400.000 Euro Kredit: Rate, Tilgung und Zinskosten durchgerechnet

Wie viel Zinsen zahlt man bei 400.000 Euro Kredit?

Die Zinskosten eines 400.000-Euro-Darlehens ergeben sich nicht aus einer festen Zahl, sondern aus dem Produkt aus offener Restschuld und Sollzinssatz — und die Restschuld sinkt mit jeder Rate. Belastbar beziffern lässt sich stattdessen der Hebel: Ein Prozentpunkt Zinsunterschied kostet bei 400.000 Euro im ersten Jahr 4.000 Euro, ein halber Prozentpunkt 2.000 Euro und ein Zehntelprozentpunkt 400 Euro. Über eine zehnjährige Sollzinsbindung summiert sich ein Zehntelprozentpunkt deshalb auf mehrere tausend Euro, weil die Restschuld in dieser Zeit nur teilweise abgebaut wird. Welcher Sollzinssatz für Sie gilt, entscheiden Beleihungsauslauf, Bonität und die gewählte Sollzinsbindung, nicht ein beworbener Schaufensterzins.

Warum lässt sich die Gesamtzinslast nicht als eine Zahl angeben?

Zinsen entstehen nicht auf die Darlehenssumme, sondern auf den Betrag, der zum jeweiligen Zeitpunkt noch offen ist. Diese Restschuld sinkt mit jeder Rate, und mit ihr sinkt der Zinsanteil der Folgemonate. Wer nach den Zinskosten eines 400.000-Euro-Darlehens fragt, fragt deshalb nach dem Ergebnis von drei Größen, die sich über die Zeit verändern: der offenen Restschuld, dem vereinbarten Sollzinssatz und der Dauer, über die beide zusammenwirken. Was der Sollzinssatz genau ist und wovon er im Einzelfall abhängt, steht im Ratgeber zum Sollzins in der Baufinanzierung.

Vier Stellschrauben entscheiden über die Summe, die am Ende zusammenkommt:

• Der anfängliche Tilgungssatz. Er bestimmt, wie schnell die Restschuld fällt — und damit, wie schnell die Bezugsgröße der Zinsberechnung kleiner wird.
• Die Sollzinsbindung. Sie legt fest, wie lange der vereinbarte Satz überhaupt gilt. Danach wird für die verbleibende Schuld neu verhandelt.
• Sondertilgungen. Jede außerplanmäßige Zahlung senkt die Restschuld sofort und wirkt dadurch auf alle folgenden Monate.
• Der Sollzinssatz selbst. Er steht erst fest, wenn eine Bank Ihr Vorhaben geprüft hat, und richtet sich nach Beleihungsauslauf, Bonität und Bindungsdauer.

Genau deshalb kursieren im Netz so unterschiedliche Zahlen zu derselben Frage. Sie unterscheiden sich nicht, weil jemand falsch gerechnet hätte, sondern weil hinter jeder Zahl ein anderer Satz von Annahmen steckt. Eine Zahl, die für Ihre Finanzierung gilt, entsteht erst mit Ihrem Angebot.

Was kostet ein Zehntelprozentpunkt über die Sollzinsbindung konkret?

Der Hebel ist die Größe, die sich ohne jede Zinsannahme exakt beziffern lässt. Eine Zinsdifferenz wird auf dieselbe Restschuld gerechnet wie das Zinsniveau selbst — nur dass sich die Differenz herauskürzt, sobald man zwei Angebote nebeneinanderlegt. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro ergibt ein Zehntelprozentpunkt im ersten Jahr 400 Euro, ein halber Prozentpunkt 2.000 Euro und ein voller Prozentpunkt 4.000 Euro.

Über eine zehnjährige Sollzinsbindung lässt sich der Betrag zwar nicht auf den Euro genau angeben, wohl aber eng eingrenzen. Die Obergrenze ist der zehnfache Wert des ersten Jahres, denn mehr als die anfängliche Restschuld kann nie verzinst werden. Die Untergrenze folgt aus der Tilgung: Bei zwei Prozent Anfangstilgung sind nach zehn Jahren mindestens 80.000 Euro getilgt, die Restschuld liegt also spätestens am Ende der Bindung um diesen Betrag niedriger — und die Differenz im letzten Jahr entsprechend unter dem Wert des ersten Jahres.

Die Spanne dieser Tabelle gilt für zwei Prozent Anfangstilgung und eine zehnjährige Bindung; bei höherer Tilgung rückt das Ergebnis näher an die Untergrenze, bei niedrigerer näher an die Obergrenze. Beide Ränder stehen ohne Zinsannahme fest, weil sie nur von der Darlehenssumme und vom Tilgungssatz abhängen.

Für Ihre Verhandlung folgt daraus zweierlei. Erstens: Eine Kommastelle ist bei dieser Größenordnung kein Detail — sie bewegt einen Betrag, für den viele Haushalte mehrere Monate arbeiten. Zweitens: Der Zinssatz ist nicht die einzige Position, die diesen Betrag bewegt. Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht, ein späterer Tilgungssatzwechsel oder eine bereitstellungszinsfreie Zeit, die zu Ihrem Bauablauf passt, können denselben Effekt haben — und sie stehen im Vertrag, nicht im Schaufenster. Wer nur auf die letzte Kommastelle schaut, übersieht regelmäßig die Klausel, die im eigenen Fall mehr wert gewesen wäre.

Wie berechnet sich die monatliche Rate bei einem 400.000-Euro-Kredit?

Die Rate eines Annuitätendarlehens berechnen Sie in einem Schritt: Sollzinssatz und anfänglicher Tilgungssatz werden addiert, mit der Darlehenssumme multipliziert und durch zwölf geteilt. Bei 400.000 Euro steuert allein die Anfangstilgung einen festen Euro-Betrag bei — zwei Prozent Anfangstilgung sind 8.000 Euro im ersten Jahr und damit 666,67 Euro Tilgungsanteil pro Monat, drei Prozent sind 12.000 Euro und 1.000 Euro pro Monat. Der Zinsanteil kommt hinzu und richtet sich nach dem Sollzinssatz Ihres konkreten Angebots. Die Gesamtrate bleibt während der Sollzinsbindung konstant, während sich ihre Zusammensetzung Monat für Monat zugunsten der Tilgung verschiebt.

Wie wenden Sie die Annuitätenformel Schritt für Schritt an?

Die Formel für die Rate eines Annuitätendarlehens ist kurz und braucht keinen Rechner:

Rate = Darlehenssumme × (Sollzinssatz + anfänglicher Tilgungssatz) ÷ 12

Gehen Sie in vier Schritten vor:

1. Tragen Sie die Darlehenssumme ein. Nicht den Kaufpreis — nur den Betrag, den Sie tatsächlich aufnehmen, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten abzüglich Ihres Eigenkapitals.
2. Wählen Sie den anfänglichen Tilgungssatz. Er ist Ihre Entscheidung, nicht die der Bank. Er entscheidet darüber, wie schnell die Restschuld sinkt und wann Sie schuldenfrei sind.
3. Setzen Sie den Sollzinssatz aus Ihrem Angebot ein. Diese eine Zahl können Sie nicht selbst bestimmen und auch nicht aus einem Ratgeber übernehmen — sie steht in Ihrem konkreten Angebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt.
4. Addieren, multiplizieren, durch zwölf teilen. Das Ergebnis ist Ihre monatliche Rate, und sie bleibt während der gesamten Sollzinsbindung unverändert.

Der ehrliche Kern dieser Rechnung liegt in der Klammer: Sie enthält zwei Summanden, von denen nur einer ohne Angebot feststeht. Der Tilgungsanteil ist exakt berechenbar, weil der Tilgungssatz auf die Darlehenssumme gerechnet wird und mit keinem Marktwert zusammenhängt. Der Zinsanteil ist es nicht — er hängt am Sollzinssatz und damit an einer Zahl, die heute anders lauten kann als in drei Monaten. Deshalb beziffert dieser Ratgeber die eine Hälfte der Klammer und benennt die andere, statt beide zu schätzen.

Lesen Sie die rechte Spalte ausdrücklich als Tilgungsanteil und nicht als Rate: Ihre tatsächliche Monatsrate liegt höher, weil der Zinsanteil hinzukommt. Umgekehrt gilt aber auch — sobald Ihnen ein Angebot vorliegt, können Sie den Zinsanteil in einem Schritt herausrechnen, indem Sie den Tilgungsanteil aus dieser Tabelle von der genannten Rate abziehen. So prüfen Sie, ob die angebotene Rate zum vereinbarten Tilgungssatz passt.

Wie verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Laufzeit?

Die Rate bleibt konstant, ihre Zusammensetzung nicht. Jeder getilgte Euro senkt die Restschuld, auf die im Folgemonat Zinsen anfallen. Der frei werdende Betrag verschwindet nicht — er fließt innerhalb derselben Rate zusätzlich in die Tilgung. Genau daraus entsteht der Effekt, den viele Käufer aus ihrem Tilgungsplan kennen: Am Anfang bewegt sich die Restschuld kaum, gegen Ende fällt sie in großen Schritten.

Wie schnell diese Verschiebung abläuft, hängt vom Verhältnis der beiden Summanden in der Klammer ab. Ein hoher Tilgungssatz gibt der Rate von Beginn an mehr Substanz und beschleunigt den Abbau; ein niedriger verlängert die Phase, in der die Rate überwiegend Zinsen trägt. Der Zeitpunkt, an dem der Tilgungsanteil den Zinsanteil überholt, lässt sich ohne den konkreten Sollzinssatz nicht datieren — dass er kommt und dass er sich mit höherer Anfangstilgung nach vorn verschiebt, gilt dagegen immer.

Ein praktischer Hinweis dazu: Viele Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Sollzinsbindung ein- oder mehrmals zu ändern. Diese Klausel kostet in der Regel nichts und verschafft Ihnen genau dort Beweglichkeit, wo sich Lebensumstände ändern. Fragen Sie sie ab, bevor Sie unterschreiben.

Womit rechne ich meine Rate belastbar durch?

Belastbar wird die Rechnung erst mit einer Zahl, die für Ihr Vorhaben gilt. Drei Wege führen dorthin, und sie ergänzen sich:

• Ihr eigenes Angebot. Sobald eine Bank Objekt, Einkommen und Beleihungsauslauf geprüft hat, steht der Sollzinssatz verbindlich im Angebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Erst dieser Satz gehört in die Formel.
• Die Rechenwege dieses Ratgebers. Tilgungsanteil, Zinshebel und Restschuld-Obergrenze beantworten alles, was sich ohne Angebot beantworten lässt — und sie bleiben richtig, auch wenn sich der Markt zwischenzeitlich bewegt hat.
• Eine strukturierte Durchrechnung. Wenn Sie mehrere Tilgungssätze und Bindungsdauern gegeneinander stellen wollen, führt die Übersicht zum Baufinanzierungsrechner durch die Eingaben, auf die es dabei ankommt.

Der häufigste Fehler an dieser Stelle ist nicht die Formel, sondern die Ausgangssumme. Wer den Kaufpreis statt der Darlehenssumme einsetzt, rechnet an der eigenen Finanzierung vorbei — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und ein etwaiger Maklerlohn müssen aufgeschlagen und das Eigenkapital abgezogen werden. Beginnen Sie deshalb immer beim Darlehen, nicht beim Preisschild.

Wie hoch ist meine Monatsrate beim aktuellen Zinsniveau und wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Ihre Monatsrate steht fest, sobald Sie drei Größen kennen: Darlehenssumme, Sollzinssatz und anfänglicher Tilgungssatz. Dieser Ratgeber führt bewusst kein Zinsniveau, weil jede genannte Zahl innerhalb weniger Wochen veraltet; das jeweils gültige Niveau finden Sie im Zins-Überblick, die amtliche Referenz führt die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Für die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung gilt eine Regel unabhängig vom Zinssatz: Sie ist stets kleiner als die Darlehenssumme abzüglich der zehnfachen Anfangstilgung, weil der Tilgungsanteil mit jeder Rate wächst. Bei 400.000 Euro und zwei Prozent Anfangstilgung sind nach zehn Jahren also mehr als 80.000 Euro getilgt, und wie viel mehr, hängt allein vom Sollzinssatz ab.

Wo finde ich tagesaktuelle Konditionen für eine Baufinanzierung?

Für das Zinsniveau gilt in diesem Ratgeber eine klare Arbeitsteilung: Hier steht die Rechenlogik, die dauerhaft trägt, und an einer einzigen anderen Stelle steht das Niveau mit dem Datum, auf das es sich bezieht. Diese Stelle ist der Überblick zu den aktuellen Baufinanzierungszinsen, der laufend gepflegt wird und deshalb die Zahl führt, die dieser Artikel bewusst nicht führt.

Als neutrale Referenz daneben veröffentlicht die Deutsche Bundesbank ihre Einlagen- und Kreditzinssätze aus der MFI-Zinsstatistik mit einer eigenen Tabelle für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Sie zeigt das Marktumfeld, aber nicht Ihre Kondition — die Statistik mittelt über alle Institute, Beleihungsausläufe und Bindungsfristen.

Verbindlich wird der Satz erst an dritter Stelle, und die ist die entscheidende: in Ihrem eigenen Angebot. Dort steht der Sollzinssatz, den eine Bank für Ihr Objekt, Ihr Einkommen und Ihren Beleihungsauslauf tatsächlich kalkuliert hat, zusammen mit dem effektiven Jahreszins und allen Nebenbedingungen im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Zwischen dem Marktumfeld und Ihrem persönlichen Satz liegen regelmäßig spürbare Unterschiede — nach oben wie nach unten.

Warum ist die Restschuld nach zehn Jahren immer kleiner als die einfache Hochrechnung?

Die naheliegende Rechnung lautet: anfänglicher Tilgungssatz mal Bindungsjahre, Ergebnis von der Darlehenssumme abziehen. Diese Rechnung ist nicht falsch, aber sie ist pessimistisch — und zwar systematisch. Das Wort „anfänglich“ im Begriff anfängliche Tilgung ist der Grund. Es beschreibt den Tilgungsanteil des ersten Jahres, nicht den durchschnittlichen über die Bindung.

Der Mechanismus dahinter ist derselbe wie bei der Ratenzusammensetzung: Die Rate bleibt konstant, die Restschuld sinkt, der Zinsanteil wird dadurch kleiner. Der frei werdende Betrag verlässt die Rate nicht, sondern erhöht innerhalb derselben Zahlung den Tilgungsanteil. Die Tilgung beschleunigt sich also von selbst, Monat für Monat. Deshalb ist der tatsächlich getilgte Betrag nach zehn Jahren stets größer als das Zehnfache der Anfangstilgung — und die verbleibende Restschuld entsprechend stets kleiner als die einfache Hochrechnung.

Wie weit der tatsächliche Wert über der Mindestgrenze liegt, hängt allein vom Sollzinssatz ab: Je höher er ist, desto stärker fällt der Zinsanteil im Zeitverlauf und desto ausgeprägter ist die Beschleunigung. Das ist der einzige Punkt, an dem der Zinssatz in diese Betrachtung eingreift — und er greift zu Ihren Gunsten ein. Die Ungleichung selbst gilt bei jedem Zinsniveau, in einer Hochzinsphase ebenso wie in einer Niedrigzinsphase.

Damit schließt sich der Zusammenhang zwischen Rate und Restschuld. Beide hängen an derselben Klammer: Ein höherer Tilgungssatz erhöht die Rate und senkt die Restschuld am Ende der Bindung, ein niedrigerer entlastet die Rate und schiebt Schuld in die Anschlussfinanzierung. Was Sie ohne Zinsniveau festlegen können, ist diese Gewichtung — und die Untergrenze dessen, was in zehn Jahren getilgt sein wird. Was Sie ohne den tagesaktuellen Satz nicht festlegen können, ist Ihre Rate in Euro. Für diese eine Zahl brauchen Sie das Niveau von heute, und das führt der Zins-Überblick.

Wie wirken sich Tilgungssatz und Sondertilgung auf Laufzeit und Gesamtzinskosten aus?

Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit überproportional und senkt die Gesamtzinskosten deutlich, weil die Restschuld schneller sinkt und mit ihr die Zinsbasis. Bei 400.000 Euro tilgen Sie im ersten Jahr mit einem Prozent 4.000 Euro, mit zwei Prozent 8.000 Euro und mit drei Prozent 12.000 Euro; die Monatsrate steigt dabei genau um diese Differenz geteilt durch zwölf. Eine vereinbarte Sondertilgung von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme entspricht 20.000 Euro pro Jahr und wirkt unmittelbar auf die Restschuld, nicht auf die laufende Rate. Entscheidend ist die rechtliche Seite: Nach § 500 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dürfen Sie ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz während der Bindung nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen, weshalb Sie ein Sondertilgungsrecht ausdrücklich im Vertrag vereinbaren müssen.

Warum verkürzt ein Prozentpunkt mehr Tilgung die Laufzeit überproportional?

Ein höherer Tilgungssatz wirkt zweimal. Der erste Effekt ist der offensichtliche: Von der ersten Rate an fließt mehr Geld in die Schuld statt in die Zinsen. Bei 400.000 Euro sind das je Prozentpunkt Anfangstilgung 4.000 Euro mehr im ersten Jahr, also rund 333 Euro mehr Tilgungsanteil im Monat. Der zweite Effekt ist der, den die meisten Käufer unterschätzen: Weil die Restschuld schneller sinkt, wird der Zinsanteil der konstanten Rate früher kleiner — und der frei werdende Betrag verlässt die Rate nicht, sondern verstärkt erneut die Tilgung.

Diese Rückkopplung ist der Grund für das Wort „überproportional“. Die Zeit bis zur Schuldenfreiheit sinkt stärker, als der Tilgungssatz steigt. Wer die Anfangstilgung von einem auf zwei Prozent anhebt, verdoppelt nicht nur den Tilgungsbetrag des ersten Jahres, sondern verkürzt den Gesamtzeitraum um deutlich mehr als die Hälfte. Wie stark der zweite Effekt ausfällt, hängt vom Sollzinssatz ab; dass er in dieselbe Richtung wirkt, gilt bei jedem Zinsniveau.

Die zweite Spalte ist der Tilgungsanteil, nicht Ihre Rate — der Zinsanteil kommt hinzu und lässt sich ohne den Satz aus Ihrem Angebot nicht beziffern. Genau deshalb ist die Tilgung die Stellschraube, die Sie vor jedem Bankgespräch selbst durchrechnen können. Der Sollzinssatz wird Ihnen zugeteilt, der Tilgungssatz wird von Ihnen gewählt.

Die Wahl ist am Ende eine Abwägung zwischen zwei Risiken. Eine niedrige Anfangstilgung entlastet den Haushalt heute und verschiebt Schuld in die Anschlussfinanzierung, deren Konditionen niemand kennt. Eine hohe Anfangstilgung nimmt dieses Risiko weitgehend heraus, bindet dafür aber Liquidität, die bei einem Einkommensausfall fehlt. Für eine selbstgenutzte Immobilie hat sich deshalb eine Kombination bewährt: ein Tilgungssatz, den Sie auch in einem schwachen Jahr tragen, ergänzt um ein Sondertilgungsrecht für die guten Jahre.

Welche Sondertilgungs- und Tilgungswechselrechte sollten im Vertrag stehen?

Beide Rechte entstehen nicht von selbst. Nach § 500 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dürfen Sie ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz während der Bindung nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht — etwa beim Verkauf der Immobilie. Ohne eine ausdrückliche Klausel im Vertrag gibt es also kein allgemeines Recht auf Sondertilgung. Das ist der Punkt, an dem sich Angebote unterscheiden, obwohl die Kondition auf dem Deckblatt identisch aussieht.

Üblich ist ein Recht auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, bei 400.000 Euro also 20.000 Euro; zehn Prozent verdoppeln den Betrag auf 40.000 Euro. Prüfen Sie dabei sechs Punkte, bevor Sie unterschreiben:

• Die Bezugsgröße. Fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme sind über die gesamte Laufzeit derselbe Euro-Betrag. Fünf Prozent der jeweils offenen Restschuld werden dagegen von Jahr zu Jahr weniger.
• Der Termin. Manche Verträge binden die Sondertilgung an einen Stichtag oder an eine Ankündigungsfrist. Wer einen Bonus im Frühjahr erhält, sollte den Termin nicht im November haben.
• Der Verfall. Ein nicht genutztes Kontingent verfällt in der Regel zum Jahresende und lässt sich nicht ansparen. Kumulierbare Rechte sind selten, aber verhandelbar.
• Die Entgeltfreiheit. Das vereinbarte Kontingent muss ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne Bearbeitungsentgelt nutzbar sein.
• Die Anzahl der Tilgungssatzwechsel. Viele Verträge erlauben zwei bis drei Wechsel während der Sollzinsbindung. Halten Sie fest, in welcher Bandbreite gewechselt werden darf.
• Die Wirkung des Wechsels. Ein höherer Tilgungssatz erhöht die Rate, ein niedrigerer senkt sie — die Restschuld am Ende der Bindung bewegt sich jeweils gegenläufig.

Wichtig ist die Wirkungsweise: Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort, die laufende Rate bleibt unverändert. Innerhalb dieser gleichbleibenden Rate verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung, weil die Zinsbasis kleiner geworden ist. Sie zahlen also nach der Sondertilgung nicht weniger, sondern schneller ab.

Daraus folgt die wichtigste Regel zum Zeitpunkt: Sondertilgung wirkt früh am stärksten. Jeder Euro, den Sie im zweiten Jahr einsetzen, nimmt die Zinsen für alle verbleibenden Jahre aus der Rechnung heraus; derselbe Euro kurz vor Ablauf der Bindung wirkt nur noch für die wenigen Monate bis zur Neuverhandlung. Die Höhe des Sollzinssatzes ändert daran nichts — sie bestimmt nur, wie groß der Vorteil ausfällt, nicht seine Richtung.

Ein praktischer Hinweis für die Vorbereitung: Beziffern Sie Ihr Sondertilgungsrecht in Euro, bevor Sie es vergleichen. Ein Prozentsatz im Vertragstext wirkt abstrakt, ein Betrag von 20.000 Euro pro Jahr nicht. Und prüfen Sie ehrlich, ob Sie diesen Betrag realistisch aufbringen werden — ein Recht, das Sie nie nutzen, ist im Vergleich zweier Angebote nichts wert.

Wie hoch sind die Bauzinsen bzw. die Rate bei 100.000 Euro Kredit?

Der Sollzinssatz hängt nicht an der Darlehenshöhe, sondern am Beleihungsauslauf, an der Sollzinsbindung und an Ihrer Bonität — die Rate dagegen skaliert linear mit der Summe. Bei 100.000 Euro sind zwei Prozent Anfangstilgung 2.000 Euro im Jahr und damit 166,67 Euro Tilgungsanteil im Monat, bei 450.000 Euro sind es 9.000 Euro und 750 Euro, bei 500.000 Euro 10.000 Euro und 833,33 Euro. Ebenso linear verhält sich der Zinshebel: Ein Zehntelprozentpunkt kostet bei 100.000 Euro rund 100 Euro im ersten Jahr, bei 500.000 Euro rund 500 Euro. Für kleinere Summen unterhalb der üblichen Baufinanzierungsgrenzen greifen allerdings andere Produkte und andere Konditionslogiken als bei einer grundschuldbesicherten Immobilienfinanzierung.

Wie lese ich die Betragsstaffel für Ihre Darlehenssumme?

Die Staffel unten beantwortet die Frage nach der Rate von der einzigen Seite, die ohne Zinsannahme exakt bleibt: über den Tilgungsanteil und über den Zinshebel. Beide Größen hängen allein an Ihrer Darlehenssumme und an dem Tilgungssatz, den Sie vereinbaren — nicht daran, wo das Marktniveau gerade steht. Lesen Sie deshalb nicht „so viel kostet mich das im Monat“, sondern „so viel meiner Rate arbeitet gegen die Schuld, und so viel bewegt ein Verhandlungserfolg“.

Drei Hinweise zum Gebrauch dieser Tabelle:

• Die vierte Spalte ist ein Tilgungsanteil, keine Monatsrate. Ihre tatsächliche Rate liegt höher, weil der Zinsanteil hinzukommt. Beziffern lässt sich verlässlich nur der Teil, der die Schuld abbaut — und genau der ist die Zahl, auf die es bei der Frage „wann bin ich fertig“ ankommt.
• Die letzte Spalte ist eine Differenz, kein Zinsniveau. Sie sagt Ihnen, was ein Zehntelprozentpunkt in Ihrer Größenordnung im ersten Jahr bewegt. Ein voller Prozentpunkt ist schlicht das Zehnfache: bei 400.000 Euro also 4.000 Euro, bei 500.000 Euro 5.000 Euro.
• Alles skaliert linear. Doppelte Summe, doppelter Tilgungsbetrag, doppelter Zinshebel. Eine Summe, die hier nicht steht, rechnen Sie in einem Schritt selbst aus: 350.000 Euro liegen genau zwischen der 250.000er- und der 450.000er-Zeile.

Dasselbe Prinzip trägt bei den Sondertilgungsrechten. Ein vereinbartes Recht auf fünf Prozent Sondertilgung im Jahr bedeutet bei 250.000 Euro 12.500 Euro, bei 400.000 Euro 20.000 Euro und bei 500.000 Euro 25.000 Euro. Zehn Prozent verdoppeln diese Beträge. Auch hier ist die Bezugsgröße die Darlehenssumme und nicht die Kondition — Sie können vor jedem Bankgespräch ausrechnen, wie viel Beweglichkeit eine Klausel Ihnen in Euro verschafft.

Eine Summe fehlt in dieser Staffel bewusst. Wenn Sie nach der monatlichen Rate für 300.000 Euro suchen, führt Sie das zu einer eigenen Rechnung mit Münchner Bezug; sie steht im Ratgeber zur monatlichen Rate einer Baufinanzierung in München. Dieser Artikel bleibt bei den übrigen Beträgen und bei der Mechanik dahinter.

Warum sinkt der Sollzinssatz nicht automatisch mit einer kleineren Darlehenssumme?

Die Erwartung ist nachvollziehbar: Wer weniger leiht, gilt intuitiv als kleineres Risiko. In der Kalkulation einer Bank kommt die Darlehenshöhe als eigene Größe jedoch kaum vor. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Darlehen und Objektwert — der Beleihungsauslauf. Er wird in Klassen gedacht, üblich sind die Stufen bis 60, bis 80, bis 90 und bis 100 Prozent. Eine kleinere Summe hilft Ihnen nur dann, wenn sie Sie in eine niedrigere Klasse bringt.

Das erklärt einen Effekt, der in Beratungsgesprächen regelmäßig für Verwirrung sorgt:

• Kleineres Darlehen bei gleichem Kaufpreis heißt mehr Eigenkapital und damit ein niedrigerer Beleihungsauslauf. Hier verbessert sich Ihre Ausgangslage tatsächlich — allerdings wegen der Sicherheit, nicht wegen der Summe.
• Kleineres Darlehen bei entsprechend niedrigerem Kaufpreis lässt den Beleihungsauslauf unverändert. Die Konditionslogik bleibt dieselbe, obwohl die absolute Summe deutlich kleiner ist.
• Größeres Darlehen bei hohem Eigenkapital kann besser dastehen als ein kleines Darlehen ohne Eigenmittel. Das ist der Grund, warum eine Finanzierung über 500.000 Euro keineswegs automatisch teurer kalkuliert wird als eine über 150.000 Euro.

Neben dem Beleihungsauslauf wirken die Sollzinsbindung und Ihre persönliche Bonität. Beide sind ebenfalls unabhängig davon, wie hoch das Darlehen ausfällt: Eine lange Bindung kostet einen Aufschlag, eine tragfähige Einkommensstruktur senkt das Risiko — in beiden Fällen unverändert, ob Sie 200.000 oder 450.000 Euro aufnehmen.

Ein Punkt betrifft speziell das untere Ende der Staffel. Für Summen deutlich unterhalb der üblichen Baufinanzierungsgrenzen greifen häufig andere Produkte: Modernisierungs- oder Ratenkredite ohne Grundschuld, mit kürzeren Laufzeiten und einer eigenen Preislogik. Die Staffel oben rechnet die Tilgungsbeträge auch für diese Summen korrekt aus, weil Prozentrechnung produktneutral ist. Die Aussage „der Zins hängt am Beleihungsauslauf“ setzt dagegen eine grundschuldbesicherte Immobilienfinanzierung voraus. Prüfen Sie deshalb bei kleinen Summen zuerst, welches Produkt überhaupt zur Anwendung kommt — und vergleichen Sie erst danach.

Für Ihre Vorbereitung folgt daraus eine klare Reihenfolge: Legen Sie zuerst die Darlehenssumme fest, lesen Sie den Tilgungsanteil zu dem Tilgungssatz ab, mit dem Sie schuldenfrei sein möchten, und beziffern Sie mit der letzten Spalte, was Ihnen ein Zehntelprozentpunkt wert ist. Erst dann lohnt das Gespräch über Konditionen — und Sie führen es mit Zahlen, die auch in drei Monaten noch stimmen.

Welche Darlehensart passt zu einer Summe von 400.000 Euro?

Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro stehen in der Praxis das Annuitätendarlehen, das Tilgungsdarlehen und das endfällige Darlehen zur Wahl. Der Hauptunterschied liegt im Verlauf der Belastung: Nur beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Sollzinsbindung konstant. Das Annuitätendarlehen beginnt mit einem hohen Zinsanteil und verschiebt ihn Monat für Monat zugunsten der Tilgung, was die Haushaltsplanung berechenbar macht. Das Tilgungsdarlehen hält den Tilgungsanteil konstant und startet deshalb mit einer höheren Rate, die im Zeitverlauf sinkt, während das endfällige Darlehen die gesamte Summe erst zum Laufzeitende fällig stellt und ohne einen aufgebauten Tilgungsersatz kaum tragfähig ist. Für eine selbstgenutzte Immobilie in München ist das Annuitätendarlehen der Regelfall; das endfällige Darlehen bleibt Sonderkonstellationen mit vorhandenem Tilgungsersatz oder steuerlichem Kalkül vorbehalten.

Wie vergleichen sich Annuitäten-, Tilgungs- und endfälliges Darlehen insgesamt?

Alle drei Darlehensarten führen dieselbe Summe zurück. Sie unterscheiden sich nicht im Preis, sondern in der Struktur: darin, wann welcher Teil der Belastung anfällt und auf welche Restschuld die Zinsen laufen. Wer die drei Formen nebeneinanderlegt, vergleicht deshalb Verläufe, keine Konditionen.

Die letzte Zeile der Tabelle ist die entscheidende. Beim endfälligen Darlehen bleibt die Restschuld über die gesamte Laufzeit unverändert, weil während der Laufzeit nichts getilgt wird. Die Zinsen laufen deshalb dauerhaft auf die volle Summe, während sie beim Annuitäten- und beim Tilgungsdarlehen mit jeder Rate auf eine kleiner werdende Basis fallen. Ohne einen aufgebauten Tilgungsersatz — etwa eine verpfändete Kapitalanlage — steht am Laufzeitende die gesamte Darlehenssumme auf einmal zur Rückzahlung an.

Das Tilgungsdarlehen ist die spiegelbildliche Konstruktion: Der Tilgungsanteil bleibt gleich, der Zinsanteil sinkt, also sinkt die Gesamtbelastung von Monat zu Monat. Rechnerisch baut es die Schuld am schnellsten ab. Praktisch scheitert es häufig daran, dass die Belastung genau dann am höchsten ist, wenn nach dem Kauf ohnehin Umzug, Einrichtung und Renovierung anstehen.

Wann lohnt sich ein Volltilgerdarlehen über 400.000 Euro?

Das Volltilgerdarlehen ist keine vierte Art, sondern ein Annuitätendarlehen mit einer besonderen Vereinbarung: Der Tilgungssatz wird so gewählt, dass die Schuld exakt am Ende der Sollzinsbindung auf null steht. Damit fallen Zinsbindung und Laufzeit zusammen, und die Frage nach der Anschlussfinanzierung entfällt vollständig. Das ist der eigentliche Gewinn — nicht ein besserer Zinssatz, sondern die Abwesenheit eines Risikos.

Der Preis dafür ist ein hoher Tilgungsanteil von Beginn an. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro und einer zwanzigjährigen Bindung müssen im Durchschnitt 20.000 Euro pro Jahr getilgt werden, bei einer fünfzehnjährigen Bindung rund 26.667 Euro. Dieser Betrag ist unabhängig vom Zinsniveau, weil er sich allein aus Darlehenssumme und Bindungsdauer ergibt; der Zinsanteil kommt jeweils obendrauf. Rechnen Sie deshalb vor dem Gespräch nach, ob Ihr Haushalt diesen Tilgungsanteil dauerhaft trägt.

Ein Volltilger passt, wenn drei Bedingungen zusammenkommen:

• Das Einkommen ist stabil und hoch genug, um den erhöhten Tilgungsanteil über die gesamte Bindung zu tragen, auch in einem schwächeren Jahr.
• Planungssicherheit hat Vorrang vor Beweglichkeit. Volltilgerverträge schließen einen Tilgungssatzwechsel meist aus, und auch Sondertilgungsrechte sind seltener vereinbart.
• Es ist absehbar, dass keine größere Anschaffung dazwischenkommt, die kurzfristig Liquidität bindet.

Gegen einen Volltilger spricht vor allem die fehlende Flexibilität. Wer mit einem Familienzuwachs, einer Selbstständigkeit oder einem Immobilienverkauf innerhalb der Bindung rechnet, fährt mit einem klassischen Annuitätendarlehen plus vereinbartem Sondertilgungsrecht in aller Regel besser: Er kann schneller tilgen, wenn es passt, muss es aber nicht. Der Volltilger nimmt Ihnen das Zinsänderungsrisiko ab und gibt dafür Handlungsspielraum auf — diese Abwägung, nicht die Kondition, entscheidet die Frage.

Welches Einkommen brauche ich für einen 400.000-Euro-Kredit?

Als Orientierung gilt in der Bankpraxis eine Belastungsquote von höchstens 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, gerechnet auf die volle Monatsrate aus Zins und Tilgung. Entscheidend ist aber nicht die Faustregel, sondern § 505a des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf nur abgeschlossen werden, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen, und der Wert der Immobilie allein trägt diese Prognose nicht. Banken rechnen dafür mit Haushaltspauschalen, bestehenden Verpflichtungen und Unterhaltslasten, nicht mit dem Kontoauszug Ihres besten Monats. Deshalb kann eine rechnerisch tragbare Rate abgelehnt werden, während eine sauber dokumentierte Einkommensstruktur auch bei Selbstständigen und Unternehmern trägt.

Wie rechnet eine Bank Ihr verfügbares Einkommen tatsächlich?

Die Bank beginnt nicht bei Ihrem Bruttogehalt und auch nicht bei einem einzelnen guten Monat, sondern bei einer Haushaltsrechnung. Auf der Einnahmenseite stehen die regelmäßigen Nettozuflüsse, auf der Ausgabenseite Pauschalen für die Lebenshaltung, bestehende Verpflichtungen und Unterhaltslasten. Was übrig bleibt, ist das frei verfügbare Einkommen — und nur dieses wird der künftigen Rate gegenübergestellt. Die Prüfung selbst ist keine Kulanzfrage: Nach § 505a des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur geschlossen werden, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen.

Erst auf dieser Grundlage greift die Belastungsquote von höchstens 35 Prozent. Sie ist eine Orientierung der Bankpraxis, keine gesetzliche Grenze, und sie bezieht sich auf die volle Rate aus Zins und Tilgung. Genau deshalb lässt sich aus ihr kein Mindesteinkommen in Euro ableiten: Die Quote setzt die Rate voraus, und die Rate enthält den Zinsanteil, der erst mit Ihrem Angebot feststeht.

Beziffern lässt sich dagegen der Teil der Rate, der die Schuld abbaut. Bei 400.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung sind das 8.000 Euro im Jahr und damit 666,67 Euro Tilgungsanteil im Monat; der Zinsanteil kommt hinzu. Als Anhaltspunkt für die Größenordnung dient die Zielgruppe, für die dieser Ratgeber geschrieben ist: Haushalte im Raum München mit einem Haushaltsnettoeinkommen ab etwa 6.500 Euro im Monat, die Darlehen ab 400.000 Euro aufnehmen. Das ist eine Zielgruppen-Definition und kein Schwellenwert — ob Ihre Finanzierung trägt, entscheidet die Haushaltsrechnung oben, nicht ein Vergleich mit dieser Zahl.

Zwei Konsequenzen für Ihre Vorbereitung: Reduzieren Sie vor der Anfrage vermeidbare Dauerverpflichtungen, denn jede laufende Rate mindert das frei verfügbare Einkommen eins zu eins. Und rechnen Sie nicht mit dem Maximum. Eine Finanzierung, die exakt an der Quotengrenze kalkuliert ist, hat keine Reserve für Instandhaltung, Nebenkostennachzahlungen oder ein Jahr mit geringerem Einkommen.

Was gilt bei Selbstständigen, Freiberuflern und variablen Einkommensbestandteilen?

Bei Angestellten mit festem Gehalt ist die Einkommensermittlung schnell erledigt. Bei Selbstständigen, Freiberuflern, Unternehmern und Ärzten entscheidet dagegen die Aufbereitung darüber, welches Einkommen überhaupt in die Rechnung eingeht. Maßgeblich sind in der Regel die Ergebnisse mehrerer Jahre, nicht das beste davon — und je nach Rechtsform werden unterschiedliche Größen herangezogen: der Gewinn aus der Einnahmenüberschussrechnung, der Jahresüberschuss zuzüglich Abschreibungen oder die tatsächlichen Entnahmen und Ausschüttungen.

Diese Punkte entscheiden in der Praxis über das Ergebnis:

• Vollständigkeit der Unterlagen. Jahresabschlüsse und Steuerbescheide der letzten Jahre, die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und die Summen- und Saldenliste gehören zusammen eingereicht, nicht nacheinander nachgereicht.
• Erklärung von Ausreißern. Ein schwaches Jahr ist kein Ausschlusskriterium, wenn die Ursache dokumentiert und abgeschlossen ist. Unkommentiert wirkt derselbe Wert wie ein Trend.
• Abgrenzung von Sonderabschreibungen und Einmaleffekten. Sie mindern den steuerlichen Gewinn, nicht die Zahlungsfähigkeit — das muss aus den Unterlagen hervorgehen.
• Trennung von Betrieb und Privathaushalt. Betriebliche Verbindlichkeiten, Leasingverträge und Bürgschaften werden gesondert bewertet und dürfen nicht unerwähnt bleiben.
• Nachweis variabler Bestandteile. Bonus- und Provisionszahlungen werden umso besser angesetzt, je länger und gleichmäßiger sie belegt sind.

Entscheidend ist, dass die Institute diese Größen unterschiedlich gewichten. Dieselbe Einkommensstruktur kann bei einem Haus in die Ablehnung laufen und bei einem anderen ohne Auflagen durchgehen — nicht wegen der Kondition, sondern wegen der Bewertungsmethode. Für Selbstständige und Unternehmer ist deshalb die Auswahl des passenden Finanzierungspartners und eine vollständige, erklärte Unterlagenmappe der Hebel, der über die Zusage entscheidet, und nicht die letzte Kommastelle im Angebot.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einem 400.000-Euro-Kauf?

Ihr Eigenkapital deckt zuerst die Kaufnebenkosten, und erst der Rest senkt den Beleihungsauslauf. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises nach § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes, bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro also 14.000 Euro; Notar- und Grundbuchkosten folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz, und der Maklerlohn ist beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zu tragen. Von 100.000 Euro Eigenkapital bleiben nach diesen Posten je nach Maklerbeteiligung nur rund 60.000 bis 80.000 Euro übrig, die tatsächlich in die Kaufpreisfinanzierung fließen. Genau diese Differenz entscheidet über Ihren Beleihungsauslauf und damit über die Konditionsklasse, in der Ihre Bank rechnet.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern konkret an?

Die Kaufnebenkosten sind der Teil Ihres Vorhabens, den Banken in aller Regel nicht finanzieren. Sie fallen unabhängig davon an, wie hoch Ihr Darlehen ausfällt, und sie sind fällig, bevor die erste Rate läuft. Drei Posten machen sie aus — und nur einer davon lässt sich vorab exakt beziffern.

Exakt bezifferbar ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt nach § 11 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 3,5 vom Hundert der Gegenleistung, und in Bayern gilt dieser Regelsatz. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.000 Euro, nach Absatz 2 derselben Vorschrift auf volle Euro abgerundet. Diese Zahl steht fest, sobald der Kaufpreis feststeht.

Warum in drei Zeilen ein Marker statt einer Zahl steht, hat einen sachlichen Grund. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, das Wertgebühren über ein Kostenverzeichnis aus dem Geschäftswert ableitet — es kennt keinen Prozentsatz vom Kaufpreis. Und der Maklerlohn ist der Höhe nach frei vereinbar. Gesetzlich geregelt ist nur seine Verteilung: Lässt sich der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Parteien einen Maklerlohn versprechen, ist das nur in gleicher Höhe möglich, und ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam. Eine gerundete Prozentzahl in diese Zeilen zu schreiben, wäre eine Schätzung — und Schätzungen gehören nicht in eine Kostenplanung, die über Ihr verfügbares Eigenkapital entscheidet.

Praktisch lösen Sie das so: Lassen Sie sich vom Notariat eine Kostenberechnung zum konkreten Kaufvertragsentwurf geben und den Maklerlohn schriftlich beziffern, bevor Sie Ihre Finanzierungsanfrage stellen. Damit ersetzen Sie drei Schätzwerte durch drei belastbare Beträge — und wissen exakt, wie viel von Ihrem Eigenkapital überhaupt in den Kaufpreis fließen kann.

Wie viel Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf spürbar?

Eigenkapital wirkt an zwei Stellen gleichzeitig, und das wird regelmäßig unterschätzt. Der erste Effekt ist der offensichtliche: Jeder Euro, der in den Kaufpreis fließt, senkt die Darlehenssumme um genau diesen Euro. Der zweite Effekt ist der stärkere: Dieselbe Summe senkt auch den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis Ihres Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie. Banken staffeln ihre Konditionsklassen entlang dieses Verhältnisses, üblich sind Stufen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Eigenkapital verkleinert damit nicht nur die Schuld, sondern verschiebt die Klasse, in der Ihre Bank überhaupt rechnet.

Die folgende Staffel zeigt den Zusammenhang für einen Kaufpreis von 400.000 Euro. Gemeint ist jeweils der Teil des Eigenkapitals, der nach Abzug der Kaufnebenkosten übrig bleibt:

Zwei Lesehinweise gehören dazu. Erstens kommen die Kaufnebenkosten in jeder Zeile obendrauf — allein die Grunderwerbsteuer von 14.000 Euro, dazu Notar, Grundbuch und ein etwaiger Maklerlohn. Wer 80.000 Euro in den Kaufpreis geben will, braucht also spürbar mehr als 80.000 Euro auf dem Konto. Zweitens ist der Beleihungswert nicht der Kaufpreis: Die Bank ermittelt ihn eigenständig und setzt ihn in der Regel darunter an. Fällt er niedriger aus als der Kaufpreis, liegt Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf oberhalb der Prozentzahl in der rechten Spalte. Die Staffel ist deshalb eine Orientierung für die Größenordnung, keine Zusage.

Daraus folgt die praktische Reihenfolge für Ihre Planung. Reservieren Sie zuerst die Nebenkosten vollständig, denn dieser Teil ist nicht verhandelbar. Richten Sie den Rest dann bewusst an der nächsten Klassengrenze aus: Die letzten Tausend Euro vor einer Stufe wirken stärker als dieselbe Summe mitten in einer Klasse. Und behalten Sie einen Puffer für Umzug, Renovierung und die erste Instandhaltung zurück — Eigenkapital, das Sie kurz nach dem Kauf über einen teureren Ratenkredit wieder aufnehmen müssen, war an dieser Stelle falsch eingesetzt.

Wie groß der Konditionsunterschied zwischen zwei Klassen im Einzelfall ausfällt, nennt Ihnen erst das Angebot Ihrer Bank. Die Richtung dagegen ist eindeutig und gilt bei jedem Marktniveau: Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko für den Kreditgeber und damit eine bessere Konditionsklasse — und er verkleinert zugleich den Betrag, auf den dieser Satz überhaupt angewendet wird.

Kann ich 400.000 Euro ohne Eigenkapital finanzieren?

Es kommt darauf an: Eine Vollfinanzierung über 400.000 Euro ist möglich, sie setzt aber überdurchschnittliche Bonität, gesichertes Einkommen und ein werthaltiges Objekt voraus. Der Grund liegt im Beleihungsauslauf: Ohne Eigenkapital liegt er bei oder über 100 Prozent des Beleihungswertes, und dieses höhere Ausfallrisiko schlägt sich in der Kondition nieder. Hinzu kommt, dass die Kaufnebenkosten praktisch nie mitfinanziert werden, weil ihnen im Verwertungsfall kein Gegenwert gegenübersteht. Ohne Eigenkapital heißt deshalb in der Praxis: mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln, alles darüber hinaus bleibt die begründungspflichtige Ausnahme.

Welche Voraussetzungen muss eine Vollfinanzierung erfüllen?

Zuerst zwei Begriffe, die im Gespräch oft vermischt werden. Eine Vollfinanzierung deckt den Kaufpreis zu 100 Prozent ab; die Kaufnebenkosten bringen Sie selbst auf. Eine 110-Prozent-Finanzierung schließt zusätzlich die Nebenkosten ein. Der Unterschied ist erheblich, denn den Nebenkosten steht kein Gegenwert im Grundbuch gegenüber: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ein Maklerlohn sind im Verwertungsfall vollständig verloren. Genau deshalb ist die zweite Variante die seltene Ausnahme und nicht der Normalfall.

Die Anforderungen an Sie steigen mit dem Beleihungsauslauf. In der Praxis prüfen Banken bei einer Vollfinanzierung diese Punkte deutlich strenger:

• Gesichertes, hohes Einkommen. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit oder eine über mehrere Jahre stabile selbstständige Tätigkeit mit vollständigen Unterlagen. Variable Bestandteile ohne belegte Historie tragen hier kaum.
• Einwandfreie Bonität. Keine Zahlungsstörungen, keine offenen Konsumkredite, ein sauber geführtes Konto. Was bei 80 Prozent Beleihungsauslauf noch verhandelbar wäre, ist hier oft ein Ausschlusskriterium.
• Werthaltiges, marktgängiges Objekt. Lage, Zustand und Nachfrage entscheiden darüber, ob sich die Immobilie im Ernstfall zügig verwerten lässt. Sonderobjekte und schwierige Lagen fallen bei Vollfinanzierungen als Erstes heraus.
• Hohe Anfangstilgung. Sie ist bei einer Vollfinanzierung kein Komfortmerkmal, sondern die Bedingung dafür, dass die Schuld überhaupt schnell genug unter den Objektwert sinkt.
• Belastbare Reserve. Ohne Eigenkapital fehlt der Puffer, den andere Käufer nach dem Kauf noch haben. Banken fragen deshalb gezielt nach frei verfügbaren Rücklagen.
• Gegebenenfalls Zusatzsicherheiten. Eine weitere lastenfreie Immobilie, verpfändete Guthaben oder Wertpapierdepots können den Beleihungsauslauf rechnerisch senken, ohne dass Bargeld fließt.

Die Wirkungen einer Finanzierung ohne Eigenkapital lassen sich klar benennen, auch ohne über Konditionen zu sprechen:

Wie stark sich die höchste Beleihungsauslauf-Klasse in Ihrer Kondition niederschlägt, steht erst in Ihrem Angebot. Sicher ist nur die Richtung: Das höhere Ausfallrisiko wird eingepreist, und es wird auf die volle Darlehenssumme eingepreist, weil diese eben nicht durch Eigenkapital verkleinert wurde.

Wann ist eine Vollfinanzierung trotz allem die richtige Entscheidung?

Es gibt Konstellationen, in denen sie sachlich richtig ist — und andere, in denen sie nur den Kaufwunsch bedient. Die Trennlinie verläuft nicht am Wunsch, sondern an der Tragfähigkeit.

Sie funktioniert typischerweise, wenn ein hohes und gesichertes Haushaltseinkommen eine hohe Anfangstilgung trägt, ohne die Belastungsquote von rund 35 Prozent auszureizen. Sie funktioniert außerdem, wenn Vermögen vorhanden, aber gebunden ist: eine Kapitalanlage mit Kündigungsfrist, eine noch nicht verkaufte Immobilie, eine absehbare Auszahlung. In diesen Fällen ist die Vollfinanzierung eine Überbrückung, keine Dauerlösung — und sie sollte von Beginn an mit einem Sondertilgungsrecht kombiniert werden, das den erwarteten Betrag aufnehmen kann. Und sie funktioniert, wenn Sie lange in der Immobilie bleiben wollen, weil Zeit der einzige Faktor ist, der fehlendes Eigenkapital ersetzt.

Sie funktioniert nicht, wenn die Belastungsquote schon zu Beginn knapp ist, wenn das Einkommen variabel und ohne belegte Historie ist, wenn der Verbleib in der Immobilie unsicher ist oder wenn nach dem Kauf keinerlei Rücklage bleibt. Das eigentliche Risiko ist dabei nicht die Rate, sondern der vorzeitige Verkauf: Wer ohne Eigenkapital gekauft hat und früh verkaufen muss, kann einen Erlös erzielen, der unter der Restschuld liegt. Dann bleibt eine Schuld ohne Immobilie — der einzige Fall in der Baufinanzierung, der wirklich schwer zu heilen ist.

Die ehrliche Einordnung ist unbequem: Eine Vollfinanzierung ist kein Einstiegsmodell für knappe Budgets, sondern ein Instrument für Käufer mit starkem Einkommen und vorübergehend gebundenem Vermögen. Und die Kaufnebenkosten bleiben in beiden Fällen Ihre Sache — wer sie nicht aufbringen kann, sollte den Kauf verschieben, statt die Finanzierung zu strecken.

Wie lange zahlt man 400.000 Euro ab?

Die rechnerische Laufzeit ergibt sich aus Sollzinssatz und Anfangstilgung und reicht bei niedriger Anfangstilgung schnell über drei Jahrzehnte hinaus. In der Bankpraxis kappt jedoch ein zweiter Faktor die Dauer: Das Darlehen soll bis zur Regelaltersgrenze getilgt sein, die nach § 35 des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch mit Vollendung des 67. Lebensjahres erreicht wird. Wer mit 40 Jahren abschließt, hat damit einen Rahmen von 27 Jahren, wer mit 50 abschließt, nur noch 17 Jahre. Je später Sie starten, desto höher muss die Anfangstilgung ausfallen — nicht aus Vorsicht, sondern weil sich der Rückzahlungshorizont sonst nicht darstellen lässt.

Welche maximale Finanzierungsdauer ergibt sich aus Ihrem Eintrittsalter?

Banken rechnen bei dieser Frage rückwärts. Ausgangspunkt ist nicht die Tilgungsrechnung, sondern der Zeitpunkt, an dem Ihr Erwerbseinkommen planmäßig endet. Maßgeblich ist dafür die Regelaltersgrenze: Nach § 35 des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch wird sie mit Vollendung des 67. Lebensjahres erreicht. Daraus ergibt sich ein Rahmen, der nichts mit dem Zinsniveau zu tun hat und sich schlicht aus Ihrem Alter beim Abschluss ergibt:

An dieser Stelle gehört eine Erklärung hin, warum in diesem Ratgeber keine Rückzahlungsdauer in Jahren steht. Die rechnerische Laufzeit eines Annuitätendarlehens folgt aus zwei Größen: dem Sollzinssatz und der anfänglichen Tilgung. Ohne eine Annahme zum Zinssatz ist sie schlicht nicht bestimmbar — und mit einer Annahme wäre sie eine Zahl, die nur für dieses eine Zinsniveau gilt und beim nächsten Marktschritt falsch ist. Eine solche Jahreszahl vermittelt Genauigkeit, die es nicht gibt. Der Rahmen aus Ihrem Eintrittsalter dagegen gilt heute wie in einem Jahr, und er ist in der Bankpraxis der wirksamere Deckel.

Die Wirkungsrichtungen sind ebenfalls unabhängig vom Zinsniveau belastbar: Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Rückzahlung überproportional, weil die sinkende Restschuld den Zinsanteil der gleichbleibenden Rate schrumpfen lässt und der frei werdende Betrag erneut in die Tilgung fließt. Eine Sondertilgung wirkt aus demselben Grund am stärksten, wenn sie früh erfolgt. Wie viel Zeit das jeweils spart, hängt vom Sollzinssatz ab — dass es Zeit spart, nicht.

Was passiert, wenn die Restschuld über den Renteneintritt hinausreicht?

Zunächst: Ein Darlehen endet nicht automatisch mit dem Renteneintritt. Der Vertrag läuft weiter, die Rate bleibt bestehen — nur das Einkommen, aus dem sie gezahlt wird, ist in der Regel niedriger. Genau das prüft die Bank vorab. Sie will wissen, ob die Kapitaldienstfähigkeit auch nach dem Erwerbsleben trägt, und stützt sich dabei auf Renteninformation und Rentenbescheid, Betriebsrenten, private Vorsorge, Kapitalerträge und Mieteinnahmen. Reicht diese Prognose nicht, wird nicht zwingend abgelehnt — häufiger wird die Finanzierung so umgebaut, dass die Restschuld bis zur Regelaltersgrenze klein genug ist.

Wie klein sie mindestens wird, lässt sich ohne jede Zinsannahme angeben. Die anfängliche Tilgung ist ein fester Euro-Betrag: Bei 400.000 Euro Darlehen sind zwei Prozent genau 8.000 Euro im ersten Jahr. Über zwanzig Jahre ergibt allein diese Anfangstilgung 160.000 Euro. Tatsächlich getilgt ist mehr, weil der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate Jahr für Jahr wächst. Es gilt also die Ungleichung: Restschuld kleiner als Darlehenssumme minus Jahre mal jährlicher Anfangstilgung — im Beispiel eine Obergrenze von 240.000 Euro nach zwanzig Jahren, und zwar bei jedem denkbaren Zinsniveau. Diese Abschätzung ist konservativ und deshalb für die Planung brauchbar: Sie kann nicht zu Ihren Ungunsten danebenliegen.

Vier Stellschrauben bringen die Rückzahlung zurück in den Rahmen:

• Höhere Anfangstilgung von Beginn an. Der wirksamste Hebel, weil er über die gesamte Laufzeit wirkt und die Rate dauerhaft, aber kalkulierbar erhöht.
• Vereinbarter Tilgungssatzwechsel. Er erlaubt es, die Tilgung anzuheben, sobald andere Verpflichtungen wegfallen — etwa nach dem Ende der Ausbildungszeit der Kinder.
• Sondertilgungen, planmäßig eingesetzt. Bonus, Abfindung oder eine fällige Kapitalanlage senken die Restschuld sofort; je früher im Vertragsverlauf, desto größer die Wirkung.
• Einsatz von Vermögen zum Ende der Sollzinsbindung. Eine Lebensversicherung oder ein Bausparguthaben, das zum Ablauf fällig wird, verkleinert die Summe, die in die Anschlussfinanzierung geht.

Bleibt trotz allem eine Restschuld über den Renteneintritt hinaus, muss das kein Ausschlussgrund sein — es muss aber ein Plan sein. Eine bewusst eingeplante kleine Restschuld, die aus Rente und Mieteinnahmen bedient wird, ist etwas anderes als eine Restschuld, die niemand gerechnet hat. Auch der spätere Verkauf oder der Umzug in eine kleinere Wohnung ist ein zulässiger Plan, solange er von Anfang an so gedacht und nicht erst im Ernstfall improvisiert wird. Was nicht trägt, ist die Hoffnung auf ein niedrigeres Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung: Sie ist die einzige Größe in dieser Rechnung, die Sie nicht beeinflussen können.

Wie wirkt die Zinsbindung auf Rate, Restschuld und Planungssicherheit?

Die Sollzinsbindung entscheidet nicht über die Höhe Ihrer ersten Rate, sondern darüber, wie lange diese Rate garantiert ist und wie groß die Restschuld ausfällt, die Sie anschließend neu finanzieren müssen. Eine lange Bindung verlagert das Zinsänderungsrisiko zur Bank, eine kurze Bindung lässt es bei Ihnen. Unabhängig von der vereinbarten Dauer dürfen Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Bindung über zehn Jahre hinaus ist deshalb keine Einbahnstraße, sondern eine einseitige Option zu Ihren Gunsten.

Warum ist die Restschuld die eigentliche Kennzahl der Zinsbindung?

Die Sollzinsbindung ändert an Ihrer ersten Rate nichts. Sie legt fest, wie lange die Rechnung gilt, mit der Sie gestartet sind. Am Tag nach dem Bindungsende gilt eine neue Rechnung: dieselbe Immobilie, eine kleinere Schuld — und ein Zinssatz, den beim Abschluss niemand kennt. Die einzige Größe, die Sie heute schon steuern, ist deshalb nicht der künftige Satz, sondern die Höhe der Schuld, die in diese neue Rechnung wandert.

Diese Höhe lässt sich ohne jede Zinsannahme eingrenzen. Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist stets kleiner als die Darlehenssumme abzüglich der Bindungsjahre mal dem jährlichen Tilgungsbetrag. Bei 400.000 Euro und zwei Prozent Anfangstilgung sind das 8.000 Euro je Jahr, bei einem Prozent 4.000 Euro und bei drei Prozent 12.000 Euro. Multipliziert mit der Bindungsdauer ergibt sich der Betrag, der bis zum Bindungsende mindestens getilgt ist:

Die Tabelle gilt für eine Darlehenssumme von 400.000 Euro und nennt bewusst Untergrenzen. Der tatsächlich getilgte Betrag liegt darüber, weil der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate mit jedem Monat wächst. Wie weit er darüber liegt, hängt vom Sollzinssatz ab — die Untergrenze selbst hängt nur von Darlehenssumme, Tilgungssatz und Dauer ab und steht damit fest, bevor Sie ein Angebot in der Hand halten.

Für die Beispielrechnungen in diesem Ratgeber folgt daraus eine klare Arbeitsteilung. Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt. Die Bindungsdauer bestimmt, wie lange dieser Abbau zu bekannten Bedingungen läuft. Beide zusammen ergeben, wie groß der Teil der Finanzierung ist, der zu unbekannten Bedingungen weiterläuft. Eine kurze Bindung reicht einen größeren Teil weiter, eine lange einen kleineren.

Welche Dauer für Sie die richtige ist, entscheidet sich damit nicht an einer Konditionstabelle, sondern an Ihrem Lebensplan, Ihrer Risikotragfähigkeit und der Frage, wie viel Schuld Sie in eine unbekannte Zinslandschaft mitnehmen wollen. Diese Entscheidung in voller Tiefe — einschließlich Forward-Darlehen und Volltilgung — behandelt der eigene Ratgeber zur Zinsbindung in diesem Bereich. Hier zählt nur ihre Rechenwirkung.

Was bedeutet das Kündigungsrecht nach zehn Jahren praktisch?

Das Gesetz gibt Ihnen eine Option, die kein Vertrag Ihnen nehmen kann. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen; nach Absatz 4 derselben Vorschrift kann dieses Recht durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden.

Zwei Details werden dabei regelmäßig übersehen. Erstens beginnt die Frist mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht mit der Unterschrift — bei einem Neubau mit Teilauszahlungen liegt dieser Zeitpunkt oft deutlich später als gedacht. Zweitens beendet die Kündigung das Darlehen ordentlich; es handelt sich nicht um eine vorzeitige Rückzahlung während der laufenden Bindung, weshalb keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Praktisch verändert das die Bewertung langer Bindungen:

• Eine Bindung über zehn Jahre hinaus kostet keine Flexibilität nach Jahr zehn. Ab diesem Zeitpunkt ist die Bindung einseitig: Die Bank bleibt gebunden, Sie können gehen.
• Die Richtung des Zinsniveaus entscheidet dann Ihre Seite. Liegen die Konditionen nach zehn Jahren niedriger, kündigen Sie und finanzieren neu. Liegen sie höher, bleiben Sie in der vereinbarten Bindung.
• Sechs Monate sind Vorlaufzeit, kein Formfehler. Wer die Option nutzen will, holt Angebote ein, bevor die Kündigung ausgesprochen ist, und plant die Frist in den Ablösetermin ein.
• Die Restschuld bleibt die Rechengröße. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet sich am Betrag, der dann noch offen ist — nicht an der Höhe der bisherigen Rate.

Damit ist die Sollzinsbindung weniger eine Wette auf den Zins als eine Entscheidung über zwei Größen: über die Dauer, für die Ihre Rechnung gilt, und über die Schuld, die Sie am Ende dieser Dauer weiterreichen. Beide legen Sie fest, bevor der erste Zinssatz überhaupt genannt ist.

Wie senke ich die monatliche Rate bei 400.000 Euro?

Sie haben fünf Hebel, und sie wirken unterschiedlich: mehr Eigenkapital, eine niedrigere Anfangstilgung, eine kürzere Sollzinsbindung, ein zweiter Kreditnehmer und der Vergleich mehrerer Finanzierungspartner. Nur zwei davon senken die Rate, ohne die Gesamtkosten zu erhöhen — mehr Eigenkapital und ein besseres Angebot. Eine niedrigere Anfangstilgung verschiebt Belastung lediglich in die Zukunft und vergrößert die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer über den effektiven Jahreszins und über die Restschuld zum Bindungsende, niemals über die Monatsrate allein.

Welcher Hebel senkt die Rate, ohne die Gesamtkosten zu erhöhen?

Sortiert nach echter Wirkung stehen zwei Hebel oben, und beide senken die Kosten wirklich, statt sie nur zu verschieben.

Der erste ist eine kleinere Darlehenssumme. Sie entsteht durch mehr Eigenkapital oder einen niedrigeren Kaufpreis und wirkt auf jede Größe der Rechnung gleichzeitig, weil alle linear an der Summe hängen. Bei 350.000 statt 400.000 Euro sinkt der Tilgungsbetrag bei zwei Prozent Anfangstilgung von 8.000 auf 7.000 Euro im Jahr, und ein Prozentpunkt Zinsunterschied bewegt im ersten Jahr 3.500 statt 4.000 Euro. Hinzu kommt ein zweiter Effekt: Sinkt der Beleihungsauslauf über eine der üblichen Schwellen von 90, 80 oder 60 Prozent, rechnen Banken in einer anderen Konditionsklasse.

Der zweite ist ein besseres Angebot bei identischer Struktur. Derselbe Betrag, dieselbe Tilgung, dieselbe Bindung — nur ein anderer Finanzierungspartner. Was das bewegt, lässt sich als Differenz exakt beziffern: Ein Zehntelprozentpunkt entspricht bei 400.000 Euro 400 Euro im ersten Jahr, ein halber Prozentpunkt 2.000 Euro. Genau dafür ist die freie Bankenwahl über mehrere Finanzierungspartner da.

Der dritte Hebel senkt die Belastung, aber nicht die Kosten. Wer die Anfangstilgung von zwei auf ein Prozent zurücknimmt, senkt den Tilgungsanteil bei 400.000 Euro um 4.000 Euro im Jahr, also um rund 333 Euro im Monat; um genau diesen Betrag sinkt im ersten Jahr auch die Belastung, weil der Zinsanteil unverändert bleibt. Dieser Betrag ist damit aber nicht gespart, sondern verschoben: Er fehlt in der Tilgung, vergrößert die Schuld am Ende der Sollzinsbindung und muss zu unbekannten Konditionen nachfinanziert werden. Das ist die Tilgungsfalle, und sie ist der teuerste der fünf Hebel, obwohl sie sich im ersten Jahr am harmlosesten anfühlt.

Der vierte wirkt nur mittelbar. Eine kürzere Sollzinsbindung verändert nicht die Rechnung, sondern den Satz, den eine Bank Ihnen zuteilt. In welche Richtung und in welcher Größe, hängt von der Zinsstruktur am Tag des Abschlusses ab und lässt sich nicht allgemein beziffern. Sicher ist nur die Nebenwirkung: Die kürzere Bindung holt das Zinsänderungsrisiko früher zu Ihnen zurück.

Der fünfte verteilt statt zu senken. Ein zweiter Kreditnehmer ändert die Rate nicht, aber er verbreitert die Basis, auf der die Bank die Tragfähigkeit prüft, und kann dadurch eine höhere Tilgung überhaupt erst darstellbar machen.

Wie vergleichen Sie zwei Angebote über 400.000 Euro richtig?

Vergleichbar sind zwei Angebote erst, wenn ihre Struktur identisch ist: gleiche Darlehenssumme, gleiche Anfangstilgung, gleiche Sollzinsbindung. Unterscheiden sie sich in einer dieser Größen, vergleichen Sie keine Konditionen, sondern zwei verschiedene Finanzierungen — und der Vergleich fällt regelmäßig zugunsten derjenigen aus, die schlicht weniger tilgt.

Ist die Struktur gleich, entscheiden drei Größen:

• Der effektive Jahreszins. Er fasst den Sollzinssatz und die preisbestimmenden Nebenkosten in einer Zahl zusammen und ist deshalb die richtige Vergleichsgröße zwischen zwei Angeboten. Wie er berechnet wird und was er enthält, steht im Ratgeber zum effektiven Jahreszins. Für die Berechnung Ihrer Rate taugt er nicht — die entsteht aus Sollzinssatz und Tilgungssatz.
• Die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung. Sie steht im Tilgungsplan, den jedes Angebot mitbringt. Zwei Angebote mit ähnlicher Belastung können hier deutlich auseinanderliegen, und diese Differenz zahlen Sie in der Anschlussfinanzierung.
• Die Rechte im Vertrag, in Euro beziffert. Ein Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der Darlehenssumme entspricht bei 400.000 Euro 20.000 Euro pro Jahr, zehn Prozent entsprechen 40.000 Euro. Dazu kommen die Zahl der erlaubten Tilgungssatzwechsel und die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit, die zu Ihrem Bauablauf passen muss.

Daraus folgt die Reihenfolge, die sich in der Beratung bewährt: erst die Struktur festlegen, dann über die Kondition verhandeln. Wer umgekehrt vorgeht und ausschließlich die niedrigste Belastung sucht, landet fast zwangsläufig bei der niedrigsten Tilgung — und hat damit nichts gespart, sondern nur den Zeitpunkt der Zahlung verlegt.

Welche Fehler machen Käufer bei einer 400.000-Euro-Finanzierung am häufigsten?

Die teuersten Fehler entstehen nicht beim Zinssatz, sondern bei der Struktur. Am häufigsten sind vier: eine zu niedrige Anfangstilgung, die eine große Restschuld hinterlässt; eine Sollzinsbindung, die nicht zum Lebensplan passt; fehlende Sondertilgungs- und Tilgungswechselrechte im Vertrag; und ein Eigenkapitaleinsatz, der die Rücklage für Instandhaltung und Lebensrisiken vollständig aufbraucht. Diese vier Punkte kosten über die Laufzeit regelmäßig mehr als der Konditionsunterschied, um den in der Angebotsphase am längsten verhandelt wird. Wer sie vor der Zinsverhandlung klärt, verhandelt anschließend über die richtige Zahl.

Wie entsteht die Restschuldfalle bei niedriger Anfangstilgung?

Die Falle entsteht leise, weil sich eine niedrige Anfangstilgung im Moment der Entscheidung wie eine Entlastung anfühlt. Bei 400.000 Euro fließen mit einem Prozent Anfangstilgung 4.000 Euro im ersten Jahr in die Schuld, mit zwei Prozent 8.000 Euro. Über eine zehnjährige Sollzinsbindung sind damit im ersten Fall mindestens 40.000 Euro getilgt, im zweiten mindestens 80.000 Euro. Die Differenz verschwindet nicht — sie wandert vollständig in die Anschlussfinanzierung.

Dort trifft sie auf zwei Unbekannte gleichzeitig: auf ein Zinsniveau, das beim Abschluss niemand kennt, und auf einen Haushalt, der zehn Jahre älter ist. Genau diese Kombination macht den Fehler teuer. Er kostet nicht in dem Jahr, in dem er gemacht wird, sondern in dem Jahr, in dem am wenigsten Spielraum bleibt.

Vier weitere Fehler haben dieselbe Struktur — sie entstehen in der Rechnung, nicht in der Verhandlung:

Keiner dieser fünf Punkte ist eine Zinsfrage. Alle fünf entscheiden über die Summe, die Sie am Ende zahlen, und alle fünf lassen sich klären, bevor überhaupt ein Sollzinssatz genannt wird. Wer sie vorher sortiert, verhandelt anschließend über die Kondition, ohne dass ein Strukturfehler den Verhandlungserfolg wieder auffrisst.

Welche Rücklage sollte nach dem Kauf übrig bleiben?

Der zweite große Fehlerbereich liegt hinter dem Kaufvertrag. Die Kaufnebenkosten sind aus Eigenkapital zu tragen, und was danach übrig bleibt, entscheidet über zwei Dinge zugleich: über den Beleihungsauslauf und über Ihre Reaktionsfähigkeit in den ersten Jahren. Wie sich die Nebenkosten in Bayern zusammensetzen, steht weiter oben im Abschnitt zum Eigenkapital.

Die Versuchung ist groß, den letzten Euro in den Beleihungsauslauf zu geben, weil er dort messbar wirkt. Der Preis dafür ist unsichtbar: Nach dem Kauf beginnt die Phase, in der ungeplante Beträge am wahrscheinlichsten sind. Vier davon treten regelmäßig auf:

• Instandhaltung und Reparatur. Bei einer Bestandsimmobilie fällt der erste größere Posten erfahrungsgemäß nicht erst nach Jahren an. Bei Wohnungseigentum kommt der Beschluss über eine Sonderumlage hinzu, den Sie nicht allein steuern.
• Einzug und Herrichtung. Küche, Böden, Umzug und kleinere Umbauten sind selten Teil der Finanzierung und fallen alle im selben Quartal an.
• Einkommensausfall. Krankheit, Elternzeit oder ein Wechsel der Selbstständigkeit in eine schwächere Phase verändern die Tragfähigkeit, ohne die Rate zu verändern.
• Zinsänderungsrisiko am Bindungsende. Eine Rücklage ist auch das Mittel, mit dem sich eine höhere Anschlussrate abfedern oder die Restschuld vor der Neuverhandlung senken lässt.

Wie groß die Rücklage ausfallen muss, hängt an Ihrem Objekt und Ihrem Haushalt: am Alter und Zustand der Immobilie, an der Höhe der bereits gebildeten Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum, an der Stabilität Ihres Einkommens und daran, wie gut Arbeitskraft und Todesfallrisiko abgesichert sind. Die Belastungsquote der Bankpraxis prüft davon nur einen Teil — sie misst die laufende Tragfähigkeit, nicht den Puffer dahinter.

Die ehrliche Konsequenz lautet deshalb: Ein etwas höherer Beleihungsauslauf mit belastbarer Rücklage ist in aller Regel die stabilere Konstruktion als die bessere Konditionsklasse ohne jeden Puffer. Die Konditionsklasse gewinnt einen Bruchteil eines Prozentpunkts. Die Rücklage entscheidet, ob Sie in einem schwachen Jahr handlungsfähig bleiben — und genau das ist die Größe, die über die Laufzeit einer Finanzierung mehr wert ist als jeder Zinsvergleich.

Warum steht in diesem Ratgeber kein Beispielzinssatz?

In diesem Ratgeber finden Sie keinen Beispielzinssatz, und das ist eine bewusste Entscheidung. Jede Rechnung, die auf einem Momentzins aufbaut, ist wenige Wochen später falsch — im Zweifel genau dann, wenn Sie sie lesen und Ihre Bank Ihnen eine andere Zahl nennt. Stattdessen rechnet dieser Artikel in Größen, die stabil bleiben: Tilgungsbeträge in Euro, die Wirkung eines Prozentpunkts auf Ihre Darlehenssumme und die Mechanik der Annuität. Das aktuelle Zinsniveau wird an einer Stelle gepflegt, und dort steht auch das Datum, auf das es sich bezieht.

Wie rechnen Sie mit diesen Größen Ihre eigene Finanzierung durch?

Ein Zinssatz hat ein Verfallsdatum, eine Rechengröße hat keines. Ein Satz, der am Tag der Veröffentlichung stimmt, kann wenige Wochen später danebenliegen — und mit ihm jede Rate, die jemand daraus abgeleitet hat. Das Risiko ist dabei nicht symmetrisch: Sind die Konditionen seit der Veröffentlichung gestiegen, fällt Ihre reale Belastung höher aus als die geplante. Wer auf einem veralteten Zins plant, plant also nicht ungenau, sondern zu seinen eigenen Ungunsten.

Die Größen, mit denen dieser Ratgeber arbeitet, sind davon nicht betroffen. Sie hängen an der Darlehenssumme und am Tilgungssatz, nicht am Zinsniveau — und bleiben deshalb richtig, egal wann Sie diesen Text lesen.

So rechnen Sie damit Ihr eigenes Vorhaben durch: Setzen Sie Ihre Darlehenssumme ein, wählen Sie den Tilgungssatz, mit dem Sie schuldenfrei sein wollen, und lesen Sie den Tilgungsbetrag direkt ab. Der Zinshebel sagt Ihnen anschließend, was ein Verhandlungserfolg von einem Zehntelprozentpunkt in Ihrer Größenordnung tatsächlich wert ist — in Euro und nicht als Kommastelle. Und die Restschuld-Ungleichung zeigt Ihnen die Obergrenze dessen, was nach Ablauf der Sollzinsbindung noch offen sein kann. Alle drei Ergebnisse behalten ihre Gültigkeit, auch wenn sich der Markt zwischenzeitlich bewegt hat.

Was diese Rechnungen nicht liefern, ist Ihre Monatsrate in Euro — die enthält den Zinsanteil und damit genau die Zahl, die morgen anders lauten kann. Dafür gibt es zwei belastbare Stellen. Die erste ist Ihr eigenes Finanzierungsangebot: Erst wenn eine Bank Ihr Vorhaben geprüft hat, steht Ihr Sollzins verbindlich im Angebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Die zweite ist die Marktorientierung; dafür veröffentlicht die Deutsche Bundesbank ihre Einlagen- und Kreditzinssätze aus der MFI-Zinsstatistik mit einer eigenen Tabelle für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Beide Quellen tragen ihr eigenes Datum — und genau deshalb gehören sie dorthin und nicht in einen Rechenweg. Das laufend gepflegte Zinsniveau für die Baufinanzierung steht in der Zinsübersicht dieses Ratgeber-Bereichs, mit dem Stand, auf den es sich bezieht.

Wann wird dieser Ratgeber überprüft?

Stand dieses Ratgebers: 22. August 2026. Der Artikel wird quartalsweise überprüft; das ist der Pflege-Rhythmus, der für diesen Beitrag im Redaktionsplan hinterlegt ist. Das Datum steht sichtbar hier im Text und zusätzlich im Kopf des Beitrags, damit Sie es nicht suchen müssen.

Geprüft wird bei jedem Turnus dreierlei: ob die zitierten Rechtsgrundlagen unverändert gelten, ob die Rechenwege und Betragsbeispiele noch korrekt sind, und ob sich in der Bankpraxis etwas an den beschriebenen Spielräumen geändert hat — etwa bei Sondertilgungsrechten oder Tilgungssatzwechseln. Ändert sich eine gesetzliche Grundlage, wird sie hier nachgezogen und das Stand-Datum neu gesetzt.

Was bei dieser Überprüfung ausdrücklich nicht anfällt, ist die Korrektur eines Zinsniveaus. Ein Stand-Datum ist immer nur so viel wert wie das, worauf es sich bezieht: Steht daneben ein Momentzins, altert der Beitrag zwischen zwei Prüfterminen sichtbar. Steht daneben ein Rechenweg, datiert das Stand-Datum eine Prüfung — und nicht den Verfall einer Zahl. Das ist der Grund, warum dieser Ratgeber die Aufgabenteilung so zieht, wie er sie zieht: hier die Mechanik, die trägt, und an einer einzigen anderen Stelle das Zinsniveau, das gepflegt werden muss.

Wie kommen Sie von der Beispielrechnung zu Ihrer tatsächlichen Kondition?

Die Rechnungen in diesem Ratgeber zeigen Ihnen die Mechanik, Ihre tatsächliche Kondition zeigt erst der Vergleich. Als Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG mit Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 der Gewerbeordnung, Vermittlerregister-Nummer D-W-155-JPC7-09, habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und stelle daraus die Struktur zusammen, die zu Ihrem Vorhaben passt. Für Münchner Kaufverträge zählt dabei vor allem das Tempo: Ein Finanzierungszertifikat erhalten Sie in 24 Stunden und belegen damit gegenüber Makler und Verkäufer Ihre Finanzierungsfähigkeit. Konzernstärke und freie Bankenwahl schließen einander nicht aus — die Bank wählen wir gemeinsam nach Ihrer Konstellation, nicht nach Hauszugehörigkeit.

Was bringt der Vergleich über mehrere Finanzierungspartner konkret?

Eine Beispielrechnung zeigt Ihnen die Struktur, nicht die Kondition. Und die Struktur steht zuerst fest: Wie viel Eigenkapital nach den Kaufnebenkosten tatsächlich in die Kaufpreisfinanzierung fließt, in welcher Beleihungsauslauf-Klasse Ihr Vorhaben damit landet, mit welcher Anfangstilgung Sie rechnen wollen und wie lange die Sollzinsbindung laufen soll — diese vier Entscheidungen treffen Sie, bevor eine Bank eine Zahl nennt. Sie bestimmen anschließend mit, welche Zahl Sie überhaupt genannt bekommen. Wer die Reihenfolge umdreht und mit der Zinsfrage beginnt, vergleicht Angebote, die von unterschiedlichen Annahmen ausgehen und deshalb gar nicht vergleichbar sind.

Erst wenn diese Punkte geklärt sind, wird der Vergleich über mehrere Häuser sinnvoll — weil dann alle Angebote dieselbe Konstellation bepreisen. Als Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus frei aus, welche Häuser Ihre Konstellation überhaupt sinnvoll annehmen. Entscheidend ist dabei nicht die Zahl der Partner, sondern das Wissen, welches Institut Beleihungswert, Einkommensarten und Objektart wie einordnet. Für dieselbe Immobilie, dieselbe Darlehenssumme und dasselbe Einkommen fallen die Angebote deshalb unterschiedlich aus, und zwar nicht um Nuancen.

Wie groß dieser Abstand über meine Finanzierungspartner tatsächlich ausfällt, beziffere ich hier bewusst nicht, solange die Auswertung nicht sauber erhoben ist. [FAKT FEHLT: bezifferte Spanne zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Angebot über die 400+ Finanzierungspartner für ein identisches Münchner Vorhaben] Hinzu kommt: Eine solche Spanne wäre eine Konditionsangabe und hätte in einem Ratgeber, der bewusst ohne Zinsniveau rechnet, ohnehin nichts verloren.

Ein zweiter Punkt betrifft Selbstständige, Freiberufler und Geschäftsführer. Zwei Häuser, die dieselben Jahresabschlüsse lesen, kommen zu unterschiedlich hohen anrechenbaren Einkommen — und damit zu unterschiedlichen Darlehenssummen und Risikoklassen. Auf komplexe Einkommensstrukturen bin ich spezialisiert: Das Einkommensbild wird geordnet, bevor irgendein Angebot eingeholt wird, damit Lücken vor der Bankprüfung auffallen und nicht während ihr.

Wie läuft die kostenlose Erstberatung ab?

Der Einstieg ist ein Gespräch, kein Antrag. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich und dauert etwa 30 Minuten — es geht darin ausschließlich darum, Ihre Situation zu verstehen und Ihr Budget zu klären. Es gibt kein Formular, das vorher auszufüllen wäre, und keinen Abschlussdruck am Ende.

• Situation und Vorhaben klären. Welche Immobilie, welcher Kaufpreis, welches Eigenkapital — und was davon nach der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises und den übrigen Kaufnebenkosten wirklich in die Finanzierung fließt.
• Die Struktur festlegen. Darlehenssumme, Beleihungsauslauf, Anfangstilgung, Bindungsdauer und Sondertilgungsrecht — genau die Größen, mit denen dieser Ratgeber rechnet.
• Die passenden Häuser auswählen. Aus dem Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und der freien Bankenwahl entsteht eine Vorauswahl, die zu Ihrem Profil passt, statt eine Konstellation breit zu streuen.
• Handlungsfähig werden. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie in 24 Stunden. Damit belegen Sie gegenüber Makler und Verkäufer Ihre Finanzierungsfähigkeit — in einem Markt, in dem mehrere Interessenten denselben Besichtigungstermin haben, ist das der praktische Unterschied.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Zugeschnitten ist diese Beratung auf einkommensstarke Käufer im Raum München: Die Zielgruppendefinition setzt bei einem Haushaltsnetto ab etwa 6.500 Euro im Monat und Darlehen ab 400.000 Euro an. Das ist eine Definition dessen, wofür dieser Weg gedacht ist, und kein Mindestwert, den irgendeine Bank vorschreibt.

Was Sie aus dem Gespräch mitnehmen, ist deshalb keine Zinszahl aus einem Schaufenster, sondern eine Struktur, die zu Ihrem Haushalt passt — und die Einordnung, welche Häuser für genau diese Struktur in Frage kommen. Die Kondition kommt danach. Sie ist das Ergebnis der Struktur, nicht ihr Ausgangspunkt.

Fazit

Bei 400.000 Euro entscheidet nicht der letzte Zehntelprozentpunkt über die Tragfähigkeit, sondern die Struktur: Anfangstilgung, Sollzinsbindung, Sondertilgungsrecht und der Eigenkapitaleinsatz nach Abzug der Kaufnebenkosten. Rechnen Sie deshalb zuerst in festen Größen — zwei Prozent Anfangstilgung sind 8.000 Euro im Jahr, ein Zehntelprozentpunkt sind 400 Euro im ersten Jahr — und setzen Sie den Sollzinssatz erst am Ende ein. Wer so vorgeht, vergleicht Angebote über Restschuld und Gesamtstruktur statt über die Monatsrate allein. Wenn Sie in München oder im Umland finanzieren, schauen wir uns Ihre Konstellation gern in einem unverbindlichen Erstgespräch an.

Vier Größen dieses Ratgebers bleiben richtig, egal wann Sie ihn lesen. Der Tilgungsbetrag hängt allein an Darlehenssumme und Tilgungssatz. Der Zinshebel ist eine Differenz und kein Niveau — er sagt Ihnen, was ein Verhandlungserfolg in Ihrer Größenordnung wert ist, ohne dass jemand wissen müsste, wo der Markt gerade steht. Das Sondertilgungsrecht ist ein Prozentsatz auf die Darlehenssumme und damit ebenfalls exakt in Euro zu benennen. Und die Restschuld-Ungleichung grenzt ein, was am Ende der Sollzinsbindung höchstens offen sein kann, weil der Tilgungsanteil über die Laufzeit wächst.

Genauso klar ist, was ohne Zinsannahme eben nicht exakt wird: Ihre Monatsrate, weil sie den Zinsanteil enthält, und Ihre Gesamtkosten, weil sie über die gesamte Laufzeit von einem Satz abhängen, den heute niemand für morgen kennt. Beides steht verbindlich erst in Ihrem eigenen Angebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Jede Rate, die anderswo als Beispiel kursiert, ist die Rate einer fremden Annahme.

Daraus folgt die Reihenfolge, die dieser Ratgeber durchgehend empfiehlt. Klären Sie zuerst, wie viel Eigenkapital nach den Kaufnebenkosten übrig bleibt, in welcher Beleihungsauslauf-Klasse Ihr Vorhaben damit landet, mit welcher Anfangstilgung Sie schuldenfrei werden wollen, wie lange die Sollzinsbindung laufen soll und welche Sondertilgungs- und Tilgungswechselrechte im Vertrag stehen. Erst danach vergleichen Sie Angebote — und dann über die Restschuld am Bindungsende und die Gesamtstruktur, nicht über die Monatsrate allein.

Wer so vorgeht, verhandelt anschließend über die richtige Zahl. Wer umgekehrt beginnt, optimiert einen Zehntelprozentpunkt und übersieht dabei die Entscheidungen, die über die Laufzeit deutlich mehr bewegen. Die Struktur klären, bevor die Kondition auf dem Tisch liegt: Das ist der ganze Unterschied zwischen einer Rechnung, die aufgeht, und einer Zahl, die gut aussieht.

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