinter mir und die Bewertungen meiner Kunden.

Erlaubnis und Registernummer

Ich arbeite mit der Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 GewO als Immobiliardarlehensvermittler. Wer Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht diese Erlaubnis der zuständigen Behörde – ohne sie ist die Tätigkeit nicht zulässig.

Meine Eintragung im Vermittlerregister lautet D-W-155-JPC7-09. Diese Nummer können Sie prüfen, bevor Sie mir Unterlagen schicken. Ich nenne sie hier, damit Sie das nicht suchen müssen.

59 Bewertungen mit 5,0 Sternen

Auf dem Bewertungsportal WhoFinance liegen zu meiner Beratung 59 Bewertungen mit einem Schnitt von 5,0 Sternen vor (Quelle: WhoFinance-Profil Markus Jakobides, Stand August 2026). Die Bewertungen stammen von Kunden, die dort selbst geschrieben haben – lesen Sie sie im Original, nicht in meiner Zusammenfassung.

Seit 2008 im Bankgeschäft, seit 2012 auf Baufinanzierung spezialisiert

Meine Bankausbildung habe ich 2008 begonnen. Seit 2012 arbeite ich ausschließlich an Immobilienfinanzierungen, seit 2018 als Vertriebsleiter der Postbank Finanzberatung AG. In diesen Jahren habe ich mehr als einen Zinszyklus erlebt: die Phase mit Zinsen nahe null ebenso wie den Anstieg danach. Genau diese Spanne trifft heute jede Anschlussfinanzierung, deren erste Zinsbindung vor zehn oder fünfzehn Jahren geschlossen wurde.

Ich finanziere selbst

Seit rund zehn Jahren baue ich ein eigenes Immobilienportfolio auf. Ich kenne die Fragen einer Anschlussfinanzierung deshalb auch von der anderen Seite des Tisches: das Schreiben der Bank im Briefkasten, die Restschuld auf der Jahresmitteilung, die Entscheidung zwischen Verlängerung und Wechsel. Was ich Ihnen erkläre, habe ich für meine eigenen Objekte durchgerechnet.

Konzernstärke plus freie Bankenwahl

Ich bin selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG. Das gibt Ihnen die Struktur und Prozesssicherheit eines großen Konzerns im Rücken. Gleichzeitig habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus die Bank aus, deren Konditionen und Annahmerichtlinien zu Ihrem Fall passen. Beratung findet persönlich statt – im Raum München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding.

Ihr nächster Schritt

• Termin im Kalender wählen: 20-Minuten-Erstgespräch buchen – kostenlos und unverbindlich.
• Vorher nachlesen: Bewertungen auf WhoFinance ansehen – wenn Sie erst wissen möchten, wie andere die Zusammenarbeit erlebt haben.

Was ist ein Forward-Darlehen und wie weit im Voraus können Sie Zinsen sichern?

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen und die erst zum Ende Ihrer Zinsbindung ausgezahlt wird. Am Markt sind Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten üblich; für die Wartezeit berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Dieser Aufschlag wird pro Vorlaufmonat berechnet, sodass 24 Monate Vorlauf spürbar teurer sind als sechs. Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen – und verbindlich: Sie müssen es auch dann abnehmen, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind.

Was kostet der Forward-Aufschlag konkret?

Der Aufschlag hat keinen festen Satz. Die BaFin beschreibt die Mechanik so: für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Zwei Banken können für dieselbe Vorlaufzeit unterschiedlich viel verlangen – deshalb ist jede Zahl, die Sie ohne Angebot lesen, bestenfalls ein Richtwert. Die Verbraucherzentrale ordnet ein, dass ein Aufschlag in Abhängigkeit der Restlaufzeit des aktuellen Darlehens recht niedrig ausfällt, wenn die Wartezeit kurz ist.

Wie weit die Vorlaufzeit reichen darf, ist ebenfalls keine feste Größe. Die BaFin nennt als Rahmen bis zu fünf Jahre, also 60 Monate. Für Ihre Planung heißt das: Das Forward-Fenster öffnet sich fünf Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung, und es schließt sich am Ablauftag. Die 66 Monate im Fahrplan liegen davor und sind der Planungsstart, nicht das Fenster.

So machen Sie den Aufschlag vergleichbar:

• Lassen Sie sich zwei Angebote zeigen – eines mit Ihrer geplanten Vorlaufzeit, eines mit kürzerer. Die Differenz ist der reine Preis der Wartezeit.
• Lassen Sie den Aufschlag in Euro über die gesamte neue Zinsbindung ausrechnen, nicht in Basispunkten. Prozentpunkte lassen sich nicht mit einem Kontostand vergleichen.
• Achten Sie darauf, dass Zinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgungsrecht in allen verglichenen Angeboten identisch sind. Sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Verträge.

Ab welcher Zinserwartung rechnet sich die Zinssicherung?

Die Rechnung ist im Kern eine Differenzrechnung. Der Aufschlag ist der Preis, den Sie heute sicher zahlen. Ihm steht die Zinsbewegung gegenüber, die bis zum Auszahlungstag tatsächlich eintritt. Das Forward-Darlehen rechnet sich rechnerisch dann, wenn der Marktzins bis dahin um mehr steigt als der Aufschlag ausmacht – und es rechnet sich nicht, wenn die Zinsen seitwärts laufen oder fallen.

Was ein halber Prozentpunkt bedeutet, zeigt eine Modellrechnung (keine Kundenzahl, sondern ein Rechenbeispiel): Bei 400.000 Euro Restschuld kostet ein halber Prozentpunkt rund 2.000 Euro Zinsen im ersten Jahr. Über eine zehnjährige Zinsbindung summiert sich das – je nach Tilgung – auf einen deutlich fünfstelligen Betrag. Bleibt der Aufschlag für Ihre Vorlaufmonate zusammengenommen unter dieser Größenordnung, war die Sicherung die richtige Entscheidung, sofern die Zinsen tatsächlich steigen.

Genau hier liegt der ehrliche Punkt: Niemand kennt den Zins in drei Jahren. Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine Prognose, sondern ein Tausch. Sie geben eine mögliche Zinssenkung auf und bekommen dafür eine Rate, mit der Sie ab dem Ablösetermin rechnen können. Für Haushalte, deren Budget bei einer deutlich höheren Rate eng würde, ist dieser Tausch oft auch dann sinnvoll, wenn die reine Zinswette unentschieden ausgeht.

Was passiert, wenn Sie das Forward-Darlehen nicht abnehmen?

Sie kommen aus dem Vertrag nicht heraus, nur weil die Zinsen gefallen sind. Die Verbraucherzentrale formuliert es unmissverständlich: Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie, müssen Sie das Forward-Darlehen dennoch wie vereinbart abnehmen. Das ist keine Bankwillkür, sondern die Logik des Darlehensvertrags – § 488 BGB beschreibt die Pflichten beider Seiten als gegenseitig: Die Bank hält das Geld zum vereinbarten Zins bereit, Sie nehmen es zum vereinbarten Zins ab.

Nehmen Sie die Summe nicht ab, entsteht der Bank ein Zinsschaden. Für diesen Fall gibt es einen eigenen Begriff: Nehmen Sie die Darlehenssumme aus einem geschlossenen Kreditvertrag nicht ab, spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung. Sie wird bei Immobiliendarlehen nach denselben Maßstäben berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung und kann bei sechsstelligen Restschulden entsprechend spürbar ausfallen.

Drei Dinge, die Sie vor der Unterschrift klären sollten:

• Bandbreite der Darlehenssumme. Ob und in welchem Rahmen Ihr Vertrag eine Abweichung nach unten zulässt, steht im Vertrag – fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.
• Widerrufsfrist. Bei Verbraucherdarlehen gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Das ist ein Zeitfenster für eine Korrektur, kein Ausstieg bei sinkenden Zinsen.
• Auszahlungstermin. Er muss exakt auf das Ende Ihrer bisherigen Zinsbindung fallen. Jede Lücke dazwischen kostet Bereitstellungszinsen oder Verzugszinsen.

Forward-Darlehen oder abwarten: die ehrliche Abwägung

Was in dieser Abwägung nicht vorkommt: eine Zinsprognose. Wer Ihnen sagt, in welche Richtung sich der Markt bewegt, verkauft eine Meinung. Belastbar sind dagegen Ihre eigenen Zahlen – Restschuld zum Ablösetermin, tragbare Rate, geplante Haltedauer.

Wenn Sie tiefer einsteigen möchten: Break-Even-Rechnung, Sonderfälle und die Abgrenzung zur Sondertilgung stehen ausführlich im Ratgeber-Beitrag zum Forward-Darlehen in der Anschlussfinanzierung. Und wenn Sie Ihre eigenen Zahlen einsortiert haben möchten: Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich, dauert etwa 30 Minuten – ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden, an Werktagen meist noch am selben Tag.

Wie hoch sind aktuell die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Einen einzigen Zinssatz für Anschlussfinanzierungen gibt es nicht: Die Angebote unterscheiden sich je nach Beleihungsauslauf, Bonität, Restschuld und gewünschter Zinsbindung um mehr als einen halben Prozentpunkt. Belastbare Marktzahlen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer MFI-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte; die dort ausgewiesenen Durchschnittssätze sind der ehrlichste Referenzwert. Diese Statistik führt immer ein Stand-Datum mit – ein Zinswert ohne Datum ist wertlos. Ihren persönlichen Satz sehen Sie erst, wenn mehrere Banken Ihre Unterlagen bewertet haben – deshalb steht am Anfang der Vergleich und nicht die Werbezahl.

Wie haben sich die Bauzinsen seit 2014 entwickelt?

Der Weg von damals bis heute lässt sich an einer einzigen Reihe ablesen: den Effektivzinssätzen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft mit einer anfänglichen Zinsbindung von über fünf bis zehn Jahren. Diese Reihe trifft den Normalfall der zehnjährigen Zinsbindung. Die Bundesbank veröffentlicht sie monatlich in der Zeitreihe SUD118 ihrer MFI-Zinsstatistik.

Die folgenden Werte sind Jahresdurchschnitte, gebildet aus den Monatswerten dieser Reihe. Stand der Daten: Juli 2026, letzter Berichtsmonat Juni 2026.

Drei Phasen sind erkennbar. Von 2014 bis 2021 fiel der Durchschnittssatz auf gut ein Prozent – das war der tiefste Stand der gesamten Reihe. 2022 kam der Bruch: Innerhalb von zehn Monaten stieg der Satz von 1,19 Prozent im Januar auf 3,51 Prozent im November. Seit 2023 bewegt sich der Markt in einem vergleichsweise schmalen Band zwischen rund 3,5 und knapp 4 Prozent, zuletzt mit leicht steigender Tendenz.

Für Ihre Anschlussfinanzierung heißt das: Die Niedrigzinsphase ist vorbei, aber der Sprung ist bereits passiert. Sie planen nicht gegen eine offene Entwicklung, sondern in einem Markt, dessen Niveau seit rund drei Jahren stabil ist.

Ihr Abschlussjahr 2014 bis 2018: welche Zinsveränderung erwartet Sie?

Wer zwischen 2014 und 2018 mit zehnjähriger Zinsbindung finanziert hat, erreicht genau jetzt das Ende der Bindung. Die folgende Gegenüberstellung zeigt, wie weit der Markt sich seither bewegt hat – gemessen am Jahresdurchschnitt Ihres Abschlussjahres und am Berichtsmonat Juni 2026 (3,76 %, vorläufiger Wert der Bundesbank):

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens ist das ein Marktdurchschnitt über alle Banken und alle Beleihungsausläufe, nicht Ihr Vertrag – Ihr damaliger Satz kann darüber oder darunter gelegen haben. Zweitens sagt der Durchschnitt nichts über Ihr künftiges Angebot: Bonität, Beleihungsauslauf und Restschuld verschieben den persönlichen Satz in beide Richtungen.

Was diese Prozentpunkte in Euro bedeuten, rechne ich weiter oben im Kapitel zum Sparpotenzial vor – dort mit Ihrer Restschuld statt mit einem Musterwert. Die gute Nachricht in dieser Tabelle: Zehn Jahre Tilgung liegen hinter Ihnen. Sie verzinsen den höheren Satz auf eine deutlich kleinere Summe als 2016.

Wo Sie die Zinsentwicklung selbst verfolgen

Sie brauchen dafür keinen Zinsrechner eines Vermittlers. Die Bundesbank stellt die Rohdaten offen bereit, monatlich aktualisiert und nach Zinsbindung getrennt. Die Übersichtsseite Wohnungsbaukredite an private Haushalte verlinkt alle Einzelreihen samt CSV-Download.

Diese vier Reihen sind für Sie relevant. Die Werte stammen aus dem Berichtsmonat Juni 2026, Datenstand 31. Juli 2026 (Juni ist ein vorläufiger Wert):

Bemerkenswert ist die Reihenfolge: Die zehnjährige Bindung ist im Juni 2026 der niedrigste Punkt der Kurve, kürzere und längere Bindungen liegen darüber. Das ist kein Naturgesetz, sondern eine Momentaufnahme – und einer der Gründe, warum sich der Vergleich mehrerer Zinsbindungen lohnt.

Wenn Sie die Entwicklung im Verlauf sehen wollen, hilft die Grafik der Bundesbank zu den Zinssätzen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland. Sie zeigt alle vier Zinsbindungen seit 2003 in einem Bild.

Eine Einordnung dazu: Diese Durchschnitte enthalten alle Beleihungsausläufe, auch Vollfinanzierungen mit hohem Risikoaufschlag. Ein Darlehen mit niedrigem Beleihungsauslauf – der Regelfall bei einer Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren Tilgung – liegt typischerweise unter dem Durchschnitt. Nutzen Sie die Zahlen deshalb als Orientierungslinie, nicht als Zielmarke.

Warum Zinsangaben ohne Stand-Datum wertlos sind

Ein Zinssatz ohne Datum ist eine Behauptung, keine Information. Das Jahr 2022 führt das vor: Wer im Januar 2022 einen Ratgeber mit „aktuell rund 1,2 Prozent" gelesen hat, lag im November desselben Jahres um mehr als zwei Prozentpunkte daneben. Der Text war nicht falsch geschrieben, er war nur nicht mehr gültig – und ohne Datum konnte das niemand erkennen.

Prüfen Sie jede Zinsangabe, die Ihnen begegnet, an vier Fragen:

• Steht ein Stand-Datum dabei? Ohne Monat und Jahr ist der Wert nicht überprüfbar.
• Ist die Quelle genannt und nachschlagbar? Eine Zahl ohne Reihe oder Statistik lässt sich nicht kontrollieren.
• Für welche Zinsbindung gilt der Satz? Zwischen fünf und fünfzehn Jahren liegen spürbare Unterschiede.
• Sollzins oder Effektivzins? Vergleichbar ist allein der effektive Jahreszins.

Besonders vorsichtig sollten Sie bei Zinsangaben in Werbung sein. Dort steht häufig der Satz für den besten denkbaren Fall: sehr niedriger Beleihungsauslauf, einwandfreie Bonität, unbefristetes Angestelltenverhältnis, hohe Darlehenssumme. Trifft davon eines nicht zu, verschiebt sich Ihr Angebot – manchmal um mehr als einen halben Prozentpunkt.

Deshalb steht auf dieser Seite ein Stand-Datum an jeder Zahl, und deshalb nenne ich Ihnen im Erstgespräch keinen Zins aus dem Kopf. Ihren tatsächlichen Satz sehe ich erst, wenn Ihre Unterlagen bei mehreren Häusern gerechnet sind. Mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern hole ich diese Angebote parallel ein, statt Ihnen eine Werbezahl vorzurechnen, die im nächsten Monat nicht mehr stimmt. Auf Ihre Anfrage melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Wovon hängt Ihr neuer Sollzins ab?

Ihr Sollzins entsteht aus fünf Faktoren: dem allgemeinen Bauzinsniveau, Ihrem Beleihungsauslauf, Ihrer Bonität, der Höhe der Restschuld und der gewählten Zinsbindungsdauer. Den größten individuellen Hebel hat der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Restschuld zum Beleihungswert Ihrer Immobilie – Banken staffeln ihre Konditionen in Klassen, typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer durch Tilgung und Wertsteigerung unter eine dieser Schwellen rutscht, zahlt für dasselbe Darlehen weniger Zins. Die Zinsbindungsdauer wirkt in die andere Richtung: Längere Sicherheit kostet Aufschlag, kürzere Bindung ist günstiger und riskanter.

Beleihungsauslauf: die Zinsklassen 60, 80 und 90 Prozent

Der Beleihungsauslauf setzt Ihre Restschuld ins Verhältnis zum Beleihungswert Ihrer Immobilie. Der Beleihungswert ist nicht Ihr Kaufpreis und nicht der Preis, den Sie heute am Markt erzielen würden. Er ist bewusst vorsichtiger angesetzt: Nach § 16 des Pfandbriefgesetzes darf er nur den Wert abbilden, der sich aus einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt – ohne spekulative Elemente und nie über dem Marktwert. Die dabei zulässigen Verfahren – Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert – regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung. In der Praxis liegt der Beleihungswert deshalb spürbar unter dem Marktwert, üblich sind Abschläge im Bereich von zehn bis zwanzig Prozent.

Dass ausgerechnet 60 Prozent die wichtigste Schwelle ist, hat einen refinanzierungstechnischen Grund. § 14 des Pfandbriefgesetzes erlaubt Banken, Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen zu nutzen. Der Teil Ihres Darlehens, der darunter liegt, lässt sich für die Bank am preiswertesten refinanzieren. Alles darüber muss sie teurer beschaffen – und genau diesen Unterschied gibt sie über Zinsaufschläge weiter.

Daraus entsteht die typische Staffelung in Klassen bei 60, 80 und 90 Prozent. Die Aufschläge zwischen den Klassen fallen je nach Bank unterschiedlich aus, bewegen sich aber meist zwischen wenigen Hundertstel und mehreren Zehntel Prozentpunkten. Entscheidend ist der Schwelleneffekt: Zwischen 61 und 79 Prozent Auslauf ändert sich am Zins wenig, der Sprung von 61 auf 59 Prozent verschiebt Sie dagegen in eine andere Kondition. Was ein halber Prozentpunkt bei Münchner Restschulden in Euro bedeutet, zeigt die Modellrechnung weiter oben.

Zwei Größen bewegen Ihren Auslauf, und beide arbeiten für Sie: Jede Tilgungsrate senkt den Zähler, jede Wertsteigerung Ihrer Immobilie hebt den Nenner. Nach zehn oder fünfzehn Jahren Zinsbindung wirken beide zusammen. Ob und wie stark das in München zieht – und warum eine Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank diesen Effekt oft gar nicht abbildet – lesen Sie im nächsten Abschnitt zur Neubewertung Ihrer Immobilie.

Wie Ihre Bonität geprüft wird

Die Prüfung ist keine Kulanzfrage der Bank, sondern gesetzlich vorgeschrieben. § 505a BGB verpflichtet jeden Darlehensgeber, vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit zu prüfen; bei Immobiliardarlehen darf er den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Welche Faktoren dabei einfließen müssen, konkretisiert die Verordnung zu den Leitlinien der Kreditwürdigkeitsprüfung – unter anderem künftig fällige Zahlungserhöhungen, bestehende Schulden und finanzielle Verpflichtungen, nachhaltig erzielbare Miet- und Pachteinnahmen sowie sonstiges Einkommen, Ersparnisse und weitere Vermögenswerte.

Praktisch läuft das über eine Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen gegen Pauschalen für Lebenshaltung, Nebenkosten und bestehende Verbindlichkeiten, dazu ein Sicherheitspuffer. Was übrig bleibt, muss die neue Rate tragen. Hinzu kommen die Scoring-Daten der Auskunfteien und die Frage, wie sicher und wie dauerhaft Ihr Einkommen fließt.

Wichtig für die Einordnung: Die Bonität wirkt anders als der Beleihungsauslauf. Sie ist selten fein gestaffelt, sondern entscheidet vor allem darüber, ob eine Bank Ihr Darlehen überhaupt annimmt und in welcher Risikoklasse es landet. Ein sauberer Score bringt Ihnen keinen Rabatt, ein belasteter Score kostet dagegen deutlich – bis hin zur Absage. Wie unterschiedlich Banken schwankende Einkommen bewerten und was das für Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer bedeutet, behandelt ein eigener Abschnitt weiter unten.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Bei einer Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank findet diese Prüfung in der Regel nicht neu statt, beim Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber dagegen immer. Das ist je nach Ausgangslage ein Vorteil oder ein Risiko – und einer der Gründe, warum die Entscheidung nicht allein am Zins hängt.

Zinsbindung 5, 10 oder 15 Jahre: was kostet Sicherheit?

Die Zinsbindung ist der einzige der fünf Faktoren, den Sie frei wählen. In einer normalen Zinsstruktur zahlen Sie für jedes zusätzliche Jahr Planungssicherheit einen Aufschlag: Fünf Jahre sind niedriger verzinst als zehn, zehn niedriger als fünfzehn. Der Abstand zwischen einer fünf- und einer fünfzehnjährigen Bindung liegt üblicherweise im Bereich mehrerer Zehntel Prozentpunkte. In Phasen mit inverser Zinsstruktur kann sich das Verhältnis umkehren – wo der Markt gerade steht, sehen Sie im Zinsabschnitt dieser Seite mit dem jeweiligen Stand-Datum.

Der Aufschlag ist allerdings weniger teuer, als er zunächst aussieht, weil das Gesetz Ihnen einseitig eine Ausstiegsmöglichkeit gibt. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine fünfzehnjährige Bindung bindet damit faktisch nur die Bank fünfzehn Jahre, Sie dagegen nach zehneinhalb Jahren nicht mehr. Sinken die Zinsen, steigen Sie aus. Steigen sie, behalten Sie Ihre Kondition.

Für die Wahl der Bindungsdauer zählen deshalb drei Fragen:

• Wie lange läuft Ihre Finanzierung insgesamt noch, und wie hoch ist die Restschuld am Ende der neuen Bindung?
• Könnten Sie eine deutlich höhere Rate tragen, wenn die übernächste Anschlussfinanzierung teurer ausfällt?
• Wann wollen Sie schuldenfrei sein – etwa zum Renteneintritt?

Wer die Restschuld ohnehin innerhalb der nächsten Bindung vollständig tilgt, muss keine lange Laufzeit bezahlen. Wer mit einer nennenswerten Restschuld in die übernächste Runde geht, kauft sich mit der längeren Bindung ein reales Risiko vom Tisch.

Warum eine höhere Restschuld nicht automatisch teurer ist

Der Sollzins ist ein Prozentsatz, keine Summe. Eine Restschuld von 400.000 Euro kostet Sie in Euro mehr als eine von 150.000 Euro – aber nicht zwangsläufig einen höheren Prozentsatz. Häufig ist sogar das Gegenteil der Fall.

Der Grund liegt in der Kostenstruktur der Banken. Prüfung, Bewertung, Grundbuchabwicklung und Aktenführung verursachen weitgehend denselben Aufwand, gleichgültig ob 80.000 oder 500.000 Euro abgelöst werden. Kleine Darlehen unter etwa 50.000 Euro nehmen viele Häuser deshalb gar nicht erst an oder verlangen einen Aufschlag. Ab einer Größenordnung, wie sie in München üblich ist, kehrt sich das Verhältnis um: Das Volumen ist für die Bank interessant, mehrere Häuser bieten mit, und Sie haben Verhandlungsspielraum.

Indirekt wirkt die Restschuld trotzdem – über den Beleihungsauslauf. Nicht die absolute Höhe zählt, sondern das Verhältnis zum Beleihungswert. Zwei Darlehensnehmer mit identischer Restschuld können in verschiedenen Zinsklassen landen, wenn ihre Immobilien unterschiedlich bewertet sind.

Die eigentliche Konsequenz ist eine andere: Je größer Ihre Restschuld, desto mehr Euro bewegt jeder Zehntelprozentpunkt. Bei 400.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung sind 0,1 Prozentpunkte rund 4.000 Euro – bei 100.000 Euro sind es 1.000 Euro. Für Sie heißt das: Der Vergleich mehrerer Angebote wiegt in Münchner Größenordnungen ungleich schwerer als in den Rechenbeispielen der großen Portale. Genau dafür nutze ich den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern – ich lasse Ihre Restschuld, Ihren Beleihungsauslauf und Ihre Einkommenssituation von mehreren Häusern bewerten und zeige Ihnen, welche Kondition daraus tatsächlich entsteht.

Wird Ihre Immobilie neu bewertet – und bringt das in München bessere Konditionen?

Ja, bei einem Bankwechsel bewertet der neue Darlehensgeber Ihre Immobilie neu, und in München ist das meist ein Vorteil. Wer 2016 mit rund 80 Prozent Beleihungsauslauf gestartet ist, liegt heute oft unter 60 Prozent – zur einen Hälfte durch Tilgung, zur anderen durch die Wertentwicklung Münchner Wohnimmobilien. Das ist keine kosmetische Größe, sondern der Sprung in eine günstigere Zinsklasse. Bei der Prolongation Ihrer bisherigen Bank passiert das in der Regel nicht: Sie rechnet weiter mit dem alten Beleihungswert, und Sie zahlen für einen Risikoaufschlag, den es längst nicht mehr gibt.

Wie Banken den Beleihungswert Münchner Immobilien ermitteln

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis und nicht der Marktwert. Nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung ist es der Wert, der sich erfahrungsgemäß dauerhaft erzielen lässt – ohne vorübergehende, etwa konjunkturell bedingte Wertschwankungen. Die Verordnung verlangt ausdrücklich eine vorsichtige Bewertung und eine langfristige Betrachtung der Marktlage. Deshalb liegt der Beleihungswert regelmäßig unter dem Preis, den Sie am Markt erzielen würden.

Für ein Münchner Objekt setzt sich die Bewertung im Kern aus drei Bausteinen zusammen:

• Der Bodenwert. Grundlage sind die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München für jede Lage veröffentlicht. In München ist das der Posten mit dem größten Hebel – zwischen zwei Straßenzügen liegen hier Welten.
• Der Gebäudewert. Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Ausstattung und energetischer Standard. Modernisierungen zählen nur, wenn sie belegt sind.
• Die Nachhaltigkeit der Nutzung. Selbst genutzt oder vermietet, Eigentumswohnung oder Haus, Erbbaurecht oder Volleigentum.

Warum ausgerechnet die 60-Prozent-Marke im Zins so viel bewegt, hat einen regulatorischen Grund: Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes dürfen Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen dienen. Dieser Teil des Darlehens lässt sich für die Bank am preiswertesten refinanzieren. Alles darüber muss sie teurer beschaffen – und genau das gibt sie als Aufschlag an Sie weiter. Wie die Zinsklassen darüber hinaus gestaffelt sind, lesen Sie weiter oben im Kapitel zu den Zinsfaktoren.

Was die Wertentwicklung seit Ihrem Abschlussjahr für Ihren Auslauf bedeutet

Hier gehören zwei Aussagen zusammen, und die zweite hören Sie seltener. Erstens: Wohnimmobilien haben sich in Deutschland zwischen 2010 und 2025 laut Statistischem Bundesamt um rund 82 Prozent verteuert, während die Inflation im selben Zeitraum bei 38 Prozent lag. Zweitens: Diese Kurve ist nicht durchgehend gestiegen. Der Höchststand lag 2022.

Danach kam die Korrektur, und sie war deutlich. Im Jahresdurchschnitt 2023 fielen die Preise um 8,4 Prozent gegenüber 2022 – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000; in den sieben größten Städten, München eingeschlossen, verloren Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2023 5,8 Prozent und Ein- und Zweifamilienhäuser 9,1 Prozent. 2024 ging es um weitere 1,5 Prozent nach unten, bevor 2025 mit plus 3,2 Prozent der erste Jahresanstieg seit 2022 folgte. Für den Münchner Markt im Einzelnen führt der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München in seinen Marktanalysen die Preise wiederverkaufter Wohnungen nach Baujahrsklassen bis ins Jahr 2010 zurück.

Für Sie heißt das: Entscheidend ist Ihr Abschlussjahr, nicht die Schlagzeile.

• Abschluss bis etwa 2017. Sie haben den gesamten Anstieg bis 2022 mitgenommen. Auch nach der Korrektur liegt Ihr Objekt klar über dem Kaufpreis. Hier greift der Effekt aus der Antwort oben in voller Breite.
• Abschluss 2018 bis 2020. Sie liegen in aller Regel im Plus, aber der Abstand ist schmaler. Die Neubewertung hilft, sie trägt die neue Zinsklasse aber nicht allein.
• Abschluss 2021 oder 2022. Sie haben nahe am Höchststand gekauft. Rechnen Sie hier nicht mit einem Wertgewinn. Was Ihren Auslauf senkt, ist in diesem Fall die Tilgung – und die wirkt zuverlässig.

Genau deshalb ist die Tilgung die Basis und die Wertentwicklung die Zugabe. Wie stark beides zusammenwirkt, zeigt eine Modellrechnung – gerundete Beispielwerte, keine Zusage und keine Aussage über Ihr Objekt:

> Modellrechnung: Kaufpreis 800.000 Euro im Jahr 2016, Darlehen 640.000 Euro, das sind 80 Prozent. Nach zehn Jahren mit 2 Prozent Anfangstilgung liegt die Restschuld bei grob 490.000 Euro. Bleibt der Wert unverändert, sind das rund 61 Prozent – allein durch Tilgung. Unterstellt man zusätzlich einen um ein Fünftel höheren Wert von 960.000 Euro, sind es rund 51 Prozent. Die Wertannahme ist dabei eine reine Rechenannahme, kein Marktwert für Ihr Objekt.

Der Unterschied zwischen 61 und 51 Prozent ist keine Feinheit. Er entscheidet darüber, ob Ihr Darlehen vollständig in die sicherste Klasse fällt oder nicht.

Welche Unterlagen die Neubewertung beschleunigen

Die Bank rechnet mit dem, was sie belegen kann. Alles, was Sie seit dem Kauf in die Immobilie gesteckt haben, weiß sie nicht – es sei denn, Sie zeigen es ihr. Diese Unterlagen brauche ich für eine belastbare Einschätzung:

1. Grundbuchauszug und Lageplan. Aktueller Auszug, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
2. Wohnflächenberechnung und Grundrisse. Die Fläche ist die zentrale Rechengröße. Abweichungen zum Exposé von damals kosten Zeit.
3. Nachweise über Modernisierungen. Handwerkerrechnungen für Heizung, Fenster, Dach, Bäder oder Elektrik seit dem Kauf. Das ist der Posten, den Eigentümer am häufigsten vergessen – und der Posten mit dem größten Hebel auf den Gebäudewert.
4. Energieausweis. Der energetische Zustand fließt in die Bewertung ein und gewinnt in der Praxis an Gewicht.
5. Bei Wohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Werttreiber, ein beschlossener Sanierungsstau das Gegenteil.
6. Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung. Vermietete Objekte werden zusätzlich über den Ertrag bewertet.
7. Aktuelle Restschuldauskunft Ihrer bisherigen Bank. Ohne die exakte Restschuld zum Ablösetermin lässt sich kein Auslauf berechnen.

Mein Einzugsgebiet umfasst München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Schicken Sie mir diese Unterlagen, melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Wann eine Neubewertung ausnahmsweise nachteilig ist

Ehrlich bleibt diese Seite nur, wenn auch der umgekehrte Fall benannt wird. Eine Neubewertung ist kein Automatismus nach oben. In vier Konstellationen kann sie Ihren Auslauf sogar erhöhen:

• Kauf nahe am Höchststand bei geringer Tilgung. Wer 2021 oder 2022 gekauft und mit 1 Prozent getilgt hat, kann nach der Korrektur der Jahre 2023 und 2024 über dem ursprünglichen Auslauf liegen.
• Instandhaltungsstau und schwacher energetischer Zustand. Die vorsichtige Bewertung nach § 3 BelWertV stellt auf dauerhafte Merkmale ab. Ein unsaniertes Objekt aus den siebziger Jahren wird nicht dadurch besser bewertet, dass die Lage teuer ist.
• Sonderobjekte. Erbbaurecht, hoher Gewerbeanteil, Mikroapartments oder Wohnungen mit ungewöhnlichem Zuschnitt bewerten Banken zurückhaltend.
• Belastungen im Grundbuch. Wohnrechte, Nießbrauch oder eingetragene Dienstbarkeiten mindern den Beleihungswert – losgelöst davon, was der Markt für das Objekt zahlen würde.

In diesen Fällen ist die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank oft der ruhigere Weg: Sie rechnet mit dem alten Beleihungswert weiter, und was sonst ein Nachteil ist, wird hier zum Vorteil. Deshalb prüfe ich die Wertseite immer, bevor ich eine Empfehlung ausspreche – und sage Ihnen auch, wenn ein Wechsel sich für Sie nicht rechnet.

Wie ermitteln Sie Ihre genaue Restschuld zum Ablösetermin?

Die exakte Restschuld zum Ablösetermin steht nicht im Tilgungsplan, sondern muss bei Ihrer Bank angefordert werden – dieses Dokument heißt Restschuldauskunft oder Ablösesaldo. Sie fordern es schriftlich an, nennen den Ablösetermin und erhalten den auf den Tag genauen Betrag inklusive aufgelaufener Zinsen. Rechnen Sie geplante Sondertilgungen vor dem Termin mit ein, denn jeder Euro weniger Restschuld senkt Ihren Beleihungsauslauf und damit möglicherweise die Zinsklasse. Genau deshalb lohnt sich eine Sondertilgung kurz vor Ablauf der Zinsbindung oft doppelt.

1. Tilgungsplan prüfen und Ablösetermin bestimmen

Der Ablösetermin ist der Tag, an dem Ihre Sollzinsbindung endet. Dieses Datum steht in Ihrem Darlehensvertrag, nicht auf dem Kontoauszug. Bestimmen Sie es zuerst, denn alle weiteren Zahlen hängen daran.

Der Tilgungsplan zeigt Ihnen anschließend, welche Restschuld zu diesem Termin planmäßig offen ist. Planmäßig heißt: unter den Annahmen, die bei Vertragsabschluss galten. Der Plan rechnet mit unveränderter Rate, ohne Sondertilgungen, ohne Tilgungssatzwechsel und ohne Ratenpause. Jede Abweichung der vergangenen Jahre verschiebt den tatsächlichen Saldo – nach oben wie nach unten.

Drei Unterlagen brauchen Sie für diesen Schritt:

• Darlehensvertrag – Darlehensnummer, Ende der Sollzinsbindung, vereinbarter Zinsverrechnungstermin und die Klausel zum Sondertilgungsrecht
• Tilgungsplan – die planmäßige Restschuld zum Ablösetermin als Ausgangswert
• Letzte Jahresmitteilung – der real erreichte Stand, an dem Sie erkennen, ob Plan und Wirklichkeit auseinanderlaufen

Besteht Ihre Finanzierung aus mehreren Darlehensteilen, etwa einem Bankdarlehen und einer KfW-Tranche, gilt das für jeden Teil einzeln. Die Teile haben häufig unterschiedliche Zinsbindungsenden und damit unterschiedliche Ablösetermine. Was das für auslaufende KfW-Tranchen bedeutet, beschreibe ich weiter unten in einem eigenen Abschnitt.

Am Ende dieses Schritts haben Sie einen belastbaren Ausgangswert. Verbindlich ist er noch nicht – dafür brauchen Sie Schritt 2.

2. Restschuldauskunft bei der Bank anfordern

Die verbindliche Zahl erteilt nur der Darlehensgeber. Das Dokument heißt je nach Bank Restschuldauskunft, Ablösesaldo oder Ablösebestätigung und nennt den auf den Tag genauen Betrag inklusive der bis dahin aufgelaufenen Zinsen. Angefordert wird es schriftlich, formlos genügt.

In die Anforderung gehören vier Angaben:

• Darlehensnummer und Vertragsdatum, bei mehreren Darlehensteilen jede Nummer einzeln
• Der gewünschte Stichtag, also Ihr Ablösetermin – keine offene Formulierung wie „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“
• Die Bitte um Aufschlüsselung in Kapitalbetrag und aufgelaufene Zinsen, damit Sie die Zahl nachvollziehen können
• Der Hinweis auf geplante Sondertilgungen, sofern Sie vor dem Stichtag noch eine leisten wollen

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens gilt eine Ablösesumme immer nur zum genannten Stichtag; verschiebt sich der Termin, brauchen Sie eine neue Auskunft. Zweitens lohnt es sich, im selben Schreiben den Stand der Grundschuld abzufragen – Höhe, Rang und eingetragener Gläubiger. Diese Angaben werden später für die Abtretung an eine neue Bank gebraucht, und was das kostet, rechne ich weiter unten im Abschnitt zu den Wechselkosten durch.

Planen Sie Bearbeitungszeit ein. Genau deshalb steht die Restschuld im Fahrplan an der Station zwölf Monate vor Ablauf und nicht kurz vor Schluss. Wer den Betrag früh kennt, macht Angebote überhaupt erst vergleichbar.

Eine Sorge können Sie an dieser Stelle streichen: Wenn Sie zum Ende der Sollzinsbindung ablösen, ist das vertragsgemäß. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Wann sie doch zum Thema wird, erkläre ich weiter unten in einem eigenen Abschnitt.

3. Sondertilgungen einplanen und Zinsklasse prüfen

Ein Recht auf Sondertilgung ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus Ihrem Darlehensvertrag. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz ist die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nach § 500 Absatz 2 BGB nur bei einem berechtigten Interesse zulässig – anders als bei sonstigen Verbraucherdarlehen, die jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig getilgt werden dürfen. Auch das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB hilft hier nicht weiter: Es betrifft die Kündigung des gesamten Darlehens nach zehn Jahren, nicht die Teilzahlung zwischendurch.

Praktisch heißt das: Entscheidend ist die Sondertilgungsklausel in Ihrem Vertrag. Prüfen Sie dort drei Dinge:

• Den Höchstbetrag, meist als Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr
• Die Ankündigungsfrist und den Termin, zu dem die Zahlung angerechnet wird
• Die Verfallregel – nicht genutzte Kontingente lassen sich in aller Regel nicht ins Folgejahr übertragen

Der eigentliche Hebel liegt danach beim Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Restschuld zu Immobilienwert. Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen, typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent. Liegen Sie knapp über einer dieser Grenzen, kann eine vergleichsweise kleine Sondertilgung Sie darunter bringen – und die bessere Zinsklasse gilt dann für die gesamte verbleibende Restschuld, nicht nur für den zurückgezahlten Betrag. Wie sich der Beleihungsauslauf in München konkret berechnet, steht im Abschnitt davor.

Was ein Zinsunterschied in Euro bedeutet, rechnen Sie mit der Faustformel aus dem Rechenbeispiel weiter oben: Restschuld mal Zinsdifferenz ergibt die Mehrkosten im ersten Jahr. Die dortige Matrix zeigt die Größenordnung für Restschulden von 200.000 bis 500.000 Euro.

Wichtig ist die Reihenfolge. Die Sondertilgung muss vor dem Ablösetermin gebucht sein und in der Restschuldauskunft auftauchen. Sonst rechnen die angefragten Banken mit dem alten, höheren Beleihungsauslauf – und die bessere Zinsklasse ist verschenkt.

Lohnt sich die Sondertilgung oder das Anlegen des Geldes?

Die Rechnung ist unspektakulärer, als sie klingt. Eine Sondertilgung bringt Ihnen eine Rendite in Höhe Ihres Sollzinssatzes, ohne Kursrisiko und ohne Steuerabzug. Eine Geldanlage muss diesen Satz erst nach Steuern übertreffen: Auf Kapitalerträge fallen nach § 32d Absatz 1 EStG 25 Prozent Einkommensteuer an, dazu Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Aus 3 Prozent Sollzins wird so eine erforderliche Bruttorendite von rund 4 Prozent – und zwar bei vergleichbarer Sicherheit, nicht am Aktienmarkt.

Kommt der Stufeneffekt aus Schritt 3 hinzu, verschiebt sich das Bild weiter zugunsten der Sondertilgung. Dann wirkt jeder getilgte Euro doppelt: einmal über die ersparten Zinsen auf den Betrag selbst, einmal über die bessere Zinsklasse für die gesamte neue Finanzierung. Diesen zweiten Effekt kann keine Anlage nachbilden.

Drei Gegenargumente gehören trotzdem auf den Tisch:

• Liquidität geht vor. Eine Sondertilgung ist nicht rückholbar. Erst die Rücklage für Instandhaltung, Steuernachzahlungen und Einkommensausfälle, dann die Tilgung.
• Der Stufeneffekt läuft ins Leere, wenn Sie ohnehin klar unter einer Beleihungsgrenze liegen. Dann bleibt die Zinsersparnis auf den getilgten Betrag – solide, aber kein doppelter Hebel.
• Bei vermieteten Objekten ändert sich die Rechnung. Schuldzinsen sind nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG als Werbungskosten abziehbar, soweit sie wirtschaftlich mit den Mieteinkünften zusammenhängen. Der effektive Zinsaufwand sinkt dadurch, und die Sondertilgung verliert an Vorteil. Rechnen Sie diesen Fall mit Ihrem Steuerberater durch, nicht mit einer Faustformel.

Meine Empfehlung für die Praxis: erst die Restschuld klären, dann den Beleihungsauslauf, dann die Sondertilgung. In dieser Reihenfolge sehen Sie, ob eine Zahlung Sie tatsächlich über eine Stufengrenze hebt oder nur den Betrag verkleinert. Ich rechne Ihnen beide Varianten mit Ihren echten Zahlen durch – kostenlos und unverbindlich, bevor Sie das Geld einsetzen.

Wie läuft die Anschlussfinanzierung Schritt für Schritt ab?

Die Anschlussfinanzierung läuft in fünf Schritten ab: Bestandsaufnahme, Unterlagen zusammenstellen, Bankenvergleich, Zusage und Vertragsunterzeichnung, Ablösung des Altdarlehens zum Stichtag. Rechnen Sie ab dem ersten Gespräch mit sechs bis zwölf Wochen bis zur Ablösung; den größten Teil davon beanspruchen Unterlagenprüfung und Grundbuchvorgänge. Bei einer Prolongation verkürzt sich der Ablauf auf zwei Schritte, weil Grundbuch und Bonitätsprüfung entfallen. Wichtig ist am Ende nur eines: Der neue Vertrag muss stehen, bevor der alte ausläuft.

Die fünf Schritte mit ihrer typischen Dauer

Die Schritte greifen ineinander: Während die erste Bank prüft, laufen Unterlagen für die zweite bereits nach. Deshalb summieren sich die Zeitfenster nicht stur, sondern ergeben in der Praxis sechs bis zwölf Wochen. Bei einer Prolongation fallen die Schritte 2, 3 und 5 fast vollständig weg – es bleiben Bestandsaufnahme und Unterschrift.

Wann Sie mit Schritt 1 beginnen sollten, steht im Fahrplan weiter oben: zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist der Startpunkt, sechs Monate vorher sollten Angebote vorliegen, drei Monate vorher die Unterschrift.

1. Bestandsaufnahme: Vertrag, Restschuld, Termine

Am Anfang stehen drei Zahlen: der Tag, an dem Ihre Sollzinsbindung endet, die Restschuld zu genau diesem Tag und der Sollzins, den Sie bisher zahlen. Das Enddatum und der Zinssatz stehen in Ihrem Darlehensvertrag, die Restschuld im Tilgungsplan oder in der letzten Jahresmitteilung.

Verbindlich wird die Zahl erst durch die Restschuldauskunft der bisherigen Bank. Sie nennt den Betrag, der am Ablösetag offen ist – inklusive aufgelaufener Zinsen bis zum Stichtag. Diese Auskunft wird schriftlich angefordert und braucht je nach Institut einige Werktage. Ohne sie rechnet jeder Vergleich mit einer Schätzung.

In dieselbe Runde gehören zwei weitere Prüfungen: ob ein Sondertilgungsrecht in diesem Jahr noch offen ist, und ob neben dem Hauptdarlehen weitere Tranchen laufen – etwa ein KfW-Darlehen mit eigener Zinsbindung und eigenem Ablauftermin. Beides verändert die Summe, um die es im Vergleich geht.

Für diesen Schritt reicht ein Gespräch. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich, dauert rund 30 Minuten und ordnet zuerst Ihre Termine und Ihre Zahlen.

2. Unterlagen zusammenstellen

Dieser Schritt entscheidet über die Gesamtdauer stärker als jeder andere. Banken prüfen nicht in der Reihenfolge des Eingangs, sondern erst dann, wenn eine Akte vollständig ist. Jedes fehlende Dokument setzt die Prüfung von vorn an.

Für eine Umschuldung sind es im Kern fünf Bausteine: der bestehende Darlehensvertrag, die Restschuldauskunft, ein aktueller Grundbuchauszug, die Objektunterlagen und der Einkommensnachweis. Bei Selbstständigen, Freiberuflern und Unternehmern treten betriebswirtschaftliche Auswertung, Jahresabschlüsse und Einkommensteuerbescheide an die Stelle der Gehaltsabrechnungen – das ist keine Hürde, sondern nur eine andere Nachweisform. Welche Dokumente im Einzelnen gebraucht werden, steht in der Checkliste weiter unten.

Der Grundbuchauszug hat dabei eine Sonderrolle: Er wird beim zuständigen Grundbuchamt angefordert und ist das einzige Papier, dessen Beschaffung Sie nicht beschleunigen können. Wer ihn früh besorgt, verliert später keine Woche.

3. Bankenvergleich über mehr als 400 Finanzierungspartner

Jetzt geht dieselbe Akte an mehrere Häuser gleichzeitig. Wichtig ist, dass alle Angebote auf denselben Parametern beruhen: gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung, gleiche bereitstellungszinsfreie Zeit und gleicher Auszahlungstermin. Sobald eine dieser Größen abweicht, vergleichen Sie zwei verschiedene Verträge und nicht zwei Preise.

Das Verlängerungsangebot Ihrer bisherigen Bank gehört in denselben Stapel. Es ist eine Option unter mehreren, kein Sonderfall – und es lässt sich nur bewerten, wenn Alternativen daneben liegen.

Für diesen Schritt nutze ich meinen Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und freie Bankenwahl: Ihre Restschuld, Ihr Beleihungsauslauf und Ihre Einkommenssituation werden von mehreren Häusern bewertet, und Sie bekommen die Konditionen in Euro gerechnet auf den Tisch – nicht nur in Prozentpunkten.

4. Zusage und Vertragsunterzeichnung

Vor der Zusage steht die Prüfung. Beim Wechsel zu einem neuen Kreditgeber prüft dieser laut BaFin Identität, Bonität und die Immobilie und bewertet das Objekt meist neu, um den Beleihungswert zu ermitteln. Diese Bewertung erfolgt bei bestehenden Wohnimmobilien häufig anhand der Unterlagen; eine Innenbesichtigung ist nicht der Regelfall, aber möglich.

Fällt die Prüfung positiv aus, folgt der Darlehensvertrag zur Unterschrift. Danach beginnt keine Wartezeit, sondern eine Schutzfrist: Verbraucherdarlehensverträge unterliegen nach § 495 BGB dem Widerrufsrecht des § 355 BGB, und die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Die Abwicklung läuft in dieser Zeit weiter – kalkulieren Sie die zwei Wochen aber im Terminplan mit ein.

Erst mit dem unterschriebenen Vertrag steht der Ablösetermin fest. Er sollte exakt auf den Tag des Zinsbindungsendes fallen. Liegt er davor, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; liegt er danach, entsteht eine Zinslücke zum variablen Satz.

5. Ablösung des Altdarlehens zum Stichtag

Der letzte Schritt ist reine Abwicklung, dauert aber am längsten, weil zwei Institute und das Grundbuchamt beteiligt sind. Drei Vorgänge laufen dabei parallel.

• Ablösesumme bestätigen. Bei der bisherigen Bank wird der exakte Betrag zum Ablösetag schriftlich abgerufen. Er weicht regelmäßig um einige Euro von der früheren Restschuldauskunft ab, weil Zinsen taggenau abgerechnet werden.
• Grundschuld übertragen. Statt die alte Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen, wird sie an die neue Bank abgetreten. Rechtlich stützt sich das auf § 1192 BGB, der die Vorschriften über die Hypothek auf die Grundschuld überträgt, zusammen mit § 1154 BGB zur Abtretung. Bei der heute üblichen Buchgrundschuld wird die Abtretung ins Grundbuch eingetragen; der Notar beglaubigt die Erklärung, das Grundbuchamt vollzieht sie. Die Abtretung verursacht geringere Kosten als der Weg über Löschung und Neueintragung, weil nur ein Grundbuchvorgang statt zweier anfällt.
• Auszahlung zum Stichtag. Die neue Bank überweist die Darlehenssumme direkt an die bisherige Bank – nicht auf Ihr Konto. Damit ist das Altdarlehen getilgt, und die neue Rate startet zum vereinbarten Termin.

Zum Abschluss gehört noch die Umstellung von Dauerauftrag oder Lastschrift auf die neue Rate und das neue Institut. Das klingt banal, ist aber der häufigste Grund für eine verspätete erste Zahlung.

Was am längsten dauert – und wie Sie es verkürzen

Zwei Posten bestimmen die Gesamtdauer: die Prüfung der Unterlagen und der Grundbuchvorgang. Beide lassen sich nicht beschleunigen, sobald sie laufen – der Grundbuchvorgang schon deshalb nicht, weil er beim Amt liegt und nicht bei den Beteiligten.

Verkürzen lässt sich der Ablauf deshalb nur vorher, an drei Stellen:

• Früh starten. Zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist Schritt 1 eine ruhige Bestandsaufnahme. Drei Monate vorher ist derselbe Schritt ein Wettlauf.
• Unterlagen vollständig liefern. Eine Akte ohne Lücken verkürzt Schritt 4 spürbar. Nachforderungen kosten pro Runde mehrere Tage.
• Nicht seriell arbeiten. Werden mehrere Häuser gleichzeitig angefragt statt nacheinander, entfällt der teuerste Zeitverlust überhaupt: das Warten auf eine Absage.

Und wenn die Zeit bereits knapp ist, bleibt die Prolongation die Rückfallebene – sie kommt ohne Grundbuchvorgang und ohne neue Vollprüfung aus und ist deshalb bis kurz vor Ablauf möglich.

Wenn Sie wissen wollen, wo Ihr Fall in diesem Ablauf gerade steht: „Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag."

Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Anschlussfinanzierung?

Für eine Umschuldung brauchen Sie deutlich weniger als bei der Erstfinanzierung: den bestehenden Darlehensvertrag, die Restschuldauskunft, einen aktuellen Grundbuchauszug, Objektunterlagen und den Einkommensnachweis. Angestellte weisen ihr Einkommen mit den letzten drei Gehaltsabrechnungen und dem Einkommensteuerbescheid nach. Selbstständige und Freiberufler liefern stattdessen die betriebswirtschaftliche Auswertung, die Einnahmenüberschussrechnung oder Bilanzen der letzten zwei bis drei Jahre sowie die Einkommensteuerbescheide. Bei einer Prolongation entfällt fast alles – dort genügt in der Regel Ihre Unterschrift.

Checkliste für Angestellte

Die Unterlagen zerfallen in zwei Blöcke. Der erste ist für jeden Darlehensnehmer gleich, weil er Darlehen und Immobilie beschreibt. Der zweite hängt allein an Ihrer Einkommensart. Warum überhaupt so viel Papier zusammenkommt, hat einen rechtlichen Grund: Ein Darlehensgeber muss die Kreditwürdigkeit nach § 505b Abs. 2 BGB auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und sonstigen wirtschaftlichen Umständen prüfen – und diese Angaben nach Absatz 3 in angemessener Weise überprüfen, soweit erforderlich durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Der Immobilienwert allein darf die Entscheidung ausdrücklich nicht tragen.

Gruppe 1 · Darlehen und Objekt (für alle gleich)

• Darlehensvertrag der bestehenden Finanzierung – inklusive aller Nachträge und Zinsanpassungen
• Restschuldauskunft zum Ablauftag der Zinsbindung – wird bei der bisherigen Bank angefordert
• Aktueller Grundbuchauszug – üblicherweise nicht älter als drei Monate
• Grundriss aller Geschosse
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Lageplan oder Flurkarte
• Teilungserklärung – nur bei Eigentumswohnungen
• Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen – nur bei Eigentumswohnungen
• Nachweis der Gebäudeversicherung
• Energieausweis
• Aktuelle Fotos der Immobilie – außen und innen
• Personalausweis oder Reisepass aller Darlehensnehmer
• Nachweise über wertsteigernde Modernisierungen seit dem Kauf – Rechnungen, Fotos

Gruppe 2 · Einkommen Angestellte

• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
• Dezemberabrechnung des Vorjahres – sie weist Jahresbrutto und Sonderzahlungen aus
• Aktueller Einkommensteuerbescheid
• Arbeitsvertrag – relevant bei Beschäftigung unter drei Jahren, Probezeit oder Befristung
• Kontoauszüge der letzten drei Monate mit sichtbarem Gehaltseingang
• Nachweise über weitere regelmäßige Einkünfte – Renten, Unterhalt, Kapitalerträge
• Übersicht laufender Verbindlichkeiten – andere Darlehen, Leasing, Unterhaltspflichten

Gruppe 4 · Zusatz bei vermieteter Immobilie

Diese Gruppe gilt unabhängig von der Einkommensart. Sie kommt nur hinzu, wenn die Immobilie ganz oder teilweise vermietet ist:

• Aktuelle Mietverträge
• Aufstellung der Mieteinnahmen des laufenden Jahres
• Anlage V der letzten beiden Einkommensteuererklärungen

Ein Vorteil bleibt in jedem Fall: Verglichen mit der Erstfinanzierung entfällt der gesamte Kaufblock – Kaufvertrag, Maklerexposé, Eigenkapitalnachweis, Notaranderkontobestätigung. Sie belegen keinen Erwerb, den es längst gab.

Checkliste für Selbstständige und Freiberufler

Gruppe 1 und Gruppe 4 bleiben unverändert. Was wegfällt, ist Gruppe 2 – an ihre Stelle tritt ein Satz Unterlagen, der dasselbe Ziel verfolgt: Er soll zeigen, dass Ihr Einkommen nicht nur hoch, sondern nachhaltig ist.

Gruppe 3 · Einkommen Selbstständige und Freiberufler

• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) – in der Regel nicht älter als drei Monate
• Summen- und Saldenliste zur BWA
• Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
• Einkommensteuererklärungen der entsprechenden Jahre
• Nachweis der Gewerbeanmeldung oder der Kammerzugehörigkeit
• Geschäftskontoauszüge der letzten drei Monate
• Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterliste und Geschäftsführervertrag – bei Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft
• Übersicht betrieblicher und privater Verbindlichkeiten

Ob Sie eine Einnahmenüberschussrechnung oder eine Bilanz einreichen, entscheiden Sie nicht selbst. Wer nicht buchführungspflichtig ist, darf nach § 4 Abs. 3 EStG den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben als Gewinn ansetzen. Für Gewerbetreibende beginnt die Buchführungspflicht nach § 141 der Abgabenordnung bei mehr als 800.000 Euro Umsatz oder mehr als 80.000 Euro Gewinn im Jahr – und auch dann erst, nachdem das Finanzamt sie mitgeteilt hat. Freiberufler fallen gar nicht unter diese Vorschrift und rechnen unabhängig von der Höhe ihres Gewinns per Einnahmenüberschussrechnung ab, solange sie nicht freiwillig bilanzieren.

Praktisch heißt das: Eine Architektin mit 250.000 Euro Gewinn reicht eine EÜR ein, ein Handwerksbetrieb mit 900.000 Euro Umsatz eine Bilanz. Beides ist korrekt, keines ist ein Nachteil. Entscheidend ist nur, dass die eingereichten Zahlen zu den Steuerbescheiden passen und die aktuelle BWA die Linie der Vorjahre fortschreibt.

Genau hier liegt mein Schwerpunkt: Ich bin auf Selbstständige, Unternehmer und Freiberufler spezialisiert und arbeite mit der BWA statt mit einer Gehaltsabrechnung. Wie die einzelnen Häuser diese Zahlen dann bewerten – welcher Durchschnitt gebildet wird, wie Abschreibungen und Einmaleffekte einfließen – steht im eigenen Abschnitt zur Bonitätsprüfung für Selbstständige weiter unten.

Welche Unterlagen Sie schon heute anfordern sollten

Vier Positionen haben eine Vorlaufzeit, die von außen kommt. Wer sie erst besorgt, wenn die Zinsbindung in wenigen Wochen endet, verliert Verhandlungszeit. Deshalb gehören sie an den Anfang des Zwölf-Monats-Fahrplans.

• Grundbuchauszug. Er kommt vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Einsicht erhält nach § 12 der Grundbuchordnung jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt; als eingetragener Eigentümer ist das bei Ihnen ohne Weiteres der Fall, und es besteht Anspruch auf eine – auf Wunsch beglaubigte – Abschrift.
• Bonitäts-Selbstauskunft. Die bei den Auskunfteien gespeicherten Daten lassen sich über das Auskunftsrecht der betroffenen Person, das Artikel 15 DSGVO ergänzt, kostenfrei abrufen. Der Sinn ist nicht Neugier, sondern Korrektur: Ein veralteter oder falscher Eintrag lässt sich in Ruhe bereinigen, solange noch Monate Zeit sind – unter Zeitdruck nicht mehr.
• Aktuelle BWA und Jahresabschluss. Beides erstellt das Steuerbüro, und dort sind die Wochen vor den Abgabefristen erfahrungsgemäß eng. Eine frühe Anfrage kostet nichts und spart später Wochen.
• Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle. Sie liegen bei der Hausverwaltung. Wenn die Unterlagen nach dem Kauf nicht abgelegt wurden, dauert die erneute Beschaffung länger als gedacht.

Was dagegen fast vollständig entfällt, ist die Sammelarbeit bei einer Verlängerung im eigenen Haus. Bei einer Prolongation läuft das bestehende Darlehen mit neuem Zins weiter, und § 505a Abs. 3 BGB verlangt für solche Folge- und Ersatzverträge nur dann eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung, wenn der Nettodarlehensbetrag deutlich erhöht wird. Deshalb reicht dort meist die Unterschrift – und deshalb wird dort auch nicht neu geprüft, ob Ihre Immobilie inzwischen mehr wert ist.

Beim Wechsel zahlt sich Vollständigkeit doppelt aus: Nur mit einem geschlossenen Satz Unterlagen bewerten mehrere Häuser dasselbe Vorhaben auf derselben Grundlage – und nur dann ist der Vergleich, den ich über den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern führe, wirklich belastbar. Auf Ihre Anfrage melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden, an Werktagen meist noch am selben Tag.

Wird Ihre Bonität erneut geprüft – und was heißt das für Selbstständige?

Bei der Prolongation prüft Ihre bisherige Bank die Bonität in der Regel nicht erneut, bei einem Bankwechsel dagegen immer vollständig. Für Angestellte ist das eine Formsache, für Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer ist es der kritischste Moment der ganzen Finanzierung: Der neue Darlehensgeber bewertet schwankende Einkommen, und jede Bank rechnet dabei anders. Genau darin liegt der Unterschied zwischen Absage und Zusage – ich weiß, welcher der über 400 Finanzierungspartner welche Einkommensarten wie bewertet. Wenn die Zahlen der letzten zwei Jahre ungünstig aussehen, kann die Prolongation ohne Neuprüfung ausnahmsweise die sicherere Wahl sein, auch wenn sie ein paar Basispunkte mehr kostet.

Wie Banken BWA, EÜR und Bilanzen bewerten

Der Ausgangspunkt ist für alle Darlehensnehmer derselbe. § 505a BGB verpflichtet jeden Darlehensgeber, vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit zu prüfen, und § 505b Abs. 2 BGB verlangt dafür ausdrücklich Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Absatz 3 desselben Paragrafen geht weiter: Die Bank muss Ihre Angaben durch nachprüfbare Unterlagen belegen lassen. Bei Angestellten erledigen das drei Gehaltsabrechnungen. Bei Selbstständigen tritt an ihre Stelle der steuerliche Gewinn – und der ist keine einzelne Zahl, sondern ein Verlauf.

Welche Unterlage diesen Verlauf abbildet, hängt an Ihrer Gewinnermittlung. Freiberufler und kleinere Gewerbebetriebe rechnen mit der Einnahmenüberschussrechnung: Nach § 4 Abs. 3 EStG darf den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ansetzen, wer nicht zur Buchführung verpflichtet ist. Diese Pflicht beginnt für Gewerbetreibende nach § 141 AO bei mehr als 800.000 Euro Umsatz oder mehr als 80.000 Euro Gewinn im Jahr – darüber liegt eine Bilanz auf dem Tisch, darunter meist die Einnahmenüberschussrechnung. Freiberufler bleiben von diesen Grenzen ausgenommen. Die betriebswirtschaftliche Auswertung ist dagegen kein steuerliches Dokument, sondern die unterjährige Zwischenrechnung Ihres Steuerberaters. Sie schließt die Lücke zwischen dem letzten Jahresabschluss und heute.

Bewertet wird daraus in der Regel ein Durchschnitt über zwei bis drei Jahre. Wie dieser Durchschnitt zustande kommt, ist der Punkt, an dem sich die Häuser unterscheiden: Manche mitteln schlicht, manche gewichten das schwächste Jahr stärker, manche ziehen einen pauschalen Sicherheitsabschlag ab, manche rechnen Abschreibungen anteilig wieder hinzu, weil ihnen kein Liquiditätsabfluss gegenübersteht. Auch Entnahmen, Gesellschafter-Geschäftsführergehälter und Mieteinnahmen aus eigenen Objekten werden unterschiedlich behandelt – für Mieteinnahmen schreibt § 4 der Verordnung zu den Leitlinien der Kreditwürdigkeitsprüfung immerhin vor, dass nur nachhaltig erzielbare Erträge angesetzt werden dürfen. Diese Bewertungsregeln sind interne Kreditrichtlinien, keine veröffentlichten Standards. Deshalb kann dieselbe Einnahmenüberschussrechnung bei zwei Banken zu spürbar verschiedenen anrechenbaren Einkommen führen.

Welche Dokumente Sie dafür konkret zusammenstellen, steht in der Unterlagen-Checkliste weiter oben. Hier geht es um das, was danach passiert – die Bewertung.

Was tun, wenn ein schwaches Geschäftsjahr dazwischenliegt?

Zuerst die Entwarnung: Ein einzelnes schwaches Jahr ist selten das Ende. Weil die meisten Häuser über mehrere Jahre mitteln, zieht es den Schnitt nach unten, kippt ihn aber nicht zwangsläufig unter die nötige Schwelle. Entscheidend ist weniger die Höhe des Einbruchs als seine Richtung. Ein Tal zwischen zwei starken Jahren liest sich anders als eine Kurve, die drei Jahre in Folge fällt.

Was Sie beeinflussen können, ist die Erklärung und das Timing:

• Erklären Sie die Ursache schriftlich und belegbar. Eine Ersatzinvestition, ein verschobener Großauftrag, ein Praxisumbau, ein Krankheitsausfall – einmalige Effekte lassen sich einordnen, wenn sie dokumentiert sind. Ohne Erläuterung sieht die Bank nur eine gesunkene Zahl.
• Nutzen Sie die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Läuft das laufende Jahr wieder normal, ist die BWA Ihr stärkstes Argument. Sie zeigt die Gegenwart, während der Steuerbescheid die Vergangenheit zeigt.
• Prüfen Sie, ob Warten hilft. Fällt das schwache Jahr durch einen neuen Jahresabschluss bald aus dem Betrachtungszeitraum, liefert ein späterer Antrag die bessere Zahlenbasis. Das setzt voraus, dass Ihre Zinsbindung noch lange genug läuft – der Fahrplan dieser Seite beginnt bewusst zwölf Monate vor Ablauf.
• Erwarten Sie keine Wunder aus einer guten Prognose. Positive Entwicklungen darf die Bank nach § 4 ImmoKWPLV nur berücksichtigen, wenn dafür aussagekräftige Nachweise vorliegen. Ein Auftragsbestand mit Unterschrift zählt, eine Absichtserklärung nicht.

Und dann gibt es den Fall, in dem all das nicht trägt: Der Gewinn ist über mehrere Jahre gesunken, die Selbstständigkeit besteht erst seit Kurzem, oder das laufende Jahr sieht ebenfalls dünn aus. Dann ist der Wechsel nicht der richtige Weg – nicht, weil er teurer wäre, sondern weil er scheitern kann. Was dann sinnvoll ist, steht im letzten Abschnitt dieser Frage.

Warum die Bankenauswahl bei Selbstständigen wichtiger ist als der Schaufensterzins

Der Zins, den Sie in Vergleichsrechnern sehen, gilt für den Standardfall: unbefristetes Angestelltenverhältnis, Probezeit vorbei, Beleihungsauslauf im grünen Bereich. Sobald Ihr Einkommen aus einer Gewinnermittlung stammt, ist dieser Zins eine Ausgangsgröße, kein Angebot. Er sagt nichts darüber aus, ob das jeweilige Haus Ihre Einkommensart in der Höhe anerkennt, die Ihre Rate trägt.

Rechnerisch ist das schnell erklärt. Zwischen den Konditionen verschiedener Anbieter liegen typischerweise einige Zehntel Prozentpunkte. Zwischen dem anrechenbaren Einkommen, das zwei Häuser aus derselben Bilanz ableiten, können dagegen mehrere Zehntausend Euro liegen – und das entscheidet nicht über den Preis, sondern über Zusage oder Absage. Ihre Prüfverfahren muss die Bank nach § 505b Abs. 4 BGB zwar dokumentieren, veröffentlichen muss sie sie nicht. Von außen ist deshalb nicht erkennbar, welches Haus wie rechnet.

Der naheliegende Reflex – bei mehreren Banken parallel anfragen und schauen, was zurückkommt – ist genau der falsche. Er kostet Wochen, bindet Sie an mehrere Antragstrecken und liefert am Ende oft mehrere Absagen mit derselben Ursache. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: erst klären, welche Häuser zu Ihrer Einkommensstruktur passen, dann dort anfragen.

Genau das ist meine Arbeit. Ich habe Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und weiß, welcher davon welche Einkommensarten wie bewertet – ob die betriebswirtschaftliche Auswertung als Nachweis akzeptiert wird, wie viele Jahre gefordert werden, wie mit einem Ausreißerjahr umgegangen wird. Deshalb geht Ihre Anfrage nicht an alle, sondern an die wenigen, bei denen sie eine Grundlage hat. Wenn Sie als Selbstständiger, Freiberufler oder Unternehmer finanzieren, finden Sie die Details dazu auf meiner Seite zur Baufinanzierung für Selbstständige.

Prolongation als Sicherheitsnetz: wann sie trotz höherem Zins gewinnt

Die Prolongation hat einen Vorteil, der in keiner Zinstabelle auftaucht: Sie ist die Fortsetzung eines bestehenden Vertrags, kein neuer Vertragsschluss. Die vollständige Kreditwürdigkeitsprüfung, die beim Wechsel zwingend ist, findet dabei in der Regel nicht erneut statt. Ihre bisherige Bank kennt Ihre Zahlungshistorie aus zehn oder fünfzehn Jahren – das ist für sie oft das belastbarere Signal als jede Bilanz.

Für Selbstständige kehrt das die übliche Rechnung in bestimmten Lagen um. Die Verlängerung ist die sicherere Wahl, wenn:

• Ihr Gewinn über mehrere Jahre gesunken ist oder das letzte Jahr deutlich aus der Reihe fällt,
• Sie erst vor Kurzem in die Selbstständigkeit gewechselt sind oder die Rechtsform geändert haben,
• laufende Investitionen den ausgewiesenen Gewinn drücken, obwohl die Liquidität stimmt,
• Ihre Immobilie an Wert verloren hat und der Beleihungsauslauf ohnehin ungünstig steht,
• oder schlicht zu wenig Zeit bleibt, weil die Zinsbindung in wenigen Wochen endet.

Was diese Sicherheit kostet, lässt sich beziffern. Bei 400.000 Euro Restschuld und zehn Jahren neuer Zinsbindung entspricht ein Zehntelprozentpunkt Aufschlag rund 4.000 Euro über die gesamte Bindung – gerundete Modellrechnung, keine Zinszusage. Das ist Geld. Ihm steht ein Risiko gegenüber, das sich schlechter beziffern lässt: Ein abgelehnter Antrag kostet Wochen, und Sie kehren mit weniger Verhandlungszeit zu Ihrer Bank zurück, die ihr Verlängerungsangebot dann nicht besser macht. Bleibt am Ende gar nichts unterschrieben, läuft Ihr Darlehen zum variablen Zinssatz weiter.

Deshalb sage ich das auch dann, wenn es gegen den Wechsel spricht: Wenn Ihre Zahlen für den Markt nicht taugen, nehmen Sie das Verlängerungsangebot – und arbeiten in den nächsten Jahren an der Ausgangslage, statt jetzt eine Absage zu riskieren. Ob Ihre Zahlen taugen, sehe ich, bevor irgendein Antrag gestellt ist. Diese Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Welche Kosten entstehen beim Bankwechsel?

Der Bankwechsel kostet Notar- und Grundbuchgebühren, und ihre Höhe hängt an einer einzigen Frage: ob die bestehende Grundschuld abgetreten oder gelöscht und neu bestellt wird. Bei 400.000 Euro Grundschuld sind das rund 480 Euro im ersten und rund 2.140 Euro im zweiten Fall. Eine Zinsdifferenz von einem halben Prozentpunkt spielt den kleineren Betrag in knapp drei Monaten wieder ein, den größeren in gut einem Jahr. Entscheidend ist, dass die Grundschuld abgetreten und nicht gelöscht und neu eingetragen wird; die Abtretung ist deutlich günstiger und wird von den meisten Banken akzeptiert. Hinzu kommen gelegentlich Schätzkosten, die viele Darlehensgeber bei Anschlussfinanzierungen jedoch nicht berechnen.

Grundschuldabtretung statt Neueintragung: der größte Kostenhebel

Beide Wege lassen sich exakt ausrechnen, denn Notar und Grundbuchamt kalkulieren nicht frei. Sie rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, und der Geschäftswert einer Grundschuld ist nach § 53 Absatz 1 GNotKG ihr Nennbetrag – nicht Ihre Restschuld. Für einen Geschäftswert von 400.000 Euro weist die Gebührentabelle B in Anlage 2 zum GNotKG eine volle Gebühr (1,0) von 785,00 Euro aus; maßgeblich ist die Stufe „bis 410.000 Euro". Aus diesem einen Betrag leiten sich alle weiteren Positionen ab, weil § 34 GNotKG die Wertgebühren als Vielfache oder Bruchteile davon definiert.

Weg 1 – Abtretung: Die alte Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen und wechselt nur den Gläubiger.

Weg 2 – Löschung und Neubestellung: Die alte Grundschuld wird gelöscht, für die neue Bank wird eine neue bestellt.

Alle genannten Nummern stehen im Kostenverzeichnis in Anlage 1 zum GNotKG. Die Gerichtsgebühren des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei, die Notargebühren nicht. Hinzu kommen kleine Auslagen für Kopien und Postversand.

Der Unterschied ist damit kein Zehntel-Effekt, sondern ungefähr Faktor viereinhalb: rund 0,12 Prozent des Grundschuldbetrags gegenüber rund 0,53 Prozent. Rechtlich trägt die Abtretung, weil § 1192 BGB die Hypothekenvorschriften auf die Grundschuld überträgt und § 1154 BGB die Abtretung regelt. Bei der heute üblichen Buchgrundschuld verlangt dessen Absatz 3 die Eintragung im Grundbuch, und dafür braucht das Grundbuchamt nach § 29 GBO eine öffentlich beglaubigte Erklärung – daher überhaupt die Notargebühr. Bei einer alten Briefgrundschuld genügt die schriftliche Abtretung samt Übergabe des Briefs; dann entfällt die Grundbuchgebühr.

Zwei Annahmen stecken in dieser Modellrechnung: Die alte Grundschuld lautet ebenfalls auf 400.000 Euro, und das neue Darlehen ist nicht höher. Beides ist in der Praxis oft anders. Die Grundschuld sinkt beim Tilgen nicht mit, sie steht meist noch auf dem ursprünglichen Darlehensbetrag – dann steigen die Gebühren beider Wege entsprechend. Genau deshalb rechne ich die Wechselkosten mit Ihrem tatsächlich eingetragenen Grundschuldbetrag, nicht mit einem Prozentsatz Ihrer Restschuld.

Kostenvergleich Prolongation gegen Umschuldung in Euro

Bei der Prolongation bleibt alles, wie es ist: Die Grundschuld steht bereits für Ihre Bank im Grundbuch, es gibt keinen Grundbuchvorgang und damit keine Notar- oder Gerichtsgebühren. Der Vergleich lautet also null Euro gegen die Wechselkosten – und die Frage ist nur, wie schnell die Zinsdifferenz sie einspielt.

Modellrechnung, 400.000 Euro Restschuld, Wechsel über die Abtretung mit rund 476 Euro Einmalkosten:

Die Werte sind gerundet und beschreiben eine Modellrechnung, keine Zinszusage. Sie zeigen aber eine klare Schwelle: Sobald die Zinsdifferenz zwei Zehntel Prozentpunkte erreicht, ist der Wechsel bei dieser Restschuld nach gut einem halben Jahr bezahlt.

Besteht die neue Bank dagegen auf Löschung und Neubestellung, kippt das Bild. Mit rund 2.135 Euro dauert es bei 0,1 Prozentpunkten Differenz über fünf Jahre, bis die Kosten hereingeholt sind. Fragen Sie deshalb früh, ob die Abtretung akzeptiert wird – das ist die eine Frage, die den Kostenrahmen des ganzen Wechsels entscheidet.

Welche Kosten die neue Bank übernimmt

Für die Verhandlung zählt der Unterschied zwischen gesetzlich festgelegten und frei kalkulierten Positionen. Notar- und Grundbuchgebühren stehen im Kostenverzeichnis des GNotKG und sind in ihrer Höhe nicht verhandelbar – wer sie trägt, dagegen schon. Schätz- und Wertermittlungskosten sind ein Entgelt der Bank; bei Anschlussfinanzierungen verzichten viele Darlehensgeber darauf, weil das Objekt bereits finanziert ist und die Unterlagen vorliegen.

Drei Punkte klären Sie deshalb schriftlich, bevor Sie unterschreiben:

• Wird die bestehende Grundschuld per Abtretung übernommen oder verlangt die Bank eine Neubestellung?
• Fallen Schätz- oder Wertermittlungskosten an, und in welcher Höhe?
• Beteiligt sich die Bank an den Notar- und Grundbuchkosten, und mit welchem Betrag?

Was beim Wechsel zum Ablauf der Zinsbindung nicht anfällt, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung – das Darlehen wird zu diesem Termin ohnehin fällig. Auch innerhalb einer laufenden Zinsbindung gibt § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, und zwar ohne Entschädigung. Die BaFin weist in ihrer Verbraucherinformation zur Anschlussfinanzierung darauf hin, die Kosten eines Anbieterwechsels in den Vergleich einzubeziehen.

Wann sich der Wechsel trotz Kosten nicht lohnt

Die Gebührentabelle verläuft degressiv – anteilig wird es also teurer, je kleiner die Grundschuld ist. Bei 50.000 Euro Geschäftswert beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 165,00 Euro, der Wechsel über die Abtretung kostet damit rund 122 Euro. Das sind 0,24 Prozent statt 0,12 Prozent, also der doppelte Anteil. Gleichzeitig ist der absolute Zinsvorteil klein: 0,1 Prozentpunkte auf 50.000 Euro sind 50 Euro im Jahr, und die Kosten sind erst nach rund zweieinhalb Jahren wieder drin.

Vier Konstellationen sprechen in der Praxis gegen den Wechsel:

• Die Zinsdifferenz liegt unter 0,1 Prozentpunkten. Dann trägt der Vorteil den Aufwand nicht, und die Prolongation ist die ruhigere Lösung.
• Die Restschuld ist niedrig und die Restlaufzeit kurz. Wenn Ihr Darlehen in fünf Jahren getilgt ist, bleibt wenig Zeit, in der sich die Einmalkosten rechnen.
• Die neue Bank besteht auf Neubestellung der Grundschuld. Rund 2.135 Euro statt 476 Euro verschieben den Break-even um Jahre.
• Ihre Bank zieht im Gespräch nach. Ein belastbares Vergleichsangebot bringt oft schon bei der bisherigen Bank Bewegung in die Kondition – ohne einen einzigen Grundbuchvorgang.

Deshalb rechne ich vor jedem Wechsel beide Seiten durch: Ihre tatsächliche Zinsdifferenz gegen Ihre tatsächlichen Wechselkosten aus dem eingetragenen Grundschuldbetrag. Kommt dabei heraus, dass die Verlängerung bei Ihrer Bank die passende Lösung ist, sage ich Ihnen genau das.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an – und lohnt sich eine Ablösung trotzdem?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen und kein gesetzliches Kündigungsrecht greift. Zum regulären Ende der Zinsbindung und bei der Kündigung nach § 489 BGB entsteht sie nicht – der Standardfall der Anschlussfinanzierung ist damit frei davon. Wollen Sie früher heraus, weil die Zinsen deutlich gefallen sind, ist das eine reine Rechenaufgabe: Übersteigt die Zinsersparnis über die Restlaufzeit die geforderte Entschädigung, lohnt sich die vorzeitige Ablösung. Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank prüfen, denn fehlerhafte Vorfälligkeitsentschädigungen sind häufig und die Verbraucherzentralen bieten dafür eine Überprüfung an.

Wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Die Entschädigung ist kein Strafgeld, sondern Schadenersatz. Sie soll den Zinsschaden ausgleichen, der Ihrer Bank entsteht, weil ihr die vereinbarten Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung entgehen. Rechtsgrundlage ist § 502 BGB.

Wichtig zur Höhe: Die dort in Absatz 3 genannten Obergrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des zurückgezahlten Betrags gelten ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Der Gesetzestext beschränkt die Deckelung wörtlich auf Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge in § 502 Absatz 3 BGB. Ihre Baufinanzierung ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen – für sie gibt es diese gesetzliche Obergrenze nicht. Wer das verwechselt, rechnet mit einem Bruchteil der tatsächlichen Summe. Bei Immobiliendarlehen bestimmt sich die Höhe stattdessen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Der Bundesgerichtshof lässt zwei Berechnungswege zu, in der Praxis rechnen Banken fast immer nach der Aktiv-Passiv-Methode. Der XI. Zivilsenat beschreibt sie so: Der finanzielle Nachteil des Darlehensgebers stellt sich als Differenz zwischen den Zinsen, die der Darlehensnehmer bei vereinbarungsgemäßer Durchführung gezahlt hätte, und der Rendite aus einer Wiederanlage in sicheren Kapitalmarkttiteln dar (Urteil vom 20. Mai 2025, XI ZR 22/24).

Daraus folgen vier Stellschrauben, die Ihre Summe bestimmen:

• Restschuld zum Ablösetag. Je höher der offene Betrag, desto größer die Basis.
• Restliche Zinsbindung. Jeder verbleibende Monat zählt. Ein Jahr vor Ablauf ist die Entschädigung ein Bruchteil dessen, was fünf Jahre vorher fällig wäre.
• Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und der Wiederanlagerendite. Maßstab ist nicht der heutige Baufinanzierungszins, sondern die Rendite sicherer Kapitalmarkttitel.
• Vereinbarte Sondertilgungsrechte. Tilgungen, die Sie ohnehin hätten leisten dürfen, mindern die Bemessungsbasis.

Abgezogen werden außerdem die Verwaltungs- und Risikokosten, die Ihrer Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erspart bleiben. Hinzu kommt in der Regel ein Bearbeitungsentgelt.

Ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich die vorzeitige Ablösung?

Die ehrliche Antwort ist unbequem: Auf reine Zinsersparnis gerechnet geht die Ablösung meist nicht auf – und zwar systematisch, nicht zufällig. Der Grund steckt in der Berechnung selbst.

Ihre Ersparnis bemisst sich am Abstand zwischen Vertragszins und neuem Darlehenszins. Die Entschädigung bemisst sich am Abstand zwischen Vertragszins und Wiederanlagerendite. Die Rendite sicherer Kapitalmarkttitel liegt aber unter dem Zins, den eine Bank für ein neues Immobiliendarlehen verlangt – die Marge liegt dazwischen. Damit ist der Abstand, aus dem sich die Entschädigung speist, größer als der Abstand, aus dem sich Ihre Ersparnis speist.

Modellrechnung – kein Fall aus meiner Praxis, sondern eine Beispielrechnung zur Größenordnung:

Überschlägig gerechnet: Die Zinsersparnis über fünf Jahre beträgt rund 400.000 Euro × 0,8 Prozent × 5 = 16.000 Euro. Die Entschädigung liegt vor Abzügen bei rund 400.000 Euro × 1,0 Prozent × 5 = 20.000 Euro. Unter dem Strich zahlen Sie in diesem Modell rund 4.000 Euro drauf – und die Wechselkosten für Grundschuldabtretung und Notar sind darin noch nicht enthalten.

Diese Rechnung ist bewusst vereinfacht: Sie arbeitet mit der vollen Restschuld statt mit der laufenden Tilgung und lässt die Abzinsung weg. Die Größenordnung und vor allem die Richtung stimmen trotzdem.

Damit sich eine vorzeitige Ablösung rechnet, muss also mindestens einer dieser vier Punkte hinzukommen:

• Sondertilgungsrechte, die Sie noch nicht genutzt haben. Ein jährliches Sondertilgungsrecht schrumpft die Bemessungsbasis spürbar, weil die Bank Tilgungen unterstellen muss, die Sie ohnehin hätten leisten dürfen.
• Kurze Restlaufzeit bei langer neuer Zinsbindung. Liegt das Zinsbindungsende nur noch ein bis zwei Jahre entfernt, bleibt die Entschädigung klein – die neue Zinsbindung wirkt dagegen zehn Jahre und länger.
• Eine fehlerhafte Berechnung Ihrer Bank. Dazu der nächste Abschnitt.
• Ein anderer Anlass als der Zins. Verkauf, Trennung, Umzug: Wer aus dem Vertrag heraus muss, rechnet nicht Ersparnis gegen Kosten, sondern Handlungsfreiheit gegen Kosten.

Was diese Rechnung nicht ist: ein Argument gegen den Wechsel zum regulären Zinsbindungsende. Dort fällt gar keine Entschädigung an, und der Vergleich zwischen Verlängerung und Umschuldung wird zur reinen Konditionenfrage.

Wie Sie die Berechnung überprüfen lassen

Fehlerhafte Berechnungen sind kein Randphänomen. Die Verbraucherzentrale rät bei der vorzeitigen Ablösung ausdrücklich dazu, die Berechnung von dritter Seite überprüfen zu lassen – zum Beispiel von einigen Verbraucherzentralen. Dieses Angebot besteht nicht bundesweit einheitlich, deshalb lohnt die Nachfrage bei der Verbraucherzentrale Ihres Bundeslandes.

Neben der Rechenhöhe gibt es einen zweiten, oft übersehenen Hebel: die Pflichtangaben im Vertrag. Nach § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB ist der Anspruch auf die Entschädigung ausgeschlossen, wenn die Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Genau darum ging es im BGH-Urteil vom 20. Mai 2025 (XI ZR 22/24): Bei der Aktiv-Passiv-Methode ist die Differenzrechnung ein wesentlicher, in groben Zügen zu benennender Parameter – fehlt er, ist die Berechnungsmethode nicht nachvollziehbar. Für Verträge mit einer solchen Lücke entfällt der Anspruch der Bank.

Vier Unterlagen brauchen Sie dafür griffbereit:

• den vollständigen Darlehensvertrag samt aller Anlagen und Bedingungen
• den aktuellen Tilgungsplan mit der Restschuld zum geplanten Ablösetag
• die schriftliche Ablöseabrechnung Ihrer Bank mit ausgewiesener Entschädigung
• den Nachweis vereinbarter Sondertilgungsrechte und der bisher genutzten Sondertilgungen

Die rechtliche Prüfung des Vertrags gehört in die Hände einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht oder in die der Verbraucherzentrale – das ist keine Leistung, die ich erbringe. Was ich übernehme, sind die Zahlen: Ich stelle Ihnen Entschädigung, Zinsersparnis und Wechselkosten in Euro nebeneinander, damit Sie sehen, ob sich eine Prüfung überhaupt lohnt.

Drei Wege, die Entschädigung ganz zu vermeiden

Erstens: das reguläre Ende der Zinsbindung abwarten. Der unspektakulärste Weg ist der wirksamste. Zum Ablauf der Sollzinsbindung können Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen oder zu einer anderen Bank wechseln, ohne dass eine Entschädigung entsteht. Der Fahrplan auf dieser Seite zielt genau darauf: rechtzeitig vorbereiten, damit Sie diesen Termin nicht verpassen.

Zweitens: das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Läuft Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre, dürfen Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist kündigen – ohne Entschädigung. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Wie es sich in den Fahrplan einfügt und welche Fristen dabei genau zählen, steht im Abschnitt zum Sonderkündigungsrecht.

Drittens: unzureichende Pflichtangaben im Vertrag. Der oben beschriebene § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB ist kein theoretischer Fall, wie das BGH-Urteil XI ZR 22/24 zeigt. Benennt die Angabe zur Berechnung der Entschädigung die wesentlichen Parameter nicht in groben Zügen, entfällt der Anspruch der Bank vollständig.

Ein vierter Fall ist streng genommen kein Vermeidungsweg, wird aber häufig dafür gehalten: Wollen Sie die Immobilie verkaufen, können Sie den Vertrag nach § 490 Absatz 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Das Gesetz nennt dort ausdrücklich das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der Sicherheit. Dieser Weg verschafft Ihnen den Ausstieg – die Entschädigung schulden Sie trotzdem, denn dieselbe Vorschrift verpflichtet Sie zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens.

Für Ihre Planung heißt das: Prüfen Sie zuerst, welcher dieser Wege in Ihrem Vertrag greift. Erst wenn keiner davon offensteht, wird die vorzeitige Ablösung überhaupt zur Rechenaufgabe.

Wie nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?

Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung Ihres Darlehens dürfen Sie den Vertrag jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung und unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Maßgeblich ist das Datum der Vollauszahlung, nicht der Vertragsabschluss; bei Bauvorhaben mit mehreren Teilauszahlungen zählt die letzte. Sie kündigen schriftlich, sichern parallel die Anschlussfinanzierung und lösen zum Fristende ab. Dieses Recht macht eine lange Zinsbindung von fünfzehn Jahren attraktiver, als sie zunächst wirkt: Sie sichern sich lange ab und können nach zehn Jahren trotzdem aussteigen.

1. Vollauszahlungsdatum bestimmen

Der erste Schritt ist der, an dem die meisten Darlehensnehmer falsch rechnen. Das Gesetz knüpft die Zehnjahresfrist nicht an die Unterschrift unter dem Darlehensvertrag und auch nicht an die erste Rate, die auf Ihr Konto floss. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB beginnt die Frist mit dem vollständigen Empfang des Darlehens – also mit dem Tag, an dem die letzte Auszahlung angekommen ist.

Bei einer bestehenden Immobilie fallen beide Termine oft nahe zusammen: Das Darlehen wird in einer Summe auf das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer überwiesen, und dieses eine Datum ist der Fristbeginn. Bei einem Neubau oder einer größeren Sanierung ist das anders. Dort zahlt die Bank nach Baufortschritt in Teilbeträgen aus, und die Schlussrate kommt erst nach der Abnahme – manchmal ein Jahr oder länger nach der ersten Tranche. Maßgeblich ist ausschließlich diese letzte Zahlung. Wer stattdessen ab Vertragsschluss zählt, glaubt sich Monate früher am Ziel, als er es tatsächlich ist, und kündigt zu einem Zeitpunkt, zu dem das Recht noch gar nicht besteht.

So finden Sie das richtige Datum:

• Darlehenskontoauszüge des ersten Jahres durchsehen und die letzte Gutschrift aus dem Darlehen identifizieren – nicht die größte, sondern die zeitlich letzte.
• Auszahlungsbestätigung oder Valutierungsschreiben Ihrer Bank heranziehen; dort steht das Wertstellungsdatum jeder Tranche.
• Bei Restbeträgen genau hinschauen: Auch eine kleine Schlussauszahlung von wenigen tausend Euro nach der Bauabnahme verschiebt den Fristbeginn auf ihr Datum.
• Im Zweifel schriftlich bei der Bank anfragen und sich das Datum des vollständigen Empfangs bestätigen lassen. Diese Auskunft kostet nichts und schafft eine belastbare Grundlage.

Ein zweiter Stolperstein steckt im selben Absatz: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Im Klartext: Nach einer Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank läuft die Zehnjahresfrist von Neuem – gerechnet ab dem Tag der neuen Zinsvereinbarung. Wer 2019 vollständig ausgezahlt bekam und 2027 verlängert, hat sein Sonderkündigungsrecht nicht 2029, sondern erst 2037.

Ein Beispiel mit echten Daten. Sie unterschreiben Ihren Darlehensvertrag für ein Bauvorhaben am 10. Januar 2018. Die erste Teilauszahlung kommt am 1. März 2018 nach Baubeginn, weitere folgen nach Baufortschritt, die Schlussrate nach der Abnahme am 20. Mai 2019. Die zehn Jahre laufen ab diesem 20. Mai 2019 und sind am 20. Mai 2029 abgelaufen. Ab dem 21. Mai 2029 können Sie kündigen; mit der Sechsmonatsfrist wird die Kündigung am 21. November 2029 wirksam. Zwischen Vertragsschluss und dem tatsächlichen Fristbeginn liegen in diesem Fall fast siebzehn Monate – so groß ist der Unterschied, wenn Sie das falsche Datum zugrunde legen.

2. Kündigung schriftlich einreichen

Steht das Datum fest, ist der zweite Schritt formal unspektakulär. Sie erklären die Kündigung gegenüber Ihrer Bank in Textform, nennen Darlehensnummer und Objekt, berufen sich ausdrücklich auf § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB und benennen den Termin, zu dem die Kündigung wirksam werden soll. Ein Grund muss nicht angegeben werden – das Recht besteht laut Gesetzestext „in jedem Fall“. Versenden Sie die Erklärung nachweisbar und heben Sie den Zugangsnachweis auf, denn er bestimmt den Fristlauf.

Drei Punkte, die in der Praxis den Unterschied machen:

• Ganz oder teilweise. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich auch die Teilkündigung. Sie können also einen Teil der Restschuld ablösen – etwa mit angespartem Kapital – und den Rest weiterlaufen lassen.
• Die Bank kann Ihnen dieses Recht nicht nehmen. Nach § 489 Absatz 4 BGB kann das Kündigungsrecht nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine anderslautende Klausel in Ihrem Darlehensvertrag ist unwirksam. Sie müssen also nicht verhandeln, sondern nur erklären.
• Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wer nach § 489 kündigt, übt ein gesetzliches Recht aus; ein Anspruch der Bank auf Ersatz ihres Zinsschadens entsteht dabei nicht. Wann bei einer Ablösung vor Ablauf der zehn Jahre eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie sie berechnet wird, steht im eigenen Abschnitt dazu weiter oben.

Eine Vorschrift wird dabei gerne übersehen. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Im Beispiel oben heißt das: Wird die Kündigung am 21. November 2029 wirksam, muss die Ablösesumme spätestens am 5. Dezember 2029 bei der Bank sein. Verstreicht diese Frist, läuft der alte Vertrag zu den alten Konditionen weiter – und bis zum nächsten Ausstieg vergehen erneut sechs Monate ab einer neuen Kündigung.

3. Anschlussfinanzierung parallel sichern

Genau deshalb ist der dritte Schritt kein Nachklapp, sondern läuft mit dem zweiten zusammen. Die sechs Monate zwischen Kündigung und Wirksamwerden sind kein Wartezimmer, sondern das Arbeitsfenster: In dieser Zeit muss das neue Darlehen stehen, damit die Ablösesumme am Stichtag tatsächlich fließt.

Was in diese sechs Monate gehört:

• Restschuld zum Ablösetag verbindlich ermitteln. Nicht der heutige Saldo zählt, sondern der Stand am Tag des Wirksamwerdens – im Beispiel am 21. November 2029.
• Angebote mit passendem Auszahlungstermin einholen. Das neue Darlehen muss zum Kündigungstermin auszahlbar sein, nicht früher und nicht später. Ein Vertrag, der erst vier Wochen danach valutiert, führt direkt in die Zwei-Wochen-Regel des § 489 Absatz 3.
• Grundbuch früh einplanen. Beim Wechsel der Bank muss die Grundschuld abgetreten werden. Notar und Grundbuchamt brauchen dafür Bearbeitungszeit, die sich nicht beschleunigen lässt.
• Unterlagen vollständig zusammenstellen, bevor die Frist zur Hälfte verstrichen ist. Bei Selbstständigen und Unternehmern sind das BWA und Jahresabschlüsse statt Gehaltsabrechnungen.

Die Reihenfolge ist eine Abwägung. Zuerst kündigen bedeutet: harter Stichtag, maximal sechs Monate Zeit, dafür steht der Ausstieg fest. Zuerst das neue Darlehen sichern bedeutet: Die künftige Rate ist bekannt, dafür muss die Bereitstellungsfrist des neuen Vertrags bis zum Wirksamwerden der Kündigung reichen. Beide Wege funktionieren; entscheidend ist, dass die beiden Termine exakt aufeinandertreffen, damit keine Zinslücke und keine doppelte Belastung entsteht.

Für diesen Abgleich rechne ich Ihnen beide Varianten mit Ihren konkreten Daten durch – Vollauszahlungsdatum, frühestmöglicher Kündigungstermin, Restschuld am Stichtag und die Konditionen aus dem Markt. Mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern lässt sich der Auszahlungstermin in aller Regel punktgenau auf Ihren Termin legen. Die Erstberatung dazu ist kostenlos und unverbindlich.

15 Jahre Zinsbindung plus § 489 BGB: die Sicherheitsnetz-Strategie

Aus diesem gesetzlichen Recht folgt eine Überlegung, die bei der Wahl der Zinsbindung oft untergeht. Eine lange Zinsbindung wirkt wie eine lange Fessel – tatsächlich ist sie eine einseitige Absicherung. Die Bank ist über die volle Laufzeit an den vereinbarten Sollzinssatz gebunden. Sie dagegen sind es nur zehn Jahre plus sechs Monate, danach kommen Sie jederzeit heraus.

Damit ist das Risiko asymmetrisch verteilt, und zwar zu Ihren Gunsten:

• Steigen die Zinsen, bleiben Sie in Ihrem festgeschriebenen Satz und lassen die Zinsbindung bis zum Ende laufen. Genau dafür haben Sie sie abgeschlossen.
• Fallen die Zinsen, kündigen Sie nach zehn Jahren, lösen ab und finanzieren zum neuen Niveau – ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne Zustimmung der Bank.

Der Preis für dieses Sicherheitsnetz ist der Zinsaufschlag, den Banken für längere Zinsbindungen verlangen: Fünfzehn Jahre kosten mehr als zehn. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie stark Ihre Rate bei einem Zinsanstieg steigen würde und wie viel Ihnen Planbarkeit über die gesamte Laufzeit wert ist. Bei Darlehen in Münchner Größenordnung fällt diese Abwägung häufig zugunsten der längeren Bindung aus, weil die Restschuld nach zehn Jahren noch beträchtlich ist und ein Zinssprung entsprechend stark durchschlägt.

Auf der Zeitachse des Beispiels sieht das so aus: Vollauszahlung am 20. Mai 2019, Zinsbindung fünfzehn Jahre. Bis zum 20. November 2029 sind Sie gebunden und geschützt. Ab dem 21. November 2029 haben Sie die Wahl – aussteigen oder bis zum regulären Ende der Zinsbindung im Mai 2034 weiterlaufen lassen. Fünf Jahre, in denen Sie entscheiden und die Bank es hinnehmen muss.

Zwei Einschränkungen gehören zur Ehrlichkeit dazu. Erstens greift das Recht erst nach zehn Jahren und sechs Monaten; wer früher aussteigen will oder muss, landet bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Zweitens setzt jede Prolongation die Uhr zurück, wie im ersten Schritt beschrieben. Wer die Sicherheitsnetz-Strategie bewusst fahren will, sollte deshalb schon bei der Wahl der Zinsbindung wissen, wann sein Ausstiegsfenster aufgeht – und nicht erst dann, wenn die Zinsen bereits gefallen sind.

Was passiert mit Ihrer KfW-Tranche bei der Anschlussfinanzierung?

Wenn Ihre Finanzierung neben dem Bankdarlehen eine KfW-Tranche enthält, haben Sie es mit zwei Darlehen zu tun, die getrennt behandelt werden. KfW-Kredite werden in aller Regel nicht umgeschuldet, sondern separat weitergeführt: Die KfW stellt über Ihre durchleitende Bank rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung ein eigenes Prolongationsangebot, das Sie annehmen oder ablehnen können. Wichtig ist außerdem der Grundbuchrang, denn die KfW-Tranche sitzt oft im gleichen oder nachrangigen Rang, und beim Wechsel des Bankdarlehens muss die Rangfolge sauber geregelt werden. Planen Sie beide Zinsbindungsenden gemeinsam, sonst laufen Sie mit zwei Verträgen zu zwei Terminen in zwei getrennte Verhandlungen.

Welche KfW-Programme in Bestandsfinanzierungen vorkommen

Der entscheidende Punkt steht in der dritten Spalte. Beim Programm 124 stehen bis zu 35 Jahre Laufzeit einer Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren gegenüber. Eine KfW-Tranche ist damit fast nie abbezahlt, wenn ihre Zinsbindung endet – sie läuft strukturell in eine Anschlussfinanzierung hinein, genau wie Ihr Bankdarlehen. Nur eben zu einem eigenen Termin.

Und noch etwas gilt unabhängig davon, welches Programm bei Ihnen im Vertrag steht: Ob ein Förderprogramm heute noch neu vergeben wird, ändert an einem laufenden Kredit nichts. Förderprogramme werden umbenannt, aufgeteilt oder eingestellt – bestehende Tranchen laufen zu den bei Zusage vereinbarten Bedingungen weiter. Für Ihre Anschlussfinanzierung zählt allein, was in Ihrem Kreditvertrag steht.

1. Prüfen, welche Tranche mit welchem Termin läuft

Nehmen Sie Ihre Vertragsunterlagen und suchen Sie zwei Dinge: die Kreditnummer der KfW (dreistellig, etwa 124, 261 oder 297) und das Datum, an dem die Zinsbindung dieser Tranche endet. Beides steht im KfW-Kreditvertrag beziehungsweise in der Zusage, die Sie über Ihre Bank erhalten haben – nicht im Vertrag über das Bankdarlehen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen drei Daten, die gerne verwechselt werden:

• Ende der Zinsbindung. Ab hier gilt ein neuer Zinssatz. Das ist der Termin, der Ihre Anschlussfinanzierung auslöst.
• Ende der Kreditlaufzeit. Der Tag, an dem der Kredit vollständig getilgt sein muss. Er liegt bei KfW-Tranchen meist deutlich später.
• Ende der tilgungsfreien Anlaufzeit. In den ersten ein bis fünf Jahren zahlen Sie nur Zinsen; die Restschuld sinkt in dieser Zeit nicht.

Die tilgungsfreie Anlaufzeit ist der Grund, warum die Restschuld einer KfW-Tranche höher ausfällt, als viele erwarten. Die KfW weist selbst darauf hin, dass eine längere tilgungsfreie Anlaufzeit die spätere monatliche Belastung und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung erhöht.

Was hinter den einzelnen Programmnummern steht, habe ich in eigenen Beiträgen aufgeschrieben: zur KfW-Förderung im Überblick, zum Kredit 261, zum Effizienzhaus-55-Standard und zur bayerischen Alternative, der BayernLabo-Förderung.

2. Verstehen, warum die KfW-Tranche nicht mitumgeschuldet wird

Für eine Umschuldung während der laufenden Zinsbindung gibt es bei KfW-Krediten keinen sinnvollen Weg. Das Merkblatt zum Wohneigentumsprogramm ist hier eindeutig: Während der Zinsbindungsfrist ist eine vorzeitige Rückzahlung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich, Teilrückzahlungen sind ausgeschlossen. Wer die Tranche mitten in der Zinsbindung ablösen will, zahlt also dafür – und kann sie nicht einmal teilweise abtragen.

Zum Ende der Zinsbindung dreht sich das Bild. Dann ist die Rückzahlung nach demselben Merkblatt ohne Kosten möglich, ganz oder teilweise. Die KfW-Tranche wird an ihrem eigenen Stichtag also frei – nicht am Stichtag Ihres Bankdarlehens.

Der Regelfall ist trotzdem die Fortführung, und sie läuft automatisch an. Die KfW vergibt ihre Kredite nicht direkt, sondern über einen Finanzierungspartner, und über denselben Weg kommt auch das Verlängerungsangebot zurück: Bei Krediten mit einer über die Zinsbindung hinausgehenden Laufzeit unterbreitet die KfW dem Finanzierungsinstitut ein Prolongationsangebot. Auf den Produktseiten formuliert die KfW dasselbe aus Ihrer Sicht: Wenn der Kredit zum Ablauf der Zinsbindung noch nicht abbezahlt ist, erhalten Sie rechtzeitig ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung.

Eine Ausnahme müssen Sie kennen: Bei der endfälligen Kreditvariante erfolgt laut Merkblatt kein Prolongationsangebot der KfW. Für diese Verträge muss die Ablösung oder Fortführung zum Laufzeitende bereits bei Vertragsabschluss zwischen Ihnen und dem Finanzierungsinstitut geregelt worden sein. Steht in Ihrem Vertrag „endfällig", prüfen Sie diesen Punkt zuerst – hier kommt kein Angebot von allein.

Ein dritter Grund kommt hinzu: KfW-Fördermittel sind zweckgebunden. Das Wohneigentumsprogramm kommt ausdrücklich nicht für Umschuldungen bestehender Darlehen in Frage. Sie können also weder Ihr Bankdarlehen mit neuen KfW-Mitteln ablösen noch die KfW-Tranche in ein neues Fördervolumen umbuchen.

3. Den Grundbuchrang beim Bankwechsel klären

KfW-Kredite sind keine unbesicherten Beimischungen. Für das Wohneigentumsprogramm gilt: Der Kredit ist in voller Höhe grundpfandrechtlich zu besichern. In Ihrem Grundbuch steht also neben der Grundschuld für das Bankdarlehen eine weitere Sicherheit – oder beide Darlehen teilen sich eine gemeinsame Grundschuld.

Beim Wechsel des Bankdarlehens zu einem neuen Institut wird die bestehende Grundschuld üblicherweise nicht gelöscht, sondern abgetreten. Die KfW-Tranche bleibt dabei, wo sie ist. Entscheidend ist deshalb die Rangfolge: Das Rangverhältnis mehrerer Rechte an einem Grundstück bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, und jede abweichende Bestimmung muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Praktisch bedeutet das zwei Prüfungen, bevor Sie einen Wechsel unterschreiben:

• Welchen Rang bekommt die neue Bank? Ein Institut, das ein Erstrang-Darlehen erwartet, muss wissen, dass eine KfW-Tranche im gleichen oder nachfolgenden Rang mitläuft. Wird das erst spät klar, ändert sich die Kondition oder die Zusage fällt.
• Ist eine Rangänderung nötig? Falls ja, greift § 880 BGB: Erforderlich sind die Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten und die Eintragung ins Grundbuch, bei Hypothek oder Grundschuld zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers. Das ist ein Grundbuchvorgang mit eigenem Zeitbedarf und eigenen Kosten.

Der häufigste Fehler ist nicht die Rangfolge selbst, sondern der Zeitpunkt: Die Rangfrage wird oft erst gestellt, wenn das neue Darlehen schon kalkuliert ist. Sie gehört in die Bestandsaufnahme, nicht in die Abwicklung.

4. Beide Zinsbindungsenden zusammenführen

Zwei Verträge mit zwei Terminen bedeuten zwei Verhandlungen in zwei unterschiedlichen Zinsphasen. Zusammenführen lässt sich das auf drei Wegen – welcher passt, entscheidet die Reihenfolge der Termine.

• Zinsbindung des Bankdarlehens anpassen. Läuft die KfW-Tranche länger, wählen Sie für das neue Bankdarlehen eine Zinsbindung, die auf denselben Termin ausläuft. Ab dann verhandeln Sie nur noch einmal.
• KfW-Tranche an ihrem Stichtag ablösen. Endet die KfW-Zinsbindung zuerst und ist die Restschuld überschaubar, können Sie die Tranche zum Ende der Zinsbindung kostenfrei zurückzahlen – aus Eigenmitteln oder finanziert über das neue Bankdarlehen. Danach existiert nur noch ein Vertrag. Prüfen Sie vorher, auf welche Förderkonditionen Sie damit verzichten.
• Zwei Verträge bewusst beibehalten. Das ist keine Notlösung. Die Prolongation der KfW-Tranche kommt ohne Grundbuchvorgang aus, und das Bankdarlehen bleibt frei für einen Wechsel. Beide Termine müssen dann nur in einem gemeinsamen Kalender stehen.

Was in allen drei Fällen gilt: Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung nie nur auf die Restschuld des Bankdarlehens. Beleihungsauslauf, Gesamtrate und Bonitätsprüfung beziehen sich auf die Summe beider Tranchen. Eine übersehene KfW-Restschuld von 60.000 Euro verschiebt den Beleihungsauslauf und damit die Kondition spürbar.

Der Zeitpunkt für diese Prüfung ist derselbe wie für den Rest Ihrer Anschlussfinanzierung: zwölf Monate vor dem früheren der beiden Zinsbindungsenden. Dann sind alle drei Wege noch offen. Drei Monate vorher bleibt in der Regel nur die Prolongation beider Verträge – was in Ordnung sein kann, aber keine Entscheidung mehr ist, sondern das Ergebnis eines verstrichenen Termins.

Können Sie bei der Anschlussfinanzierung mehr aufnehmen als die Restschuld?

Ja, das Zinsbindungsende ist der günstigste Zeitpunkt für eine Aufstockung. Sie finanzieren dann Restschuld und Modernisierungsbedarf in einem Vertrag, statt später einen separaten und meist teureren Modernisierungskredit aufzunehmen. Das lohnt sich besonders bei energetischen Maßnahmen, weil Heizungstausch, Dämmung und Fenster förderfähig sind und sich Förderkredite und Zuschüsse in die neue Gesamtfinanzierung einbinden lassen. Voraussetzung ist, dass Beleihungsauslauf und Kapitaldienstfähigkeit die höhere Summe tragen – bei Münchner Wertentwicklungen ist der Spielraum oft größer, als Eigentümer vermuten.

Welche Modernisierungen sich mitfinanzieren lassen

Der entscheidende Unterschied liegt nicht in der Maßnahme, sondern in der Besicherung. Ein separater Modernisierungskredit läuft in der Regel ohne Grundbucheintrag, über kurze Laufzeiten und zu Konditionen des Ratenkreditmarktes. Eine Aufstockung im Rahmen der Anschlussfinanzierung ist dagegen ein Immobiliardarlehen: grundbuchbesichert, langfristig gebunden, zum Zinsniveau der Baufinanzierung. Bei fünfstelligen Sanierungssummen macht dieser Unterschied über zehn Jahre einen erheblichen Betrag aus.

Diese Posten lassen sich in der Praxis in die neue Finanzierung einbinden:

• Wärmeversorgung. Heizungstausch, Anschluss an ein Wärmenetz, Warmwasserbereitung, Flächenheizung.
• Gebäudehülle. Dämmung von Außenwand, Dach, oberster Geschossdecke und Kellerdecke, Fenster, Außentüren, Sonnenschutz.
• Innenausbau und Technik. Bäder, Elektroinstallation, Leitungen, Innentüren, Böden.
• Barrierereduzierung. Schwellenabbau, bodengleiche Duschen, Türverbreiterung, Aufzug.
• Anteile am Gemeinschaftseigentum. Beschlossene Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizzentrale Ihrer Eigentümergemeinschaft.
• Nebenkosten der Maßnahme. Fachplanung, Baubegleitung, Energieberatung, Gerüst.

Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen, obwohl er über die Kosten entscheidet: die bereits eingetragene Grundschuld. Sie ist nach § 1191 BGB die Belastung des Grundstücks mit einer bestimmten Geldsumme – und diese Summe sinkt nicht mit, wenn Sie tilgen. Wer 2016 eine Grundschuld über 640.000 Euro bestellt hat und heute noch 480.000 Euro schuldet, hat 160.000 Euro freien Sicherheitenrahmen im Grundbuch. Bleibt Ihre Aufstockung darunter, fallen für die Besicherung keine zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten an. Erst darüber wird eine Nachtragsbestellung fällig – mit den Gebühren, die der Abschnitt zu den Kosten eines Bankwechsels weiter oben beziffert.

Planen Sie die Summe deshalb lieber einmal großzügig als zweimal knapp. Eine zweite Aufstockung zwei Jahre später ist der aufwendigere Weg: neue Prüfung, neuer Vertrag, meist neue Grundbucharbeit.

Förderkredite und Zuschüsse in die Anschlussfinanzierung einbinden

Die Förderlandschaft kennt zwei Wege, und sie führen an unterschiedlichen Stellen in Ihre Finanzierung.

Weg eins: der Förderkredit über Ihren Finanzierungspartner. Der KfW-Kredit Wohngebäude – Kredit (261) fördert die Sanierung zum Effizienzhaus mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und gewährt zusätzlich einen Tilgungszuschuss, dessen Höhe von der erreichten Effizienzhaus-Stufe abhängt. Entscheidend für Sie: Diesen Kredit beantragen Sie nicht selbst bei der KfW, sondern über einen Finanzierungspartner. Er wird damit Teil derselben Verhandlung wie Ihre Anschlussfinanzierung – und muss vor dem Beginn der Bauarbeiten beantragt sein. Die KfW stellt die Förderung ausdrücklich unter den Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel.

Weg zwei: der Zuschuss, den Sie selbst beantragen. Für den Heizungstausch läuft die Förderung über den KfW-Zuschuss 458. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten, der Förderhöchstbetrag liegt bei 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, und der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten vor Ort gestellt werden. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle bleibt das BAFA zuständig: Dort werden Dämmung, Fenster, Außentüren und Sonnenschutz mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben bezuschusst, bei förderfähigen Höchstkosten von 30.000 Euro je Wohneinheit – und 60.000 Euro, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt. Voraussetzung ist ein Gebäude, dessen Bauantrag bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegt.

Für die Anschlussfinanzierung folgt daraus eine einfache Rechenregel: Zuschüsse mindern Ihren Finanzierungsbedarf, aber sie fließen erst nach Abschluss der Maßnahme. Die Bank muss die volle Summe vorfinanzieren. Sinnvoll ist deshalb eine Aufstockung über den Bruttobetrag, kombiniert mit einem Sondertilgungsrecht in Höhe des erwarteten Zuschusses. Kommt das Geld, tilgen Sie es direkt ab.

Drei Hinweise, die in der Praxis über Erfolg oder Ärger entscheiden:

1. Antrag vor Vorhabenbeginn. Das gilt für Kredit und Zuschuss gleichermaßen. Wer erst saniert und dann an die Förderung denkt, bekommt nichts. Schon die Auftragsvergabe zählt als Beginn, sofern der Vertrag keine entsprechende aufschiebende oder auflösende Bedingung enthält.
2. Bestandstranche ist nicht gleich neues Programm. Eine KfW-Tranche aus Ihrer Erstfinanzierung, deren Zinsbindung jetzt ausläuft, folgt anderen Regeln als ein heute neu beantragtes Förderprodukt. Was mit einer auslaufenden Tranche passiert, behandelt ein eigener Abschnitt dieser Seite.
3. Konditionen sind eine Momentaufnahme. Die Heizungsförderung wurde zuletzt zum 21. Juli 2026 angepasst, die Förderhöchstbeträge sinken ab Februar 2027 in halbjährlichen Schritten. Alle Angaben hier haben den Stand August 2026. Prüfen Sie die Konditionen vor der Antragstellung noch einmal an der Quelle.

Was das Gebäudeenergiegesetz – heute Gebäudemodernisierungsgesetz – von Ihnen verlangt

Hier kursiert mehr Halbwissen als in jedem anderen Teil dieses Themas, deshalb zuerst die Klarstellung: Eine allgemeine Pflicht, Ihr Haus energetisch zu sanieren, gibt es nicht. Und die Rechtslage hat sich zuletzt grundlegend geändert.

Aus dem Gebäudeenergiegesetz ist das Gebäudemodernisierungsgesetz geworden. Bundestag und Bundesrat haben es im Juli 2026 verabschiedet, die ersten Regelungen sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Damit sind zwei Vorschriften entfallen, die jahrelang die Debatte bestimmt haben: die Anforderung, jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, und das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Beide Paragrafen sind im Gesetzestext heute als weggefallen ausgewiesen. Wenn Ihnen jemand sagt, Ihr dreißig Jahre alter Kessel müsse jetzt zwingend raus, ist das nicht mehr der aktuelle Stand.

Drei Regelungen mit direktem Bezug zu Ihrer Aufstockung bleiben allerdings bestehen:

• Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke. Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes darf der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten; alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach darüber. Für selbst bewohnte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen gilt eine Ausnahme – und genau hier liegt der Eigentümerwechsel-Fall: Die Pflicht trifft dann erst den neuen Eigentümer, und zwar innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang. Sie entfällt, soweit sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lässt.
• Bauteilanforderungen, sobald Sie ohnehin anfassen. Erneuern oder ersetzen Sie Außenbauteile, müssen die betroffenen Flächen nach § 36 die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 einhalten. Eine Bagatellgrenze greift erst unterhalb von zehn Prozent der jeweiligen Bauteilfläche. Wer also die Fassade dämmt oder die Fenster tauscht, saniert automatisch auf gesetzlichem Niveau – das kostet mehr als die reine Reparatur und gehört genau deshalb in die Finanzierungssumme.
• Folgekosten bei einer neuen Gas- oder Ölheizung. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine fossil betriebene Heizung einbaut, muss nach § 43 stufenweise steigende Anteile erneuerbarer Energien nachweisen: ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Die heute preiswertere Lösung erzeugt damit eine Kostenlinie, die weit über Ihre nächste Zinsbindung hinausreicht.

Für die Finanzierungsentscheidung heißt das: Rechnen Sie nicht mit einer Sanierungspflicht, aber rechnen Sie mit dem, was das Gesetz auslöst, sobald Sie ohnehin bauen. Lassen Sie sich die energetischen Anforderungen vom Fachbetrieb bestätigen, bevor Sie die Summe festlegen.

Wie viel Aufstockung Ihr Beleihungsauslauf hergibt

Eine Aufstockung wirkt in Ihrer Finanzierung in zwei Richtungen. Sie erhöht die Darlehenssumme und damit den Zähler des Beleihungsauslaufs – und kann Sie so in eine andere Zinsklasse schieben. Wie diese Klassen bei 60, 80 und 90 Prozent gestaffelt sind und warum die 60-Prozent-Marke so viel bewegt, steht weiter oben im Kapitel zu den Zinsfaktoren; die Neubewertung Ihrer Immobilie behandelt der Münchner Abschnitt.

Was das zahlenmäßig bedeutet, zeigt eine Modellrechnung – gerundete Beispielwerte, keine Zusage und keine Aussage über Ihr Objekt:

> Modellrechnung: Beleihungswert 900.000 Euro, Restschuld zum Ablösetermin 480.000 Euro. Das sind rund 53 Prozent Beleihungsauslauf – die sicherste Klasse. Eine Aufstockung um 80.000 Euro für Heizung und Fenster hebt die Darlehenssumme auf 560.000 Euro und den Auslauf auf rund 62 Prozent. Die ersten 60 Prozent bleiben zur besten Kondition, für den Teil darüber kommt ein Aufschlag. Genau hier lohnt der zweite Blick: Bringen Sie 20.000 Euro aus Rücklagen ein oder verteilen Sie die Maßnahme über zwei Jahre, bleiben Sie unter der Schwelle.

Die zweite Grenze ist die Kapitaldienstfähigkeit. Eine höhere Darlehenssumme bedeutet eine höhere Rate, und die muss Ihre Haushaltsrechnung tragen. Die Prüfung ist keine Kulanzfrage, sondern nach § 505a BGB für jeden Darlehensgeber verpflichtend. In der Praxis lässt sich das oft entschärfen, indem Sie die Anfangstilgung leicht absenken oder die Zinsbindung anders wählen – beides sind Stellschrauben, die zur Aufstockung gehören.

Ein dritter Punkt, den Eigentümer selten auf dem Schirm haben: Die Bank bewertet Ihre Immobilie im Ist-Zustand. Die Sanierung, die Sie gerade finanzieren wollen, hebt den Beleihungswert erst, wenn sie fertig und belegt ist. Einzelne Häuser rechnen den Zustand nach Fertigstellung mit, andere nicht – das ist einer der Punkte, an denen sich Angebote deutlich unterscheiden.

Genau deshalb rechne ich Restschuld und Modernisierungsbedarf immer gemeinsam durch, bevor eine Summe feststeht. Über meinen Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern sehe ich, welches Haus welchen Auslauf wie bepreist und wer den sanierten Zustand in die Bewertung einbezieht. Die Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich; auf Ihre Anfrage melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Welche Tilgung, Zinsbindung und Flexibilität sollten Sie wählen?

Legen Sie zuerst fest, wann die Immobilie schuldenfrei sein soll, und leiten Sie die Tilgung daraus ab – nicht umgekehrt. Eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent führt bei den heutigen Zinsniveaus zu einer Laufzeit von deutlich über dreißig Jahren, drei Prozent verkürzen sie erheblich. Wählen Sie die Zinsbindung so, dass sie zu Ihrem Lebensplan passt: lange Bindung für Sicherheit, kurze für Flexibilität, wobei das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ohnehin als Ausstieg dient. Achten Sie im Vertrag außerdem auf kostenfreie Sondertilgung von mindestens fünf Prozent pro Jahr und auf das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern.

Tilgungssatz: wann sind zwei Prozent zu wenig?

Der Tilgungssatz ist der Anteil Ihrer Jahresrate, der im ersten Jahr tatsächlich die Schuld verringert. Der Rest ist Zins. Beides zusammen ergibt die Annuität, die über die gesamte Zinsbindung gleich bleibt – mit dem Effekt, dass der Tilgungsanteil Jahr für Jahr wächst, weil der Zinsanteil auf eine kleinere Restschuld entfällt.

Zwei Prozent waren die übliche Vorgabe, als Darlehen mit fünf oder sechs Prozent verzinst wurden. Damals war ein Darlehen mit dieser Anfangstilgung nach gut dreißig Jahren zurückgezahlt. Bei niedrigeren Zinsen kehrt sich das um: Je kleiner der Zinssatz, desto langsamer wächst der Tilgungsanteil – und desto länger läuft dieselbe Zwei-Prozent-Vorgabe. Genau deshalb ist die Zahl aus Ihrem alten Vertrag kein guter Ausgangspunkt für den neuen.

Modellrechnung, keine Marktzinsangabe: 400.000 Euro Restschuld, Sollzins mit 3,0 Prozent als reine Rechenannahme angesetzt, keine Sondertilgungen, gleichbleibende Rate bis zur vollständigen Rückzahlung.

Der Sprung von zwei auf drei Prozent kostet in diesem Modell rund 330 Euro mehr im Monat und verkürzt die Laufzeit um etwa acht Jahre. Ebenso wichtig ist der Zwischenstand: Nach zehn Jahren stehen Sie mit zwei Prozent Anfangstilgung bei rund 308.000 Euro Restschuld, mit drei Prozent bei rund 262.000 Euro. Diese Differenz von etwa 46.000 Euro geht in die übernächste Zinsbindung mit und wird dort erneut verzinst – zu einem Satz, den heute niemand kennt.

Zwei Prozent sind deshalb dann zu wenig, wenn einer dieser Punkte auf Sie zutrifft:

• Sie sind über fünfzig und wollen die Immobilie vor dem Ruhestand abbezahlt haben.
• Ihre Restschuld ist im Verhältnis zum Immobilienwert noch hoch, sodass Sie in der nächsten Runde erneut in einer teureren Zinsklasse landen.
• Sie tragen die höhere Rate ohnehin schon, weil Ihr Einkommen seit dem Erstabschluss gestiegen ist.

Umgekehrt gibt es gute Gründe für eine moderate Tilgung: eine vermietete Immobilie, bei der die Miete die Rate tragen soll, ein bewusst gehaltener Liquiditätspuffer oder schwankende Einnahmen. Was ein zu niedriger Tilgungssatz bei gleichbleibender Rate anrichtet, wenn der Zins steigt, habe ich im Rechenbeispiel weiter oben durchgerechnet.

Zinsbindung 5, 10, 15 oder 20 Jahre

Bei der Zinsbindung entscheiden Sie nicht über den Preis, sondern über den Zeitpunkt Ihres nächsten Risikos. Danach richtet sich die Frage: Wie viel Restschuld wollen Sie in die übernächste Runde mitnehmen – und was passiert mit Ihrer Rate, wenn der Zins bis dahin deutlich höher liegt?

Aus dieser Logik ergibt sich für die vier gängigen Laufzeiten ein klares Bild:

• Fünf Jahre passen, wenn absehbar Kapital zufließt – ein Verkauf, eine fällige Lebensversicherung, eine Erbschaft – oder wenn die Restschuld ohnehin klein ist und ein Zinsanstieg Sie kaum trifft.
• Zehn Jahre sind der Standardfall und der kürzeste Zeitraum, in dem sich eine mittlere Restschuld spürbar abbauen lässt.
• Fünfzehn Jahre sind die Wahl, wenn die Restschuld nach zehn Jahren noch beträchtlich wäre. Bei Münchner Darlehensgrößen ist das der Regelfall.
• Zwanzig Jahre oder mehr bieten nicht alle Banken an und kosten einen weiteren Aufschlag. Sinnvoll sind sie vor allem dann, wenn die Zinsbindung Ihre Finanzierung bis zur letzten Rate durchfinanziert und es keine dritte Runde mehr gibt.

Der letzte Punkt ist der wichtigste und wird am häufigsten übersehen. Prüfen Sie, ob eine Zinsbindung existiert, die bis zur vollständigen Rückzahlung reicht. Bleiben nach Ihrer Tilgungsplanung noch dreizehn Jahre bis zur Null, ist eine fünfzehnjährige Bindung nicht lang, sondern das Ende der Geschichte: keine weitere Anschlussfinanzierung, kein Zinsrisiko, kein Termin mehr im Kalender.

Die zweite Überlegung betrifft die Bindungswirkung. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist kündigen, und dieses Recht kann Ihnen die Bank vertraglich nicht nehmen. Eine Zinsbindung über zehn Jahre bindet damit einseitig nur die Bank; für Sie ist sie nach zehneinhalb Jahren offen. Wie sich daraus eine bewusste Strategie bauen lässt, steht im Abschnitt zum Sonderkündigungsrecht. Was längere Bindungen an Aufschlag kosten, habe ich im Abschnitt zu den Zinsfaktoren beschrieben.

Ein praktischer Hinweis zur Auswahl: Lassen Sie sich zwei Varianten mit identischer Rate rechnen, nicht mit identischer Tilgung. Dann sehen Sie unmittelbar, wie viel Restschuld die längere Bindung am Ende übrig lässt – und ob der Aufschlag diese Sicherheit wert ist.

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel: was im Vertrag stehen muss

Beide Rechte bekommen Sie nicht vom Gesetzgeber, sondern nur aus Ihrem Darlehensvertrag. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz ist die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nach § 500 Absatz 2 BGB nur bei einem berechtigten Interesse zulässig. Ohne ausdrückliche Klausel haben Sie also weder ein Sondertilgungsrecht noch die Möglichkeit, die Rate anzupassen. Verhandelt wird beides vor der Unterschrift – danach nicht mehr.

Bei der Sondertilgung achten Sie auf vier Punkte:

• Höhe und Bezugsgröße. Fünf Prozent pro Kalenderjahr sind marktüblich und sollten das Minimum sein; einzelne Banken bieten mehr. Entscheidend ist, worauf sich der Prozentsatz bezieht: auf die ursprüngliche Darlehenssumme oder auf die jeweilige Restschuld. Die erste Variante ist für Sie die bessere, weil der Betrag über die Jahre gleich bleibt.
• Kostenfreiheit. Ein höheres Kontingent wird gelegentlich mit einem Zinsaufschlag bezahlt. Rechnen Sie nach, ob Sie das Recht realistisch nutzen werden – sonst zahlen Sie über die gesamte Laufzeit für eine Option, die liegen bleibt.
• Termin und Ankündigungsfrist. Üblich ist eine Anrechnung zum Zinsverrechnungstermin nach schriftlicher Ankündigung. Wer den Termin verpasst, verschenkt Zinsen.
• Verfall. Nicht genutzte Kontingente lassen sich in aller Regel nicht ins Folgejahr übertragen.

Der Tilgungssatzwechsel ist das Gegenstück nach unten wie nach oben. Er erlaubt Ihnen, die vereinbarte Tilgung während der Zinsbindung zu ändern und damit die Monatsrate zu senken oder zu erhöhen, ohne den Vertrag anzufassen. Prüfen Sie hier drei Angaben: wie oft der Wechsel möglich ist, in welcher Bandbreite er sich bewegen darf und ob er kostenfrei ist. Marktüblich sind zwei bis drei kostenfreie Wechsel innerhalb einer Spanne von etwa einem bis fünf Prozent.

Diese Klausel ist der eigentliche Grund, warum Sie sich vor einer höheren Anfangstilgung nicht fürchten müssen. Sie steigen mit drei Prozent ein und haben vertraglich die Möglichkeit, auf zwei Prozent zurückzugehen, falls Elternzeit, ein Auftragseinbruch oder ein Arbeitsplatzwechsel dazwischenkommt. Für Selbstständige und Unternehmer mit schwankenden Einnahmen ist sie deshalb oft wichtiger als ein paar Basispunkte beim Zins.

Vier weitere Punkte gehören auf dieselbe Prüfliste, weil sie in der Anschlussfinanzierung regelmäßig Geld kosten: der vereinbarte Auszahlungstermin, der punktgenau auf Ihren Ablösetag fallen muss; die bereitstellungszinsfreie Zeit; die Möglichkeit, mehrere Darlehensteile zu einem gemeinsamen Zinsbindungsende zusammenzuführen; und die Frage, ob Ratenpausen vorgesehen sind. Ob sich eine Sondertilgung im Einzelfall überhaupt lohnt oder das Geld anders besser aufgehoben ist, rechne ich im Abschnitt zur Restschuld durch.

Ratenhöhe und Ruhestand: die Laufzeit zu Ende denken

Rechnen Sie zum Schluss von hinten. Die Regelaltersgrenze liegt nach § 35 SGB VI bei 67 Jahren, und mit dem Ruhestand sinkt das verfügbare Einkommen in aller Regel. Eine Rate, die heute selbstverständlich ist, kann dann zur Belastung werden. Die Frage lautet also nicht, welche Tilgung Sie sich leisten können, sondern welche Restschuld am Tag Ihres Ruhestands übrig sein darf.

Die Rechnung dahinter ist einfach: Jahre bis 67 abzählen, Restschuld dagegenhalten, notwendige Tilgung ableiten.

Modellrechnung, keine Marktzinsangabe: Sie sind 52 Jahre alt, die Restschuld beträgt 400.000 Euro, der Sollzins wird mit 3,0 Prozent als Rechenannahme angesetzt. Bis zur Regelaltersgrenze bleiben fünfzehn Jahre. Um in dieser Zeit vollständig zu tilgen, brauchen Sie eine anfängliche Tilgung von rund 5,4 Prozent und eine Monatsrate von etwa 2.790 Euro. Mit zwei Prozent Anfangstilgung stünden nach denselben fünfzehn Jahren dagegen noch rund 224.000 Euro offen – zu bedienen aus der Rente.

Wenn diese Rate nicht darstellbar ist, gibt es vier ehrliche Wege, und keiner davon heißt Ignorieren:

• Kapital einsetzen. Eine Einmalzahlung zum Ablösetermin senkt die Restschuld und damit die notwendige Tilgung. Sie senkt zugleich den Beleihungsauslauf, was die Zinsklasse verbessern kann.
• Teilziel setzen. Nicht null bis 67, sondern ein Restbetrag, dessen Rate aus der Rente tragbar bleibt. Diese Zahl sollten Sie ausrechnen, nicht schätzen.
• Sondertilgungen einplanen. Bonuszahlungen, Steuererstattungen oder auslaufende Verträge gezielt einsetzen – vorausgesetzt, die Klausel aus dem vorigen Schritt steht im Vertrag.
• Die Immobilie in die Planung nehmen. Verkauf, Verkleinerung oder die Vermietung eines Teils sind legitime Bestandteile eines Finanzierungsplans, wenn sie bewusst entschieden und nicht erzwungen werden.

Kalkulieren Sie dabei ein, dass die Bank dieselbe Rechnung aufmacht. Reicht die Laufzeit über den Renteneintritt hinaus, prüft sie, ob die Rate auch dann noch getragen werden kann – aus Rentenanwartschaften, Mieteinnahmen oder vorhandenem Vermögen. Wer diesen Nachweis vorbereitet mitbringt, verkürzt den Prozess erheblich. Dass ein höheres Zinsniveau ohne angepasste Tilgung entweder die Rate oder die Rückzahlungsdauer nach oben treibt, beschreibt auch die BaFin in ihrem Hinweis zur Anschlussfinanzierung.

Für diese Abwägung braucht es keine Faustformel, sondern Ihre Zahlen: Restschuld zum Ablösetermin, Alter, tragbare Rate und das Datum, zu dem Sie schuldenfrei sein wollen. Ich rechne Ihnen daraus die Varianten mit unterschiedlichen Tilgungssätzen und Zinsbindungen durch und prüfe über den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern, welche Bank Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel zu welchen Bedingungen mitgibt. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich; auf Ihre Anfrage melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Wie vergleichen Sie Angebote richtig?

Vergleichen Sie Angebote immer über den Effektivzins, nicht über den Sollzins – nur der Effektivzins enthält die Nebenkosten des Darlehens. Achten Sie danach auf vier Punkte, die der Effektivzins nicht abbildet: kostenfreie Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, bereitstellungszinsfreie Zeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Rechnen Sie jedes Angebot auf dieselbe Zinsbindung und dieselbe Tilgung um, sonst vergleichen Sie unterschiedliche Produkte. Am Ende zählt eine einzige Zahl: die Summe aus gezahlten Zinsen und verbleibender Restschuld nach Ablauf der neuen Zinsbindung.

Effektivzins oder Sollzins: was der Unterschied bedeutet

Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, sonst nichts. Der effektive Jahreszins ist eine gesetzlich definierte Rechengröße: Nach § 16 Absatz 1 der Preisangabenverordnung muss ein Darlehensgeber die Gesamtkosten des Darlehens als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags angeben und als effektiven Jahreszins bezeichnen. Er ist damit die einzige Zahl, die Sie zwischen zwei Instituten überhaupt gegeneinanderstellen dürfen.

Was er enthält, steht in Absatz 3 derselben Vorschrift: neben den Zinsen auch Vermittlungskosten, Kosten für ein zwingend zu führendes Konto und die Kosten der Immobilienbewertung, sofern die Bank sie für die Darlehensvergabe braucht. Genau deshalb liegt der Effektivzins über dem Sollzins.

Entscheidend für Ihre Anschlussfinanzierung ist aber, was Absatz 4 ausdrücklich nicht einrechnet:

• Gebühren für die Eintragung im Grundbuch
• Notarkosten
• Kosten für Versicherungen und Zusatzleistungen, die keine Bedingung für das Darlehen sind

Bei einem Bankwechsel sind das die Positionen für die Übertragung der Grundschuld. Sie fallen wirklich an, tauchen im Effektivzins aber nicht auf. Der Effektivzins beantwortet die Frage nach dem Preis des Darlehens – nicht die Frage nach dem Preis des Wechsels. Beide Zahlen brauchen Sie nebeneinander.

Die vier Vertragsdetails, die kein Zinsvergleich zeigt

Zwei Angebote mit identischem Effektivzins können unterschiedlich viel wert sein. Der Unterschied steht nicht im Zins, sondern im Vertrag.

1. Kostenfreie Sondertilgung. Ein Recht auf Sondertilgung ist bei einer Immobilienfinanzierung keine Selbstverständlichkeit, sondern eine Vereinbarung. Der Grund steht im Gesetz: § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB erlaubt dem Darlehensnehmer eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens mit gebundenem Sollzins die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur bei einem berechtigten Interesse. Ohne vertragliches Sondertilgungsrecht kommen Sie an Ihre eigene Tilgung also nicht heran. Prüfen Sie drei Punkte: Höhe pro Jahr, ob nicht genutzte Beträge verfallen, und ob das Recht wirklich entgeltfrei ist.

2. Tilgungssatzwechsel. Das Recht, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern – nach oben, wenn der Bonus kommt, nach unten, wenn ein Kind studiert. Achten Sie auf die Zahl der zulässigen Wechsel, die Bandbreite und darauf, ob der Wechsel schriftlich beantragt werden muss oder genehmigungspflichtig ist. Bei einer Anschlussfinanzierung ist das der wichtigste Flexibilitätsposten überhaupt, weil die Zinsbindung oft bis in den Ruhestand reicht.

3. Bereitstellungszinsfreie Zeit. Die Frist, in der das zugesagte Darlehen abrufbereit steht, ohne dass die Bank dafür Bereitstellungszinsen berechnet. Bei einer Anschlussfinanzierung liegt zwischen Zusage und Ablösung häufig ein längerer Zeitraum, weil die alte Zinsbindung erst zu einem festen Termin endet. Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit kürzer als dieser Abstand, zahlen Sie für ein Darlehen, das Sie noch gar nicht nutzen dürfen.

4. Die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Sie steht in jedem seriösen Angebot im Tilgungsplan. Zwei Angebote mit gleichem Effektivzins, aber unterschiedlicher Tilgung hinterlassen Ihnen sehr unterschiedliche Beträge, die Sie in zehn oder fünfzehn Jahren erneut finanzieren müssen – zu einem Zins, den heute niemand kennt.

Und ein Punkt, der allen vieren vorgelagert ist: die Bewertung des Beleihungsauslaufs. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehensrestschuld zum Wert der Immobilie. Jede Bank ordnet Ihr Darlehen darüber einer Risikoklasse zu – und jede Bank ermittelt den Wert nach eigenen Regeln. Ist Ihr Objekt seit dem Kauf im Wert gestiegen und Ihre Restschuld gesunken, ist der Beleihungsauslauf heute ein anderer als beim Erstabschluss. Fragen Sie deshalb bei jedem Angebot nach, mit welchem Objektwert und welchem Beleihungsauslauf gerechnet wurde. Rechnet ein Institut mit dem alten Wert weiter, vergleichen Sie nicht zwei Konditionen, sondern zwei Bewertungen.

Angebote auf eine gemeinsame Basis rechnen

Der Effektivzins ist nur innerhalb derselben Annahmen aussagekräftig. § 16 Absatz 2 der PAngV schreibt vor, dass bei seiner Berechnung unterstellt wird, der Vertrag gelte für den vereinbarten Zeitraum und beide Seiten erfüllten ihn wie vereinbart. Ändern sich die Annahmen, ändert sich die Zahl – ohne dass ein Angebot deshalb besser wäre.

Vier Parameter müssen deshalb in allen Angeboten identisch sein, bevor Sie überhaupt vergleichen:

• Derselbe Darlehensbetrag. Die exakte Restschuld zum Ablösetermin, nicht der heutige Stand.
• Dieselbe Zinsbindung. Fünf, zehn und fünfzehn Jahre sind drei verschiedene Produkte. Vergleichen Sie zehn gegen zehn.
• Derselbe anfängliche Tilgungssatz. Sonst vergleichen Sie Raten statt Konditionen.
• Derselbe Auszahlungstermin. Er entscheidet über die bereitstellungszinsfreie Zeit und darüber, ob überhaupt Bereitstellungszinsen anfallen.

Erst danach ist die Zahl belastbar, auf die es am Ende ankommt: gezahlte Zinsen über die Zinsbindung plus verbleibende Restschuld. Diese Summe steht in keinem Angebot, sie lässt sich aber aus jedem Tilgungsplan ablesen. Fordern Sie den Tilgungsplan an, wenn er nicht beiliegt – ohne ihn ist ein Angebot nicht prüfbar.

Wie sich einzelne Angebote gegenüber dem allgemeinen Marktniveau einordnen, können Sie zusätzlich anhand der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank prüfen; sie weist monatlich Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft aus.

Eine Vergleichstabelle für Ihre drei besten Angebote

Nehmen Sie die drei Angebote, die nach der Vereinheitlichung übrig bleiben, und tragen Sie sie in dieselbe Tabelle ein. Was sich nicht eintragen lässt, weil die Angabe fehlt, ist selbst ein Ergebnis – fragen Sie dann nach.

Die letzte Zeile ist die Entscheidungszeile. Sie führt zusammen, was der Effektivzins zeigt, und das, was er nach § 16 Absatz 4 PAngV gerade nicht enthält. Erst diese Summe beantwortet die Frage, welches Angebot Sie am Ende der Zinsbindung besser dastehen lässt.

Diese Tabelle fülle ich in der Beratung mit Ihnen gemeinsam aus. Ich habe Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Wenn zum Ablauf der Zinsbindung kein neuer Vertrag steht, geht Ihr Darlehen in der Regel in eine variable Verzinsung über, die deutlich über dem Festzinsniveau liegt. Bei einer Restschuld von 400.000 Euro bedeutet schon ein Prozentpunkt Aufschlag rund 4.000 Euro Mehrkosten im Jahr, und der Zins kann sich vierteljährlich ändern. Kündigt die Bank stattdessen und Sie können die Restschuld nicht ablösen, wird das Darlehen fällig gestellt – im äußersten Fall bis zur Zwangsversteigerung. Beides ist vermeidbar, denn beide Wege beginnen damit, dass ein Schreiben liegen bleibt.

Wie hoch ein variabler Zins wirklich liegt

Eine ehrliche Antwort zuerst: Ein allgemeingültiger Aufschlag, den ich Ihnen hier in Prozentpunkten nennen könnte, existiert nicht. Es gibt keine amtliche Statistik, die den Abstand zwischen variabler Verzinsung nach Ablauf einer Zinsbindung und dem Festzinsniveau ausweist. Jede Zahl, die Ihnen dazu begegnet, ist entweder eine Schätzung oder stammt aus einem einzelnen Vertrag. Was sich dagegen belegen lässt, ist die Mechanik – und die ist für Ihre Entscheidung wichtiger als eine Zahl.

Der variable Zins ist an einen Referenzsatz gekoppelt und wird in vertraglich festgelegten Abständen neu festgesetzt. Damit verlieren Sie genau das, wofür Sie beim Erstabschluss bezahlt haben: Planbarkeit. Ihre Rate ist keine feste Größe mehr.

Zwei Regeln begrenzen das Risiko, und beide sollten Sie kennen:

• Die Anpassung wirkt nicht automatisch. Nach § 493 Absatz 3 BGB wird die Anpassung des Sollzinssatzes bei einem Verbraucherdarlehen mit veränderlichem Sollzins erst wirksam, nachdem der Darlehensgeber Sie über die Einzelheiten unterrichtet hat. Ein stillschweigend erhöhter Zins ist keiner.
• Sie kommen jederzeit heraus. § 489 Absatz 2 BGB gibt Ihnen bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz ein Kündigungsrecht jederzeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten. Dieses Recht kann nach Absatz 4 derselben Vorschrift vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden.

Praktisch heißt das: Die variable Verzinsung ist teuer und unruhig, aber sie ist kein Gefängnis. Sie ist ein Zustand mit einer gesetzlichen Ausgangstür von drei Monaten. Wer sie als Übergang nutzt und parallel eine feste Anschlussfinanzierung aufsetzt, verliert Geld – wer sie laufen lässt, verliert die Kontrolle über seine Rate.

Ein zweites Kündigungsrecht steht Ihnen schon vorher zu: Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit und ist keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen, können Sie das Darlehen nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat kündigen, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet.

Was die Bank tun darf, wenn keine Einigung zustande kommt

Hier wird es unangenehm, deshalb der Reihe nach – und ohne Dramatisierung.

Stufe 1: Das Darlehen läuft variabel weiter. Der Normalfall. Der Vertrag besteht, Sie zahlen, nur eben zu einem Zins, der sich ändert. Niemand kündigt, niemand verwertet etwas.

Stufe 2: Die Bank kündigt. Das setzt einen Grund voraus. Nach § 490 Absatz 1 BGB kann der Darlehensgeber fristlos kündigen, wenn in Ihren Vermögensverhältnissen oder in der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens gefährdet wird – nach Auszahlung allerdings nur in der Regel, nicht stets. Der Ablauf einer Zinsbindung allein ist kein solcher Grund. Ausbleibende Raten über längere Zeit sind es.

Stufe 3: Die Restschuld wird fällig. Mit der Kündigung ist der volle Betrag auf einmal zu zahlen. Können Sie ihn nicht ablösen, greift die Bank auf die Sicherheit zu, die seit dem Erstabschluss im Grundbuch steht.

Stufe 4: Verwertung der Grundschuld. Für die Grundschuld gelten nach § 1192 Absatz 1 BGB die Vorschriften über die Hypothek entsprechend. Und die Hypothek ist nach § 1113 Absatz 1 BGB das Recht, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu erhalten – wobei die Befriedigung des Gläubigers nach § 1147 BGB im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. Das ist die Zwangsversteigerung.

Was dabei zählt, ist nicht Ihre Restschuld, sondern der vom Vollstreckungsgericht festgesetzte Verkehrswert. Zwei Wertgrenzen schützen Sie im ersten Versteigerungstermin:

• Die Sieben-Zehntel-Grenze. Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch dadurch nicht gedeckt ist, nach § 74a Absatz 1 ZVG die Versagung des Zuschlags beantragen. Sie wirkt nur auf Antrag – nicht von selbst.
• Die Hälfte des Grundstückswerts. Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag nach § 85a Absatz 1 ZVG zu versagen. Diese Grenze greift von Amts wegen.

Der entscheidende Satz steht allerdings in § 74a Absatz 4 ZVG: Im neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Absatz 1 versagt werden. Beide Untergrenzen gelten also genau einmal. Im zweiten Termin fällt der Boden weg, und das Objekt kann deutlich unter Wert zugeschlagen werden. Deckt der Erlös die Restschuld nicht, bleibt die Differenz als persönliche Schuld bestehen – Sie verlieren dann die Immobilie und behalten einen Teil des Darlehens.

Diese vier Stufen zu kennen, hat einen einzigen Zweck: Sie sollen sehen, dass zwischen einem liegen gebliebenen Schreiben und einer Versteigerung mehrere Jahre und mehrere Entscheidungen liegen. Jede einzelne davon können Sie beeinflussen. Aber keine davon löst sich von allein.

Wie kurzfristig sich eine Anschlussfinanzierung noch retten lässt

Auch spät ist selten zu spät. Der gesetzliche Mindestvorlauf gibt den Rahmen vor: Nach § 493 Absatz 1 BGB muss Ihr Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist – und ist er es, muss die Unterrichtung den angebotenen Sollzinssatz enthalten. Drei Monate sind knapp, aber sie reichen.

Vier Schritte, in dieser Reihenfolge:

1. Restschuld zum Ablösetermin schriftlich anfordern. Ohne diese Zahl kann Ihnen kein Institut ein belastbares Angebot rechnen. Die Auskunft ist kostenfrei und binnen weniger Tage da.
2. Unterlagen zusammenlegen. Darlehensvertrag, letzte Zinsanpassung, Grundbuchauszug, aktuelle Einkommensnachweise. Bei Selbstständigen die BWA statt der Gehaltsabrechnung.
3. Parallel vergleichen statt nacheinander anfragen. Eine Anfrage nach der anderen kostet die Wochen, die Sie nicht haben.
4. Erst danach unterschreiben. Das Prolongationsschreiben Ihrer Bank läuft Ihnen nicht weg – es ist ein Angebot, keine Frist mit Rechtsfolge.

Und wenn die Zinsbindung schon abgelaufen ist? Dann ist der Weg derselbe, nur mit weniger Druck als gedacht. Ihr Darlehen läuft variabel, und § 489 Absatz 2 BGB lässt Sie mit drei Monaten Frist wieder heraus. Sie zahlen für diese Übergangszeit mehr als nötig, aber Sie können jederzeit umschulden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn Ihr Termin näher rückt oder bereits verstrichen ist, melde ich mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag. Ich sehe mir Ihren Vertrag an, ordne die Fristen ein und sage Ihnen, ob Ihr Fall eilig ist oder nicht.

Wer berät Sie zur Anschlussfinanzierung, was kostet das und ist die Anfrage verbindlich?

Die Beratung ist für Sie kostenlos und die Anfrage ist unverbindlich – mit dem Gespräch gehen Sie keine Verpflichtung ein. Beraten werde ich Sie persönlich: Markus Jakobides, Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 GewO, Vermittlerregister-Nr. D-W-155-JPC7-09, seit 2012 auf Baufinanzierung spezialisiert und mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern. Grundsätzlich stehen Ihnen drei Wege offen: die Prolongation bei der Hausbank, ein Online-Vergleichsportal oder Ihr persönlicher Finanzierungsspezialist vor Ort – jeder mit eigenen Vor- und Nachteilen, die die Tabelle unten offenlegt. Die kostenlose Erstberatung dauert rund 30 Minuten: Situation verstehen, Restschuld und Termine klären, keine Formulare, kein Druck.

Hausbank, Portal oder Spezialist vor Ort: der ehrliche Vergleich

Alle drei Wege führen zu einer Anschlussfinanzierung. Sie unterscheiden sich darin, wie breit verglichen wird, wie viel Sie selbst tun müssen und wer am Ende Ihren Fall wirklich kennt. Die Tabelle nennt auch das, was gegen meinen eigenen Weg spricht.

Was Sie aus der Zeile zur Verfügbarkeit mitnehmen sollten: Wenn Sie um 23 Uhr eine Zahl sehen möchten, ist ein Portal schneller als ich. Ich rechne nicht öffentlich, sondern im Gespräch, und dafür brauchen wir einen Termin. Wenn Ihnen ein Rechner reicht, brauchen Sie mich nicht – und ich sage Ihnen das lieber vorher als hinterher.

Was ein Vergleichsportal gut kann – und was nicht

Vergleichsportale sind besser als ihr Ruf. Sie leisten drei Dinge zuverlässig:

• Sie liefern in Sekunden eine erste Größenordnung, ohne dass Sie mit jemandem sprechen müssen.
• Sie zeigen, dass es überhaupt Alternativen zum Prolongationsschreiben gibt. Allein das bringt viele Eigentümer dazu, nicht ungeprüft zu unterschreiben.
• Sie machen den Markt in der Breite sichtbar und sind rund um die Uhr erreichbar.

Ihre Grenze liegt dort, wo aus einer Kondition ein Vertrag wird. Ein Rechner arbeitet mit dem, was Sie eingeben – und bei einer Anschlussfinanzierung sind genau die entscheidenden Eingaben die schwierigen:

• Der Objektwert. Sie schätzen ihn, das Portal übernimmt die Schätzung. Die finanzierende Bank tut das nicht. Weicht ihr Wert ab, verschiebt sich der Beleihungsauslauf und damit die Risikoklasse. Die angezeigte Kondition gilt dann nicht mehr.
• Die exakte Restschuld zum Ablösetermin. Sie steht nicht auf Ihrer Jahresmitteilung, sondern muss bei der bisherigen Bank angefordert werden.
• Einkommen jenseits der Gehaltsabrechnung. BWA, Gewinnermittlung, Mieteinnahmen, Beteiligungen: Jede Bank bewertet diese Einkommensarten nach eigenen Annahmerichtlinien. Ein Formularfeld bildet das nicht ab.
• Die Vertragsdetails. Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel und bereitstellungszinsfreie Zeit tauchen in einer Ergebnisliste selten auf, obwohl sie über die Zinsbindung hinweg oft mehr entscheiden als das letzte Zehntel im Zinssatz.

Was Portale außerdem nicht leisten: Sie verhandeln nicht. Bekommt Ihre Konstellation von der zuerst gewählten Bank eine Absage, beginnt der Prozess von vorn.

Nutzen Sie ein Portal ruhig für die erste Orientierung. Behandeln Sie das Ergebnis als Hinweis, nicht als Angebot. Ein Angebot ist es erst, wenn eine Bank Ihre Unterlagen gesehen hat.

Woran Sie eine seriöse Beratung erkennen

Es gibt harte, nachprüfbare Merkmale. Vier davon können Sie in wenigen Minuten selbst kontrollieren.

1. Erlaubnis und Registereintrag. Wer Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht die Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO. Ich habe diese Erlaubnis, meine Eintragung im Vermittlerregister lautet D-W-155-JPC7-09. Jede Nummer lässt sich im Vermittlerregister der Industrie- und Handelskammern nachschlagen. Findet sich dort niemand, ist das Gespräch beendet.

2. Die Statusfrage – und meine ehrliche Antwort darauf. Es gibt zwei rechtlich getrennte Rollen. § 34i Absatz 5 GewO regelt den Honorar-Immobiliardarlehensberater: Wer eine unabhängige Beratung anbietet oder als unabhängiger Berater auftritt, muss eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Verträgen prüfen und darf keine Zuwendungen Dritter annehmen. Diese Rolle habe ich nicht. Ich bin Immobiliardarlehensvermittler nach Absatz 1 und selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG mit Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern. Das ist der Unterschied zwischen freier Bankenwahl und dem gesetzlich definierten Honorarmodell – und Sie sollten wissen, mit welchem von beiden Sie sprechen.

3. Eine klare Kostenaussage vor dem ersten Termin. Meine Beratung kostet Sie nichts, die Anfrage ist unverbindlich, und das gilt unabhängig davon, ob am Ende ein Vertrag zustande kommt. Vergütet werde ich im Erfolgsfall von der Bank, die Ihr Darlehen ausreicht. Sie zahlen mir kein Honorar, weder vorher noch nachher. Genau deshalb steht in Punkt 2, welchen Status ich habe: Sie sollen wissen, wer mich bezahlt, bevor Sie mir zuhören.

4. Vollständige Vertragsinformationen vor der Unterschrift. Vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags sind Ihnen nach § 491a Absatz 1 BGB die vorvertraglichen Pflichtangaben zu übermitteln, beim Immobiliardarlehen auf dem europäischen Standardinformationsblatt. Wer Ihnen ein Angebot ohne diese Unterlagen zur Unterschrift vorlegt, arbeitet nicht sauber.

Ein weiches Merkmal kommt dazu, und es ist das aussagekräftigste: Eine seriöse Beratung sagt Ihnen auch, wann Sie sie nicht brauchen. Wenn Ihre Hausbank beim Vergleich vorn liegt, ist die Prolongation die richtige Entscheidung – und ich sage Ihnen genau das. Wie andere Eigentümer die Zusammenarbeit erlebt haben, lesen Sie in 59 Bewertungen mit einem Schnitt von 5,0 Sternen auf dem Bewertungsportal WhoFinance (Quelle: WhoFinance-Profil Markus Jakobides, Stand August 2026).

Wie die Erstberatung abläuft

Die kostenlose Erstberatung dauert rund 30 Minuten. Sie findet telefonisch, per Video oder persönlich statt – im Raum München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding auch bei Ihnen vor Ort.

Was in diesen 30 Minuten passiert:

• Situation verstehen. Welches Objekt, welche Nutzung, wann die Zinsbindung ausläuft und was im Prolongationsschreiben steht.
• Restschuld und Termine klären. Die exakte Restschuld zum Ablösetermin und die Fristen, die daran hängen.
• Einordnung. Ob Prolongation, Umschuldung oder eine andere Variante zu Ihrem Fall passt – und ob Ihr Fall eilig ist oder nicht.
• Nächster Schritt. Welche Unterlagen ich brauche, wenn Sie weitermachen möchten. Keine Formulare, kein Druck.

Was in diesen 30 Minuten nicht passiert: Sie unterschreiben nichts, Sie verpflichten sich zu nichts, und Ihre Daten gehen ohne Ihr ausdrückliches Einverständnis an keine Bank. Nach dem Gespräch entscheiden Sie, ob es weitergeht.

Sie sprechen dabei mit mir, nicht mit einem Callcenter. Im Hintergrund arbeitet ein festes Team aus Vertriebspartnern und Assistenz, sodass Ihre Unterlagen auch dann weiterlaufen, wenn ich gerade in einem Termin sitze.

• Termin wählen: 20-Minuten-Erstgespräch buchen – kostenlos und unverbindlich.
• Lieber direkt sprechen: 089 8955 7771. Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Diese Fragen stellen mir Eigentümer im Raum München am häufigsten, wenn ihre Zinsbindung ausläuft. Sie betreffen meist Sonderfälle: vermietete Objekte, eine Trennung, einen Erbfall oder einen Miteigentümer, der ausgezahlt werden soll. Diese Konstellationen lassen sich online nicht abschließen, weil jede Bank sie anders bewertet – klären lassen sie sich aber in einem Gespräch.

Anschlussfinanzierung für vermietete Immobilien: was ändert sich steuerlich?

Bei einer selbst genutzten Wohnung sind die Zinsen Privatsache. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie es nicht: Schuldzinsen zählen zu den Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen – so steht es in § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes. Sie mindern also Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Tilgungsanteil Ihrer Rate tut das nicht – er ist Vermögensbildung, kein Aufwand.

Für die Anschlussfinanzierung folgt daraus dreierlei:

• Der Veranlassungszusammenhang wandert mit dem Darlehen. Löst das neue Darlehen genau die Restschuld des alten ab, das die vermietete Wohnung finanziert hat, bleiben die Zinsen des neuen Darlehens dem Vermietungsobjekt zugeordnet.
• Eine Aufstockung wird getrennt betrachtet. Erhöhen Sie die Darlehenssumme und verwenden den Mehrbetrag für private Zwecke – ein Auto, die Wohnung der Kinder –, ist dieser Teil der Zinsen nicht mehr durch die Vermietung veranlasst. Fließt der Mehrbetrag dagegen in die Sanierung derselben Wohnung, bleibt der Zusammenhang bestehen.
• Die Nebenkosten des Bankwechsels teilen das Schicksal des Darlehens. Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Grundschuld hängen an der Finanzierung des Objekts und werden entsprechend eingeordnet.

Wie Ihr Fall konkret zu behandeln ist, entscheidet Ihr Steuerberater – das ist Steuerberatung und keine Finanzierungsberatung, und die Abgrenzung ist mir wichtig. Was ich beisteuere, ist die Finanzierungsseite: Kapitalanleger sind bei mir kein Sonderfall, und die Frage, welche Bank welche Einkommensarten akzeptiert, gehört zu meiner täglichen Arbeit – Mieteinnahmen eingeschlossen.

Zinsbindungsende bei Trennung oder Scheidung: wie wird ein Miteigentümer ausgezahlt?

Bei einer Trennung laufen zwei Vorgänge nebeneinander, die oft verwechselt werden. Der eine betrifft das Eigentum: Wer im Grundbuch steht, ändert sich nur durch eine notariell beurkundete Übertragung des Miteigentumsanteils. Der andere betrifft die Schuld: Wer im Darlehensvertrag steht, haftet weiter – auch dann, wenn er ausgezogen ist, seinen Anteil übertragen hat und im Grundbuch nicht mehr auftaucht.

Das Zinsbindungsende ist deshalb der passende Moment, beides zusammenzuführen. Der übernehmende Partner finanziert die Restschuld neu und zahlt den anderen für dessen Miteigentumsanteil aus; beide Beträge werden in einem Darlehen abgebildet. Die Bank prüft dann, ob eine Person allein die Rate tragen kann – nach § 505a Absatz 1 BGB muss es wahrscheinlich sein, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt. Genau daran scheitern Trennungsfälle, wenn sie zu spät angegangen werden.

Drei Punkte bestimmen den Zeitplan:

• Die Auszahlungssumme muss feststehen, bevor Angebote eingeholt werden. Sie ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich Restschuld, aufgeteilt nach den Eigentumsanteilen – und ist zwischen den Beteiligten zu klären.
• Notartermin und Ablösetermin gehören aufeinander abgestimmt. Eigentumsübertragung, Auszahlung des weichenden Partners und Ablösung des alten Darlehens finden idealerweise in einem Zug statt.
• Die Zinsbindung läuft unabhängig von Ihrer Trennung weiter. Endet sie erst in vier Jahren, ist eine vorzeitige Ablösung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Fällt die Trennung dagegen in die Nähe des Zinsbindungsendes, entfällt dieser Posten.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung einen Kreditnehmer aus der Haftung entlassen?

Nicht ohne Ihre Bank. Eine Schuldübernahme, die Sie mit einem Dritten vereinbaren, hängt nach § 415 Absatz 1 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab – und Gläubiger ist hier die finanzierende Bank. Eine private Absprache zwischen getrennten Partnern oder unter Miterben bindet die Bank nicht. Wird die Genehmigung verweigert, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt.

Die Bank knüpft ihre Zustimmung an eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung des verbleibenden Darlehensnehmers. Sie will wissen, ob eine Person allein trägt, was bisher zwei getragen haben. Reicht das Einkommen nicht, gibt es in der Praxis drei Wege: eine Sondertilgung aus vorhandenem Kapital und dadurch eine niedrigere Rate, eine zusätzliche Sicherheit oder einen weiteren Darlehensnehmer, oder den Verkauf des Objekts.

Beim Wechsel zu einer anderen Bank stellt sich die Frage anders. Dort entsteht ein neuer Vertrag mit neuen Vertragsparteien – die Haftungsentlassung ist dann kein Zugeständnis der alten Bank, sondern eine Folge der Ablösung. Deshalb lohnt es sich, beide Wege parallel zu prüfen, wenn die bisherige Bank zögert.

Was gilt im Erbfall, wenn die Immobilie noch finanziert ist?

Der Darlehensvertrag endet nicht mit dem Tod. Nach § 1922 Absatz 1 BGB geht das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf die Erben über – mitsamt den Verbindlichkeiten. Wer eine finanzierte Immobilie erbt, erbt die Grundschuld und die Darlehensschuld gleich mit. Zinsbindung, Rate und Tilgungsplan laufen unverändert weiter; die Bank braucht zunächst nur den Nachweis der Erbenstellung.

Bei mehreren Erben kommt eine Besonderheit hinzu: Die Erbengemeinschaft haftet gemeinschaftlich, und Entscheidungen über die Immobilie treffen alle Erben zusammen. Das wird zum Problem, wenn das Zinsbindungsende in diese Phase fällt, weil eine Prolongation oder eine Umschuldung die Zustimmung aller braucht.

Typische Konstellationen am Zinsbindungsende:

• Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Der Auszahlungsbetrag lässt sich mit der Restschuld in einer neuen Finanzierung bündeln – finanzierungstechnisch derselbe Vorgang wie bei einer Trennung, samt Zustimmungserfordernis nach § 415 BGB, wenn die bisherige Bank die Haftung anpassen soll.
• Die Immobilie soll vermietet werden. Dann verschiebt sich die steuerliche Behandlung der Zinsen, wie oben beschrieben, und die Mieteinnahmen fließen in die Kreditwürdigkeitsprüfung ein.
• Die Immobilie soll verkauft werden. Endet die Zinsbindung ohnehin bald, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung; liegt sie weiter entfernt, gehört dieser Posten in die Verkaufskalkulation.

Der Zeitdruck ist real: Erbschein und Grundbuchberichtigung brauchen Wochen bis Monate, während die Frist aus dem Schreiben der Bank läuft. Wer erbt und ein Zinsbindungsende vor sich hat, sollte beides parallel starten.

Kann ich mehrere Darlehen zu einem zusammenfassen?

Technisch ja, terminlich selten sofort. Viele Münchner Eigentümer haben zwei oder drei Darlehen auf demselben Objekt – ein Hauptdarlehen, eine KfW-Tranche, dazu manchmal ein Modernisierungsdarlehen aus späteren Jahren. Zusammenfassen lässt sich das, sobald jedes einzelne Darlehen ablösbar ist, ohne dass Kosten entstehen, die den Vorteil aufzehren.

Ablösbar ist ein Darlehen in drei Fällen: am Ende seiner Zinsbindung, nach einer Kündigung – § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erlaubt sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten – oder vorzeitig gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Laufen Ihre Darlehen zu unterschiedlichen Terminen aus, gibt es zwei saubere Lösungen: Sie warten mit der Zusammenlegung auf den spätesten Termin, oder Sie legen die Zinsbindung des ersten neuen Darlehens so, dass sie genau auf den Ablauf des zweiten trifft.

Für die Zusammenlegung spricht: eine Rate statt drei, ein Ansprechpartner, ein Termin im Kalender – und eine Darlehenssumme, die in einer anderen Größenklasse verhandelt wird. Dagegen sprechen kann ein Altdarlehen mit einer sehr niedrigen festgeschriebenen Rate, das man nicht leichtfertig aufgibt. Diese Abwägung rechne ich Ihnen mit Ihren tatsächlichen Verträgen durch, statt sie pauschal zu beantworten.

Was ist, wenn ich inzwischen im Ruhestand bin?

Ihr Alter ist kein Ablehnungsgrund, Ihr Einkommen ist die eigentliche Frage. Banken prüfen nach § 505a BGB, ob Sie Ihren Verpflichtungen voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen, und rechnen dafür mit dem Einkommen, das während der Laufzeit tatsächlich zur Verfügung steht. Bei einer Anschlussfinanzierung ist das häufig leichter darstellbar als bei einem Neukauf: Die Restschuld ist nach zehn oder fünfzehn Jahren Tilgung deutlich kleiner und der Beleihungsauslauf entsprechend niedriger.

In die Prüfung fließen gesetzliche Rente, Betriebsrenten, Versorgungswerke sowie Miet- und Kapitalerträge ein. Der Unterschied zwischen den Instituten liegt weniger im Ob als im Wie: Manche Häuser bewerten Renteneinkünfte konservativer, andere rechnen Mieteinnahmen großzügiger an, und die Vorstellungen zum Alter am Ende der Zinsbindung gehen weit auseinander. Genau deshalb ist die Auswahl unter über 400 Finanzierungspartnern in dieser Konstellation mehr wert als in jeder anderen.

Zwei Stellschrauben helfen zusätzlich: eine Sondertilgung aus vorhandenem Kapital, die Restschuld und Rate senkt, und eine Zinsbindung, die zum realistischen Zeithorizont passt statt zum längsten verfügbaren Zeitraum. Eine Prolongation bei der bisherigen Bank ist im Übrigen der Weg mit der geringsten Prüftiefe – sie bleibt deshalb bei knapper Einkommenslage ein ernst zu nehmender Kandidat, auch wenn der Vergleich am Markt sonst mehr hergäbe.

Muss ich bei der Anschlussfinanzierung wieder zum Notar?

Bei einer Prolongation nicht. Sie bleiben bei derselben Bank, die Grundschuld bleibt unverändert im Grundbuch stehen, und die neue Zinsvereinbarung wird in Textform geschlossen. Es entstehen keine Notar- und keine Grundbuchkosten.

Beim Wechsel zu einer anderen Bank ändert sich die Sicherheit, und dafür sind Formalien nötig – weniger allerdings, als die meisten erwarten. In aller Regel wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten, statt eine neue zu bestellen. Die Abtretungserklärung ist nach § 1154 Absatz 1 BGB in schriftlicher Form zu erteilen und auf Verlangen des neuen Gläubigers öffentlich beglaubigen zu lassen; für Grundschulden gilt diese Vorschrift über § 1192 BGB entsprechend. Öffentliche Beglaubigung heißt: Der Notar bestätigt die Unterschrift, er beurkundet nicht den gesamten Vertrag – ein deutlich kleinerer Vorgang als beim Immobilienkauf, mit entsprechend geringeren Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Ihre eigene Beteiligung ist überschaubar: Sie unterschreiben die Abtretungsunterlagen, oft genügt dafür ein kurzer Termin. Die Abstimmung zwischen alter Bank, neuer Bank, Notariat und Grundbuchamt läuft im Hintergrund und braucht Vorlauf – deshalb steht der Grundbuchteil in meinem Fahrplan früh und nicht am Schluss.

Wie lange dauert es, bis ich ein konkretes Angebot habe?

Verbindlich ist zunächst eines, und das ist die Rückmeldung: Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag. Was danach folgt, hängt an Ihren Unterlagen, nicht an meiner Bearbeitungszeit.

Der übliche Ablauf: Im Erstgespräch von rund 30 Minuten klären wir Ihre Situation, Ihre Restschuld und Ihren Termin – kostenlos und unverbindlich. Liegen Darlehensvertrag, aktuelle Restschuldangabe, Grundbuchauszug und Einkommensnachweise vor, geht die Anfrage in den Markt. Fehlen Unterlagen, verlängert sich die Strecke genau um die Zeit, die deren Beschaffung braucht; die Restschuldauskunft der bisherigen Bank ist erfahrungsgemäß der Posten mit der längsten Wartezeit.

Deshalb ist der Zeitpunkt Ihrer Anfrage wichtiger als jede Bearbeitungsfrist. Zwölf Monate vor dem Zinsbindungsende haben Sie Spielraum für alle drei Varianten – Prolongation, Umschuldung, Zinssicherung im Voraus. Drei Monate vorher, wenn nach § 493 Absatz 1 BGB Ihre Bank Sie darüber unterrichten muss, ob sie zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist, ist der Vergleich noch möglich, aber der Terminplan wird eng.

Wie viel Zeit bleibt Ihnen bis zum Zinsbindungsende?

Dieses Datum verhandelt niemand. Alles andere schon – aber nur so lange, wie noch Zeit dafür ist. Und die Zeit, die Ihnen bleibt, ist keine Frage des Gefühls, sondern eine Frage von Fristen, die im Gesetz und im Markt festgeschrieben sind.

Vier Zahlen, die Ihren Terminplan bestimmen:

• Drei Monate. So spät darf Ihre Bank Sie frühestens unterrichten: Nach § 493 Absatz 1 BGB muss der Darlehensgeber spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Wer auf dieses Schreiben wartet, beginnt seinen Vergleich mit drei Monaten Restlaufzeit – und mit genau einem Angebot auf dem Tisch.
• Sechs Monate. Die Kündigungsfrist des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts. Sie läuft ab dem Tag, an dem Sie kündigen, und lässt sich nicht abkürzen.
• Zehn Jahre. Erst nach dieser Zeit ab vollständigem Empfang des Darlehens dürfen Sie überhaupt kündigen – § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Und nach einer Prolongation beginnt die Frist von Neuem.
• Bis zu fünf Jahre. So weit im Voraus lässt sich eine neue Zinsfestschreibung vereinbaren: Forward-Darlehen können laut BaFin bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden – ein Spielraum, der nur dem offensteht, der früh genug hinschaut.

Zwölf Monate vor Ihrem Zinsbindungsende haben Sie alle drei Wege offen: verlängern, wechseln oder den Zins im Voraus sichern. Drei Monate vorher haben Sie noch einen. Der Unterschied zwischen diesen beiden Positionen entsteht nicht am Verhandlungstisch, sondern im Kalender.

Schicken Sie mir Ihr Zinsbindungsende und Ihre Restschuld – mehr braucht es für den Anfang nicht. Ich melde mich persönlich innerhalb von 24 Stunden – an Werktagen meist noch am selben Tag. Das Erstgespräch dauert rund 30 Minuten und ist kostenlos und unverbindlich. Danach wissen Sie, welcher der drei Wege zu Ihrem Datum passt.

Ich betreue Eigentümer in München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Für den Vergleich Ihrer Anschlussfinanzierung nutze ich den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern; passt am Ende das Angebot Ihrer bisherigen Bank am besten, sage ich Ihnen auch das.