Anschlussfinanzierung: wann abschließen? Die Fristenachse vor dem Zinsbindungsende

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern und welche Fristen gelten vor Ablauf der Zinsbindung?

Die Anschlussfinanzierung folgt einer festen Zeitachse mit vier Stationen: 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung öffnet sich das Forward-Fenster, 12 Monate vorher beginnt der Marktvergleich, 6 Monate vorher werden Angebote eingeholt, und spätestens 3 Monate vorher muss Ihr Darlehensgeber Sie nach § 493 Abs. 1 BGB darüber unterrichten, ob er eine neue Zinsvereinbarung anbietet. Verbindlich ist von diesen vier Stationen nur die letzte, denn sie steht im Gesetz; die drei früheren sind Planungsfristen, die Ihnen Handlungsspielraum sichern. Wer erst mit dem Schreiben der Bank beginnt, hat für Vergleich, Unterlagen und eine mögliche Grundschuldübertragung nur noch ein Quartal Zeit.

1. 66 Monate vorher: das Forward-Fenster öffnet sich

Die äußerste Station der Achse ist keine Pflicht, sondern eine Möglichkeit. Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das Sie heute abschließen und erst später in Anspruch nehmen. Die Konditionen stehen ab Vertragsschluss fest, die Auszahlung erfolgt zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung. Nach der Darstellung der BaFin zur Anschlussfinanzierung können solche Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.

Die 66 Monate entstehen aus dieser Fünf-Jahres-Grenze plus dem halben Jahr, das Abschluss und Vorbereitung selbst brauchen. Als Kalendermarke bedeutet das: Fünfeinhalb Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung ist der frühestmögliche Zeitpunkt, zu dem Sie das Thema überhaupt sinnvoll aufrufen können. Diese Station kostet Sie nichts, solange Sie sie nur beobachten.

Kostenfrei ist das Instrument selbst allerdings nicht: Für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt nach Angabe der BaFin meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Wie das Forward-Darlehen im Einzelnen funktioniert, welche Abnahmepflicht daran hängt und wie sich der Aufschlag bildet, gehört nicht auf die Zeitachse, sondern in den eigenen Ratgeber zum Forward-Darlehen.

2. 12 und 6 Monate vorher: Marktvergleich und Angebote

Diese beiden Stationen stehen in keinem Gesetz. Sie sind Planungsfristen, und sie sind trotzdem die wichtigsten Punkte der Achse, weil sich hier entscheidet, ob Sie am Ende auswählen oder nur zustimmen.

Zwölf Monate vor Ablauf beginnt der Marktvergleich. In diesem Jahr klären Sie drei Dinge, die nichts mit dem Tagesniveau der Zinsen zu tun haben: wie hoch Ihre Restschuld zum Ablösetermin sein wird, ob Sie den Weg über eine Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber oder über einen Anbieterwechsel gehen wollen, und wann Ihre eigene Zehnjahresfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB begonnen hat.

Sechs Monate vor Ablauf holen Sie Angebote ein. Der Vorlauf ergibt sich aus dem Verfahren, nicht aus dem Zins: Bei einem Anbieterwechsel prüft der neue Darlehensgeber Identität und Bonität und bewertet die Immobilie neu, um den Beleihungswert zu bestimmen; anschließend muss die Grundschuld auf ihn übertragen werden. Jeder dieser Schritte hat eine eigene Bearbeitungszeit, und keiner davon lässt sich beschleunigen, indem Sie ihn später beginnen. Welche Wege Ihnen am Ende der Zinsbindung offenstehen, ordnet der Ratgeber Zinsbindung läuft aus: was tun? ein.

3. 3 Monate vorher: die einzige gesetzliche Station

Erst hier greift eine echte Rechtsfrist, und sie richtet sich nicht an Sie, sondern an Ihren Darlehensgeber. Nach § 493 Abs. 1 BGB muss er Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsbindungsabrede bereit ist; ist er es, muss die Mitteilung den zu diesem Zeitpunkt angebotenen Sollzinssatz enthalten.

Zwei Dinge folgen daraus. Erstens: Sie erfahren spätestens ein Quartal vorher verlässlich, woran Sie bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber sind. Zweitens: Diese Mitteilung ist ein einzelnes Angebot und kein Marktvergleich. Was sie leistet und was sie ausdrücklich nicht leistet, steht weiter unten in der Sektion zur Unterrichtungspflicht.

Auch die BaFin rät Eigentümern, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren ansteht, die Bauzinsen im Blick zu behalten und sich früh über ihre Möglichkeiten zu informieren, also nicht erst dann zu handeln, wenn das Schreiben im Briefkasten liegt.

4. Die vier Stationen auf einen Blick

Lesen Sie die Tabelle von unten nach oben: Die gesetzliche Frist ist der Schlusspunkt, nicht der Startschuss. Wer sie als Startschuss behandelt, hat für Vergleich, Bonitätsprüfung, Objektbewertung und Grundschuldübertragung genau drei Monate und verhandelt in dieser Lage ohne Alternative.

Dieser Artikel beschreibt bewusst nur die Zeitachse. Er nennt kein Zinsniveau und keinen Schwellenwert, ab dem sich ein Wechsel rechnet: Beides hängt an Ihrer Restschuld, Ihrem Beleihungsauslauf und dem Marktniveau zum Stichtag und lässt sich nicht allgemeingültig beziffern. Was sich allgemeingültig sagen lässt, sind die Fristen, und die stehen oben.

Wie weit im Voraus muss die Anschlussfinanzierung geregelt werden?

Die äußerste Station liegt 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, denn ein Forward-Darlehen lässt sich nach Angabe der BaFin bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Ein gesetzliches Mindestmaß an Vorlauf gibt es dagegen nicht; die einzige gesetzliche Frist ist die Unterrichtungspflicht des Darlehensgebers spätestens drei Monate vor Ablauf nach § 493 Abs. 1 BGB. Praktisch entscheidet der gewählte Weg über den Bedarf: Eine Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber braucht wenig Vorlauf, ein Anbieterwechsel dagegen Zeit für Bonitätsprüfung, Objektbewertung und Grundschuldübertragung.

Warum 66 Monate und nicht 60?

Die Fünf-Jahres-Grenze der BaFin bezieht sich auf den Zeitraum bis zum Beginn des neuen Kredits, also auf die Auszahlung, nicht auf den Tag, an dem Sie mit dem Thema beginnen. Der Vertragsschluss liegt zwangsläufig davor, und davor liegen Unterlagen, Bonitätsprüfung und Objektbewertung.

Rechnet man dafür ein halbes Jahr, landet die äußerste Marke bei 66 Monaten. Diese sechs Monate sind kein Rechenwert aus einer Norm, sondern der praktische Vorlauf eines Abschlusses. Sie sind der Grund, warum die Zeitachse dieses Ratgebers mit 66 beginnt und nicht mit 60: Wer erst 60 Monate vorher anfängt, verpasst das Fenster am oberen Rand.

Das Forward-Darlehen selbst, seine Funktionsweise, die Abnahmepflicht und was passiert, wenn Sie es am Ende nicht abrufen, behandelt der Ratgeber zum Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung. Hier zählt nur seine Rolle als äußerste Station der Achse.

Was den Vorlaufbedarf tatsächlich treibt

Der Vorlauf richtet sich nach dem Verfahren, nicht nach dem Zinsniveau. Drei Positionen bestimmen, wie viele Monate Sie brauchen:

• Unterlagen. Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Nachweise zur Immobilie müssen aktuell sein. Bei Selbstständigen und Unternehmern kommen Jahresabschlüsse und betriebswirtschaftliche Auswertungen hinzu, die nicht auf Zuruf entstehen.
• Objektbewertung und Bonität. Beim Anbieterwechsel prüft der neue Darlehensgeber Identität und Bonität und bewertet die Immobilie neu, um den Beleihungswert zu ermitteln. Das ist ein eigener Vorgang mit eigener Bearbeitungszeit.
• Grundbuch. Die Grundschuld muss auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, die Kosten dieser Übertragung beim Anbieterwechsel einzurechnen, weil sie die Gesamtkosten beeinflussen.

Eine Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber überspringt die letzten beiden Punkte: Die Grundschuld bleibt bestehen, eine erneute Objektbewertung entfällt in der Regel. Genau deshalb ist sie der bequeme Weg, und genau deshalb wird sie oft ohne Vergleich gewählt.

Der Preis der frühen Sicherung

Früh zu sichern ist nicht umsonst. Nach Angabe der BaFin fällt für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Die Institute veröffentlichen diese Aufschläge nicht, und auch die Aufsicht beziffert sie bewusst nicht. Aus diesem Grund nennt dieser Ratgeber dazu keine Zahl, und Sie sollten jeder Quelle misstrauen, die eine nennt, ohne den Emittenten zu benennen.

Was Sie stattdessen tun können: Lassen Sie sich den Aufschlag für Ihre konkrete Vorlaufzeit beziffern und stellen Sie ihn dem Betrag gegenüber, den ein Zinsanstieg über Ihre Restschuld hinweg kosten würde. Diese Rechnung ist individuell, sie ist in fünf Minuten gemacht, und sie ist die einzige belastbare Form der Frage „lohnt sich das?“.

Ein gesetzliches Mindestmaß an Vorlauf existiert dabei nicht. Sie können eine Anschlussfinanzierung theoretisch in den letzten Wochen vor Ablauf regeln, nur haben Sie dann keine Auswahl mehr, sondern nur noch das Angebot, das Ihr Darlehensgeber Ihnen nach § 493 Abs. 1 BGB ohnehin schicken musste.

Ab wann genau laufen die zehn Jahre des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB?

Die zehn Jahre des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB laufen nicht ab Vertragsschluss, sondern ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Bei einer gestückelten Auszahlung nach Baufortschritt kann zwischen Unterschrift und vollständigem Empfang mehr als ein Jahr liegen. Entscheidend ist der zweite Halbsatz derselben Norm: Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Eine Prolongation setzt die Zehnjahresfrist damit neu in Gang, und die Kündigungsfrist von sechs Monaten kommt jeweils obendrauf.

Welches Datum in Ihren Unterlagen der vollständige Empfang ist

Der Wortlaut ist eindeutig. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ kündigen. Das Gesetz stellt damit auf einen Zahlungsvorgang ab, nicht auf eine Unterschrift.

Suchen Sie in Ihren Unterlagen deshalb nicht das Datum des Darlehensvertrags, sondern den Tag, an dem die letzte Rate der Darlehenssumme auf dem Konto war:

• Kauf einer Bestandsimmobilie. Die Valuta wird in aller Regel in einer Summe an den Notar oder den Verkäufer ausgezahlt. Vertragsschluss und vollständiger Empfang liegen dann nur Wochen auseinander.
• Neubau oder Sanierung mit Auszahlung nach Baufortschritt. Hier fließt das Darlehen in Teilbeträgen, und der vollständige Empfang ist erst mit der letzten Teilauszahlung erreicht. Zwischen Unterschrift und diesem Tag kann mehr als ein Jahr liegen: Ihre Zehnjahresfrist beginnt entsprechend später.
• Nicht vollständig abgerufene Darlehen. Wird ein Teil des zugesagten Betrags nie abgerufen, ist der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem feststeht, dass mehr nicht mehr fließt. Lassen Sie sich diesen Tag von Ihrem Darlehensgeber schriftlich bestätigen.

Notieren Sie dieses eine Datum. Es ist der Nullpunkt Ihrer persönlichen Zeitrechnung und die einzige Angabe, die Sie brauchen, um alle weiteren Termine dieses Artikels selbst auszurechnen.

Der Fristneustart als Preis der Prolongation

Der zweite Halbsatz derselben Nummer wird in Ratgebern fast durchgängig übergangen, und er ist die wichtigste Zeitfolge dieses Clusters. Er lautet: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Eine Prolongation ist genau das: eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz. Mit ihrer Unterschrift setzen Sie die Zehnjahresfrist auf null. Das ist kein Nachteil der Prolongation an sich, aber es ist ein Preis, der in keinem Angebotsschreiben steht: Sie tauschen die Bequemlichkeit des Verbleibs gegen zehn weitere Jahre, in denen Sie das gesetzliche Ausstiegsrecht nicht haben.

Praktisch wirkt das so: Wer eine zehnjährige Zinsbindung prolongiert, deckt die neue Bindung und die neue Zehnjahresfrist ungefähr deckungsgleich ab. Der Verlust fällt kaum auf. Wer dagegen auf eine deutlich längere Bindung prolongiert, bindet sich für die gesamte Dauer, ohne vor Ablauf der neuen zehn Jahre aussteigen zu können. Dieselbe Wirkung hat jede andere Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung, etwa eine nachträglich geänderte Tilgung.

Ziehen Sie daraus keinen Umkehrschluss. Die Prolongation ist deshalb nicht schlechter als der Anbieterwechsel; sie hat nur eine Nebenwirkung auf der Zeitachse, die Sie kennen sollten, bevor Sie unterschreiben.

Ihren Stichtag ausrechnen: nur in Monaten und Jahren

Die Rechnung braucht keinen einzigen Zinssatz. Sie besteht aus drei Größen: dem Tag des vollständigen Empfangs, zehn Jahren und sechs Monaten Kündigungsfrist.

Die drei Zeilen unterscheiden sich nur in der ersten Spalte, und genau darin liegt der ganze Unterschied. Zwei Darlehen, am selben Tag unterschrieben, können Ausstiegstermine haben, die Jahre auseinanderliegen.

Für die Fristenachse dieses Artikels bedeutet das: Neben dem Ende Ihrer Zinsbindung gehört ein zweites Datum in den Kalender, nämlich der Beginn Ihrer Zehnjahresfrist. Beide fallen nur zufällig zusammen. Wie die Kündigung selbst erklärt wird, welche Form sie braucht und welche Rechtsfolgen daran hängen, ist nicht Gegenstand dieser Zeitachse. Das behandelt der Ratgeber zum Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Prüfung Ihres konkreten Vertrags.

Wann muss mich meine Bank über das Ende der Zinsbindung informieren?

Ihr Darlehensgeber muss Sie nach § 493 Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Ist er dazu bereit, muss die Mitteilung den zu diesem Zeitpunkt von ihm angebotenen Sollzinssatz enthalten. Diese Unterrichtung ist der späteste Zeitpunkt, zu dem Sie sicher Kenntnis haben. Sie ist kein Startsignal für Ihre Planung, sondern deren Schlusspunkt.

Was in der Mitteilung steht und was nicht

Der Pflichtinhalt ist schmal. Nach § 493 Abs. 1 BGB muss der Darlehensgeber mitteilen, ob er zu einer neuen Zinsbindungsabrede bereit ist, und im Fall der Bereitschaft den zum Zeitpunkt der Unterrichtung von ihm angebotenen Sollzinssatz nennen. Mehr verlangt die Norm nicht.

Daraus folgt eine Unterscheidung, die in der Praxis regelmäßig untergeht:

• Es ist eine Unterrichtungspflicht, keine Kontrahierungspflicht. Ihr Darlehensgeber muss Sie informieren. Er muss Ihnen keine Verlängerung anbieten. Ein „nein“ ist eine vollständige Erfüllung der Norm.
• Es ist ein Angebot, kein Marktvergleich. Genannt wird der Sollzinssatz dieses einen Hauses zu diesem einen Zeitpunkt. Ob er zu Ihrer Restschuld und Ihrem Beleihungsauslauf passt, sagt die Mitteilung nicht, und sie muss es auch nicht sagen.
• Der genannte Satz ist zeitpunktbezogen. Die Norm stellt ausdrücklich auf den Zeitpunkt der Unterrichtung ab. Zwischen Schreiben und Vertragsschluss kann sich das Marktniveau bewegen.

Ein Angebot ohne Vergleich ist keine Entscheidungsgrundlage, sondern eine Option. Die zweite Option müssen Sie sich selbst beschaffen, und zwar vorher, nicht danach.

Wenn die Unterrichtung ausbleibt oder zu spät kommt

Zwei Klarstellungen sind hier wichtiger als jede Drohkulisse.

Erstens: Bleibt die Mitteilung aus, verlängert sich Ihr Darlehen dadurch nicht automatisch, und es wird auch nicht automatisch fällig. Was nach dem Ende der Sollzinsbindung gilt, richtet sich nach Ihrem Vertrag. Die Unterrichtungspflicht regelt die Information, nicht die Vertragsfolge.

Zweitens: Ein automatischer Übergang in einen veränderlichen Zinssatz ist keine gesetzliche Folge, sondern eine Vertragsklausel. Ob Ihr Vertrag eine solche Klausel enthält, steht in Ihren Darlehensbedingungen und sonst nirgends. Prüfen Sie das, bevor Sie sich auf eine Aussage verlassen, die Sie in einem Vergleichsportal gelesen haben.

Bleibt die Unterrichtung aus, sollten Sie sie einfordern und den angebotenen Sollzinssatz schriftlich verlangen, allein schon, damit Sie überhaupt etwas zu vergleichen haben. Ob und welche Ansprüche eine unterbliebene Unterrichtung im Einzelfall auslöst, ist eine Frage an Ihren Vertrag und gegebenenfalls an eine Rechtsberatung; dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage, er berät nicht im Einzelfall.

Warum drei Monate für einen Anbieterwechsel knapp sind

Rechnen Sie die Schritte gegen die Frist. In den drei Monaten müssten Unterlagen zusammenkommen, die Bonität geprüft, die Immobilie neu bewertet, ein Vertrag geschlossen und die Grundschuld übertragen werden. Jeder dieser Vorgänge liegt bei einer anderen Stelle, und keiner davon lässt sich durch Nachfragen verkürzen.

Deshalb liegen die Stationen 12 und 6 Monate auf der Zeitachse weit vor dieser Frist. Sie sind der Grund, warum die gesetzliche Unterrichtung für Sie idealerweise keine Neuigkeit mehr ist, sondern eine Bestätigung: Sie haben zu diesem Zeitpunkt bereits ein Vergleichsangebot in der Hand und lesen die Mitteilung Ihres Darlehensgebers nur noch als zweite Zahl neben der ersten.

Umgekehrt gilt: Wer die drei Monate als Startsignal nimmt, hat faktisch nur noch einen realistischen Weg, nämlich die Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber. Das kann die richtige Entscheidung sein, nur sollte sie eine Entscheidung sein und nicht das Ergebnis eines abgelaufenen Kalenders.

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung Schritt für Schritt ab, von der Planung bis zur Auszahlung?

Der Ablauf hat fünf Schritte: Restschuld und Ablösetermin feststellen, Unterlagen zusammenstellen, Angebote vergleichen, Vertrag schließen und die Ablösung zum Stichtag abwickeln. Der Weg verzweigt sich beim vierten Schritt: Bei einer Prolongation bleibt die Grundschuld unverändert bestehen, bei einem Anbieterwechsel muss sie auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. Die Auszahlung des neuen Darlehens erfolgt in beiden Fällen nicht an Sie, sondern direkt an den bisherigen Darlehensgeber zum Ende der Zinsbindung. Der Übergang ist damit taggenau, ein Zwischenzeitraum ohne Finanzierung entsteht nicht.

1. Restschuld und Ablösetermin feststellen

Beginnen Sie mit zwei Zahlen aus Ihren eigenen Unterlagen: der Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung und dem Datum dieses Ablösetermins. Beides weist Ihr Tilgungsplan aus, den Sie mit dem Darlehensvertrag erhalten haben.

Verbindlich wird der Betrag erst durch eine schriftliche Ablösebestätigung Ihres Darlehensgebers mit Stichtag. Fordern Sie sie an, bevor Sie Angebote einholen. Wie die Ablösesumme zustande kommt und welcher Stichtag der richtige ist, steht weiter unten in der Sektion zur Ablösesumme. Ohne diesen Wert vergleichen Sie Angebote, die sich auf unterschiedliche Beträge beziehen.

2. Unterlagen zusammenstellen

Ein Teil der Unterlagen aus der Erstfinanzierung gilt weiter, ein Teil nicht. Das ist der Schritt, der die meiste Zeit kostet und den Sie am besten selbst steuern.

• Bleibt in der Regel gültig: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Baupläne und Objektfotos, soweit sich am Objekt nichts geändert hat.
• Muss neu sein: aktuelle Einkommensnachweise, Kontoauszüge, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und betriebswirtschaftliche Auswertungen, dazu eine aktuelle Aufstellung Ihrer laufenden Verpflichtungen.
• Kommt neu hinzu: die Ablösebestätigung aus Schritt 1 und, bei zwischenzeitlichen Modernisierungen, deren Nachweise. Sie können den Beleihungswert beeinflussen.

Bei einer Prolongation fällt dieser Schritt schmaler aus; ob und wie umfangreich eine erneute Prüfung stattfindet, hängt vom Vertrag ab.

3. Angebote vergleichen

Jetzt vergleichen Sie, und zwar auf Basis identischer Eckdaten: derselbe Ablösestichtag, dieselbe Restschuld, dieselbe gewünschte Zinsbindung und derselbe Tilgungssatz. Weichen diese Größen zwischen zwei Angeboten ab, vergleichen Sie zwei verschiedene Verträge und nicht zwei Preise.

Nehmen Sie die Mitteilung Ihres Darlehensgebers nach § 493 Abs. 1 BGB als eines der Angebote in den Vergleich auf: als eines, nicht als Maßstab. Die inhaltliche Abwägung zwischen Verbleib und Wechsel, also der eigentliche Konditionen- und Optionenvergleich, gehört in den Ratgeber zur Prolongation der Baufinanzierung.

4. Vertrag schließen

Hier verzweigt sich der Weg, und zwar dauerhaft:

• Prolongation. Sie unterschreiben eine neue Zinsvereinbarung mit Ihrem bisherigen Darlehensgeber. Die Grundschuld bleibt unverändert bestehen, ein Grundbuchvorgang entfällt. Beachten Sie die Nebenwirkung auf der Zeitachse: Eine neue Vereinbarung über Sollzinssatz oder Rückzahlungszeit setzt die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB neu in Gang.
• Anbieterwechsel. Sie schließen einen neuen Darlehensvertrag, und die Grundschuld muss auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, die Kosten dieser Übertragung einzurechnen, weil sie die Gesamtkosten beeinflussen; sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen an der Höhe des Grundschuldbetrags. Lassen Sie sie sich vor der Entscheidung als Betrag nennen.

5. Ablösung zum Stichtag

Der letzte Schritt läuft weitgehend ohne Sie ab. Das neue Darlehen wird nicht an Sie ausgezahlt, sondern zum vereinbarten Stichtag direkt an den bisherigen Darlehensgeber; dieser erteilt anschließend die Löschungsbewilligung beziehungsweise die Abtretungserklärung für die Grundschuld.

Ihre Aufgabe besteht darin, den Termin zu halten. Prüfen Sie nach der Ablösung zwei Dinge: dass die letzte Rate an den alten Vertrag korrekt abgebucht wurde und dass die neue Rate zum richtigen Termin startet.

Die Richtwerte sind Erfahrungswerte für die Planung, keine zugesicherten Bearbeitungszeiten. Addiert man sie, landet man ungefähr bei einem halben Jahr, was erklärt, warum die Station „6 Monate vorher“ auf der Zeitachse steht und nicht später.

Wie viel Restschuld nach 10 Jahren?

Wie viel Restschuld nach zehn Jahren bleibt, hängt vom anfänglichen Tilgungssatz, von geleisteten Sondertilgungen und von der Darlehenshöhe ab. Eine allgemeingültige Zahl gibt es dafür nicht. Den maßgeblichen Wert nennt Ihnen der Tilgungsplan, den Sie mit dem Darlehensvertrag erhalten haben: Er weist die Restschuld für jeden Stichtag der Laufzeit aus. Als Regel gilt, dass ein höherer anfänglicher Tilgungssatz die Restschuld zum Zinsbindungsende deutlich senkt, weil der Tilgungsanteil der Rate über die Laufzeit steigt.

Wie der anfängliche Tilgungssatz die Restschuld nach zehn Jahren bewegt

Eine Annuitätenrate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil und bleibt in der Summe gleich. Weil der Zins immer nur auf die verbliebene Schuld berechnet wird, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung, und der Tilgungsanteil wächst im selben Maß. Dieser Effekt beschleunigt sich über die Laufzeit, und er startet umso kräftiger, je höher die anfängliche Tilgung ist.

Die Tabelle nennt bewusst keine Beträge und keine Prozentwerte. Jede Zahl in diesen Feldern setzte einen unterstellten Sollzinssatz voraus, und ein unterstellter Sollzinssatz wäre eine erfundene Größe. Ihre reale Restschuld hängt an dem Zins, den Ihr Vertrag tatsächlich trägt.

Für die Anschlussfinanzierung ist die letzte Spalte die wichtigste: Sie entscheidet darüber, wie lange Sie nach dem Ende der Zinsbindung überhaupt noch finanzieren müssen und damit, wie schwer der künftige Zins für Sie wiegt.

Wo Ihr Tilgungsplan liegt und was er ausweist

Den maßgeblichen Wert müssen Sie nicht schätzen. Der Tilgungsplan gehört zu den Vertragsunterlagen und wurde Ihnen mit dem Darlehensvertrag ausgehändigt; liegt er Ihnen nicht mehr vor, fordern Sie ihn bei Ihrem Darlehensgeber an.

Er weist für jede Rate der Laufzeit aus, welcher Teil auf Zinsen und welcher auf Tilgung entfällt und welche Restschuld danach offen ist. Für die Anschlussfinanzierung brauchen Sie daraus genau eine Zeile: die zum Ende Ihrer Sollzinsbindung. Dieser Wert ist die Ausgangsgröße für jedes Angebot.

Zwei Dinge bildet der Plan allerdings nicht ab. Geleistete Sondertilgungen verändern den Verlauf und sind im ursprünglichen Plan nicht enthalten. Nach einer Sondertilgung ist Ihre tatsächliche Restschuld niedriger als die geplante. Und für die Zeit nach dem Ende der Zinsbindung kann er nichts aussagen, weil der dann geltende Sollzinssatz noch nicht feststeht.

Warum Ihr Zinsbindungsende und Ihre Zehnjahresfrist selten zusammenfallen

Zwei Zeiträume laufen parallel und werden regelmäßig verwechselt. Die Sollzinsbindung ist vertraglich vereinbart und endet zu dem Datum, das im Vertrag steht. Die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist gesetzlich und beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens.

Beide fallen nur dann ungefähr zusammen, wenn eine zehnjährige Bindung vereinbart war und das Darlehen in einer Summe ausgezahlt wurde. Bei einer längeren Bindung oder einer gestückelten Auszahlung nach Baufortschritt liegen sie auseinander, mitunter um Jahre. Wie Sie Ihren persönlichen Stichtag bestimmen, rechnet die Sektion zum Beginn der Zehnjahresfrist weiter oben vor.

Für Ihre Planung heißt das: Fragen Sie nicht nur, wie hoch die Restschuld zum Bindungsende ist, sondern auch, welche Restschuld zum Ende Ihrer Zehnjahresfrist offen wäre. Es sind zwei verschiedene Beträge zu zwei verschiedenen Terminen, und beide stehen in Ihrem Tilgungsplan.

Wie berechne ich die Ablösesumme eines Kredits?

Die Ablösesumme ist die Restschuld zum Ablösestichtag zuzüglich der bis dahin aufgelaufenen, noch nicht gezahlten Zinsen. Den verbindlichen Betrag berechnet Ihr Darlehensgeber; fordern Sie dafür eine schriftliche Ablösebestätigung mit Stichtag an, denn nur dieser Wert ist die Grundlage für Angebote Dritter. Fällt der Ablösetermin auf das Ende der Sollzinsbindung, entsteht keine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kommt nur bei einer vorzeitigen Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung nach § 490 Abs. 2 in Verbindung mit § 502 BGB in Betracht.

1. Den richtigen Ablösestichtag bestimmen

Der Ablösestichtag ist das Datum, an dem das alte Darlehen zurückgezahlt und das neue ausgezahlt wird. Bei einer planmäßigen Anschlussfinanzierung ist das der letzte Tag der Sollzinsbindung, nicht der Tag, an dem Sie den neuen Vertrag unterschreiben, und nicht der Monatserste danach. Dieses eine Datum steht in Ihrem Darlehensvertrag und im Tilgungsplan.

Warum der Stichtag so genau sein muss: Die Restschuld sinkt mit jeder Rate. Zwei Angebote, die auf unterschiedliche Stichtage gerechnet sind, weisen unterschiedliche Darlehenssummen aus und lassen sich nicht nebeneinanderlegen. Geben Sie deshalb jedem Anbieter denselben Stichtag vor, bevor Sie das erste Angebot einholen.

2. Die Ablösebestätigung schriftlich anfordern

Die verbindliche Ablösesumme rechnet Ihr bisheriger Darlehensgeber aus. Sie fordern sie als schriftliche Ablösebestätigung an und nennen darin den Stichtag. Üblicherweise weist das Schreiben drei Größen aus:

• Die Restschuld zum Stichtag: der Kapitalbetrag, der nach der letzten planmäßigen Rate offen ist.
• Die aufgelaufenen Zinsen: die Zinsen für den Zeitraum seit der letzten Zinsverrechnung bis zum Stichtag.
• Den Gesamtbetrag und die Kontoverbindung, auf die der neue Darlehensgeber überweist.

Diesen Betrag legen Sie den Anbietern vor. Er ist die Bemessungsgrundlage für die neue Darlehenssumme, nicht Ihr geschätzter Kontostand und nicht die Zahl aus einem Tilgungsplan, der Sondertilgungen der vergangenen Jahre noch nicht enthält.

3. Was gilt, wenn Sie innerhalb der Zinsbindung ablösen wollen

Fällt Ihr Ablösetermin auf das Ende der Sollzinsbindung, ist der Fall einfach: Die Zinsvereinbarung läuft aus, die Rückzahlung ist planmäßig, eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nicht. Anders liegt es, wenn Sie vorher aussteigen wollen, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen.

Dann brauchen Sie einen Grund, den das Gesetz anerkennt. Nach § 490 Abs. 2 BGB kann der Darlehensnehmer vorzeitig kündigen, wenn „seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind“. Als Beispiel nennt die Norm ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache. Der Preis dafür ist die Vorfälligkeitsentschädigung: Der Darlehensgeber kann den Schaden ersetzt verlangen, der ihm aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.

Ein Punkt, an dem verbreitete Darstellungen danebenliegen: Die betragsmäßige Deckelung auf 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gilt für Immobiliardarlehen nicht. § 502 Abs. 3 BGB beschränkt diese Obergrenzen wörtlich auf Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge; für Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt es bei der Regel des Absatzes 1, wonach eine angemessene Entschädigung verlangt werden kann. Wie diese Entschädigung im Einzelnen berechnet wird und welche Positionen darin stecken, gehört nicht in diese Zeitachse. Das ist ein eigenes Thema.

4. Nebenkosten einplanen, wenn Sie den Anbieter wechseln

Bleibt die Finanzierung beim bisherigen Darlehensgeber, bleibt auch die Grundschuld unverändert im Grundbuch stehen. Wechseln Sie dagegen, muss das Grundpfandrecht auf den neuen Darlehensgeber übergehen, üblicherweise durch Abtretung. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richten; maßgeblich für den Geschäftswert ist dabei nach § 53 Abs. 1 GNotKG der Nennbetrag der Grundschuld, nicht Ihre Restschuld. Einen Prozentsatz nenne ich hier bewusst nicht: Die Gebühren folgen einer gesetzlichen Tabelle, und der Abstand zwischen eingetragener Grundschuld und heutiger Restschuld ist von Fall zu Fall verschieden.

Planen Sie diesen Posten trotzdem früh ein. Er ist der Grund, warum ein Wechsel Vorlauf braucht: Abtretung, Beurkundung und Grundbucheintragung laufen nicht in einer Woche durch, und sie müssen zum Ablösestichtag stehen.

Lohnt es sich, die Restschuld vor Ablauf der Zinsbindung durch Sondertilgungen zu senken?

Ja, Sondertilgungen vor Ablauf der Zinsbindung senken die Restschuld und damit den Betrag, den Sie zu noch unbekannten künftigen Konditionen neu finanzieren müssen. Wirksam sind sie vor allem, weil sie zugleich den Beleihungsauslauf senken, also das Verhältnis von Restschuld zum Beleihungswert, und dieses Verhältnis ist ein Preisbestandteil jedes Anschlussangebots. Prüfen Sie vorher Ihren Vertrag: Sondertilgungen sind nur im vereinbarten Umfang kostenfrei möglich, darüber hinaus gilt innerhalb der Sollzinsbindung die Einschränkung des § 500 Abs. 2 BGB. Gegen die Sondertilgung spricht, wenn Sie dafür Ihre Liquiditätsreserve aufbrauchen.

Wann eine Sondertilgung nicht die richtige Entscheidung ist

Gegen die Sondertilgung sprechen drei Konstellationen, und sie kommen häufiger vor, als die reine Rechnung vermuten lässt:

• Sie brauchen die Reserve. Geld, das in der Tilgung steckt, steht für eine defekte Heizung, einen Auftragseinbruch oder einen Autokauf nicht mehr zur Verfügung. Eine Rücklage von mehreren Monatsausgaben gehört vor die Sondertilgung, nicht danach.
• Eine teurere Verbindlichkeit läuft parallel. Ein Dispo oder ein Ratenkredit kostet in aller Regel mehr als das grundpfandrechtlich besicherte Immobiliendarlehen. Dann wird zuerst dort getilgt.
• Der Betrag ändert nichts an Ihrer Beleihungsauslauf-Klasse. Eine Sondertilgung, die Sie knapp unterhalb der nächsten Stufe stehen lässt, wirkt nur über die kleinere Restschuld. Der zweite Hebel bleibt ungenutzt.

Der letzte Punkt führt direkt zum eigentlichen Mechanismus.

Warum der Beleihungsauslauf der eigentliche Hebel ist

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Banken ordnen Finanzierungen anhand dieser Kennzahl in Klassen ein, üblich sind Stufen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Die Klasse ist ein Preisbestandteil jedes Angebots, auch jedes Anschlussangebots.

Zum Ende der Zinsbindung bewegen sich beide Größen: Die Restschuld ist über die Jahre gesunken, und der Beleihungswert wird für die Anschlussfinanzierung neu eingeschätzt. Eine Sondertilgung wirkt genau auf den Zähler dieses Verhältnisses.

Wie groß der Preisunterschied zwischen zwei Beleihungsauslauf-Klassen ausfällt, wird von den Instituten nicht veröffentlicht und unterscheidet sich von Haus zu Haus. Deshalb steht hier keine Zahl, sondern die Richtung: Wer eine Klassengrenze unterschreitet, verhandelt über ein anderes Risikoprofil als vorher.

Bis wann die Sondertilgung wirken muss

Der Zeitpunkt entscheidet mit. Maßgeblich für Ihr Anschlussangebot ist die Restschuld zum Ablösestichtag, wie sie in der Ablösebestätigung steht. Eine Sondertilgung, die erst danach gebucht wird, taucht in dieser Bestätigung nicht mehr auf und beeinflusst weder die Darlehenssumme noch die Risikoklasse.

Praktisch heißt das: Leisten Sie die Sondertilgung im letzten Jahr der Zinsbindung so früh, dass sie verbucht ist, bevor Sie die Ablösebestätigung anfordern, also vor der Station 6 Monate, an der Sie Angebote einholen. Viele Verträge lassen Sondertilgungen zudem nur zu bestimmten Terminen im Jahr zu. Diesen Termin sollten Sie kennen, bevor Sie planen.

Was das Gesetz zur Sondertilgung sagt

Zwei Ebenen sind zu trennen. Die erste ist Ihr Vertrag: Was dort als jährliches Sondertilgungsrecht eingeräumt ist, können Sie ohne Zusatzkosten leisten. Die zweite ist das Gesetz für alles darüber hinaus. Nach § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Darlehensnehmer eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags mit gebundenem Sollzinssatz seine Verbindlichkeiten im Zeitraum der Sollzinsbindung „nur dann ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen, wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“. Ein vertraglich eingeräumtes Sondertilgungsrecht ist eine vereinbarte Rückzahlung und wird von dieser Einschränkung nicht erfasst.

Prüfen Sie deshalb vor jeder größeren Zahlung zwei Zeilen Ihres Vertrags: den zulässigen Jahresbetrag und den Termin, zu dem er geleistet werden kann. Wie sich Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte und Laufzeit sinnvoll aufeinander abstimmen lassen, führt der Ratgeber zur Tilgungsplanung und Sondertilgung aus.

Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt und wo kann ich die Zinsentwicklung verfolgen?

Die Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite an private Haushalte veröffentlicht die Deutsche Bundesbank monatlich in ihrer MFI-Zinsstatistik; sie ist die neutrale Reihe für den deutschen Markt. Ergänzend geben die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank und die Umlaufsrenditen von Bundeswertpapieren die Richtung vor, in die sich langfristige Finanzierungszinsen bewegen. Für Ihre Planung zählt weniger der Tagesstand als die Frage, ob Ihr Zinsbindungsende in eine Phase steigender oder fallender Sätze fällt.

Die drei neutralen Reihen und was sie jeweils zeigen

Für die Beobachtung reichen drei Veröffentlichungen. Alle drei stammen von Notenbanken, sind kostenfrei zugänglich und verfolgen kein Vertriebsinteresse.

Die maßgebliche Reihe für Ihre Frage ist die erste. Die Deutsche Bundesbank erhebt die MFI-Zinsstatistik seit Januar 2003 einheitlich für alle Länder des Euroraums und weist Einlagen- und Kreditzinssätze nach Kreditarten und Zinsbindungsfristen aus. Beim Lesen achten Sie auf drei Dinge: die Kreditart, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, nicht Konsumentenkredite; die Abgrenzung Neugeschäft gegen Bestand, denn nur das Neugeschäft zeigt die heutige Marktlage; und die anfängliche Zinsbindung, weil eine zehnjährige Bindung anders bepreist wird als eine fünfjährige. Die Werte sind Durchschnitte über alle Institute und alle Bonitäten. Ihr persönliches Angebot kann davon abweichen, in beide Richtungen.

Die beiden anderen Reihen erklären die Bewegung, nicht das Niveau. Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank steuern die kurzfristige Refinanzierung der Banken. Langfristige Immobilienfinanzierungen folgen dagegen dem Kapitalmarkt: Die Umlaufsrenditen börsennotierter Bundeswertpapiere sind die Bezugsgröße, an der sich die Refinanzierungskosten für zehnjährige Baufinanzierungen orientieren. Wer beide nebeneinanderlegt, sieht regelmäßig, dass sie sich nicht im Gleichschritt bewegen.

Warum in diesem Artikel keine Zinssätze stehen

Dieser Artikel beantwortet eine Terminfrage, keine Konditionsfrage. Ein Zinssatz, der hier stünde, wäre beim Lesen vermutlich überholt. Die Fristen des § 493 Abs. 1 BGB und die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB sind es nicht. Deshalb nenne ich die Quelle statt der Zahl: Sie lesen den Stand am Tag Ihrer Entscheidung selbst nach, und zwar an derselben Stelle, an der ihn auch Ihre Bank findet.

Dasselbe gilt für einen Wert, nach dem in diesem Zusammenhang häufig gesucht wird: den Aufschlag, den ein Forward-Darlehen je Monat Vorlaufzeit kostet. Dass ein solcher Aufschlag anfällt und dass seine Höhe variiert, ist gesicherte Praxis. Beziffert wird er von den Instituten nicht veröffentlicht, und die Bundesbank erhebt ihn nicht als eigene Reihe. Kursierende Zahlen stammen aus Anbieterquellen. Was Ihr konkretes Angebot kostet, sagt Ihnen deshalb nur das Angebot selbst.

Was die Beobachtung für Ihre Fristenachse bedeutet

Aus der Beobachtung folgt keine Prognose, sondern eine Entscheidung über den Zeitpunkt. Zwei Fälle sind zu unterscheiden.

• Ihr Zinsbindungsende liegt noch Jahre entfernt und die Sätze ziehen an. Dann rückt die äußerste Station der Achse in den Blick, das Forward-Fenster. Sie sichern früh und zahlen dafür einen Aufschlag, dessen Höhe im Angebot steht.
• Ihr Zinsbindungsende liegt in überschaubarer Nähe oder die Sätze geben nach. Dann arbeiten Sie die regulären Stationen ab: 12 Monate Marktvergleich, 6 Monate Angebote, 3 Monate die gesetzliche Unterrichtung.

Die Aufsicht sieht das ähnlich nüchtern. Die BaFin rät, dass Verbraucherinnen und Verbraucher, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren ansteht, „die Bauzinsen im Blick behalten“ sollten und frühzeitig Beratungstermine zu vereinbaren, Angebote zu vergleichen und die am ehesten passende Option zu wählen. Beobachten heißt dabei nicht, täglich auf eine Kurve zu schauen. Ein Blick pro Quartal auf die Bundesbank-Reihe genügt, solange Sie die Stationen Ihrer eigenen Achse im Kalender stehen haben.

Was passiert, wenn Sie den Ablauf der Zinsbindung ohne Anschlussfinanzierung verstreichen lassen?

Wenn Sie den Ablauf der Zinsbindung verstreichen lassen, wird das Darlehen nicht automatisch fällig, aber die bisherige Zinsvereinbarung endet. Was danach gilt, richtet sich allein nach Ihrem Vertrag: Häufig sieht er eine Fortführung zu einem veränderlichen Zinssatz vor, den der Darlehensgeber anpasst. Ein Vorteil bleibt Ihnen in dieser Lage: Einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der eigentliche Schaden ist deshalb selten der Zinssatz selbst, sondern der Verlust jeder Verhandlungsposition.

Warum Sie nicht automatisch in einen variablen Zins fallen

Diese Aussage steht so oder ähnlich auf vielen Seiten, und sie ist in dieser Form nicht richtig. Kein Gesetz ordnet an, dass ein Immobiliardarlehen nach dem Ende der Sollzinsbindung zu einem veränderlichen Zinssatz weiterläuft. Was gilt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. Verbreitet sind zwei Gestaltungen: die Fortführung zu einem veränderlichen Zinssatz, den der Darlehensgeber nach den vereinbarten Regeln anpasst, oder die Fälligstellung der Restschuld zum Ende der Bindung.

Belegbar ist an dieser Stelle etwas anderes, und das ist die eigentliche Nachricht: Sie erfahren rechtzeitig, woran Sie sind. § 493 Abs. 1 BGB verpflichtet den Darlehensgeber, den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber zu unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist; ist er es, muss die Mitteilung den angebotenen Sollzinssatz enthalten. Wer den Ablauf verstreichen lässt, hat dieses Schreiben also in aller Regel bereits im Haus. Der Fehler liegt selten im Nichtwissen, sondern im Nichthandeln.

Lesen Sie deshalb zuerst zwei Stellen nach, bevor Sie irgendetwas anderes tun: die Klausel zum Ende der Sollzinsbindung in Ihrem Vertrag und das Unterrichtungsschreiben Ihres Darlehensgebers. Erst danach wissen Sie, ob Sie in einer laufenden Finanzierung zu geänderten Bedingungen stehen oder ob eine Rückzahlung ansteht.

Ihr Ausweg, wenn das Darlehen veränderlich weiterläuft

Läuft das Darlehen zu einem veränderlichen Zinssatz weiter, sind Sie nicht gebunden. Nach § 489 Abs. 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen“. Zwei Details gehören dazu, weil sie den Zeitplan bestimmen:

• Die Rückzahlung muss binnen zwei Wochen erfolgen. Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Die Anschlussfinanzierung muss also stehen, bevor die Frist abläuft. Kündigen und dann suchen ist die falsche Reihenfolge.
• Das Recht ist nicht abdingbar. § 489 Abs. 4 BGB bestimmt, dass das Kündigungsrecht nach den Absätzen 1 und 2 nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden kann. Was in Ihren Darlehensbedingungen dazu steht, ändert daran nichts.

Rechnen Sie mit diesen Fristen rückwärts: drei Monate Kündigungsfrist, davor die Zeit für Unterlagen, Angebote und eine mögliche Grundschuldübertragung. Realistisch sind das ein halbes bis dreiviertel Jahr, bis Sie wieder auf einem gebundenen Sollzinssatz stehen.

Der eigentliche Schaden: die verlorene Verhandlungsposition

Der Zinssatz ist in dieser Lage selten das größte Problem. Das Problem ist die Reihenfolge, in der verhandelt wird.

Wer die Stationen der Achse einhält, holt mehrere Angebote parallel ein und entscheidet zwischen ihnen. Wer den Ablauf verstreichen lässt, verhandelt aus einer laufenden Vertragsbeziehung heraus, in der der bisherige Darlehensgeber die Konditionen setzt und Sie die Wahl haben, sie anzunehmen oder unter Zeitdruck zu wechseln. Das ist kein Rechtsnachteil, sondern ein Verhandlungsnachteil, und er wiegt für die kommenden zehn Jahre.

Dazu kommt ein zweiter, stiller Effekt: Solange nicht klar ist, wie lange die veränderliche Phase dauert, lässt sich die Rate nicht planen. Für Haushalte, die ohnehin eng kalkulieren, ist genau das die belastende Größe, nicht der einzelne Prozentpunkt.

Wie Sie zurück auf die Zeitachse kommen

Der Weg zurück ist kurz und hat eine feste Reihenfolge:

1. Stand feststellen. Vertragsklausel und Unterrichtungsschreiben lesen, dann eine schriftliche Ablösebestätigung mit Stichtag anfordern.
2. Kündigungsmöglichkeit prüfen. Läuft das Darlehen veränderlich, notieren Sie den frühesten Termin nach der Dreimonatsfrist des § 489 Abs. 2 BGB, kündigen aber erst, wenn die Anschlussfinanzierung zusagefähig ist.
3. Unterlagen und Angebote parallel führen. Beides gleichzeitig, nicht nacheinander; die Zeit für ein sequenzielles Vorgehen haben Sie in dieser Lage nicht mehr.
4. Den neuen Stichtag setzen. Er ist zugleich der Startpunkt Ihrer neuen Zehnjahresfrist.

Eine Einordnung gehört dazu: Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage, er ersetzt keine Prüfung Ihres konkreten Vertrags. Ob Ihr Darlehen veränderlich weiterläuft oder fällig wird, entscheidet der Wortlaut Ihrer Vereinbarung.

Wie ich Ihre Fristenachse führe: vom Stichtag bis zum Vergleich

Der häufigste Grund für eine schlechte Anschlussfinanzierung ist kein Rechenfehler. Es ist ein Termin, der niemandem gehört hat.

Vier Stationen liegen zwischen dem Forward-Fenster und dem Unterrichtungsschreiben Ihrer Bank, und sie verteilen sich über mehr als fünf Jahre. In dieser Zeit denkt niemand freiwillig an ein Darlehen, das planmäßig läuft. Genau deshalb führe ich diese Achse für Sie: Ich halte Ihren Stichtag fest, melde mich zu den Stationen und bereite den Vergleich vor, bevor er eilig wird.

Was ich an Ihrem Stichtag konkret prüfe

Drei Daten entscheiden über Ihren Spielraum, und alle drei stehen in Unterlagen, die Sie bereits haben:

• Das Datum des vollständigen Empfangs. Es bestimmt, wann Ihre Zehnjahresfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB endet. Bei einer Auszahlung nach Baufortschritt ist es nicht das Datum des Vertragsschlusses, und es steht selten dort, wo man es zuerst sucht.
• Das Ende der Sollzinsbindung. Es setzt den Ablösestichtag und damit den Termin, auf den alle Angebote gerechnet werden.
• Ihre Sondertilgungstermine. Sie entscheiden, welche Restschuld in der Ablösebestätigung steht und ob eine Beleihungsauslauf-Klasse noch erreichbar ist.

Aus diesen drei Daten entsteht Ihr persönlicher Kalender. Er ist der Gegenentwurf zu der Vorstellung, man müsse den Markt richtig timen: Sie müssen keine Zinsprognose treffen, Sie müssen nur Ihre eigenen Termine kennen.

Warum ich zum Termin über mehr als 400 Häuser vergleichen kann

Ich bin selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG und habe Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern. Für eine Anschlussfinanzierung ist das aus einem konkreten Grund wichtig: Ihr bisheriger Darlehensgeber schickt Ihnen nach § 493 Abs. 1 BGB ein Angebot, und dieses eine Angebot ist kein Maßstab. Erst der Vergleich zeigt, ob es trägt. Die freie Bankenwahl gehört dabei zusammen mit der Konzernanbindung im Rücken: Konzernstärke plus freie Bankenwahl.

Braucht der Anbieterwechsel Tempo, weil eine Frist läuft, erhalten Sie Ihr Finanzierungszertifikat innerhalb von 24 Stunden. Es ist das Dokument, mit dem Ihre Finanzierungsfähigkeit belegt ist, und es verkürzt genau die Phase, in der es im Rückstand am meisten kostet.

Wie viele Anschlussfinanzierungen ich bisher begleitet habe und welche Vorlaufzeit sich in meiner Beratungspraxis als typisch zeigt, nenne ich hier bewusst nicht ungeprüft.

Woran Sie meine Arbeitsgrundlage nachprüfen können

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Betreut werden Vorhaben in München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Die Begleitung endet nicht mit der Auszahlung: Der Stichtag der neuen Zinsbindung wandert direkt wieder in den Kalender. Er ist der Startpunkt der nächsten Achse.

Was ich nicht liefere, gehört zur Ehrlichkeit dazu: eine Zinsprognose. Wohin sich die Sätze bis zu Ihrem Zinsbindungsende bewegen, weiß niemand. Planbar ist nicht der Markt, sondern Ihr Vorlauf.

Fazit

Vier Stationen tragen die Anschlussfinanzierung: 66 Monate vorher öffnet sich das Forward-Fenster, 12 Monate vorher beginnt der Marktvergleich, 6 Monate vorher werden Angebote eingeholt, und spätestens 3 Monate vorher muss Ihr Darlehensgeber Sie nach § 493 Abs. 1 BGB unterrichten. Verbindlich ist davon nur die letzte Station. Die drei früheren sind Planungsfristen, und genau sie entscheiden darüber, ob Sie auswählen oder nur zustimmen. Dazu kommt ein persönliches Datum, das in keinem Ratgeber steht: der vollständige Empfang Ihres Darlehens, ab dem die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB läuft und die eine Prolongation neu in Gang setzt. Wer diese fünf Daten im Kalender hat, braucht keine Zinsprognose, um rechtzeitig zu handeln.

Wenn Sie wissen möchten, wann Ihre Stationen fallen und welcher Stichtag für Ihr Darlehen gilt, schauen wir uns Ihre Unterlagen gemeinsam an: Ersteinschätzung anfragen. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.