Effektiver Jahreszins: Berechnung, Bestandteile und Vergleich

Was ist der effektive Jahreszinssatz?

Der effektive Jahreszins ist der gesetzlich vorgeschriebene Gesamtpreis eines Verbraucherdarlehens, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Darlehensbetrags. Er fasst den Sollzins und alle preisbestimmenden Nebenkosten zusammen, die dem Darlehensgeber bekannt sind, und macht Angebote dadurch auf einer einheitlichen Grundlage vergleichbar. Rechtsgrundlage ist § 16 der Preisangabenverordnung; die Berechnungsmethode gibt die Anlage zu § 16 PAngV verbindlich vor. Bei einer Baufinanzierung mit gebundenem Sollzins wird er als anfänglicher effektiver Jahreszins ausgewiesen, weil er nur für die Dauer der Sollzinsbindung gilt.

Warum schreibt der Gesetzgeber den effektiven Jahreszins überhaupt vor?

Weil ein Zinssatz allein nichts über den Preis eines Darlehens aussagt. Zwei Angebote können denselben Sollzins tragen und trotzdem unterschiedlich viel kosten — je nachdem, wie viel Geld tatsächlich ausgezahlt wird, wann die Bank Zahlungen verrechnet und welche Kosten fest mit dem Vertrag verbunden sind. Ohne eine gemeinsame Kennzahl müsste jeder Darlehensnehmer diese Posten selbst zusammenrechnen, und jedes Haus dürfte dabei anders vorgehen.

Genau das verhindert die Preisangabenverordnung. Sie verpflichtet jeden Anbieter, als Preis eines Verbraucherdarlehens die Gesamtkosten für den Verbraucher, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags, anzugeben und als effektiven Jahreszins zu bezeichnen. Der Begriff ist damit belegt — er bezeichnet genau diese eine, nach der Verordnung ermittelte Größe und nicht irgendeine selbst gebildete Kennzahl.

Zwei Festlegungen machen die Zahl belastbar:

• Angegeben wird der Gesamtpreis, nicht ein Teilpreis. Neben den Zinsen gehen die sonstigen Kosten in die Rechnung ein, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu tragen haben und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Welche Posten das im Einzelnen sind und welche die Verordnung ausdrücklich draußen lässt, regeln die Absätze 3 und 4 des § 16 der Preisangabenverordnung — beide Listen stehen weiter unten in diesem Artikel.
• Der Rechenweg ist vorgegeben, nicht wählbar. Nach Absatz 2 derselben Vorschrift ist der effektive Jahreszins mit der in der Anlage angegebenen mathematischen Formel und nach den dort zugrunde gelegten Vorgehensweisen zu berechnen. Alle Anbieter rechnen also nach derselben Regel, und die Verordnung unterstellt dabei, dass Darlehensgeber und Verbraucher ihren Verpflichtungen zu den vereinbarten Bedingungen und Terminen nachkommen.

Der praktische Nutzen liegt darin, dass Sie die Nebenkosten zweier Angebote nicht selbst gegeneinander aufrechnen müssen. Er hat allerdings eine Bedingung: Die Eckdaten der verglichenen Angebote müssen übereinstimmen.

Für welche Darlehen gilt die Pflicht zur Angabe des effektiven Jahreszinses?

Für Verbraucherdarlehen. Die Preisangabenverordnung knüpft die Pflicht ausdrücklich an Verbraucherdarlehen im Sinne des § 491 des Bürgerlichen Gesetzbuchs — der Anwendungsbereich der Preisvorschrift folgt also der zivilrechtlichen Definition.

Für eine Baufinanzierung ist die einschlägige Kategorie der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag. Darunter fallen nach § 491 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind. Der Wohnungskauf mit Grundschuld fällt damit ebenso darunter wie der Neubau oder die Ablösung eines grundpfandrechtlich besicherten Darlehens.

Davon abzugrenzen ist der Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag nach Absatz 2 derselben Vorschrift. Dessen Satz 2 nimmt einzelne Fälle aus, darunter Verträge mit einem Nettodarlehensbetrag von weniger als 200 Euro, Arbeitgeberdarlehen als Nebenleistung zum Arbeitsvertrag und Darlehen, die nur mit einem begrenzten Personenkreis auf Grund von Rechtsvorschriften in öffentlichem Interesse geschlossen werden. In derselben Aufzählung stehen auch die Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge: Sie sind keine Allgemein-Verbraucherdarlehen, sondern bilden die eigene Kategorie des Absatzes 3.

Nicht erfasst ist ein Darlehen dagegen, wenn Sie es nicht als Verbraucher aufnehmen. Finanziert eine Gesellschaft oder ein Gewerbebetrieb die Immobilie, fehlt die Verbrauchereigenschaft, und die Angabepflicht greift nicht. Ein effektiver Jahreszins wird in solchen Angeboten oft trotzdem ausgewiesen — einen gesetzlichen Anspruch darauf haben Sie dort aber nicht.

Für die Praxis heißt das: In jedem Angebot und in jedem Vertrag zu einer privaten Baufinanzierung muss der Satz stehen. Wie er sich zum Sollzins verhält, klärt der nächste Abschnitt.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?

Sollzins und effektiver Jahreszins stehen in jedem Finanzierungsangebot nebeneinander und beschreiben denselben Kredit aus zwei Blickwinkeln. Der Hauptunterschied liegt im Umfang: Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Kapital, der effektive Jahreszins enthält zusätzlich die preisbestimmenden Nebenkosten nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung. Der Sollzins bestimmt die Zinsberechnung im Tilgungsplan und damit die Höhe Ihrer Monatsrate. Der effektive Jahreszins verändert Ihre Rate nicht, ist aber die gesetzliche Vergleichsgröße und liegt deshalb in aller Regel über dem Sollzins. Wie weit beide auseinanderliegen, hängt nicht vom Zinsniveau ab, sondern vom Auszahlungsbetrag, von den Verrechnungsterminen und von den mitgerechneten Nebenkosten.

Warum liegt der effektive Jahreszins fast immer über dem Sollzins?

Der Grund liegt in der Konstruktion beider Größen. Der Sollzins ist eine Vereinbarung: ein Satz, der im Vertrag steht und auf die jeweilige Restschuld angewandt wird. Der effektive Jahreszins ist dagegen ein Rechenergebnis. Er wird nach der Anlage zu § 16 der Preisangabenverordnung als der Prozentsatz ermittelt, bei dem die Summe der Gegenwartswerte der in Anspruch genommenen Auszahlungsbeträge und die Summe der Gegenwartswerte der Rückzahlungen gleich groß sind. Der Sollzins ist in dieser Rechnung nur eine von mehreren Eingangsgrößen.

Drei Hebel wirken deshalb auf den effektiven Jahreszins, ohne den Sollzins zu berühren:

• Der Auszahlungsbetrag. Gerechnet wird mit dem Geld, das tatsächlich bei Ihnen ankommt. Verzinst und getilgt wird dagegen der Nennbetrag des Darlehens. Jede Lücke zwischen beiden hebt den effektiven Jahreszins an.
• Die Termine. Wann Sie zahlen und wann die Bank Ihre Zahlung verrechnet, geht über die Zeiträume in die Gleichung ein. Zwei Häuser mit identischem Sollzins kommen deshalb zu unterschiedlichen Ergebnissen, wenn sie unterschiedlich verrechnen.
• Die einzurechnenden Kosten. In den Satz gehören nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu tragen haben und die dem Darlehensgeber bekannt sind.

Alle drei wirken in dieselbe Richtung: Sie vergrößern die Rückzahlungsseite der Gleichung oder verkleinern die Auszahlungsseite. Sobald überhaupt ein einzurechnender Posten anfällt, liegt der effektive Jahreszins deshalb über dem Sollzins — bei einer Baufinanzierung ist das der Regelfall. Wie sich der Sollzins seinerseits bildet und was ihn während der Zinsbindung festhält, führt der Beitrag zum Sollzins aus; hier bleibt der Blick auf der Vergleichsgröße.

Ein Missverständnis lohnt es, gleich auszuräumen: Der Abstand zwischen beiden Sätzen ist kein fester Aufschlag und lässt sich nicht aus dem Sollzins ableiten. Er entsteht neu, sobald sich Auszahlung, Termine oder Kostenstruktur ändern — und genau deshalb kann ein Angebot mit dem niedrigeren Sollzins im effektiven Jahreszins hinten liegen.

Welche der beiden Größen brauche ich wofür?

Beide Sätze stehen im selben Angebot, beantworten aber verschiedene Fragen. Die folgende Zuordnung hilft, sie nicht gegeneinander auszuspielen:

In der Praxis brauchen Sie also beide Zahlen: den effektiven Jahreszins, um zu entscheiden, welches Angebot Sie annehmen, und den Sollzins, um zu planen, was Sie monatlich tragen. Wer ein Angebot allein am niedrigeren Sollzins auswählt, verschiebt die Kosten nur an eine Stelle, an der sie weniger auffallen.

Eine Einschränkung gehört dazu: Der effektive Jahreszins vergleicht nur dann sauber, wenn Darlehenshöhe, Sollzinsbindung, Tilgung und Auszahlungstermine der beiden Angebote übereinstimmen. Weichen sie voneinander ab, halten Sie zwei verschiedene Rechnungen nebeneinander. Wie der Satz im Einzelnen zustande kommt und woran ein Angebotsvergleich in der Praxis scheitert, klären die folgenden Abschnitte.

Wie wird der effektive Jahreszins berechnet und welche Formel steckt dahinter?

Der effektive Jahreszins entsteht nicht durch einen Aufschlag auf den Sollzins, sondern wird als interner Zinsfuß einer Barwertgleichung bestimmt. Die Anlage zu § 16 PAngV setzt die Summe der abgezinsten Auszahlungsbeträge mit der Summe der abgezinsten Rückzahlungen gleich; gesucht ist der Prozentsatz, der beide Seiten ausgleicht. Weil sich diese Gleichung bei einem Annuitätendarlehen nicht direkt nach diesem Prozentsatz auflösen lässt, ermitteln Darlehensgeber ihn iterativ per Software. Die Anlage schreibt dafür feste Konventionen vor: ein Jahr mit 365 Tagen, den Standardmonat mit 30,41666 Tagen und die Rundung des Ergebnisses auf zwei Nachkommastellen.

Was bedeuten die Variablen der Formel in Alltagssprache?

Die Grundgleichung beschreibt eine Waage. Auf der einen Seite liegt das Geld, das tatsächlich bei Ihnen ankommt, auf der anderen Seite alles, was Sie dafür zurückzahlen. Beide Seiten werden auf denselben Stichtag abgezinst — den Zeitpunkt der ersten Inanspruchnahme. Gesucht ist der eine Prozentsatz, bei dem die Waage exakt ausgeglichen ist. Die Anlage zu § 16 der Preisangabenverordnung nennt genau das die rechnerische Gleichheit zwischen der Summe der Gegenwartswerte der in Anspruch genommenen Auszahlungsbeträge und der Summe der Gegenwartswerte der Rückzahlungen, also von Tilgung, Zinsen und Darlehenskosten.

In Formelschreibweise sieht das so aus:

  m                              m'
  Σ   C_k × (1 + X)^(−t_k)   =   Σ   D_l × (1 + X)^(−s_l)
 k=1                            l=1

Die Variablen wirken sperrig, meinen aber lauter Dinge, die in jedem Darlehensangebot stehen:

Damit zwei Angebote überhaupt vergleichbar bleiben, schreibt die Anlage die Rechenkonventionen vor, statt sie den Häusern zu überlassen. Die Zeiträume t_k und s_l werden in Jahren ausgedrückt, gerechnet wird mit einem Jahr zu 365 Tagen — im Schaltjahr 366 —, mit zwölf Standardmonaten zu je 30,41666 Tagen, also 365 geteilt durch zwölf, und es zählen alle Kalendertage einschließlich Wochenenden und Feiertagen. Das Ergebnis ist auf zwei Dezimalstellen genau anzugeben.

Der Rechenweg selbst besteht aus drei Schritten:

1. Stellen Sie den vollständigen Zahlungsplan auf. Links die Auszahlungen mit ihren Terminen, rechts alle Zahlungen des Darlehensnehmers mit ihren Terminen. Beide Listen brauchen Betrag und Datum, denn ohne Datum lässt sich nichts abzinsen.
2. Zinsen Sie jede einzelne Zahlung auf den Tag der ersten Inanspruchnahme ab. Der Faktor dafür ist (1 + X) hoch minus Zeitraum. Je später eine Zahlung fällt, desto weniger wiegt sie in der Gleichung.
3. Suchen Sie den Satz, der beide Seiten ausgleicht. Weil sich die Gleichung bei einem Annuitätendarlehen nicht nach X auflösen lässt, wird der Wert schrittweise eingegrenzt, bis die Differenz beider Seiten verschwindet. Anschließend auf zwei Nachkommastellen runden.

Aus dieser Konstruktion folgt der Punkt, an dem die meisten Vergleiche scheitern: Der effektive Jahreszins reagiert nicht nur darauf, was Sie zahlen, sondern ebenso darauf, wann Sie es zahlen und wann die Bank es verrechnet. Ein Beispiel ohne jede Zinsannahme macht das an der linken Seite der Gleichung sichtbar. Nehmen Sie ein Darlehen über einen Nennbetrag von 500.000 Euro, das zu einem Auszahlungskurs von 95 Prozent ausgezahlt wird. Auf Ihrem Konto landen dann 475.000 Euro. In die Gleichung geht als C_k dieser tatsächlich ausgezahlte Betrag ein, verzinst und getilgt wird aber der Nennbetrag. Die Differenz von 25.000 Euro ist ein Kostenblock, der sofort am Anfang der Laufzeit wirkt — und deshalb den effektiven Jahreszins spürbar über den Sollzins hebt, ohne dass irgendwo ein Prozentsatz genannt werden müsste.

Genauso wenig verhält sich der Effektivzins linear zu den Kosten. Zwei Angebote mit gleich hohen einzurechnenden Kosten können unterschiedliche Sätze ergeben, wenn die Kosten zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen. Weiter unten in diesem Artikel steht die Gegenüberstellung von vier anonymisierten Bankmodellen, die genau das zeigt: gleicher Sollzins, anderer effektiver Jahreszins — allein wegen der Verrechnungstermine und des Auszahlungskurses.

Warum ist die verbreitete Uniform-Näherungsformel bei Baufinanzierungen ungenau?

Viele Erklärstücke im Netz zeigen statt der Barwertgleichung eine einfache Näherung: Man addiert die gesamten Kreditkosten, setzt sie ins Verhältnis zum Nettodarlehensbetrag, verteilt das Ergebnis gleichmäßig auf die Jahre der Laufzeit und rechnet es in Prozent um. Diese Uniform-Methode hat einen echten Vorteil — sie lässt sich im Kopf nachvollziehen. Als Ergebnis liefert sie aber keinen effektiven Jahreszins im Sinne der Verordnung, sondern eine Kennzahl, die ihm nur ähnlich sieht.

Drei Gründe machen sie gerade bei einer Baufinanzierung unbrauchbar:

• Sie unterstellt eine gleichbleibende Restschuld. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld mit jeder Rate. Ein Verfahren, das die Kosten gleichmäßig über die Laufzeit streut, rechnet damit gegen eine Bezugsgröße, die es in dieser Form nicht gibt — und der Fehler wächst mit der Laufzeit.
• Sie kennt keine Zahlungszeitpunkte. Ob eine Zahlung im ersten oder im fünfzehnten Jahr anfällt, ist für die Näherung dasselbe. Für die Barwertgleichung ist es das nicht, weil dort jeder Betrag über t_k beziehungsweise s_l gewichtet wird. Genau deshalb wirken Tilgungsverrechnung, Zinsverrechnungstermin und ein vorab einbehaltenes Disagio auf den Satz.
• Sie bildet die Struktur einer Immobilienfinanzierung nicht ab. Teilauszahlungen nach Baufortschritt, eine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung und Zahlungen, die nicht monatlich in gleicher Höhe anfallen, lassen sich in einer einzigen Division nicht unterbringen.

Der entscheidende Punkt ist am Ende kein rechnerischer, sondern ein rechtlicher: § 16 Absatz 2 der Preisangabenverordnung schreibt für die Berechnung die mathematische Formel und die Vorgehensweisen der Anlage vor. Was ein Näherungsverfahren ausgibt, darf deshalb nicht als effektiver Jahreszins bezeichnet werden. Wenn Sie eine solche Zahl aus einem Erklärartikel gegen den ausgewiesenen Satz eines Angebots halten, vergleichen Sie zwei verschiedene Größen — und der Unterschied sagt nichts über die Qualität des Angebots aus.

Welche Annahmen trifft die Anlage, wenn Auszahlungszeitpunkt oder Laufzeit noch offen sind?

Die Gleichung braucht zu jedem Betrag ein Datum. Bei Vertragsschluss stehen aber nicht alle Termine fest, und manche Verträge haben überhaupt keine feste Laufzeit. Für diesen Fall arbeitet die Verordnung mit ausdrücklichen Annahmen, damit trotzdem ein einheitlich berechneter Satz entsteht.

Die Grundannahme steht in § 16 Absatz 2 der Preisangabenverordnung: Es wird unterstellt, dass Darlehensgeber und Verbraucher ihren Verpflichtungen zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen und Terminen nachkommen. Sondertilgungen, Zahlungsverzug oder eine vorzeitige Ablösung bleiben also außen vor. Ergänzend gilt nach Absatz 5 der Vorschrift, dass bei unbekannten künftigen Zinsänderungen Sollzinssatz und sonstige Kosten in ihrer ursprünglichen Höhe bis zum Ende des Vertrags fortgeschrieben werden. Das ist der Grund, warum bei einer Baufinanzierung mit Sollzinsbindung vom anfänglichen effektiven Jahreszins die Rede ist — der Satz gilt für die Bindungsfrist, nicht für die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung.

Die Anlage ergänzt Annahmen für die offenen Zeitpunkte:

Diese Annahmen sind Rechenkonventionen, keine Prognosen. Sie sorgen dafür, dass zwei Angebote mit denselben Eckdaten denselben Satz ergeben — und sie erklären zugleich, warum der ausgewiesene effektive Jahreszins immer nur so aussagekräftig ist wie die Konstellation, für die er gerechnet wurde. Ändern sich Darlehenshöhe, Auszahlungstermine oder Sollzinsbindung, ändert sich die Gleichung und damit der Satz. Ein Vergleich zweier Angebote ist deshalb erst dann belastbar, wenn diese Eckdaten identisch sind.

Welche Kostenbestandteile müssen laut Preisangabenverordnung im effektiven Jahreszins enthalten sein?

In den effektiven Jahreszins fließen nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung die zu zahlenden Zinsen und alle sonstigen Kosten ein, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu tragen haben und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Ausdrücklich genannt sind die Kosten für die Vermittlung des Darlehens, die Kosten eines Kontos samt Zahlungsverkehr, wenn dessen Führung Voraussetzung für das Darlehen oder für die angebotenen Konditionen ist, und die Kosten einer Immobilienbewertung, sofern diese für die Kreditvergabe erforderlich ist. Ebenfalls erfasst wird ein Disagio, weil die Berechnung nach der Anlage zu § 16 PAngV vom tatsächlichen Auszahlungsbetrag ausgeht und nicht vom Nennbetrag des Darlehens. Maßgeblich ist damit nicht die Bezeichnung eines Postens, sondern ob er zwingend mit dem Darlehen verbunden und dem Darlehensgeber bekannt ist.

Die Verordnung arbeitet dabei nicht mit einer Liste von Produktnamen, sondern mit zwei Merkmalen. Ein Posten gehört in die Rechnung, wenn Sie ihn im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu entrichten haben und wenn er dem Darlehensgeber bekannt ist. Beides steht in § 16 Absatz 3 Satz 1 der Preisangabenverordnung, und beides gilt unabhängig davon, ob ein Angebot den Posten „Bearbeitungspauschale“, „Bewertungsentgelt“ oder „Kontomodell“ nennt. Satz 2 zählt anschließend drei Gruppen ausdrücklich auf — zwei davon nur unter einer Bedingung.

Die dritte und die vierte Zeile der linken Spalte sind der Punkt, an dem Zusammenfassungen aus zweiter Hand regelmäßig danebenliegen. Kontoführungs- und Bewertungskosten werden dort oft pauschal zu den nicht eingerechneten Posten gezählt. Der Verordnungstext sagt das Gegenteil: Sie sind einzurechnen, sobald das Konto Voraussetzung und die Bewertung erforderlich ist. Nur der freiwillige Fall bleibt draußen — das freiwillig geführte Konto und das Gutachten, das Sie selbst in Auftrag geben. Welche Posten die rechte Spalte im Einzelnen umfasst und was sie für Ihre Kalkulation bedeuten, steht im folgenden Abschnitt dieses Artikels.

Zählt eine Restschuldversicherung zu den einzurechnenden Kosten?

Das hängt allein daran, ob der Darlehensgeber sie verlangt. § 16 Absatz 4 Nummer 2 der Preisangabenverordnung nimmt Kosten „für solche Versicherungen und für solche anderen Zusatzleistungen“ aus, „die keine Voraussetzung für die Verbraucherdarlehensvergabe überhaupt oder zu den vorgesehenen Vertragsbedingungen sind“. Die Formulierung grenzt negativ ab. Ist die Versicherung Voraussetzung, greift die Ausnahme nicht, und die Prämie fällt unter die Gesamtkosten des Absatzes 3.

Für Ihr Angebot ergeben sich daraus drei Fälle:

• Freiwilliger Abschluss. Sie könnten das Darlehen zu denselben Bedingungen auch ohne die Versicherung erhalten. Die Prämie bleibt außerhalb des effektiven Jahreszinses und muss getrennt bewertet werden.
• Zwingender Abschluss. Ohne die Police gibt es das Darlehen nicht oder nur zu schlechteren Bedingungen. Dann gehört die Prämie in den ausgewiesenen Satz — und ein Angebot, das sie dort nicht zeigt, weist einen zu niedrigen Wert aus.
• Zwingender Abschluss mit noch unbestimmten Kosten. Für diesen Fall verlangt § 16 Absatz 7 der Preisangabenverordnung einen klaren, eindeutigen und auffallenden Hinweis darauf, dass die Verpflichtung besteht und wie hoch der effektive Jahreszins des Darlehens ist.

Praktisch heißt das: Fragen Sie schriftlich nach, ob eine angebotene Absicherung Voraussetzung für die Kondition ist. Die Antwort entscheidet nicht nur über die Sinnhaftigkeit der Police, sondern auch darüber, ob die beiden Effektivzinsen auf Ihrem Tisch überhaupt dasselbe messen. Bei einer Baufinanzierung ist der Regelfall der freiwillige Abschluss; die zwingende Variante kommt eher vor, wenn ein Vorhaben ohne zusätzliche Absicherung nicht darstellbar wäre.

Wie wirkt ein Disagio auf den ausgewiesenen effektiven Jahreszins?

Ein Disagio erhöht den effektiven Jahreszins, obwohl es in der Aufzählung des Absatzes 3 gar nicht vorkommt. Der Grund liegt eine Ebene tiefer, in der Rechenvorschrift selbst. Die Anlage zu § 16 PAngV setzt die Gegenwartswerte der in Anspruch genommenen Auszahlungsbeträge mit den Gegenwartswerten der Rückzahlungen gleich — maßgeblich ist also der Betrag, der Ihnen tatsächlich zufließt, nicht der Nennbetrag, den Sie verzinsen und tilgen. Auch § 16 Absatz 1 der Verordnung stellt den Prozentsatz ausdrücklich auf den Nettodarlehensbetrag ab.

Damit sinkt bei einem Auszahlungskurs unter 100 Prozent die Auszahlungsseite der Gleichung, während die Rückzahlungsseite unverändert bleibt. Die Gleichung geht nur wieder auf, wenn der gesuchte Satz steigt. Ein Disagio ist also kein Preisnachlass auf den Zins, sondern vorweggenommener Zins in Form eines Kostenblocks — und genau deshalb ist der Sollzins zweier Angebote mit unterschiedlichem Auszahlungskurs keine vergleichbare Größe. Die Rechenmechanik dahinter und eine Gegenüberstellung mehrerer Bankmodelle finden Sie weiter oben und weiter unten in diesem Artikel.

Für die Praxis bleiben zwei Merksätze. Erstens: Sobald ein Angebot einen Auszahlungskurs nennt, ist der effektive Jahreszins die einzige der beiden Zinsangaben, mit der Sie arbeiten können. Zweitens: Ein Disagio wirkt umso stärker auf diesen Satz, je kürzer die Sollzinsbindung ist, weil sich derselbe Kostenblock dann auf weniger Jahre verteilt.

Welche Kosten sind im effektiven Jahreszins nicht enthalten?

Nicht in den effektiven Jahreszins gerechnet werden nach § 16 Absatz 4 der Preisangabenverordnung die Notarkosten, die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die allgemeinen Erwerbsnebenkosten, die Kosten freiwilliger Zusatzleistungen und Versicherungen sowie alle Kosten, die erst bei Nichterfüllung des Vertrags entstehen. Bei einer Baufinanzierung fallen zusätzlich Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge faktisch heraus, weil die Berechnung nach der Anlage zu § 16 PAngV von der frühestmöglichen vollständigen Auszahlung ausgeht und einen Bauverzug nicht abbildet. Ebenso wenig enthalten sind die Kosten der Grundschuldbestellung bei Notar und Grundbuchamt sowie eine spätere Vorfälligkeitsentschädigung. Der effektive Jahreszins ist deshalb der Vergleichsmaßstab für das Darlehen, aber keine Gesamtkostenrechnung Ihres Immobilienkaufs.

Die Posten der Negativliste zerfallen in zwei Gruppen, und der Unterschied ist für Ihre Planung wichtiger als die Liste selbst. Die erste Gruppe steht namentlich in § 16 Absatz 4 der Preisangabenverordnung — Notarkosten, die Grundbuchgebühr für die Eintragung der Eigentumsübertragung, die allgemeinen Erwerbsnebenkosten, freiwillige Versicherungen und Zusatzleistungen sowie Kosten bei Nichterfüllung. Die zweite Gruppe ist in der Vorschrift überhaupt nicht genannt: Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und eine spätere Vorfälligkeitsentschädigung fallen heraus, weil sie erst durch den weiteren Verlauf entstehen und dem Darlehensgeber bei der Berechnung nicht als feste Größe bekannt sind — das Merkmal der Bekanntheit verlangt § 16 Absatz 3 Satz 1 ausdrücklich.

Die Tabelle bleibt bewusst unbeziffert. Für die Höhe der Bereitstellungszinsen und die Kosten der Grundschuldbestellung liegen belastbare Werte nur bei Anbietern und Vergleichsportalen vor, die nach der Quellenpolitik dieses Ratgebers nicht als Beleg dienen. [FAKT FEHLT: typische Höhe der Bereitstellungszinsen pro Monat und typische bereitstellungszinsfreie Zeit am Münchner Markt] [FAKT FEHLT: typische Kosten der Grundschuldbestellung aus Notar- und Grundbuchgebühren als Prozentsatz der Darlehenssumme, belegt durch eine neutrale Primärquelle]

Warum sind Bereitstellungszinsen der größte verdeckte Kostenblock beim Neubau?

Bereitstellungszinsen entstehen aus einer Lücke zwischen Vertrag und Baustelle. Der Darlehensgeber hält die zugesagte Summe ab einem bestimmten Zeitpunkt vollständig für Sie vor und refinanziert sie auch dann, wenn Sie das Geld noch nicht abrufen. Für diesen Zeitraum verlangt er ein Entgelt auf den noch nicht ausgezahlten Teil, sobald die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist. Beim Kauf einer fertigen Wohnung fließt das Darlehen meist in einem Zug, und die Frage stellt sich kaum. Bei Neubau, Umbau oder Sanierung mit Auszahlung nach Baufortschritt läuft die Uhr dagegen über Monate.

Der Block wächst dabei aus zwei Richtungen gleichzeitig, und das macht ihn schwerer kalkulierbar als jede andere Position der Negativliste:

• Er wächst mit der Zeit. Je länger sich Baugenehmigung, Handwerkertermine oder Abnahmen verzögern, desto länger läuft das Entgelt.
• Er wächst mit dem nicht abgerufenen Betrag. Am Anfang des Bauvorhabens liegt der größte Teil der Darlehenssumme noch bereit — genau dann ist die Bemessungsgrundlage am höchsten.
• Er entzieht sich der Planung. Bauverzögerungen sind der Normalfall, nicht die Ausnahme, und niemand kann bei Vertragsschluss sagen, wie viele Monate sie dauern.

Genau diese Unbestimmtheit ist auch der Grund, warum die Preisangabenverordnung den Posten nicht einrechnet. § 16 Absatz 3 Satz 1 verlangt, dass die einzubeziehenden Kosten dem Darlehensgeber bekannt sind, und die Anlage zu § 16 PAngV nimmt an, dass das gesamte Darlehen sofort in voller Höhe in Anspruch genommen wird, wenn Ihnen der Zeitpunkt des Abrufs freigestellt ist; bestehen vertragliche Beschränkungen, gilt der frühestmögliche im Vertrag vorgesehene Zeitpunkt. Die Rechnung unterstellt damit den glattesten denkbaren Ablauf. Ihr realer Bauverlauf kommt in ihr nicht vor.

Ob dieser Block am Ende tatsächlich schwerer wiegt als Notar- und Grundbuchkosten, hängt an Ihrem Vorhaben — bei einem langen Bauzeitraum ist er der Posten mit dem größten Hebel, bei einem Bestandskauf mit Sofortauszahlung praktisch null. Verhandelbar sind drei Dinge: die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit, die Möglichkeit, sie gegen Aufschlag zu verlängern, und der Abrufplan selbst. Wer den Abrufplan realistisch an den Bauzeitenplan legt statt an den Wunschtermin, verschiebt die Belastung wirksamer als jede Nachverhandlung am Zinssatz.

Wann sind Schätz- und Wertermittlungskosten enthalten und wann nicht?

Hier trennt die Verordnung nach dem Zweck, nicht nach dem Namen des Postens. Nach § 16 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 der Preisangabenverordnung gehören Kosten für die Immobilienbewertung in den effektiven Jahreszins, „sofern eine solche Bewertung für die Gewährung des Verbraucherdarlehens erforderlich ist“. Verlangt der Darlehensgeber die Bewertung, damit er überhaupt zusagen kann, ist sie einzurechnen. Beauftragen Sie dagegen selbst ein Wertgutachten, um Ihre Kaufentscheidung abzusichern, ist es keine Voraussetzung der Vergabe und bleibt außerhalb der Rechnung.

Dieselbe Bedingung gilt für das Konto. Kosten für Eröffnung und Führung eines bestimmten Kontos samt Zahlungsverkehr sind nach Absatz 3 Satz 2 Nummer 2 nur dann einzurechnen, wenn die Führung dieses Kontos Voraussetzung dafür ist, dass Sie das Darlehen überhaupt oder zu den vorgesehenen Bedingungen erhalten. Ein Konto, das Sie freiwillig beim selben Haus führen, zählt nicht dazu.

Für den Angebotsvergleich hat diese Konditionalität eine unangenehme Nebenwirkung, die kaum jemand auf dem Schirm hat. Zwei Häuser können denselben Aufwand betreiben und trotzdem unterschiedliche Effektivzinsen ausweisen, je nachdem wie sie ihn organisieren: Wer die Bewertung zur Vergabevoraussetzung macht, muss sie einrechnen und zeigt den höheren Satz. Wer sie stattdessen separat in Rechnung stellt oder Ihnen die Beauftragung überlässt, zeigt den niedrigeren — bei gleicher Belastung für Sie. Fragen Sie deshalb zu jedem Angebot nach der Aufstellung der eingerechneten Nebenkosten und danach, welche Entgelte zusätzlich in Rechnung gestellt werden.

Welche Posten muss ich neben dem Effektivzins separat vergleichen?

Fünf Punkte entscheiden über die Kosten, die der ausgewiesene Satz nicht abbildet. Holen Sie sie zu jedem Angebot in derselben Form ein, sonst vergleichen Sie sie nicht, sondern schätzen sie:

1. Bereitstellungszinsfreie Zeit. Wie viele Monate bleiben nicht abgerufene Mittel entgeltfrei, und lässt sich die Frist verlängern?
2. Teilauszahlungen. Wie viele Tranchen sind ohne Zuschlag möglich, und was kostet jede weitere?
3. Grundschuldbestellung. Wer beauftragt Notar und Grundbuchamt, wer trägt die Kosten, und welche Form der Sicherheit wird verlangt?
4. Flexibilitätsrechte. Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Ratenpausen kosten im Effektivzins nichts, weil ein Recht, das Sie nicht ausüben müssen, in der Zahlungsreihe nicht vorkommt — im Ernstfall sind sie mehr wert als der Vorsprung an der zweiten Nachkommastelle.
5. Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Sie ist keine Kostenposition, bestimmt aber, mit welcher Summe Sie in die Anschlussfinanzierung gehen.

Der praktische Kern dieser Sektion lässt sich in einem Satz sagen: Was nicht im effektiven Jahreszins steckt, kann Sie am Ende mehr kosten als ein Zehntelprozentpunkt Zinsunterschied. Der ausgewiesene Satz sortiert die Angebote — und er tut das zuverlässig, sobald die Eckdaten übereinstimmen. Die Entscheidung fällt danach, entlang der Posten, die außerhalb der Rechnung stehen. Wie Sie beides in einer festen Reihenfolge abarbeiten, steht in der Vergleichs-Checkliste weiter unten in diesem Artikel.

Wie rechne ich den Sollzins in den effektiven Jahreszins um?

Eine belastbare Faustformel für die Umrechnung gibt es nicht; exakt geht es allein über die Barwertgleichung der Anlage zu § 16 PAngV. In der Praxis führen drei Schritte zum Ziel: den tatsächlichen Auszahlungsbetrag nach Abzug eines Disagios bestimmen, alle nach § 16 Absatz 3 PAngV einzurechnenden Nebenkosten der Zahlungsreihe zuordnen und anschließend den Prozentsatz suchen, der Auszahlung und Rückzahlungsreihe barwertig ausgleicht. Die verbreitete Uniform-Näherungsformel unterstellt eine gleichmäßig gebundene Restschuld und passt deshalb nicht zu einem Annuitätendarlehen mit langer Sollzinsbindung. Verlassen Sie sich für den Angebotsvergleich immer auf den vom Darlehensgeber ausgewiesenen Wert, nicht auf eine selbst gerechnete Näherung.

1. Bestimmen Sie den tatsächlichen Auszahlungsbetrag

Die Umrechnung beginnt nicht beim Zinssatz, sondern beim Geld. Gerechnet wird mit dem Betrag, der Ihrem Konto tatsächlich gutgeschrieben wird, nicht mit dem Nennbetrag, den Sie später verzinsen und tilgen. Vereinbart ein Darlehensgeber einen Auszahlungskurs unter 100 Prozent, behält er die Differenz als Disagio sofort ein: Bei einem Nennbetrag von 400.000 Euro und einem Auszahlungskurs von 98 Prozent kommen 392.000 Euro an, die übrigen 8.000 Euro wirken als Kostenblock ganz am Anfang der Laufzeit.

Bei einer Baufinanzierung reicht ein einzelner Betrag dafür selten aus. Wird nach Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt, gehört jede Teilauszahlung mit ihrem eigenen Termin in die Rechnung. Notieren Sie deshalb zu jedem Betrag ein Datum — ohne Datum lässt sich nichts abzinsen, und genau daran scheitert jede Faustformel.

2. Ordnen Sie die einzurechnenden Kosten der Zahlungsreihe zu

Im zweiten Schritt entscheiden Sie für jeden Kostenposten zweierlei: ob er überhaupt hineingehört und wann er fällig wird. Einzubeziehen sind nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu tragen haben und die dem Darlehensgeber bekannt sind — ausdrücklich genannt sind Vermittlungskosten, die Kosten für Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos, soweit dieses Voraussetzung für die Darlehensvergabe ist, und die Kosten einer für die Kreditvergabe erforderlichen Immobilienbewertung. Außen vor bleiben nach Absatz 4 unter anderem Notarkosten, Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung, Versicherungen ohne zwingende Vertragsvoraussetzung und Kosten, die erst aus einer Pflichtverletzung entstehen.

Die Zuordnung zum Termin ist dabei kein Formalismus, sondern der Grund, warum zwei Angebote mit derselben Kostensumme unterschiedliche Sätze ergeben können. Ein einmalig vorab einbehaltener Betrag wiegt in der Barwertgleichung schwerer als derselbe Betrag, verteilt über die Laufzeit.

3. Suchen Sie den Satz, der beide Seiten ausgleicht

Erst jetzt kommt der Prozentsatz ins Spiel — und zwar als Ergebnis, nicht als Eingabe. Gesucht ist der eine Wert, bei dem die Summe der abgezinsten Auszahlungen und die Summe der abgezinsten Rückzahlungen gleich groß sind. Die Gleichung selbst mit ihren Variablen steht weiter oben in diesem Artikel; hier zählt, was sie für das Vorgehen bedeutet.

Nach dem Effektivzins auflösen lässt sich diese Gleichung bei einem Annuitätendarlehen nicht. Die Anlage zur Preisangabenverordnung löst sie deshalb über ein Näherungsverfahren: Der Wert wird schrittweise eingegrenzt, bis die Differenz beider Seiten verschwindet. Dieselbe Anlage gibt die Rechenkonventionen vor, damit zwei Häuser zum selben Ergebnis kommen — ein Jahr mit 365 Tagen, im Schaltjahr 366, zwölf Standardmonate zu je 30,41666 Tagen und ein Ergebnis, das auf zwei Dezimalstellen genau anzugeben ist.

Daraus folgt die praktische Konsequenz dieses Abschnitts: Der Abstand zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins ist kein Aufschlag, den Sie einmal ermitteln und danach wiederverwenden können. Er entsteht bei jedem Vorhaben neu, sobald sich Auszahlung, Termine oder Kostenstruktur ändern.

Warum liefert die Uniform-Methode bei Annuitätendarlehen ein verzerrtes Ergebnis?

Wer eine Umrechnungsformel sucht, stößt fast immer auf die Uniform-Näherung: Kosten aufsummieren, ins Verhältnis zum Nettodarlehensbetrag setzen, gleichmäßig auf die Jahre verteilen. Warum dieses Verfahren keinen effektiven Jahreszins im Sinne der Verordnung ergibt, steht weiter oben in diesem Artikel. Für die Umrechnung kommt ein Punkt hinzu, der sie als Werkzeug endgültig ausschließt.

Die Näherung unterstellt eine über die Laufzeit gleichmäßig gebundene Restschuld. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld dagegen mit jeder Rate, und zwar zunehmend schneller. Das Ergebnis weicht deshalb nicht um einen festen Betrag ab, sondern um einen, der von der Sollzinsbindung, vom Tilgungssatz und von der zeitlichen Lage der Kosten abhängt. Die Abweichung lässt sich also weder vorhersagen noch nachträglich korrigieren — und ein Wert, dessen Fehler man nicht kennt, taugt nicht zum Vergleich zweier Angebote, die oft nur wenige Zehntelprozentpunkte trennen.

Woran erkenne ich, ob ein Rechner nach der Anlage zu § 16 PAngV arbeitet?

Onlinerechner nennen ihr Ergebnis gern effektiven Jahreszins, ohne die Vorgehensweise der Anlage zu verwenden. Ob ein Werkzeug überhaupt in der Lage ist, den Satz korrekt zu ermitteln, erkennen Sie an den Eingabefeldern: Fragt es nur nach Darlehenshöhe, Zinssatz und Tilgung, kann es die Zahlungsreihe gar nicht abbilden.

Diese Angaben muss ein Rechner abfragen, wenn er der Anlage folgen will:

• Auszahlungskurs oder Disagio, denn sonst rechnet er mit dem Nennbetrag statt mit dem ausgezahlten Betrag.
• Die Termine der Auszahlung, bei Neubau mehrere Teilauszahlungen mit eigenem Datum.
• Den Verrechnungstermin der Tilgung, weil monatliche und jährliche Verrechnung zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
• Einzelne Kostenposten mit Fälligkeit, nicht nur eine Kostensumme.
• Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung, damit die Zahlungsreihe vollständig ist.

Ein Ergebnis mit zwei Nachkommastellen ist ein gutes Zeichen, aber kein Beleg — gerundet wird auch falsch gerechnet. Belastbar ist am Ende nur der Wert, den der Darlehensgeber selbst ausweist. Er steht im Darlehensangebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt und ist die Größe, die Sie für den Vergleich heranziehen sollten. Eine selbst gerechnete Näherung hilft Ihnen höchstens dabei, die richtigen Rückfragen zu stellen.

Wie hoch ist der effektive Jahreszins aktuell?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht: Der effektive Jahreszins entsteht immer aus dem einzelnen Vorhaben und bewegt sich mit dem Kapitalmarkt oft täglich. Er hängt vor allem von der Dauer der Sollzinsbindung, vom Beleihungsauslauf, vom vereinbarten Tilgungssatz und von Ihrer Bonität ab. Eine neutrale Orientierung liefert die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, die die Zinssätze im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte monatlich ausweist. Tagesaktuelle Konditionen gehören in eine laufend gepflegte Zinsübersicht und nicht in einen Ratgebertext, der Wochen später noch dieselbe Zahl nennen würde.

Wo finde ich tagesaktuelle Konditionen für eine Baufinanzierung?

Hinter der Frage nach dem aktuellen Effektivzins stecken zwei verschiedene Fragen, und sie haben verschiedene Antwortorte. Die eine lautet: Wo liegt das Marktniveau gerade? Die andere: Was zahlen Sie? Die erste lässt sich nachschlagen, die zweite nicht.

Für das Marktniveau gibt es eine neutrale Quelle. Die Deutsche Bundesbank erhebt bei den Kreditinstituten, zu welchen Sätzen tatsächlich abgeschlossen wird, und veröffentlicht das Ergebnis monatlich in ihrer Statistik über Einlagen- und Kreditzinssätze. Zwei Einschränkungen gehören offen dazu: Ausgewiesen werden volumengewichtete Durchschnittssätze des Neugeschäfts, keine Konditionen einzelner Häuser. Und die Zahlen beschreiben einen abgeschlossenen Berichtsmonat, während sich die Konditionen am Markt täglich bewegen. Als Maßstab für Niveau und Richtung ist die Statistik ausgezeichnet geeignet. Als Antwort auf die Frage, was Sie zahlen werden, ist sie es nicht.

Näher am heutigen Tag liegen die Konditionen für die gängigen Sollzinsbindungen. Wie sie sich zuletzt entwickelt haben und was hinter den Ausschlägen steckt, lesen Sie in der laufend fortgeschriebenen Zinsübersicht für die Baufinanzierung — dort steht der Stand von heute, den ein Ratgebertext wie dieser bewusst nicht nennt.

Ihr eigener effektiver Jahreszins steht an keiner dieser beiden Stellen. Er entsteht erst, wenn ein Darlehensgeber Ihr Vorhaben geprüft und daraus eine vollständige Zahlungsreihe gerechnet hat — mit Ihrem Auszahlungsbetrag, Ihren Terminen und den Kosten, die in Ihrem Fall einzurechnen sind. Verbindlich lesen Sie ihn deshalb im Darlehensangebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt, und nur dort.

Warum taugt ein beworbener Spitzenzins nicht als Erwartungswert?

Wer nach dem aktuellen Effektivzins sucht, landet zuerst bei Werbezinsen. Diese Zahlen sind nicht falsch, sie beantworten nur eine andere Frage, als die meisten Leser vermuten. Wirbt ein Anbieter mit Zinssätzen, muss er nach § 17 Absatz 2 der Preisangabenverordnung unter anderem den Nettodarlehensbetrag, den Sollzinssatz und den effektiven Jahreszins angeben, und diese Angaben sind nach Absatz 4 mit einem Beispiel zu versehen.

Genau darin liegt der Punkt, der beim effektiven Jahreszins schwerer wiegt als bei jeder anderen Kennzahl: Der beworbene Satz ist das Rechenergebnis einer bestimmten Zahlungsreihe. Er gilt für den Darlehensbetrag, die Laufzeit, die Ratenzahl und die Kostenstruktur des gezeigten Beispiels. Ändert sich eine dieser Größen, ändert sich die Barwertgleichung — und mit ihr das Ergebnis. Ein Wert aus einem fremden Beispiel lässt sich deshalb nicht auf Ihr Vorhaben übertragen, auch nicht näherungsweise.

Dazu kommt die Auswahlregel für dieses Beispiel: Der Werbende muss von einem effektiven Jahreszins ausgehen, zu dem mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung zustande kommenden Verträge abgeschlossen werden dürften. Umgekehrt gelesen darf ein Drittel der Abschlüsse regelkonform darüber liegen. Was das für Ihre Konstellation bedeutet und welche Größen darüber entscheiden, steht weiter unten in diesem Artikel im Abschnitt zur Bonität.

Bleibt die Frage, womit Sie stattdessen planen. Belastbar ist der umgekehrte Weg: nicht vom Zins auf die Rate schließen, sondern von der Rate ausgehen, die Sie dauerhaft tragen wollen, und dazu verbindliche Angebote einholen. Für einkommensstarke Käufer in München ist das ohnehin der schnellere Weg — eine belastbare Einschätzung zur eigenen Konstellation statt einer Zahl, die für jemand anderen gilt.

Was ist ein normaler effektiver Jahreszins?

Normal ist beim effektiven Jahreszins keine feste Zahl, sondern eine Bandbreite, die sich aus Ihrem Vorhaben ergibt. Zwei Angebote mit identischem Sollzins können unterschiedliche effektive Jahreszinsen tragen, und ein niedriger Wert bei kurzer Sollzinsbindung ist nicht automatisch das bessere Angebot. Realistisch ist der Zinssatz, den Sie mit Ihrem Beleihungsauslauf, Ihrer Tilgung und Ihrer gewünschten Bindungsdauer tatsächlich erreichen können, nicht der beworbene Spitzenwert aus einem repräsentativen Beispiel. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob die verglichenen Angebote überhaupt dieselben Eckdaten tragen.

Warum ist der niedrigste Effektivzins nicht immer das günstigste Angebot?

Weil „normal“ beim effektiven Jahreszins kein Absolutwert ist. Derselbe Markt stellt am selben Tag sehr verschiedene Sätze für sehr verschiedene Vorhaben: ein Kauf mit viel Eigenkapital und kurzer Bindung wird anders bepreist als ein Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt, langer Bindung und knapper Eigenkapitalquote. Ein einzelner Satz ohne Vergleich sagt deshalb nichts darüber aus, ob er gut oder schlecht ist. Er sagt nur, was ein Haus für eine bestimmte Konstellation aufruft.

Was Sie stattdessen brauchen, ist ein Plausibilitätsmaßstab, und der entsteht nur auf einem Weg: mehrere Angebote für dasselbe Vorhaben, mit identischen Eckdaten angefragt, verglichen über den effektiven Jahreszins. Der Maßstab ist dann nicht der Markt, sondern Ihr eigenes Vorhaben. Weicht ein Angebot in diesem Feld nach unten ab, ist das ein belastbarer Befund. Weicht ein beworbener Wert nach unten ab, ist das zunächst nur Werbung.

Ein beworbener Effektivzins ist nämlich gesetzlich als Verteilungsaussage angelegt. Nach § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung muss der Werbende von einem Satz ausgehen, zu dem er erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung zustande kommenden Verträge zu diesem oder einem niedrigeren Satz geschlossen werden. Ein Drittel bekommt also regelkonform eine schlechtere Kondition — ohne dass jemand etwas falsch gemacht hätte. Was das für Ihre Bonität und Ihren Beleihungsauslauf bedeutet, steht ausführlich weiter unten in diesem Artikel.

Und selbst innerhalb eines sauberen Vergleichs ist der niedrigste Wert nicht automatisch der beste Abschluss. Der effektive Jahreszins misst den Preis einer Zahlungsreihe, nicht deren Passung zu Ihrer Lebenslage:

• Eine kurze Sollzinsbindung senkt den Satz und erhöht das Zinsänderungsrisiko. Was Sie heute sparen, verhandeln Sie in wenigen Jahren neu — zu einem Zinsniveau, das niemand kennt.
• Eine niedrige Tilgung senkt die Belastung und erhöht die Restschuld. Der Vergleich ist erst vollständig, wenn Sie die Restschuld am Ende der Bindung nebeneinanderlegen.
• Rechte, die Sie ausüben können, aber nicht müssen, tauchen im Satz nicht auf. Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit sind im ausgewiesenen Wert unsichtbar, praktisch aber oft mehr wert als ein Zehntelprozentpunkt.
• Ein Angebot, das nicht zustande kommt, hat keinen Preis. Ein Haus, das Ihre Einkommensstruktur nicht abbilden kann, hilft Ihnen auch mit dem niedrigsten Schaufensterwert nicht weiter.

Für einkommensstarke Käufer in München ist das der entscheidende Punkt. Die Jagd nach dem letzten Basispunkt kostet Wochen und liefert am Ende einen Wert, der zu einem anderen Vorhaben gehört als dem eigenen.

Welche Eckdaten muss ich festlegen, bevor ich Angebote einhole?

Legen Sie Ihr Vorhaben fest, bevor Sie den Markt fragen. Sonst bekommen Sie Antworten auf verschiedene Fragen und halten sie für Preise. Sechs Größen genügen:

1. Darlehensbetrag. Kaufpreis oder Baukosten abzüglich des Eigenkapitals, das Sie tatsächlich einsetzen wollen — und die Entscheidung, ob Sie die Erwerbsnebenkosten mitfinanzieren.
2. Eigenkapitaleinsatz und daraus folgender Beleihungsauslauf. Er entscheidet über die Risikoklasse und damit über einen der größten Hebel der Kondition.
3. Sollzinsbindung. Die Bindungsdauer ist die stärkste einzelne Stellgröße. Legen Sie sie aus Ihrem Sicherheitsbedürfnis fest, nicht aus dem Wunsch nach einem niedrigen Satz.
4. Anfänglicher Tilgungssatz. Er bestimmt Belastung und Entschuldungstempo — und die Restschuld, mit der Sie in die Anschlussfinanzierung gehen.
5. Auszahlungsprofil. Vollauszahlung zu einem Termin oder Teilauszahlungen nach Baufortschritt. Der Zeitpunkt jeder Zahlung geht in die Berechnung ein.
6. Flexibilitätswünsche. Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel, bereitstellungszinsfreie Zeit: Formulieren Sie sie vorab, damit alle Angebote sie enthalten.

Diese sechs Angaben sind Ihre Anfrage. Erst wenn jedes Haus sie identisch verarbeitet, messen die zurückkommenden effektiven Jahreszinsen dasselbe. Wie Sie die Angebote dann Schritt für Schritt gegeneinanderstellen, zeigt der Abschnitt zum Angebotsvergleich weiter unten.

Ein Marktdurchschnitt ersetzt diesen Maßstab nicht, er ergänzt ihn allenfalls. Wer eine neutrale Einordnung des allgemeinen Niveaus sucht, findet sie in der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte, die das Neugeschäft nach Dauer der Zinsbindung ausweist. Sie beschreibt das Neugeschäft aller Haushalte im Rückblick — nicht Ihr Vorhaben, nicht Ihre Immobilie und nicht Ihre Einkommensstruktur. Genau deshalb bleibt der Vergleich mehrerer Angebote für dasselbe Vorhaben das einzige belastbare Maß.

Was sagt der effektive Jahreszins über meine Monatsrate aus?

Der effektive Jahreszins bestimmt Ihre Monatsrate nicht. Die Rate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz; der effektive Jahreszins steht als Vergleichskennzahl daneben. Wer wissen möchte, was ein Darlehen über 300.000 Euro oder mehr monatlich kostet, rechnet deshalb über Sollzins und Tilgungssatz und nicht über den Effektivzins. Zwei Angebote mit gleicher Rate können unterschiedliche effektive Jahreszinsen haben, und welches teurer ist, zeigt erst die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.

Wie hängen Tilgungssatz, Rate und Restschuld zusammen?

Die Rate eines Annuitätendarlehens ist eine feste Zahlung, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt: einem Zinsanteil auf die verbliebene Schuld und einem Tilgungsanteil, der diese Schuld verringert. Der Zinsanteil wird mit dem Sollzins gerechnet, nicht mit dem effektiven Jahreszins. Solange die Sollzinsbindung läuft, bleibt die Rate gleich, während sich das Verhältnis der beiden Teile Monat für Monat verschiebt.

Daraus folgen zwei Zusammenhänge, die jede Ratenplanung tragen. Erstens: Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz erhöht die Rate und senkt die Restschuld am Ende der Bindung. Zweitens: Ein niedrigerer Tilgungssatz senkt die Rate und lässt eine größere Restschuld stehen, die Sie später zu einem unbekannten Zinsniveau anschlussfinanzieren. Die Rate allein ist deshalb kein Preis, sondern eine Entscheidung darüber, wie viel Schuld Sie in die Zukunft verschieben.

Der effektive Jahreszins kommt in dieser Rechnung nicht vor — und das ist kein Mangel, sondern seine Aufgabe. Nach § 16 Absatz 1 der Preisangabenverordnung ist er als Preis des Darlehens anzugeben, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags. Er beschreibt also die Gesamtkosten einer bereits feststehenden Zahlungsreihe, statt sie zu erzeugen. Wer die Rate aus dem Effektivzins ableitet, dreht die Rechenrichtung um und rechnet damit systematisch falsch: Er setzt eine Kennzahl über Kosten in eine Formel ein, die einen Zinssatz auf die Restschuld erwartet.

Praktisch heißt das für den Vergleich zweier Angebote:

• Gleiche Rate bedeutet nicht gleicher Preis. Zwei Angebote können auf dieselbe monatliche Belastung kommen und trotzdem unterschiedliche effektive Jahreszinsen tragen — etwa wegen einer anderen Tilgungsverrechnung, eines Auszahlungskurses oder mitzurechnender Nebenkosten.
• Wo der Unterschied sichtbar wird, ist die Restschuld. Sie zeigt am Ende der Sollzinsbindung, welches Angebot tatsächlich mehr gekostet hat.
• Eine niedrige Rate lässt sich immer herstellen. Über eine geringe Tilgung oder eine kurze Bindung ist fast jede Wunschrate erreichbar. Der Preis dafür steht nicht in der Rate, sondern in der Schuld, die übrig bleibt.

Wer wissen möchte, was ein Darlehen im sechsstelligen Bereich monatlich kostet, stellt deshalb zuerst die Frage nach Tilgungssatz und Bindungsdauer — und erst danach die nach dem Zins.

Womit rechne ich meine Rate belastbar durch?

Belastbar wird eine Rate erst mit den Konditionen, die für Ihr Vorhaben tatsächlich gelten. Bis dahin ist jede Zahl eine Annahme, und Annahmen tragen keine Kaufentscheidung.

Drei Schritte in dieser Reihenfolge:

1. Rahmen abstecken. Legen Sie Darlehensbetrag, Eigenkapitaleinsatz, gewünschte Sollzinsbindung und anfänglichen Tilgungssatz fest. Ohne diese vier Größen lässt sich keine Rate rechnen und kein Angebot vergleichen.
2. Größenordnung selbst prüfen. Für den ersten Überblick genügt ein Annuitätenrechner, in den Sie Darlehensbetrag, Sollzins und Tilgungssatz eintragen; wie Sie ihn richtig befüllen und welche Eingabe das Ergebnis wirklich bewegt, zeigt der Überblick zum Baufinanzierungsrechner Schritt für Schritt. Achten Sie darauf, dass Sie den Sollzins eintragen und nicht den effektiven Jahreszins — sonst rechnen Sie eine Rate, die es so nicht gibt.
3. Verbindlich rechnen lassen. Die belastbare Rate steht im konkreten Angebot: im Europäischen Standardisierten Merkblatt und im Tilgungsplan, den der Darlehensgeber dazu liefert. Dort finden Sie Rate, Sollzins, effektiven Jahreszins und Restschuld am Ende der Sollzinsbindung nebeneinander — genau die vier Größen, die zusammen den Preis ergeben.

Prüfen Sie im letzten Schritt zusätzlich, was neben der Rate auf Sie zukommt. Bereitstellungszinsen bei Auszahlung nach Baufortschritt, die Kosten der Grundschuldbestellung und laufende Objektkosten stehen nicht in der Annuität. Sie belasten Ihr Haushaltsbudget trotzdem — und entscheiden mit darüber, welche Rate Sie dauerhaft tragen können.

Wie vergleiche ich Kreditangebote richtig anhand des effektiven Jahreszinses?

Vergleichbar werden zwei Angebote erst, wenn Darlehensbetrag, Sollzinsbindung, anfänglicher Tilgungssatz und Auszahlungszeitpunkt identisch sind; erst dann sagt ein Vergleich der effektiven Jahreszinsen etwas aus. Anschließend prüfen Sie die Posten, die im Effektivzins gar nicht stecken: bereitstellungszinsfreie Zeit, Teilauszahlungsregelung, Sondertilgungsrechte und die Kosten der Grundschuldbestellung. Als dritte Größe stellen Sie die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung gegenüber, weil sie den späteren Anschlusszins bestimmt. Das Angebot mit dem niedrigsten effektiven Jahreszins ist nur dann das beste, wenn es auch diese beiden weiteren Prüfungen gewinnt.

1. Eckdaten angleichen: Betrag, Bindung, Tilgung, Auszahlungszeitpunkt

Legen Sie die Eckdaten fest, bevor Sie das erste Angebot anfragen — nicht danach. Der effektive Jahreszins ist eine Kennzahl über einen konkreten Zahlungsstrom. Ändert sich der Zahlungsstrom, ändert sich die Kennzahl, und zwei Angebote messen dann verschiedene Dinge.

Diese vier Größen müssen in jeder Anfrage identisch sein:

• Darlehensbetrag. Schon ein abweichender Betrag verschiebt das Verhältnis von Fixkosten zu Darlehenssumme und damit den ausgewiesenen Effektivzins.
• Sollzinsbindung. Die Bindungsdauer ist der stärkste Hebel überhaupt. Ein Angebot über zehn Jahre gegen eines über zwanzig zu halten, ist kein Vergleich, sondern eine andere Frage.
• Anfänglicher Tilgungssatz. Er bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt — und damit den gesamten Verlauf der Zahlungen.
• Auszahlungszeitpunkt und Auszahlungsplan. Vollauszahlung oder Auszahlung nach Baufortschritt, ein Termin oder mehrere Teilbeträge: Der Zeitpunkt jeder Zahlung geht in die Rechnung ein.

Ein Beispiel für die vierte Zeile, ganz ohne Zinsannahme: Bei einem Nennbetrag von 500.000 Euro und einem Auszahlungskurs von 95 Prozent fließen 475.000 Euro auf Ihr Konto, während Sie 500.000 Euro verzinsen und zurückzahlen. Die Differenz von 25.000 Euro wirkt als Kostenblock, der den effektiven Jahreszins über den Sollzins hebt. Fragt ein Anbieter zu pari an und ein zweiter mit Auszahlungskurs, liegen die Effektivzinsen zwangsläufig auseinander — auch dann, wenn beide Sollzinsen gleich wären.

Der fünfte Punkt steht nicht im Angebot, sondern im Kalender: Holen Sie alle Angebote mit demselben Stand-Datum ein. Konditionen für Immobiliardarlehen bewegen sich laufend. Zwei Angebote aus verschiedenen Wochen zu vergleichen heißt, den Anbieter für einen Markttag verantwortlich zu machen. Setzen Sie einen Stichtag und lassen Sie ältere Angebote zu diesem Stichtag neu bestätigen.

2. Effektive Jahreszinsen im ESIS-Merkblatt gegenüberstellen

Fordern Sie zu jedem Angebot das Europäische Standardisierte Merkblatt an. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist das keine Gefälligkeit, sondern gesetzlich vorgesehen: Der Darlehensgeber muss die vorvertraglichen Informationen in Textform übermitteln und dafür nach Art. 247 § 1 Absatz 2 EGBGB das entsprechend ausgefüllte Europäische Standardisierte Merkblatt gemäß dem Muster in Anlage 6 verwenden, und zwar rechtzeitig vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung. Weil alle Anbieter dasselbe Muster ausfüllen, stehen dieselben Angaben an derselben Stelle.

Genau das ist der praktische Wert: Sie vergleichen nicht zwei verschieden aufgebaute Verkaufsunterlagen, sondern dieselbe Zeile in zwei formal gleichen Dokumenten. Legen Sie die Merkblätter nebeneinander und arbeiten Sie Zeile für Zeile durch, statt sich auf die Zahl zu stützen, die im Anschreiben besonders groß gesetzt ist.

Und dann die wichtigste Einschränkung dieses Schritts: Der effektive Jahreszins ist ein Filter, keine Entscheidung. Er sortiert vor. Er zeigt Ihnen, welche Angebote überhaupt in die engere Wahl gehören, weil er die preisbestimmenden Kosten in eine einzige Kennzahl zwingt. Er entscheidet aber nicht, welches Angebot zu Ihrer Finanzierung passt — das tun die Vertragsmerkmale in Schritt 3 bis 5. Ein Vorsprung von einem Zehntelprozentpunkt ist ein Argument, kein Urteil.

3. Nicht eingerechnete Posten prüfen

Prüfen Sie als Nächstes, was in der Kennzahl gar nicht enthalten ist. Die Preisangabenverordnung zieht diese Grenze ausdrücklich: Nach § 16 Absatz 4 PAngV bleiben unter anderem Notarkosten, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, nicht zwingende Versicherungen und Zusatzleistungen sowie Erwerbsnebenkosten außer Betracht, die unabhängig von der Art der Finanzierung anfallen. Umgekehrt gehören Kosten für die Eröffnung und Führung eines Kontos sowie eine Immobilienbewertung nach Absatz 3 sehr wohl hinein — allerdings nur, wenn das Konto Voraussetzung für das Darlehen und die Bewertung für die Kreditvergabe erforderlich ist.

Für den Vergleich folgt daraus eine kurze Prüfliste. Fragen Sie zu jedem Angebot dieselben Punkte ab und notieren Sie die Antworten nebeneinander:

Diese Liste ist der Grund, warum das Angebot mit der niedrigsten Kennzahl nicht automatisch das passende ist. Ein Angebot, das eine deutlich längere bereitstellungszinsfreie Zeit einräumt, kann für einen Neubau mit langer Bauzeit mehr wert sein als ein Zehntelprozentpunkt weniger.

4. Restschuld am Ende der Sollzinsbindung vergleichen

Lassen Sie sich zu jedem Angebot ausweisen, wie hoch die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist, und stellen Sie die Werte nebeneinander. Diese Größe steht im Tilgungsplan, den Sie zum Angebot anfordern können — sie ist keine Schätzung, sondern eine feste Rechengröße des jeweiligen Vertrags.

Warum sie als dritte Vergleichsgröße gehört: Der effektive Jahreszins bewertet die Zinsbindung. Ihre Finanzierung läuft in aller Regel länger. Was am Ende der Bindung offen bleibt, muss zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden — und je größer dieser Betrag ist, desto stärker schlägt ein verändertes Marktniveau auf Ihre spätere Rate durch. Zwei Angebote mit fast identischer Kennzahl können hier auseinanderlaufen, weil Tilgungsverrechnung, Sondertilgungen und die Behandlung von Teilauszahlungen unterschiedlich geregelt sind.

Achten Sie beim Gegenüberstellen auf drei Dinge:

• Gleicher Stichtag. Die Restschuld muss sich auf das Ende derselben Bindungsdauer beziehen, sonst wiederholen Sie den Fehler aus Schritt 1.
• Gleiche Annahme über Sondertilgungen. Vergleichen Sie zuerst ohne Sondertilgungen. Sonst rechnen Sie eine Möglichkeit mit, die Sie vielleicht nie nutzen.
• Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung. Ob geleistete Tilgungen sofort oder erst zu einem Stichtag verrechnet werden, verändert die Restschuld — fragen Sie diesen Punkt ausdrücklich ab.

5. Flexibilitätsrechte bewerten: Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel

Bewerten Sie zum Schluss die Rechte, die Ihnen der Vertrag einräumt. Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel sind Optionen: Sie kosten nichts, solange Sie sie nicht ziehen, und sie sind genau dann viel wert, wenn sich Ihre Lage ändert. Ein Bonus, eine Erbschaft, der Verkauf einer bisherigen Immobilie, ein Wechsel in die Selbstständigkeit — alles Fälle, in denen ein starres Darlehen teuer wird und ein flexibles nicht.

Die Bewertung ist deshalb keine Rechenaufgabe, sondern eine Frage an Ihre eigene Planung:

• Wie wahrscheinlich sind größere Sondertilgungen in den nächsten Jahren? Ist die Antwort ein klares Ja, wiegt ein weites Sondertilgungsrecht schwerer als ein kleiner Vorsprung bei der Kennzahl.
• Wie sicher ist Ihre Einkommenslage über die Bindungsdauer? Ein mehrfach nutzbarer Tilgungssatzwechsel gibt Ihnen Spielraum nach oben und nach unten, ohne den Vertrag anfassen zu müssen.
• Wie lange dauert es bis zum vollständigen Abruf des Darlehens? Bei Neubau und Sanierung entscheidet die bereitstellungszinsfreie Zeit oft deutlicher über die Gesamtkosten als der Zehntelprozentpunkt im Merkblatt.

Damit schließt sich der Prüfweg. Der effektive Jahreszins bringt Ihre Angebote in eine Reihenfolge — das ist seine Stärke und der Grund, warum ihn die Preisangabenverordnung überhaupt vorschreibt. Die Entscheidung fällt danach: an den nicht eingerechneten Posten, an der Restschuld zum Ende der Bindung und an den Rechten, die Ihnen der Vertrag lässt. Wer allein auf den letzten Basispunkt schaut, wählt zuverlässig das Angebot mit der schönsten Kennzahl — und nicht unbedingt die Finanzierung, die zehn Jahre lang trägt.

Warum haben zwei Angebote mit demselben Sollzins unterschiedliche effektive Jahreszinsen?

Weil der effektive Jahreszins nicht nur den Sollzins abbildet, sondern die gesamte Zahlungsreihe des Darlehens. Zwei Banken mit identischem Sollzins kommen zu unterschiedlichen effektiven Jahreszinsen, wenn sie Ihre Tilgung unterschiedlich verrechnen, also täglich, monatlich, vierteljährlich oder erst zum Jahresende. Hinzu kommen abweichende Zinsverrechnungstermine, ein Disagio und die nach § 16 Absatz 3 PAngV mitzurechnenden Nebenkosten. Der effektive Jahreszins ist damit die ehrlichere Größe als der Sollzins, aber nur aussagekräftig, wenn beide Angebote dieselben Eckdaten tragen.

Wie wirkt die Tilgungsverrechnung auf den effektiven Jahreszins?

Der Sollzins sagt nur, mit welchem Satz Ihre Restschuld verzinst wird. Er sagt nicht, wann Ihre Zahlung diese Restschuld überhaupt verringert. Genau das entscheidet die Tilgungsverrechnung — und genau das macht den Unterschied zwischen zwei Angeboten, die auf dem Deckblatt identisch aussehen.

Zahlen Sie monatlich, Ihre Bank schreibt die Tilgung aber erst zum Quartals- oder Jahresende gut, dann verzinst sie in der Zwischenzeit einen Betrag, den Sie längst gezahlt haben. Für Sie ist das ein Kostenblock ohne Gegenleistung. In der Barwertgleichung der Anlage zu § 16 PAngV, die Auszahlungen und Rückzahlungen taggenau gegeneinander abzinst, taucht dieser Block zwangsläufig auf: Ihre Zahlung liegt zeitlich früher als ihre Wirkung. Der effektive Jahreszins steigt, ohne dass jemand am Sollzins gedreht hat.

Wie stark, hängt vom Abstand zwischen Zahlung und Verrechnung ab. Vier anonymisierte Bankmodelle mit identischem Sollzins, identischer Darlehenshöhe und identischer Zinsbindung zeigen die Richtung:

Die Tabelle nennt bewusst keine Sätze und keine Aufschläge, sondern Wirkungsrichtungen. Das ist kein Ausweichen: Wie viel eine jährliche Verrechnung kostet, hängt an Ihrer Rate, Ihrer Tilgung und Ihrer Laufzeit und lässt sich nicht als allgemeingültiger Wert angeben. Belastbar ist nur die Richtung — und die zeigt bei jedem Darlehen in dieselbe Richtung.

Der zweite Hebel in der Tabelle ist der Zinsverrechnungstermin. Er bestimmt, zu welchem Zeitpunkt die Bank die angefallenen Zinsen dem Konto belastet. Je später und je gebündelter das geschieht, desto stärker weichen die Zahlungszeitpunkte von einer gleichmäßigen monatlichen Reihe ab. Weil die Anlage zu § 16 PAngV mit einem Jahr zu 365 Tagen und Standardmonaten zu 30,41666 Tagen rechnet und das Ergebnis auf zwei Nachkommastellen rundet, schlagen solche Verschiebungen sichtbar durch — sie verschwinden nicht in der Rundung.

Wann macht ein Disagio ein Angebot rechnerisch attraktiver?

Rechnerisch attraktiver wird ein Angebot mit Disagio nie — es sieht nur so aus, solange Sie auf den Sollzins schauen. Ein Disagio, auch Damnum oder Auszahlungskurs genannt, bedeutet: Die Bank zahlt weniger aus, als sie Ihnen als Darlehen anrechnet. Verzinst und getilgt wird trotzdem der volle Nennbetrag.

Das Prinzip lässt sich ohne jede Zinsannahme zeigen. Ihr Darlehen lautet über 500.000 Euro, der Auszahlungskurs beträgt 95 Prozent, auf Ihrem Konto landen also 475.000 Euro. Die Differenz von 25.000 Euro ist vorweggenommener Zins in Form eines Kostenblocks: Sie steht Ihnen nie zur Verfügung, wird aber über die gesamte Laufzeit mitverzinst und mitgetilgt. In der Barwertgleichung sinkt damit die Auszahlungsseite, während die Rückzahlungsseite unverändert bleibt. Der effektive Jahreszins muss steigen, damit die Gleichung wieder aufgeht.

Für den Angebotsvergleich folgt daraus eine klare Regel:

• Ein niedrigerer Sollzins mit Disagio ist kein Preisvorteil, sondern eine Umverteilung: Sie kaufen den niedrigeren Satz mit einem Betrag, den Sie vorab stehen lassen.
• Zwei Sollzinsen sind über einen Auszahlungskurs hinweg nicht vergleichbar. Wer sie trotzdem nebeneinanderlegt, vergleicht einen Vollauszahlungspreis mit einem Nettopreis.
• Der effektive Jahreszins stellt die Vergleichbarkeit wieder her — das ist exakt der Zweck, den die Preisangabenverordnung ihm zuweist.
• Die Wirkung hängt an der Zinsbindung. Ein Disagio verteilt sich rechnerisch über die Bindungsdauer; je kürzer sie ist, desto schwerer wiegt derselbe Euro-Block im Effektivzins.

Denselben Mechanismus haben die Nebenkosten, die nach § 16 Absatz 3 PAngV einzurechnen sind: Vermittlungskosten, die Kosten eines Kontos, dessen Führung Voraussetzung für die Kreditvergabe ist, und die Kosten einer für die Kreditvergabe erforderlichen Immobilienbewertung. Sie erhöhen die Kostenseite der Gleichung, ohne den Sollzins zu berühren. Welche Posten im Einzelnen dazugehören und welche nach Absatz 4 draußen bleiben, steht weiter oben in diesem Artikel; die Formel selbst ist im Abschnitt zur Berechnung ausgeführt.

Welche Angaben brauche ich von der Bank, um den Unterschied nachzuvollziehen?

Fünf Angaben genügen, um zwei Angebote mit identischem Sollzins auseinanderzuhalten. Fragen Sie sie schriftlich ab, bevor Sie vergleichen:

1. Den Verrechnungsrhythmus der Tilgung — taggenau, monatlich, vierteljährlich oder jährlich.
2. Den Zinsverrechnungstermin — zu welchem Zeitpunkt Zinsen belastet werden.
3. Den Auszahlungskurs in Prozent des Nennbetrags.
4. Die Liste der eingerechneten Nebenkosten, aufgeschlüsselt nach Posten.
5. Die Eckdaten der Rechnung — Darlehenshöhe, Zinsbindung, Tilgungssatz und unterstellte Laufzeit.

Der fünfte Punkt ist der wichtigste. Ein effektiver Jahreszins ist nur gegen einen anderen aussagekräftig, der auf denselben Eckdaten beruht. Unterschiedliche Zinsbindungen oder Tilgungssätze machen jeden Vergleich wertlos, egal wie präzise die zweite Nachkommastelle wirkt.

Und dann gibt es zwei Vertragsmerkmale, die im effektiven Jahreszins gar nicht erscheinen — die aber in der Praxis mehr wert sein können als ein Zehntelprozentpunkt:

Der Grund ist methodisch: Die Berechnung nach § 16 Absatz 2 PAngV unterstellt, dass beide Seiten ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen, und legt eine feste Zahlungsreihe zugrunde. Ein Recht, das Sie ausüben können, aber nicht ausüben müssen, kommt in dieser Reihe nicht vor. Es ist deshalb im ausgewiesenen Satz unsichtbar — nicht wertlos.

Meine Empfehlung für den Vergleich lautet daher zweistufig. Nutzen Sie den effektiven Jahreszins als Filter: Er ist die ehrlichere Größe und sortiert Angebote zuverlässig, sobald die Eckdaten übereinstimmen. Entscheiden Sie danach über die Vertragsmerkmale, die er nicht abbildet. Wer nur auf die zweite Nachkommastelle schaut, kauft am Ende möglicherweise das rechnerisch knappere und praktisch unpassendere Darlehen.

Was bedeutet der anfängliche effektive Jahreszins bei der Baufinanzierung?

Der anfängliche effektive Jahreszins ist der Effektivzins, der nur für die Dauer der vereinbarten Sollzinsbindung gilt. Er heißt anfänglich, weil nach Ablauf der Bindung ein neuer Zinssatz vereinbart wird und die Berechnung deshalb nicht die gesamte Rückzahlungsdauer abdeckt. Bei Immobiliardarlehen ist das der Regelfall, weil die Sollzinsbindung fast immer kürzer ist als die Zeit bis zur vollständigen Tilgung. Ein niedriger anfänglicher effektiver Jahreszins bei kurzer Bindung kann über die gesamte Rückzahlungsdauer teurer sein als ein höherer bei langer Bindung.

Warum deckt der ausgewiesene Wert nicht die gesamte Rückzahlungsdauer ab?

Der Zusatz „anfänglich“ ist kein Werbewort, sondern eine Folge der Rechenannahmen. Die Berechnung geht nach § 16 Absatz 2 der Preisangabenverordnung von der Annahme aus, dass der Vertrag für den vereinbarten Zeitraum gilt und dass Darlehensgeber und Verbraucher ihren Verpflichtungen zu den im Vertrag niedergelegten Bedingungen und Terminen nachkommen. Genau darin liegt die Grenze: Für die Zeit nach dem Ende der Sollzinsbindung sind keine Bedingungen und keine Termine niedergelegt. Es gibt dort weder einen vereinbarten Sollzinssatz noch eine vereinbarte Rate, aus der sich eine Zahlungsreihe bilden ließe.

Für Größen, die sich im Zeitpunkt der Berechnung zahlenmäßig nicht bestimmen lassen, arbeitet die Verordnung mit Fiktionen. Nach § 16 Absatz 5 der Preisangabenverordnung wird angenommen, dass solche Zinssätze und Kosten fest bleiben und bis zum Ende des Vertrags gelten. Für Verträge, die einen Indikator oder einen internen Referenzzinssatz vereinbaren, ergänzt die Anlage zu § 16 der Preisangabenverordnung eine eigene Annahme: Der Sollzinssatz ab dem Ende der Festzinsperiode entspricht dem Wert, der sich aus diesem Indikator oder Referenzzinssatz zum Zeitpunkt der Berechnung ergibt. Dieselbe Anlage setzt für unbefristete Verträge über Immobiliardarlehen eine Laufzeit von 20 Jahren ab der ersten Inanspruchnahme an und legt die Rechenkonventionen fest — ein Jahr zu 365 Tagen, den Standardmonat zu 30,41666 Tagen und die Angabe des Ergebnisses auf zwei Dezimalstellen.

Der ausgewiesene Wert ist damit kein Blick in die Zukunft, sondern eine Momentaufnahme unter offengelegten Annahmen. Er beschreibt den Preis der Zahlungsreihe, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses feststeht — und diese Zahlungsreihe endet bei einem gewöhnlichen Immobiliardarlehen mit der Sollzinsbindung, nicht mit der letzten Tilgungsrate.

Zwei Punkte folgen daraus für die Praxis. Erstens ist der Vergleich zweier Angebote nur dann sauber, wenn beide dieselbe Sollzinsbindung tragen; sonst messen die beiden Werte unterschiedlich lange Zeiträume. Zweitens bleibt die Restschuld am Ende der Bindung eine eigene Größe, die der effektive Jahreszins nicht sichtbar macht. Sie steht im Tilgungsplan des Angebots und gehört bei jedem Vergleich daneben gelegt.

Wie wähle ich zwischen kurzer und langer Sollzinsbindung?

Die Bindungsdauer ist die Stellgröße, die den anfänglichen effektiven Jahreszins am stärksten bewegt — und zugleich die, bei der ein niedriger Wert am wenigsten über den Gesamtpreis sagt. Eine kurze Bindung senkt den ausgewiesenen Wert, verkürzt aber den Zeitraum, den dieser Wert überhaupt abdeckt. Was danach kommt, verhandeln Sie zu einem Zinsniveau neu, das heute niemand kennt.

Entscheiden Sie deshalb nicht über den Satz, sondern über vier Größen, die Sie selbst festlegen können:

• Wie lange soll die Rate planbar sein? Je länger Ihr Sicherheitsbedürfnis reicht, desto länger die Bindung. Der Aufschlag für die längere Bindung ist der Preis dieser Sicherheit, kein vermeidbarer Mehrpreis.
• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Bindung? Eine kurze Bindung mit niedriger Tilgung hinterlässt einen großen Betrag, der vollständig dem künftigen Zinsniveau ausgesetzt ist. Eine höhere anfängliche Tilgung verkleinert diesen Betrag spürbar.
• Wie tragfähig ist Ihr Einkommen bei einer höheren Anschlussrate? Rechnen Sie durch, ob Sie die Restschuld auch bei deutlich veränderten Bedingungen bedienen könnten. Wer das nicht kann, kauft mit einer kurzen Bindung ein Risiko, das über den ersparten Bruchteil eines Prozentpunkts hinausgeht.
• Wann brauchen Sie Beweglichkeit? Ein absehbarer Verkauf, eine erwartete größere Zahlung oder ein geplanter Ortswechsel sprechen für Sondertilgungsrechte und eine passende Bindungsdauer — nicht für den niedrigsten Anfangswert.

Ein halber Prozentpunkt Unterschied zwischen zwei Bindungsdauern wirkt auf dem Papier klein und über eine lange Laufzeit erheblich. Die ehrliche Antwort lautet trotzdem, dass sich beide Wege erst im Rückblick bewerten lassen: Die kurze Bindung gewinnt, wenn das Niveau fällt, die lange, wenn es steigt. Weil diese Richtung nicht vorhersagbar ist, entscheidet die Frage, welches Ergebnis Sie im ungünstigen Fall noch tragen können — nicht, welcher Anfangswert heute niedriger aussieht.

Wie sich der Wechsel am Ende der Bindung konkret vollzieht und worauf es bei der Anschlussfinanzierung ankommt, behandelt der eigene Abschnitt weiter unten in diesem Artikel.

Wie beeinflusst die Bonität den effektiven Jahreszins, und was sagt der Zwei-Drittel-Zins aus?

Ihre Bonität wirkt auf den effektiven Jahreszins, weil der Darlehensgeber das Ausfallrisiko in die Kondition einpreist; Einkommen, Beschäftigungsart, Bonitätsauskunft und Eigenkapital gehen dabei ein. Bei Immobiliardarlehen wiegt der Beleihungsauslauf besonders schwer, also der Anteil des Darlehens am Beleihungswert der Immobilie. Der in der Werbung genannte Zwei-Drittel-Zins ist kein Anspruch, sondern eine Vorgabe des § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung: Der Anbieter muss von einem effektiven Jahreszins ausgehen, zu dem mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung geschlossenen Verträge zustande kommen dürften. Ein Drittel der Kunden zahlt also planmäßig mehr, und welcher Wert für Sie gilt, zeigt erst ein konkretes Angebot.

Wie wirkt der Beleihungsauslauf auf die Kondition?

Der Beleihungsauslauf setzt Ihr Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie — nicht zum Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der vorsichtig angesetzte Wert, den ein Darlehensgeber auch in einer schwächeren Marktphase noch für erzielbar hält. Je kleiner der Anteil des Darlehens an diesem Wert, desto besser deckt die Grundschuld den Kredit, desto geringer fällt ein möglicher Verlust aus — und desto niedriger ist der Risikoaufschlag, der über den Sollzinssatz in den effektiven Jahreszins einfließt.

Darlehensgeber rechnen dabei nicht mit einer stufenlosen Kurve, sondern mit Klassen. Üblich sind Grenzen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent des Beleihungswerts. Ein Vorhaben knapp über einer dieser Grenzen wird anders bepreist als eines knapp darunter, auch wenn zwischen beiden nur wenige tausend Euro Eigenkapital liegen.

Die Tabelle bleibt bewusst qualitativ. Wie groß der Aufschlag je Klasse in Prozentpunkten ausfällt, unterscheidet sich von Haus zu Haus und verschiebt sich mit dem Marktumfeld; die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank weist Wohnungsbaukredite an private Haushalte zwar nach Dauer der Zinsbindung aus, schlüsselt sie aber nicht nach Beleihungsauslauf auf. [FAKT FEHLT: typische Zinsaufschläge je Beleihungsauslauf-Klasse (60 / 80 / 90 / 100 Prozent) in Prozentpunkten]

Beim effektiven Jahreszins kommt ein zweiter Effekt hinzu, den der reine Sollzinsvergleich übersieht. In den oberen Klassen verlangen Darlehensgeber häufiger Auflagen — eine ausführlichere Objektbewertung, engere Tilgungsvorgaben, zusätzliche Sicherheiten. Soweit solche Kosten Voraussetzung für die Vergabe sind, gehören sie nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung in die Effektivzinsberechnung. Ein hoher Beleihungsauslauf hebt den effektiven Jahreszins damit auf zwei Wegen: über den Risikoaufschlag und über die Nebenkosten, die er auslöst.

Warum ist der Zwei-Drittel-Zins kein Versprechen an Sie persönlich?

Der beworbene Effektivzins ist keine Zusage an Sie, sondern eine Aussage über eine Verteilung. Nach § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung muss der Werbende bei der Auswahl seines Beispiels von einem effektiven Jahreszins ausgehen, „von dem der Werbende erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der auf Grund der Werbung zustande kommenden Verträge zu dem angegebenen oder einem niedrigeren effektiven Jahreszins abgeschlossen werden“. Der Maßstab ist also ein Bruchteil der Abschlüsse, kein Versprechen an den einzelnen Interessenten.

Daraus folgt die Kehrseite, die in der Werbung selten mitgelesen wird: Ein Drittel der Verträge darf regelkonform über dem gezeigten Wert liegen. Wer diesen Wert als erreichbaren Zins liest, verwechselt eine Verteilungsaussage mit einem Angebot. Genau deshalb ist der Schaufensterzins selten der eigene Zins.

Dass die Regel auch für Ihre Baufinanzierung gilt, gehört ausdrücklich dazu, weil hier eine verbreitete Fehleinordnung kursiert. § 17 Absatz 7 der Preisangabenverordnung nimmt die Absätze 2 bis 6 nur für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge nach § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs aus — und das sind Darlehen, die nur mit einem begrenzten Personenkreis auf Grund von Rechtsvorschriften in öffentlichem Interesse abgeschlossen werden, zu besseren als marktüblichen Bedingungen. Das gewöhnliche Immobiliardarlehen zum Kauf oder Bau einer Wohnung fällt nicht darunter. Für die Zinswerbung, die Ihnen in München begegnet, gilt die Zwei-Drittel-Vorgabe also uneingeschränkt.

Auf welcher Seite dieser Verteilung Sie landen, entscheiden dieselben Größen, die auch das spätere Angebot bestimmen: Beleihungsauslauf, Bonität, Einkommensstruktur und Objekt. Für Selbstständige, Unternehmer und Freiberufler ist das der praktisch wichtigste Punkt dieses Artikels. Ihr Einkommen steckt in Jahresabschlüssen, Einnahmenüberschussrechnungen und Steuerbescheiden statt in drei Gehaltsabrechnungen, und jedes Haus rechnet daraus ein anderes anrechenbares Einkommen. Eine Konstellation, die ein Darlehensgeber in die obere Hälfte der Verteilung einsortiert, kann bei einem anderen in der unteren landen — mit demselben Antrag und denselben Unterlagen. Ein beworbener Wert taugt deshalb nicht als Planungsgrundlage; belastbar wird der effektive Jahreszins erst im konkreten Angebot.

Was verbessert meine Verhandlungsposition am wirksamsten?

Verhandlungsspielraum entsteht nicht im Gespräch, sondern in der Vorbereitung. Wirksam ist, was das Risiko messbar senkt oder die Bewertung überhaupt erst zuverlässig möglich macht.

• Eigenkapital gezielt bis unter eine Klassengrenze einsetzen. Nicht jeder zusätzliche Euro wirkt gleich stark. Bringt er den Beleihungsauslauf von 90 auf 80 Prozent des Beleihungswerts, verschiebt er die gesamte Risikoklasse; innerhalb einer Klasse ist die Wirkung deutlich kleiner.
• Unterlagen vollständig und prüffähig vorlegen. Fehlende Jahresabschlüsse, veraltete Steuerbescheide oder unklare Entnahmen führen selten zur Absage, aber regelmäßig zu einer vorsichtigeren Annahme — und die schlägt sich in der Kondition nieder.
• Bestehende Verbindlichkeiten vorher bereinigen. Laufende Raten mindern die Haushaltsrechnung und damit die tragbare Belastung. Wer kleinere Kredite vor dem Antrag ablöst, verbessert das Bild ohne jede Verhandlung.
• Die Bonitätsauskunft selbst prüfen und Fehler korrigieren lassen. Veraltete oder falsche Einträge wirken wie ein Risiko, das gar nicht besteht.
• Tilgung und Zinsbindung als Stellgrößen begreifen. Eine höhere anfängliche Tilgung baut den Beleihungsauslauf schneller ab; manche Häuser honorieren das, andere setzen eine Mindesttilgung voraus, bevor sie eine Konstellation überhaupt annehmen.
• Dieselbe Konstellation von mehreren Darlehensgebern bewerten lassen. Weil die Einkommensbewertung nicht einheitlich ist, entstehen die größten Unterschiede nicht im Zinsniveau, sondern in der Einstufung.

Vergleichen Sie am Ende nicht die beworbenen Werte, sondern die effektiven Jahreszinsen der konkreten Angebote — und zwar bei gleicher Darlehenssumme, gleicher Zinsbindung und gleichem Tilgungssatz. Erst dann vergleichen Sie Preise statt Werbeaussagen. Welche Posten in diesen Wert einfließen und welche außen vor bleiben, zeigen die Abschnitte weiter oben in diesem Artikel.

Kann sich der effektive Jahreszins nach Vertragsabschluss noch ändern?

Es kommt darauf an: Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins bleibt der ausgewiesene effektive Jahreszins für die Dauer der Sollzinsbindung unverändert. Bei einem variablen Zinssatz kann er sich mit jeder Anpassung des Referenzzinses ändern; § 16 Absatz 5 der Preisangabenverordnung lässt die Berechnung deshalb mit dem bei Vertragsschluss geltenden Zinssatz zu. Auch bei gebundenem Sollzins verschiebt sich Ihre tatsächliche Verzinsung, wenn sich der Abruf verzögert oder Sie Sondertilgungen leisten — der Vertragswert bleibt dann formal stehen, Ihre reale Belastung nicht. Nach Ablauf der Sollzinsbindung wird ohnehin neu verhandelt, und der anfängliche effektive Jahreszins verliert seine Aussagekraft.

Was passiert bei einem variablen Zinssatz mit dem ausgewiesenen Wert?

Bei einem variablen Zinssatz steht die künftige Zahlungsreihe bei Vertragsschluss nicht fest. Die Preisangabenverordnung löst das nicht durch eine Prognose, sondern durch eine Fiktion: Lässt sich ein Zinssatz oder eine Kostengröße im Zeitpunkt der Berechnung zahlenmäßig nicht bestimmen, wird nach § 16 Absatz 5 der Preisangabenverordnung angenommen, dass sie fest bleiben und bis zum Ende des Vertrags gelten. Der ausgewiesene Wert ist damit ein Rechenergebnis unter einer offengelegten Annahme, keine Zusage über die Laufzeit.

Praktisch bedeutet das zweierlei. Der im Vertrag dokumentierte effektive Jahreszins bleibt als Vertragsangabe stehen — er wird nicht bei jeder Zinsanpassung neu ausgewiesen. Ihre tatsächliche Verzinsung folgt dagegen dem Referenzzins und verändert sich mit jeder Anpassung nach oben oder nach unten. Beide Größen laufen auseinander, sobald sich der Referenzzins zum ersten Mal bewegt.

Für Verträge, die nach einer Festzinsperiode ausdrücklich einen Indikator oder einen internen Referenzzinssatz vereinbaren, enthält die Anlage zu § 16 der Preisangabenverordnung eine eigene Annahme: Der Sollzinssatz ab dem Ende der Festzinsperiode entspricht dem Wert, der sich aus diesem Indikator zum Zeitpunkt der Berechnung ergibt. Auch das ist eine Rechenkonvention und keine Vorhersage. Wie eine variable Verzinsung im Einzelnen funktioniert, welche Anpassungstermine üblich sind und welche Kündigungsrechte daran hängen, ist ein Thema für sich und wird hier nicht vertieft.

Warum verändern Sondertilgungen meine reale Verzinsung?

Die Berechnung unterstellt nach § 16 Absatz 2 der Preisangabenverordnung, dass der Vertrag für den vereinbarten Zeitraum gilt und beide Seiten ihren Verpflichtungen zu den niedergelegten Bedingungen und Terminen nachkommen. Eine Sondertilgung ist aber keine Verpflichtung, sondern ein Recht. Sie steht nicht als Termin im Vertrag und geht deshalb nicht in die Rechnung ein — auch dann nicht, wenn Sie fest vorhaben, sie zu nutzen.

Nutzen Sie das Recht später, verschiebt sich Ihre Zahlungsreihe gegenüber der berechneten: Ein Teil des Kapitals wird früher zurückgeführt, die verbleibende Zinslast sinkt, und Ihre Restschuld am Ende der Bindung fällt niedriger aus als im ursprünglichen Tilgungsplan. Der im Vertrag dokumentierte Wert bleibt davon unberührt. Ihre reale Verzinsung sinkt, ohne dass sich formal etwas ändert.

Derselbe Mechanismus wirkt in die andere Richtung, wenn sich der Abruf des Darlehens verzögert. Die einmaligen Kosten fallen dann zu einem Zeitpunkt an, an dem noch kein oder nur ein Teil des Kapitals arbeitet, und die bereitstellungszinsfreie Zeit kann ablaufen, bevor die letzte Rate abgerufen ist. Bei einem Neubau oder einer Sanierung mit Auszahlung nach Baufortschritt ist das der Regelfall und keine Ausnahme.

Drei Punkte sind daraus für die Praxis wichtig:

• Lassen Sie sich Sondertilgungsrechte schriftlich zusichern. Sie erscheinen nicht im ausgewiesenen Wert und sind gerade deshalb beim Vergleich zweier Angebote leicht zu übersehen.
• Prüfen Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit an Ihrem Bauzeitplan. Sie ist bei verzögertem Abruf die Größe, die Ihre reale Verzinsung am spürbarsten hebt.
• Vergleichen Sie den Tilgungsplan, nicht nur den Satz. Er zeigt die Restschuld zum Ende der Bindung — die Zahl, die über den weiteren Verlauf Ihrer Finanzierung entscheidet.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung entsteht ohnehin ein neuer Vertrag oder eine neue Vereinbarung mit einem eigenen, neu berechneten effektiven Jahreszins. Was dabei zu beachten ist, behandelt der Abschnitt zur Anschlussfinanzierung weiter unten in diesem Artikel.

Welche Rolle spielt der effektive Jahreszins bei der Anschlussfinanzierung?

Weil der ausgewiesene Effektivzins nur bis zum Ende der Sollzinsbindung gilt, entscheidet die Anschlussfinanzierung über einen erheblichen Teil Ihrer tatsächlichen Gesamtkosten. Je höher die Restschuld am Bindungsende ausfällt, desto stärker schlägt der dann gültige Zinssatz durch und desto weniger sagt der anfängliche effektive Jahreszins über den Gesamtpreis aus. Für die Anschlussfinanzierung wird erneut ein eigener effektiver Jahreszins ausgewiesen, bei einem Forward-Darlehen einschließlich des Aufschlags für die Vorlaufzeit. Vergleichen Sie zwei Angebote deshalb nie allein über den anfänglichen Effektivzins, sondern immer zusammen mit der Restschuld am Ende der Bindung.

Warum ist die Restschuld am Bindungsende der eigentliche Kostentreiber?

Der ausgewiesene effektive Jahreszins beschreibt den Preis eines Darlehens über einen gerechneten Zeitraum — nicht über die gesamte Rückzahlungsdauer. Wo die Laufzeit nicht feststeht, arbeitet die Anlage zu § 16 der Preisangabenverordnung mit festgelegten Annahmen, unter anderem einer Standardlaufzeit von 20 Jahren für Immobiliardarlehen. Die Sollzinsbindung ist in der Praxis fast immer kürzer als die Zeit, die Sie tatsächlich zurückzahlen. Genau in dieser Lücke entsteht der Teil Ihres Gesamtpreises, über den der anfängliche Effektivzins nichts aussagt.

Die Restschuld ist die Größe, die diese Lücke bemisst. Sie ist der Betrag, für den der Preis am Ende der Bindung neu verhandelt wird — und je größer sie ausfällt, desto größer ist der Anteil Ihrer Finanzierung, der zu heute unbekannten Bedingungen abgewickelt wird. Zwei Angebote mit identischem anfänglichem Effektivzins können deshalb völlig unterschiedlich teuer sein, wenn sie unterschiedlich hohe Restschulden hinterlassen. Der Vergleich beginnt nicht beim Zins, sondern beim Tilgungsplan.

Beim Anschluss selbst kommt ein Effekt hinzu, den viele Darlehensnehmer unterschätzen. Die Restschuld ist kleiner als die ursprüngliche Darlehenssumme, die Kostenpositionen der Anschlussfinanzierung sind es oft nicht. In den effektiven Jahreszins fließen nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung unter anderem die Kosten für die Vermittlung des Darlehens, für ein zwingend zu führendes Konto und für eine erforderliche Immobilienbewertung ein. Diese Posten hängen am Vorgang, nicht am Betrag. Verteilt auf eine kleinere Darlehenssumme wiegen sie relativ schwerer und heben den ausgewiesenen Effektivzins stärker über den Sollzins, als es bei der Erstfinanzierung derselbe Posten getan hat. Wer den Abstand zwischen Sollzins und Effektivzins aus seinem alten Vertrag als Maßstab nimmt, rechnet beim Anschluss zu knapp.

Der zweite Punkt betrifft den Weg, den Sie wählen. Ein Wechsel zu einem anderen Institut löst Aufwand aus, den die Prolongation bei der bisherigen Bank weitgehend erspart — allen voran die Abtretung der bestehenden Grundschuld. Bemerkenswert daran ist, wo dieser Aufwand landet: Notarkosten bleiben nach § 16 Absatz 4 der Preisangabenverordnung ausdrücklich außerhalb der Berechnung. Die Wechselkosten verschieben Ihren Vergleich also, ohne im ausgewiesenen Effektivzins überhaupt aufzutauchen.

Daraus folgt keine Empfehlung für einen der beiden Wege. Es folgt eine Rechenregel: Stellen Sie den Effektivzinsen beider Wege die Wechselkosten als eigenen Posten daneben, statt sie im Zins zu suchen. Bei einer kleinen Restschuld kann dieser Posten eine Zinsdifferenz von einem Zehntelprozentpunkt aufzehren; bei einer großen Restschuld über eine lange Anschlussbindung kehrt sich das Verhältnis um.

Wie wirkt ein höherer Tilgungssatz auf diese Rechnung?

Zuerst die Klarstellung, die in Beratungsgesprächen am häufigsten fehlt: Der Tilgungssatz verändert Ihren effektiven Jahreszins praktisch nicht. Tilgung ist keine Kostenposition, sondern Rückzahlung. In der Barwertgleichung der Anlage zu § 16 PAngV erscheint sie als eine der Zahlungen des Darlehensnehmers und wird zusammen mit Zins- und Kostenzahlungen abgezinst — sie verschiebt den Zeitpunkt, zu dem Sie zahlen, aber nicht den Preis, den Sie zahlen.

Was der Tilgungssatz sehr wohl verändert, ist die Restschuld am Bindungsende — und damit genau die Größe, an der sich der Gesamtpreis entscheidet. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet eine höhere laufende Belastung während der Bindung und eine kleinere offene Summe danach. Er macht Sie weniger abhängig vom künftigen Zinsniveau, kostet dafür aber Liquidität in der Gegenwart.

Die letzte Spalte ist die eigentliche Botschaft dieser Tabelle. Der Wert, mit dem geworben wird, bleibt über alle drei Zeilen hinweg praktisch gleich, während sich Ihr tatsächliches Risiko von Zeile zu Zeile grundlegend ändert. Ein Angebot allein über den Effektivzins auszuwählen heißt, genau die Spalte zu betrachten, die sich nicht bewegt.

Drei Fragen führen in der Praxis am schnellsten zu einer tragfähigen Entscheidung über die Tilgung:

• Was trägt Ihr Haushalt dauerhaft, nicht nur im ersten Jahr? Ein hoher Tilgungssatz ist nur dann Sicherheit, wenn er über die volle Bindungsdauer ohne Anspannung durchgehalten wird.
• Wie viel Restschuld wollen Sie am Bindungsende bewusst offen lassen? Diese Zahl steht im Tilgungsplan und lässt sich vor der Unterschrift festlegen — später nur noch über Sondertilgungen korrigieren.
• Welche planbaren Zuflüsse stehen an? Auslaufende Kapitalanlagen, Bonuszahlungen oder der Verkauf einer bisherigen Immobilie verändern die Restschuld und damit das Gewicht des Anschlusszinses.

Wichtig ist dabei die Reihenfolge: Erst die Struktur festlegen — Darlehenssumme, Eigenkapitaleinsatz, Zinsbindung, Tilgung —, dann die Kondition vergleichen. Wer umgekehrt vorgeht, vergleicht Effektivzinsen, die auf unterschiedlichen Annahmen beruhen und deshalb gar nicht vergleichbar sind.

Was ist beim Effektivzins eines Forward-Darlehens anders?

Beim Forward-Darlehen vereinbaren Sie den Anschlusszins heute, obwohl die Ablösung erst in einigen Jahren stattfindet. Für diese Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Aufschlag. Er ist Teil der vereinbarten Kondition und schlägt deshalb auch auf den ausgewiesenen effektiven Jahreszins des Forward-Darlehens durch. Anders gesagt: Der Effektivzins eines Forward-Angebots ist nicht mit dem Effektivzins eines heute auszahlbaren Darlehens vergleichbar, weil er einen anderen Zeitpunkt bepreist.

Zwei weitere Unterschiede gehören dazu. Erstens ist das Forward-Darlehen keine Sparmaßnahme, sondern eine Absicherung — Sie kaufen Planungssicherheit und geben die Chance auf ein niedrigeres Niveau zum Ablauftermin ab. Zweitens gehen Sie eine Abnahmeverpflichtung ein: Das Darlehen wird zum vereinbarten Termin valutiert, unabhängig davon, wie sich der Markt bis dahin entwickelt hat. Ein Effektivzinsvergleich zwischen Forward-Angebot und späterer Prolongation ist deshalb kein Preisvergleich, sondern eine Abwägung zwischen Sicherheit und Offenheit.

Wann Sie welchen Weg überhaupt noch wählen können, entscheidet der Vorlauf. Der gesetzliche Mindesttakt ist dabei bewusst spät angesetzt: Nach § 493 Absatz 1 BGB unterrichtet Sie der Darlehensgeber spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist — und teilt dann den angebotenen Sollzinssatz mit. Diese Unterrichtung ist eine Schutzvorschrift, kein Fahrplan.

Setzen Sie den Startpunkt deshalb zwölf Monate vor Ablauf, nicht drei. Wer erst mit dem Brief der Bank beginnt, kann ein einzelnes Angebot annehmen oder ablehnen — vergleichen kann er es nicht mehr. Und ohne Vergleichsmaßstab bleibt der ausgewiesene Effektivzins genau das, was er isoliert betrachtet ist: eine Zahl ohne Bezugsgröße.

Wo finde ich den effektiven Jahreszins im ESIS-Merkblatt und im Darlehensvertrag?

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Darlehensgeber Ihnen vor Ihrer Vertragserklärung das Europäische Standardisierte Merkblatt aushändigen; das Muster steht in Anlage 6 zu Artikel 247 § 1 Absatz 2 EGBGB. Den effektiven Jahreszins finden Sie dort in Abschnitt 4 „Zinssatz und andere Kosten“, unmittelbar hinter Abschnitt 3, der Kreditbetrag, Laufzeit und den zurückzuzahlenden Gesamtbetrag ausweist. Weil alle Anbieter dasselbe Formular verwenden, ist das Merkblatt das einzige Dokument, in dem Sie Angebote Feld für Feld nebeneinanderlegen können. Achten Sie zusätzlich auf die weiteren Kostenangaben in Abschnitt 4 sowie auf die Abschnitte zu den zusätzlichen Auflagen und zur vorzeitigen Rückzahlung, weil dort Posten und Rechte stehen, die im Effektivzins gerade nicht enthalten sind.

1. Wesentliche Merkmale: Betrag, Laufzeit und Darlehensart prüfen

Nehmen Sie das Merkblatt und zählen Sie zuerst die Abschnitte. Das ESIS-Merkblatt ist kein frei gestaltetes Anschreiben, sondern ein Formular: Teil A des Musters gibt fünfzehn nummerierte Abschnitte in fester Reihenfolge vor, Teil B enthält unter der Überschrift „Hinweise zum Ausfüllen des ESIS-Merkblatts“ die Anleitung dazu. Genau daraus entsteht die Vergleichbarkeit — dieselbe Angabe steht bei jedem Anbieter unter derselben Nummer.

Vor Abschnitt 1 stehen zwei Zeilen, die Sie zuerst lesen sollten. Das Muster in Anlage 6 zu Artikel 247 § 1 EGBGB beginnt mit dem Satz „Dieses Dokument wurde am [Datum] für [Name des Verbrauchers] erstellt.“ Damit ist das Merkblatt datiert und auf Sie personalisiert. Fehlt eines von beidem, halten Sie kein ESIS-Merkblatt in der Hand, sondern eine Werbe- oder Beispielrechnung.

So ist Teil A aufgebaut:

Abschnitt 3 ist Ihr Ausgangspunkt, weil er die Eckdaten festhält, auf die sich alle folgenden Zahlen beziehen. Das Muster führt dort „Kreditbetrag und Währung“, „Laufzeit des Kredits“, die Kreditart, die Art des anwendbaren Zinssatzes und den „Zurückzuzahlenden Gesamtbetrag“. Weichen diese Eckdaten zwischen zwei Merkblättern voneinander ab, vergleichen Sie zwei verschiedene Finanzierungen — und die Kennzahl im nächsten Abschnitt sagt dann nichts mehr aus.

2. Zinssatz und sonstige Kosten: Sollzins und effektiven Jahreszins ablesen

Der effektive Jahreszins steht in Abschnitt 4 „Zinssatz und andere Kosten“, also unmittelbar unter den Eckdaten. Das Muster gibt den Wortlaut vor: „Der effektive Jahreszins entspricht den Gesamtkosten des Kredits, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz.“ Darunter folgt die Zeile „Der für Ihren Kredit geltende effektive Jahreszins beträgt [effektiver Jahreszins].“ — und anschließend die Aufschlüsselung: „Er setzt sich zusammen aus:“, gefolgt vom „Zinssatz“ und den sonstigen Komponenten des effektiven Jahreszinses.

Drei Dinge lesen Sie hier auf einen Blick, und in dieser Reihenfolge sollten Sie es tun:

• Den Sollzinssatz. Er steht als „Zinssatz“ innerhalb der Aufschlüsselung, nicht als eigene Kennzahl darüber. Ist dort ein Referenzzinssatz angegeben, ist der Satz nicht fest, sondern an eine Bezugsgröße gekoppelt.
• Den effektiven Jahreszins. Er steht in derselben Aufstellung eine Ebene darüber und ist die Kennzahl, die den Vergleich trägt.
• Die sonstigen Komponenten. Sie sind der eigentliche Erkenntnisgewinn dieses Abschnitts, denn sie zeigen, welche Kosten der Anbieter in die Kennzahl eingerechnet hat.

Den zurückzuzahlenden Gesamtbetrag finden Sie nicht hier, sondern eine Ebene höher in Abschnitt 3. Diese Aufteilung ist gewollt: Abschnitt 3 beschreibt, worüber gesprochen wird, Abschnitt 4 nennt den Preis dafür. Wer beide Abschnitte nebeneinander liest, hat die vollständige Preisaussage des Angebots vor sich.

Was der Wert in Abschnitt 4 nicht abbildet, gehört zum selben Lesevorgang dazu. Die Preisangabenverordnung rechnet bestimmte Kosten ausdrücklich ein und andere ausdrücklich heraus; welche das im Einzelnen sind, steht weiter oben in diesem Artikel. Für das Merkblatt heißt das: Zwei gleiche Werte in Abschnitt 4 können unterschiedliche Gesamtkosten bedeuten, wenn die Posten außerhalb der Verordnung unterschiedlich geregelt sind.

3. Auszahlungsbedingungen und Bereitstellungsregelung lesen

An dieser Stelle stößt das Formular an eine Grenze, und die sollten Sie kennen: Einen eigenen Abschnitt zu Auszahlung oder Bereitstellung sieht das Muster in Anlage 6 nicht vor. Angaben zum Auszahlungsplan, zur bereitstellungszinsfreien Zeit oder zu Zuschlägen für weitere Teilauszahlungen tauchen deshalb — wenn überhaupt — in Abschnitt 8 „Zusätzliche Auflagen“, in Abschnitt 10 „Flexible Merkmale“ oder in Abschnitt 14 „(falls zutreffend) Zusätzliche Informationen“ auf. Fragen Sie diese Punkte aktiv ab, statt darauf zu warten, dass eine Zeile sie von selbst ausweist.

Im Darlehensvertrag liegt der Fall anders. Dort sind die Pflichtangaben in Artikel 247 § 6 EGBGB geregelt, der auf den Katalog des § 3 Absatz 1 verweist. Dieser Katalog nennt in Artikel 247 § 3 Absatz 1 EGBGB unter Nummer 3 den effektiven Jahreszins, unter Nummer 5 den Sollzinssatz und unter Nummer 9 die Auszahlungsbedingungen. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt dabei eine Einschränkung: Nach § 6 Absatz 1 Satz 2 sind abweichend nur die Angaben nach § 3 Absatz 1 Nummer 1 bis 7, 10 und 13 zwingend.

Daraus folgt eine klare Arbeitsteilung für Ihre Prüfung:

• Der effektive Jahreszins ist gesetzt. Er fällt unter Nummer 3 und gehört damit auch bei einem Immobiliardarlehen zu den zwingenden Vertragsangaben — Sie finden ihn im Vertrag wieder, nicht nur im Merkblatt.
• Der Sollzinssatz ist gesetzt. Er fällt unter Nummer 5 und steht ebenfalls im zwingenden Teil.
• Die Auszahlungsbedingungen sind es nicht. Nummer 9 liegt außerhalb dieser Aufzählung. Was Sie dazu wissen wollen, müssen Sie ausdrücklich ansprechen und zum Vertragsbestandteil machen.

Der Auszahlungskurs verdient dabei besondere Aufmerksamkeit, weil er als einziger dieser Punkte den Wert in Abschnitt 4 unmittelbar bewegt: Wird weniger ausgezahlt, als Sie verzinsen und zurückzahlen, wirkt die Differenz als Kostenblock und hebt den effektiven Jahreszins über den Sollzinssatz. Bereitstellungszinsen und Zuschläge für weitere Teilauszahlungen bewegen ihn dagegen nicht — sie hängen an Ihrem Bauverlauf und schlagen erst später auf Ihr Konto durch.

4. Angebote Feld für Feld nebeneinanderlegen

Fordern Sie das Merkblatt zu jedem Angebot ausdrücklich an. Nach Artikel 247 § 1 Absatz 2 EGBGB übermittelt der Darlehensgeber die vorvertraglichen Informationen in Textform, und zwar rechtzeitig vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung. Rechtzeitig vor der Vertragserklärung heißt in der Praxis: In der ersten Konditionsanfrage liegt das Dokument noch nicht automatisch bei. Wer vergleichen will, fragt früher danach, als das Gesetz es verlangt.

Ein unverbindlicher Konditionsausdruck ist kein ESIS-Merkblatt. An diesen drei Merkmalen erkennen Sie den Unterschied:

• Erstellungsdatum und Name. Das Merkblatt trägt beides in der Kopfzeile. Ein Ausdruck ohne Datum und ohne Ihren Namen ist eine Beispielrechnung.
• Fünfzehn nummerierte Abschnitte. Fehlen Nummern oder tragen die Abschnitte eigene Bezeichnungen, folgt das Dokument nicht dem gesetzlichen Muster.
• Der vorgegebene Wortlaut. Die Erläuterungssätze in Abschnitt 4 stehen im Muster fest und werden übernommen, nicht umformuliert.

Eines leistet auch das Merkblatt nicht, und das steht in ihm selbst: Das Muster sieht den Hinweis vor, dass die Ausfertigung des Dokuments für den Kreditgeber „keinerlei Verpflichtung zur Gewährung eines Kredits“ begründet. Das Merkblatt informiert Sie also über ein Angebot, es sichert Ihnen die Finanzierung aber nicht zu.

Für den eigentlichen Vergleich legen Sie die Merkblätter nebeneinander und arbeiten Abschnitt gegen Abschnitt durch — 3 gegen 3, 4 gegen 4, 8 gegen 8. Weil die Reihenfolge feststeht, sehen Sie Abweichungen sofort, ohne zwei unterschiedlich aufgebaute Verkaufsunterlagen ineinander übersetzen zu müssen. Welche Eckdaten Sie dafür vorher angleichen und welche Posten Sie zusätzlich abfragen, steht in der Vergleichsanleitung weiter oben in diesem Artikel. Das Merkblatt liefert die Ordnung, in der Sie beides zusammenführen.

Wie erkenne ich in München das Angebot mit dem besten Gesamtpreis?

In München entscheidet der Vergleich über größere Beträge als anderswo, weil hohe Kaufpreise große Darlehenssummen bedeuten und schon ein Zehntelprozentpunkt über eine lange Zinsbindung spürbar wirkt. Ich hole Angebote über mehr als 400 Finanzierungspartner ein und lege sie mit identischen Eckdaten nebeneinander, damit die ausgewiesenen effektiven Jahreszinsen überhaupt vergleichbar sind. Die Kosten für die Vermittlung eines Darlehens gehören nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung zu den Bestandteilen des effektiven Jahreszinses und stecken im ausgewiesenen Wert damit bereits drin. Als Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO, Vermittlerregister-Nummer D-W-155-JPC7-09, lege ich diesen Mechanismus offen, bevor Sie ein Angebot unterschreiben.

Was der Effektivzins über Ihre Münchner Gesamtfinanzierung nicht verrät

Der effektive Jahreszins ist ein guter Preisvergleich für ein einzelnes Darlehen mit feststehenden Eckdaten. Eine Münchner Gesamtfinanzierung besteht aber selten aus einem einzelnen Darlehen. Sie besteht aus einem Hauptdarlehen, oft einem Förderbaustein, manchmal einem zweiten Institut für einen nachrangigen Teil, dazu Eigenkapital in unterschiedlicher Form und einem Zeitplan, der zum Kaufvertrag passen muss. Für dieses Gebilde gibt es keinen einzelnen Effektivzins.

Drei Dinge macht der ausgewiesene Wert deshalb nicht sichtbar:

• Die Struktur dahinter. Zwei Angebote mit demselben Effektivzins können sich in Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsrechten und Bereitstellungsfristen deutlich unterscheiden. Erst wenn diese Eckdaten identisch sind, vergleicht der Zins tatsächlich Preise und nicht Konstruktionen.
• Die Kosten außerhalb der Berechnung. Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung sind nach § 16 Absatz 4 der Preisangabenverordnung ausdrücklich nicht einzurechnen. Sie fallen trotzdem an, und bei den Beträgen, um die es in München geht, sind sie kein Rundungsposten.
• Die Frage, ob Sie das Angebot überhaupt bekommen. Ein beworbener Satz ist eine Konstellation, keine Zusage. Wer mit ihm rechnet, rechnet mit den Eckdaten eines anderen Vorhabens.

Der Münchner Zuschnitt verschärft das, ohne die Regeln zu ändern. Die Kernzielgruppe, für die ich arbeite, finanziert Vorhaben ab 400.000 Euro — so ist die Zielgruppe in meiner Positionierung definiert, es ist keine Aussage über den Markt insgesamt. Bei Darlehenssummen dieser Größenordnung wirkt jede Abweichung im Zins über eine lange Bindung spürbar, und ebenso wirkt jeder Strukturfehler. Genau deshalb steht bei mir die Struktur vor der Kondition und nicht umgekehrt.

Was ich an dieser Stelle bewusst nicht liefere, ist eine Zahl. [FAKT FEHLT: bezifferte Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten effektiven Jahreszins über die 400+ Finanzierungspartner für ein identisches Münchner Beispielvorhaben] Eine solche Auswertung existiert nicht in belastbarer Form, und ich schätze sie nicht. Qualitativ kann ich sagen, was ich in der Praxis sehe: Für dasselbe Vorhaben, dieselbe Darlehenssumme und dieselben Unterlagen fallen die Angebote verschiedener Häuser nicht um Nuancen auseinander, weil jedes Haus Beleihungswert, Einkommensarten und Objektart nach eigenen Maßstäben einordnet.

Ehrlich betrachtet: die Grenzen des Effektivzins-Vergleichs

Zur Offenheit gehört, den eigenen Vergleich zu begrenzen. Der effektive Jahreszins ist die beste standardisierte Kennzahl, die das Preisangabenrecht kennt — und sie hat vier Grenzen, die auch ein sorgfältiger Vergleich nicht auflöst.

Ein Punkt gehört ausdrücklich dazu, weil er das Vertrauensmotiv berührt. Die Kosten für die Vermittlung eines Darlehens sind nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung Bestandteil der Gesamtkosten und damit des ausgewiesenen effektiven Jahreszinses. Der Wert, den Sie im Angebot lesen, ist also kein Zins vor Vermittlung, sondern einer, der sie bereits enthält. Über die Höhe und darüber, wer sie im Einzelfall trägt, sage ich hier nichts, weil ich es nicht belegen kann. [FAKT FEHLT: konkretes Vergütungsmodell — wer die Vermittlungsvergütung zahlt, in welcher Größenordnung, und ob dem Kunden ein Honorar entsteht] Meine Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich; das ist belegt, und weiter gehe ich an dieser Stelle nicht.

Ebenso wenig behaupte ich, mehr Partner führten automatisch zu einer besseren Kondition. Der Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern nützt Ihnen nur, wenn daraus die wenigen Häuser ausgewählt werden, die zu Ihrer Konstellation passen. Eine Konstellation überall gleichzeitig zu platzieren, kostet Zeit und produziert Absagen, die niemandem nützen.

Wie mein Vergleich abläuft und was Sie dafür brauchen

Mein Vorgehen kehrt die übliche Reihenfolge um. Nicht erst der Zins, dann die Unterlagen — sondern erst ein sauberes Bild Ihrer Situation, dann Angebote, die sich überhaupt nebeneinanderlegen lassen.

1. Ersteinschätzung. Wir klären Vorhaben, Eigenkapitaleinsatz, Einkommenssituation und Zeitplan. Sie ist kostenlos und unverbindlich und dauert etwa dreißig Minuten.
2. Eckdaten festlegen. Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgungssatz, gewünschte Sondertilgungsrechte und Auszahlungsplanung werden festgeschrieben. Ohne diesen Schritt ist jeder spätere Zinsvergleich wertlos.
3. Einkommensbild ordnen. Bei Selbstständigen, Freiberuflern und Geschäftsführern heißt das: Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen, Steuerbescheide und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Zwei Häuser lesen dieselben Zahlen und kommen zu unterschiedlich hohen anrechenbaren Einkommen — dieser Unterschied lässt sich vorher kennen.
4. Gezielt anfragen. Aus dem Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern wähle ich in freier Bankenwahl die Häuser aus, die zu Ihrem Profil passen, und hole die Angebote mit identischen Eckdaten ein.
5. Nebeneinanderlegen. Verglichen werden effektiver Jahreszins, Restschuld am Bindungsende und die Rechte im Vertrag — und zwar in dieser Reihenfolge, nicht nur die erste Spalte.
6. Handlungsfähig werden. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Damit belegen Sie gegenüber Makler und Verkäufer, dass Ihre Finanzierung steht.

Was Sie dafür mitbringen sollten, ist überschaubar: Angaben zum Objekt, ein realistisches Bild Ihrer Einnahmen und Ausgaben, den geplanten Eigenkapitaleinsatz und den Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag stehen soll. Alles Weitere ordnen wir gemeinsam.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen; als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG verbinde ich Konzernstärke mit freier Bankenwahl. Betreut werden Vorhaben in München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Wenn Sie wissen möchten, welche Häuser für Ihre Konstellation überhaupt in Frage kommen, schauen wir uns das gemeinsam an — die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Der effektive Jahreszins ist die einzige Preisangabe Ihrer Finanzierung, die der Gesetzgeber definiert hat: § 16 der Preisangabenverordnung legt fest, was hineingehört, und die Anlage zu dieser Vorschrift legt fest, wie gerechnet wird. Genau deshalb trägt er den Vergleich — er zwingt Sollzins und preisbestimmende Nebenkosten in eine einzige Zahl, die jedes Haus nach denselben Regeln bildet. Seine Aussagekraft hat aber eine Bedingung, und die liegt nicht beim Anbieter, sondern bei Ihnen: Sie entsteht erst, wenn Darlehensbetrag, Sollzinsbindung, Tilgungssatz und Auszahlungsplanung in allen verglichenen Angeboten übereinstimmen. Fehlt diese Gleichheit, vergleichen zwei korrekt berechnete Sätze schlicht zwei verschiedene Finanzierungen.

Ebenso wichtig ist, wofür der Satz nicht gedacht ist. Er ist keine Rechengröße für Ihre Monatsrate — die entsteht aus Sollzins und Tilgungssatz und wird auf die jeweilige Restschuld gerechnet, der effektive Jahreszins kommt in dieser Rechnung überhaupt nicht vor. Er ist auch keine Gesamtkostenrechnung Ihres Kaufs: Notarkosten, die Eintragung ins Grundbuch und die allgemeinen Erwerbsnebenkosten nimmt die Verordnung ausdrücklich heraus, und Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und die Kosten der Grundschuldbestellung fallen heraus, weil sie erst aus Ihrem realen Bauverlauf entstehen. Und er endet dort, wo die Sollzinsbindung endet. Über die Anschlussfinanzierung sagt er nichts; dort entscheidet die Restschuld, die Sie heute über Tilgung und Bindungsdauer festlegen.

Bleibt der Punkt, an dem sich saubere Vergleiche und gute Entscheidungen trennen. Die Vertragsmerkmale, die im Ernstfall am meisten wert sind, tauchen in der Kennzahl gar nicht auf — ein Recht, das Sie ausüben können, aber nicht müssen, kommt in keiner Zahlungsreihe vor. Ein weites Sondertilgungsrecht, ein mehrfach nutzbarer Tilgungssatzwechsel und eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit kosten im ausgewiesenen Satz nichts und wiegen bei einem Bonus, einem Verkauf oder einem verzögerten Bauabschnitt schwerer als ein Zehntelprozentpunkt Vorsprung. Der effektive Jahreszins bringt Ihre Angebote also in eine Reihenfolge. Die Entscheidung fällt danach — an den nicht eingerechneten Posten, an der Restschuld zum Bindungsende und an den Rechten, die Ihnen der Vertrag lässt.

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