Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf? Bedarf, Nebenkosten und Beleihungsauslauf

Das Wichtigste in Kürze

• Ihr Bedarf besteht aus drei Blöcken, nicht aus einer Faustformel. Die Kaufnebenkosten müssen vollständig aus eigenem Geld kommen, dazu ein Kaufpreisanteil, der den Beleihungsauslauf steuert, und eine Liquiditätsreserve, die nach dem Kauf verfügbar bleibt. Wie sich die drei Blöcke zusammensetzen, klärt der folgende Abschnitt zum Bedarf.
• Als Orientierung gelten rund 20 Prozent des Kaufpreises plus die vollständigen Nebenkosten. In Bayern sind das zusammen etwa 26 bis 27 Prozent der Kaufsumme. Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Verbindlich ist allein die Kreditwürdigkeitsprüfung.
• Die Nebenkosten in Bayern: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch, dazu bei Maklerbeteiligung die anteilige Provision. Ohne Makler summiert sich das auf rund 5,2 Prozent des Kaufpreises, mit Makler auf bis zu etwa 9 Prozent. Warum diese Positionen nicht mitfinanziert werden sollten, steht im Abschnitt zu den Kaufnebenkosten.
• Konkret gerechnet: Bei 300.000 Euro Kaufpreis liegt der Eigenkapitalbedarf bei rund 76.000 Euro, bei 500.000 Euro bei rund 126.000 Euro, jeweils mit 20 Prozent Kaufpreisanteil und Nebenkosten ohne Makler. Die vollständige Tabelle von 200.000 bis 600.000 Euro steht im Abschnitt mit den Beispielrechnungen.
• Über die Konditionen entscheidet der Beleihungsauslauf, nicht die Eigenkapitalquote. Banken staffeln in Stufen bis 60, bis 80 und bis 90 Prozent des Beleihungswertes. Eigenkapital wirkt am stärksten, wenn es Sie über eine dieser Stufengrenzen hebt, und am schwächsten innerhalb einer Stufe.
• Zwei bis drei Netto-Monatsgehälter bleiben liquid. Die Reserve gehört auf ein Tagesgeldkonto und nicht in die Finanzierung, auch wenn sie dort die Eigenkapitalquote leicht senken würde.
• Ein KfW-Darlehen ist kein Eigenkapital. Es ist ein Kredit, der im Grundbuch besichert wird; sein Nutzen liegt darin, dass es den Anteil senkt, den das Hauptdarlehen tragen muss.
• In München verschiebt der hohe Kaufpreis den Bedarf absolut nach oben, während der niedrige bayerische Steuersatz ihn relativ dämpft. Die städtische Eigentumsförderung setzt mindestens 15 Prozent Eigenkapital voraus und verlangt das Beratungsgespräch vor dem Kaufvertrag.

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf und woraus setzt sich der Bedarf zusammen?

Als Orientierung gelten rund 20 Prozent des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten, in Bayern also etwa 26 bis 27 Prozent der Kaufsumme. Der Bedarf setzt sich aus drei Blöcken zusammen: den Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer möglichen Maklerprovision, einem Kaufpreisanteil, der den Beleihungsauslauf des Darlehens senkt, und einer Liquiditätsreserve, die nach dem Kauf verfügbar bleibt. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent, den niedrigsten Satz in Deutschland und den unveränderten Regelsatz des Grunderwerbsteuergesetzes. Eine feste Untergrenze schreibt kein Gesetz vor; verbindlich ist allein die Kreditwürdigkeitsprüfung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Welche drei Blöcke bilden Ihren Eigenkapitalbedarf?

Der erste Block sind die Kaufnebenkosten. Sie fallen unabhängig davon an, wie Sie finanzieren, und sie sind der einzige Teil des Bedarfs, den praktisch jede Bank vollständig aus eigenem Geld sehen will. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer nach § 11 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 3,5 vom Hundert, den niedrigsten Satz in Deutschland, weil Bayern den bundesgesetzlichen Regelsatz nie durch einen eigenen Steuersatz ersetzt hat.

Der zweite Block ist der Kaufpreisanteil. Er ist der bewegliche Teil Ihrer Planung: Je mehr davon Sie einbringen, desto kleiner wird das Darlehen und desto niedriger fällt der Beleihungsauslauf aus, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Der oft genannte Orientierungswert von 20 Prozent ist keine Vorschrift, sondern eine Zielmarke, mit der viele Käufer in eine für sie passende Beleihungsstufe kommen.

Der dritte Block ist die Liquiditätsreserve. Sie wird nicht eingesetzt, sondern zurückgehalten, und gehört trotzdem in die Bedarfsrechnung, sonst rechnen Sie sich ärmer an Handlungsspielraum, als Sie sein müssten.

Warum gibt es keine gesetzliche Mindestquote?

Der Gesetzgeber schreibt Käufern keine Eigenkapitalquote vor. Geregelt ist etwas anderes: Die Bank muss vor dem Abschluss prüfen, ob Sie das Darlehen dauerhaft tragen können. Diese Prüfung ist der eigentliche Maßstab, und sie kennt keine feste Prozentzahl, sondern eine Gesamtbetrachtung aus Einkommen, bestehenden Verpflichtungen, Objektwert und eingebrachten Mitteln.

Für Sie hat das zwei Folgen. Erstens ist jede Faustformel nur eine Näherung: Zwei Haushalte mit identischem Eigenkapital bekommen bei gleichem Objekt unterschiedliche Antworten, wenn ihre Einkommenssituation auseinanderliegt. Zweitens verschiebt sich die richtige Frage: Nicht „Wie viel brauche ich mindestens?“, sondern „Welcher Einsatz bringt mir noch etwas, und ab wann kostet er mich mehr Sicherheit, als er einbringt?“.

Was ändert sich, wenn Sie in München kaufen?

Rechnerisch ändert sich am Aufbau nichts, an den absoluten Beträgen jedoch sehr viel. Die Prozentsätze bleiben gleich, aber sie greifen auf eine deutlich höhere Kaufsumme zu: Derselbe Kaufpreisanteil von 20 Prozent bedeutet in München regelmäßig einen sechsstelligen Betrag, den Sie über Jahre aufbauen müssen.

Zwei Effekte wirken dabei gegeneinander. Der bayerische Steuersatz dämpft die Nebenkostenquote im Vergleich zu Bundesländern mit höherem Satz spürbar. Das hohe Preisniveau in der Landeshauptstadt hebt den Bedarf gleichzeitig absolut an, sodass die Ersparnis beim Steuersatz den Unterschied nicht ausgleicht. In der Praxis heißt das: Münchner Käufer planen die Ansparphase länger und die Reihenfolge des Einsatzes genauer als Käufer in einer Region mit niedrigeren Kaufpreisen.

Was zählt als Eigenkapital und was zählt ausdrücklich nicht?

Als Eigenkapital zählt jedes Vermögen, das Ihnen schuldenfrei gehört und zum Notartermin verfügbar ist: Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, Wertpapiere nach dem Verkauf, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung, ein bereits bezahltes Grundstück und eine schriftlich dokumentierte Schenkung. Nicht als Eigenkapital zählen Beträge, die selbst geliehen sind oder erst künftig entstehen, also aufgenommene Konsumkredite, ein nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag, eine erwartete Erbschaft und mündliche Zusagen aus der Familie. Auch gebundenes Vorsorgekapital fällt heraus, solange es vor dem Rentenbeginn nicht verfügbar ist. Entscheidend ist für die Bank nicht die Vermögensart, sondern ob Sie den Betrag zum Kaufzeitpunkt belegen und einsetzen können.

Welche Vermögenswerte erkennt die Bank vollständig an?

Vollständig anerkannt wird, was drei Bedingungen zugleich erfüllt: Es gehört Ihnen schuldenfrei, es ist zum Notartermin verfügbar, und Sie können es mit einem Dokument belegen. Alles andere ist Verhandlungssache oder fällt heraus.

Zwei Positionen aus dieser Aufstellung werden regelmäßig überschätzt. Ein Bausparvertrag zählt erst, wenn er zuteilungsreif ist. Vorher ist nur das angesparte Guthaben verfügbar, nicht die Bausparsumme. Und ein Wertpapierdepot wird von vielen Banken nicht zum vollen Kurswert angesetzt, sondern mit einem Sicherheitsabschlag, weil der Kurs zwischen Antrag und Notartermin fallen kann.

Warum zählen geliehene Beträge nicht als Eigenkapital?

Eigenkapital ist definitorisch das Gegenteil von Fremdkapital: Es ist Geld, für das keine Rückzahlungspflicht besteht. Ein aufgenommener Kredit erzeugt genau diese Pflicht und taucht in der Haushaltsrechnung der Bank als zusätzliche Monatsrate auf. Er verbessert die Vermögensseite also nicht, sondern belastet die Einkommensseite.

Das gilt auch für Konstruktionen, die auf den ersten Blick anders aussehen. Ein Rahmenkredit, ein aufgestocktes Dispolimit oder ein Ratenkredit kurz vor der Finanzierung fallen bei der Prüfung auf, weil die Bank Ihre Kontoauszüge und Ihre Verpflichtungen ohnehin einsieht. Ein Familiendarlehen ist ebenfalls Fremdkapital. Es wird nur dann zum Eigenkapital, wenn es als Schenkung gewährt und schriftlich als solche dokumentiert ist.

Der Unterschied ist keine Formalie. Er entscheidet darüber, ob Ihr Beleihungsauslauf tatsächlich sinkt oder ob Sie lediglich eine Schuld gegen eine andere tauschen und dabei Ihre tragbare Rate verkleinern.

Wie behandelt die Bank Wertpapierdepots und Lebensversicherungen?

Bei Wertpapieren zählt nicht der Depotwert, sondern der Erlös. Solange die Papiere im Depot liegen, schwankt ihr Wert; deshalb setzen Banken sie zurückhaltend an oder verlangen den Verkauf vor der Auszahlung. Planen Sie den Verkaufszeitpunkt bewusst und nicht erst in der Woche des Notartermins. Ein Kursrückgang kurz vor dem Kauf verschiebt sonst Ihre gesamte Rechnung.

Bei einer Lebens- oder Rentenversicherung ist der Rückkaufswert die maßgebliche Größe, nicht die Ablaufleistung. Gebundenes Vorsorgekapital, das vor dem Rentenbeginn nicht verfügbar ist, fällt dagegen vollständig aus der Rechnung heraus, selbst wenn der Betrag auf dem Papier hoch aussieht.

Bleibt nach dieser Prüfung eine Lücke zwischen dem, was Sie haben, und dem, was Sie brauchen, ist das kein Ausschlussgrund, sondern eine Planungsaufgabe: Wie Sie den fehlenden Betrag gezielt und in der richtigen Anlageform ansparen, zeigt der Ratgeber zum Aufbau von Eigenkapital für den Hauskauf.

Warum müssen die Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital bezahlt werden und wie hoch sind sie?

Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen, weil sie keinen beleihbaren Gegenwert schaffen: Steuer, Notargebühr und Provision sind Aufwand, der sich nicht im Grundbuch besichern lässt. Eine Bank finanziert den Beleihungswert der Immobilie, nicht die Kosten des Erwerbsvorgangs, und rechnet mitfinanzierte Nebenkosten deshalb als zusätzliches Risiko in den Beleihungsauslauf ein. In Bayern summieren sich die Nebenkosten auf etwa 5,2 bis 7 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sowie die Maklerprovision, die sich Käufer und Verkäufer seit der Neuregelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in gleicher Höhe teilen. Bei 600.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Maklerbeteiligung rund 31.200 bis 41.910 Euro, die vor der ersten Kreditrate fällig werden.

Welche Positionen stecken in den Kaufnebenkosten in Bayern?

Drei Positionen bilden den Kern, und zwei davon sind gesetzlich festgelegt. Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 3,5 vom Hundert der Gegenleistung; Bayern hat diesen Regelsatz nie angehoben. Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz mit seinen Kostenverzeichnissen und sind damit nicht verhandelbar. Wer Notargebühren vergleicht, vergleicht identische Zahlen.

Die dritte Position ist die Maklerprovision, und sie ist die einzige, die ganz entfallen kann. Wird ein Makler für beide Seiten tätig, müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs in gleicher Höhe verpflichten; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Bei einer Gesamtprovision von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer trägt der Käufer also rund 1,785 Prozent des Kaufpreises.

Wird die Provision abweichend vereinbart und trägt der Käufer einen höheren Anteil, verschiebt sich die untere Zeile entsprechend nach oben; die Spanne von 5 bis 9 Prozent bildet genau diese Bandbreite ab. Wie sich die Rechnung mit Münchner Kaufpreisen darstellt und welche städtischen Förderwege daneben bestehen, zeigt der Ratgeber zu Eigenkapital und Finanzierung in München.

Wann werden die einzelnen Positionen fällig?

Die Nebenkosten kommen nicht auf einmal, sondern in einer festen Abfolge über einige Wochen. Diese Reihenfolge ist für Ihre Liquiditätsplanung wichtiger als die Summe, denn jede Position wird fällig, bevor die erste Kreditrate überhaupt anfällt.

1. Notarkosten: nach der Beurkundung des Kaufvertrags, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist.
2. Grunderwerbsteuer: nach dem Steuerbescheid des Finanzamts, der wenige Wochen nach der Beurkundung eintrifft. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die erst nach Zahlung erteilt wird, erfolgt keine Eigentumsumschreibung.
3. Maklerprovision: mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags, üblicherweise kurz nach der Beurkundung.
4. Grundbuchkosten: mit Eintragung der Grundschuld und der Eigentumsumschreibung.

Halten Sie diese Beträge deshalb auf einem sofort verfügbaren Konto und nicht in einer Anlage mit Kündigungsfrist. Ein zugesagtes Darlehen hilft Ihnen an dieser Stelle nicht weiter, weil es erst gegen Vorlage der Sicherheiten ausgezahlt wird.

Was passiert, wenn Sie die Nebenkosten mitfinanzieren wollen?

Möglich ist es, üblich ist es nicht. Sie erhöhen damit die Darlehenssumme um einen Betrag, dem kein zusätzlicher Beleihungswert gegenübersteht: Der Beleihungsauslauf springt entsprechend nach oben, und zwar oft genug über eine Stufengrenze hinweg. Die Bank bewertet diesen Fall als erhöhtes Risiko und stellt zusätzliche Anforderungen an Bonität und Objekt.

Zwei Folgen sind dabei dauerhaft. Erstens tilgen Sie über die gesamte Laufzeit einen Anteil mit, der keinen Gegenwert im Grundbuch hat. Zweitens bleibt am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld stehen, was die Anschlussfinanzierung zur eigentlichen Risikostelle macht.

Wenn die Nebenkosten knapp werden, ist die belastbarere Reihenfolge deshalb: erst prüfen, ob ein Objekt ohne Maklerbeteiligung infrage kommt, dann den Kaufpreisanteil reduzieren und erst zuletzt an eine Mitfinanzierung der Nebenkosten denken.

Wie viel Eigenkapital bei 300.000, 400.000 und 500.000 Euro Kaufpreis?

Bei 300.000 Euro Kaufpreis in Bayern liegt der Eigenkapitalbedarf bei rund 76.000 Euro, bei 400.000 Euro bei rund 101.000 Euro und bei 500.000 Euro bei rund 126.000 Euro, jeweils gerechnet mit 20 Prozent Kaufpreisanteil und Nebenkosten ohne Makler. Kommt eine Maklerprovision hinzu, steigen diese Beträge um weitere rund 5.400, 7.100 beziehungsweise 8.900 Euro. Die Nebenkosten allein betragen ohne Makler etwa 5,2 Prozent des Kaufpreises, also 15.600, 20.800 und 26.000 Euro. Wer nur die Nebenkosten aufbringt und den Kaufpreis vollständig finanziert, kommt bei denselben Kaufpreisen mit rund einem Fünftel dieser Summen aus, zahlt dafür aber mit einem deutlich höheren Beleihungsauslauf.

Die folgende Tabelle rechnet fünf Kaufpreisstufen mit den bayerischen Sätzen durch. Sie zeigt je Stufe die Nebenkosten und drei Ausbaustufen des Eigenkapitals: nur die Nebenkosten, zusätzlich 10 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises.

Zur Tabelle: Der Steuersatz folgt § 11 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes in der für Bayern geltenden Höhe von 3,5 vom Hundert. Notar und Grundbuch sind mit einem Erfahrungswert von 1,7 Prozent angesetzt; maßgeblich sind im Einzelfall die Kostenverzeichnisse des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Die Maklerprovision ist mit dem hälftigen Käuferanteil einer Gesamtprovision von 3,57 Prozent gerechnet und entfällt bei einem Kauf ohne Makler. Es handelt sich um Rechenbeispiele, nicht um Marktaussagen zu einem bestimmten Standort; Zinsannahmen enthält die Tabelle bewusst nicht.

Wie viel Eigenkapital für 200.000 und 300.000 Euro Kaufpreis?

Bei 200.000 Euro Kaufpreis liegt der Bedarf mit 20 Prozent Kaufpreisanteil bei rund 50.000 Euro, davon 10.400 Euro Nebenkosten und 40.000 Euro Kaufpreisanteil. Kommt eine Maklerprovision hinzu, sind es rund 54.000 Euro. Wer nur die Nebenkosten aufbringt, startet bei 10.400 Euro, finanziert dann aber den vollen Kaufpreis.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind es rund 76.000 Euro mit 20 Prozent Kaufpreisanteil, mit Makler rund 81.000 Euro. Diese Stufe ist die häufigste Vergleichsgröße, weil sie bei vielen Käufern ungefähr dem Betrag entspricht, den ein Darlehen von 240.000 Euro voraussetzt.

Der Sprung zwischen beiden Stufen zeigt den eigentlichen Mechanismus: 100.000 Euro mehr Kaufpreis erhöhen den Bedarf um rund 25.000 Euro. Ein höheres Objekt kostet Sie also nicht nur mehr Darlehen, sondern zuerst mehr angespartes Geld, und zwar in etwa einem Viertel des Preisunterschieds.

Wie viel Eigenkapital für 400.000 und 500.000 Euro Kaufpreis?

Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegt der Bedarf bei rund 101.000 Euro mit 20 Prozent Kaufpreisanteil, bei rund 61.000 Euro mit 10 Prozent und bei 20.800 Euro, wenn Sie ausschließlich die Nebenkosten decken. Mit Maklerbeteiligung erhöht sich jede dieser Zahlen um rund 7.100 Euro.

Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind es rund 126.000 Euro, rund 76.000 Euro beziehungsweise 26.000 Euro; die Maklerbeteiligung schlägt mit rund 8.900 Euro zu Buche.

Interessant ist an dieser Stelle der Abstand zwischen den beiden äußeren Bedarfsspalten. Zwischen der Variante „nur Nebenkosten“ und der Variante „plus 20 Prozent“ liegt bei 500.000 Euro Kaufpreis genau eine Ansparleistung von 100.000 Euro. Ob sich dieser Aufwand lohnt, entscheidet nicht die Quote selbst, sondern die Frage, ob Sie damit eine Beleihungsstufe überspringen und ob nach dem Einsatz noch eine Reserve übrig bleibt.

Wie viel Eigenkapital für 600.000 Euro und warum ist das der Münchner Normalfall?

Bei 600.000 Euro Kaufpreis liegt der Bedarf mit 20 Prozent Kaufpreisanteil bei rund 151.000 Euro, mit Maklerbeteiligung bei rund 162.000 Euro. Allein die Nebenkosten belaufen sich auf 31.200 Euro und damit auf mehr, als in der 200.000-Euro-Stufe für Nebenkosten und ein Zehntel des Kaufpreises zusammen fällig wird.

Diese Stufe ist in der Münchner Beratungspraxis der Regelfall und nicht der Ausnahmefall: Bei den hier üblichen Quadratmeterpreisen erreicht bereits eine mittelgroße Eigentumswohnung diese Größenordnung. Für Käufer bedeutet das eine Ansparphase, die sich über Jahre erstreckt, und einen Betrag, der einer typischen Faustformel nicht mehr zugänglich ist.

Drei Konsequenzen ergeben sich daraus für die Planung:

• Die Reihenfolge wird wichtiger als die Quote. Bei sechsstelligem Bedarf entscheidet die Frage, welcher Euro zuerst eingesetzt wird, über mehr als ein Zehntelprozent Quote.
• Die Nebenkosten sind der harte Sockel. 31.200 Euro müssen unabhängig davon vorhanden sein, wie hoch Ihr Darlehen ausfällt.
• Die Reserve gehört in die Rechnung. Wer 151.000 Euro einbringt und danach ohne Rücklage dasteht, hat die Finanzierung optimiert und die Sicherheit verloren.

Wie hängen Eigenkapitalquote, Beleihungsauslauf und Konditionen zusammen?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, und er ist die Größe, nach der Banken ihre Konditionen staffeln, nicht die Eigenkapitalquote selbst. Die Staffelung verläuft nicht gleichmäßig, sondern in Stufen: bis 60 Prozent, bis 80 Prozent, bis 90 Prozent und darüber. Weil der Beleihungswert regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt, führt eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent des Kaufpreises nicht automatisch zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Daraus folgt die eigentliche Optimierungsfrage: Eigenkapital wirkt am stärksten, wenn es Sie über eine dieser Stufengrenzen hebt, und am schwächsten, wenn es innerhalb einer Stufe eingesetzt wird und dafür Ihre Liquiditätsreserve aufzehrt.

Wie berechnet die Bank den Beleihungswert und warum liegt er unter dem Kaufpreis?

Der Beleihungswert ist kein Marktpreis, sondern ein bewusst vorsichtiger Sicherheitswert. Die Bank fragt damit nicht, was die Immobilie heute kostet, sondern was sie voraussichtlich auch in einem schwachen Marktumfeld noch erlöst. Bewertet werden Lage, Bausubstanz, Grundstück, Zuschnitt und die dauerhafte Vermietbarkeit; spekulative Preisbestandteile und ein besonders hoher Zuschlag aus einem Bietergefecht bleiben außen vor.

Daraus folgt der Abschlag gegenüber dem Kaufpreis, den viele Käufer unterschätzen. Wer in einem angespannten Markt über dem Angebotspreis zuschlägt, finanziert die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert faktisch selbst. Für Ihre Planung heißt das: Rechnen Sie Ihre Eigenkapitalquote nie nur gegen den Kaufpreis, sondern fragen Sie Ihre Bank nach dem angesetzten Beleihungswert, bevor Sie die Quote als erreicht betrachten.

Warum ausgerechnet die Marke von 60 Prozent so oft auftaucht, hat einen gesetzlichen Grund. Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswertes zur Deckung benutzt werden. Nur dieser erste Teil eines Darlehens ist also für die Deckungsmasse eines Pfandbriefs geeignet und damit für die Refinanzierungsform, die Banken am zuverlässigsten zur Verfügung steht. Alles darüber muss eine Bank anders refinanzieren und anders mit Eigenkapital unterlegen. Die 60-Prozent-Schwelle ist deshalb keine Bankenkonvention, sondern die Grenze, die das Gesetz für die verlässlichste Refinanzierungsform zieht.

An welchen Stufengrenzen ändern sich die Konditionen?

Banken bepreisen den Beleihungsauslauf in Bändern, nicht linear. Innerhalb eines Bandes bewegt sich wenig; beim Übertritt in das nächste Band ändert sich die Einordnung Ihres Darlehens spürbar. Die folgende Übersicht zeigt die Richtung der Wirkung, nicht deren Höhe:

Die Höhe der Aufschläge bleibt hier bewusst offen. Es existiert dafür keine neutrale Primärquelle: Die Zinsstatistik der Bundesbank schlüsselt Wohnungsbaukredite nicht nach Beleihungsauslauf auf, und alle übrigen Angaben stammen von Banken oder Vergleichsportalen. Wer Ihnen eine feste Zahl je Klasse nennt, gibt eine Momentaufnahme eines einzelnen Anbieters als Marktregel aus. Belastbar ist die Richtung, nicht der Betrag, und die Richtung reicht für die Entscheidung, um die es hier geht.

Ergänzend gilt: Die Bänder sind Preisstufen, keine Zugangsschranken. Eine Finanzierung oberhalb von 90 Prozent ist möglich, verlagert das Gespräch aber von der Vermögens- auf die Einkommensseite. Welche Voraussetzungen dann gelten und für wen sich das rechnet, steht im Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Ab wann bringt ein weiterer Eigenkapital-Euro nichts mehr?

Sobald Sie sicher innerhalb eines Bandes liegen, verliert zusätzliches Eigenkapital seine Hebelwirkung auf die Kondition. Es senkt dann noch die Darlehenssumme und damit die Rate: ein realer, aber deutlich kleinerer Effekt als der Sprung über eine Stufengrenze. Genau in dieser Zone wird das Weitereinzahlen teuer erkauft, weil es meist die Liquiditätsreserve angreift.

Drei Fragen klären den Punkt vor jedem Finanzierungsgespräch:

• Wo liegt Ihr Beleihungsauslauf mit dem Eigenkapital, das Sie ohne Schmerzen einsetzen können? Erst diese Zahl zeigt, welche Stufengrenze überhaupt in Reichweite ist.
• Wie weit ist es bis zur nächsten Grenze? Fehlen wenige tausend Euro auf die nächstniedrigere Stufe, lohnt das Auffüllen fast immer. Fehlt ein Vielfaches Ihrer Reserve, lohnt es fast nie.
• Was bleibt danach liquide? Wer die Stufe erreicht und ohne Puffer dasteht, hat die Kondition verbessert und die Finanzierung geschwächt.

In der Beratungspraxis führt diese Reihenfolge regelmäßig dazu, dass Käufer weniger Eigenkapital einbringen als ursprünglich geplant und trotzdem in derselben Preisstufe landen. Der Rest bleibt dort, wo er im ersten Jahr nach dem Kauf gebraucht wird.

Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank als Muskelhypothek an?

Banken erkennen Eigenleistung nur an, wenn ein Bau- oder Sanierungsvorhaben vorliegt, und rechnen dabei ausschließlich die eingesparten Handwerkerlöhne an, nicht das Material und nicht Ihre Arbeitszeit als solche. Der anerkannte Betrag wird gedeckelt und im Regelfall an eine nachvollziehbare Aufstellung der Gewerke gekoppelt, die Sie selbst übernehmen. Beim reinen Kauf einer bestehenden Immobilie ohne Bauabschnitt entfällt die Muskelhypothek vollständig. Wer Eigenleistung ansetzen will, sollte sie deshalb vor dem Finanzierungsgespräch gewerkweise beziffern und ehrlich prüfen, ob die Zeit neben dem Beruf tatsächlich vorhanden ist.

Welche Gewerke akzeptieren Banken üblicherweise als Eigenleistung?

Anerkannt wird, was Sie fachlich beherrschen und was sich klar von den Arbeiten abgrenzen lässt, die ein Handwerksbetrieb ausführt und abrechnet. In der Praxis sind das vor allem Ausbaugewerke am Ende des Bauabschnitts:

• Maler-, Tapezier- und Lackierarbeiten
• Boden- und Fliesenarbeiten
• Innenausbau wie Trockenbau, Türen und Einbaumöbel
• Garten- und Außenanlagen
• Abbruch-, Entkernungs- und Aufräumarbeiten bei einer Sanierung

Nicht angesetzt werden können Arbeiten, die eine Zulassung oder eine Abnahme durch einen Fachbetrieb erfordern. Elektro, Gas, Statik, Dach und Abdichtung gehören dazu. Sie sind nicht nur bautechnisch heikel, sondern auch versicherungsrechtlich: Eine fehlerhafte Eigenleistung an diesen Stellen kann Gewährleistungsansprüche und Versicherungsschutz kosten.

Wie viel eine Bank am Ende gelten lässt, ist keine allgemein belegbare Größe. Die kursierenden Prozentangaben stammen ausschließlich von Kreditinstituten und Vergleichsportalen und sind damit keine Quelle, auf die sich dieser Ratgeber stützt. Verbindlich ist die Angabe, die Ihnen Ihre finanzierende Bank für Ihr Vorhaben schriftlich macht.

Wie weisen Sie Eigenleistung im Finanzierungsantrag nach?

Der Nachweis läuft über eine Aufstellung, die dieselbe Sprache spricht wie ein Handwerkerangebot. Sie ordnen jedem Gewerk, das Sie selbst übernehmen, drei Angaben zu: den Umfang der Arbeit, die dafür veranschlagten Stunden und den Lohnanteil, den ein Betrieb dafür in Rechnung stellen würde. Dieser Lohnanteil ist der Betrag, um den es geht. Das Material bezahlen Sie in jedem Fall.

Zwei Belege stützen die Aufstellung spürbar. Erstens ein echtes Vergleichsangebot eines Betriebs für dieselben Arbeiten: Es macht den angesetzten Lohnanteil überprüfbar. Zweitens ein Nachweis Ihrer Qualifikation oder Erfahrung, etwa eine einschlägige Ausbildung, eine dokumentierte frühere Sanierung oder die verbindliche Zusage einer helfenden Fachkraft aus dem Umfeld. Ohne diese beiden Bausteine bleibt die Eigenleistung eine Absichtserklärung, und so behandelt die Bank sie dann auch.

Wichtig ist die Reihenfolge: Die Aufstellung gehört in den Antrag, nicht in ein Nachgespräch. Wer Eigenleistung erst nachreicht, wenn die Finanzierungslücke sichtbar wird, verschiebt den Zeitplan und schwächt die eigene Position.

Welches Risiko entsteht, wenn die Eigenleistung nicht fertig wird?

Eigenleistung ist der einzige Eigenkapitalbaustein, der noch scheitern kann, nachdem der Darlehensvertrag steht. Bleibt ein Gewerk liegen, muss es doch ein Betrieb übernehmen, und die Kosten dafür fallen an, ohne dass dafür Finanzierungsmittel eingeplant sind. Bei einem Neubau kommt hinzu, dass die letzte Kreditrate erst nach Fertigstellung ausgezahlt wird und Bereitstellungszinsen bis dahin weiterlaufen.

Drei Vorkehrungen halten das Risiko klein:

• Nur Gewerke ansetzen, die zeitlich unkritisch sind. Arbeiten, die andere Gewerke blockieren, gehören nicht in die Eigenleistung.
• Die Stunden ehrlich rechnen. Ein Wochenende hat nach einer vollen Arbeitswoche selten die Kapazität, die im Bauzeitenplan steht.
• Einen Puffer für den Ersatzfall einplanen. Wer den Lohnanteil eines Gewerks zusätzlich als Reserve vorhält, kann jederzeit an einen Betrieb abgeben, ohne die Finanzierung anzufassen.

Als Faustregel aus der Beratung: Eigenleistung ist ein guter Baustein, wenn sie eine Finanzierung verbessert, und ein schlechter, wenn sie eine Finanzierung überhaupt erst möglich macht.

Wie viel Liquiditätsreserve muss nach dem Kauf übrig bleiben?

Nach dem Kauf sollten mindestens zwei bis drei Netto-Monatsgehälter sofort verfügbar bleiben, bei Wohnungseigentum eher mehr, weil eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft ohne Vorwarnung kommen kann. Diese Reserve gehört auf ein Tagesgeldkonto und nicht in die Finanzierung, auch wenn sie dort die Eigenkapitalquote leicht senkt. Der häufigste Fehler in der Beratungspraxis ist das Gegenteil: Käufer bringen alles Ersparte ein, um eine bessere Beleihungsstufe zu erreichen, und stehen nach dem Notartermin ohne Puffer da. Wer zwischen der letzten Beleihungsstufe und der Reserve wählen muss, entscheidet sich in aller Regel besser für die Reserve.

Wie hoch sollte die Reserve bei Wohnungseigentum ausfallen?

Bei einer Eigentumswohnung liegt die Reserve höher als beim Einfamilienhaus, weil Sie über einen Teil der Ausgaben nicht allein entscheiden. Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage für Dach, Fassade, Aufzug oder Heizungstausch, wird Ihr Anteil fällig, unabhängig davon, wie Ihre Finanzierung gerade aussieht. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft federt das ab, deckt größere Maßnahmen aber häufig nur teilweise.

Drei Unterlagen zeigen vor dem Kauf, wie wahrscheinlich eine Sonderumlage ist:

• Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Angekündigte Sanierungen stehen dort, bevor sie beschlossen sind.
• Die Höhe der Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zum Gebäudealter. Eine schmale Rücklage bei einem sanierungsreifen Gebäude ist ein klares Signal.
• Der Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Sie zeigen, ob das laufende Hausgeld die tatsächlichen Kosten deckt.

Ergibt sich daraus ein absehbarer Sanierungsbedarf, gehört der zu erwartende Anteil zusätzlich in die Reserve, nicht in die Finanzierung. Ein Darlehen, das eine Sonderumlage mitträgt, verteuert eine einmalige Ausgabe über die gesamte Zinsbindung.

Welche Kosten treffen Käufer typischerweise im ersten Jahr?

Das erste Jahr nach dem Kauf ist regelmäßig das teuerste, und zwar unabhängig vom Zustand der Immobilie. Diese Positionen fallen in der Beratungspraxis am häufigsten an:

Keine dieser Positionen ist dramatisch für sich genommen. Zusammen erklären sie, warum Käufer mit einer soliden Eigenkapitalquote und ohne Puffer im ersten Jahr häufiger in einen Dispositionskredit oder einen Konsumkredit rutschen als Käufer mit einer Stufe mehr Beleihungsauslauf und einem gefüllten Tagesgeldkonto.

Warum ist die Reserve auch für die Bank ein positives Signal?

Die Bank prüft nicht nur, wie viel Eigenkapital Sie einbringen, sondern ob Sie Ihre Verpflichtungen dauerhaft tragen können. Ein sichtbarer Puffer nach dem Kauf spricht in dieser Prüfung für Sie: Er zeigt, dass eine unerwartete Ausgabe die Rate nicht gefährdet, und er belegt eine Sparfähigkeit, die über den Kaufzeitpunkt hinausreicht.

Deshalb ist es in einem Finanzierungsgespräch selten klug, die Reserve zu verschweigen oder sie kurz vor dem Antrag noch in den Kaufpreis zu schieben. Legen Sie stattdessen offen, welcher Betrag bewusst liquide bleibt und wofür. In den meisten Fällen erreichen Sie damit dieselbe Einordnung wie mit einer maximal ausgereizten Eigenkapitalquote und behalten die Handlungsfähigkeit, die im ersten Jahr über den Verlauf der Finanzierung entscheidet.

Wie weise ich mein Eigenkapital gegenüber der Bank nach?

Der Eigenkapitalnachweis läuft in vier Schritten: Sie stellen alle Positionen in einer Übersicht zusammen, belegen jede einzeln, erklären kurzfristig eingegangene Beträge und reichen alles gebündelt mit dem Finanzierungsantrag ein. Verlangt werden je nach Position Kontoauszüge über mehrere Monate, ein aktueller Depotauszug, die Zuteilungsbestätigung des Bausparvertrags oder ein schriftlicher Schenkungsvertrag. Größere Zugänge kurz vor dem Antrag müssen Sie erläutern, weil Kreditinstitute nach dem Geldwäschegesetz zur Identifizierung und zur laufenden Überwachung der Geschäftsbeziehung verpflichtet sind. Vollständige Unterlagen verkürzen den Weg zum Finanzierungszertifikat spürbar, weil die Bank ohne Rückfragen prüfen kann.

1. Eigenkapital vollständig auflisten

Beginnen Sie mit einer einzigen Übersicht, die jede Position mit Betrag, Verfügbarkeitsdatum und Herkunft nennt. Fassen Sie nichts zusammen und lassen Sie nichts weg, auch keine kleinen Beträge: Eine Bank vergleicht die Summe der Übersicht mit den eingereichten Belegen, und jede Abweichung erzeugt eine Rückfrage.

Führen Sie getrennt auf, was zum Notartermin sicher verfügbar ist und was erst noch verfügbar gemacht werden muss: der Verkauf eines Wertpapierdepots, die Auszahlung eines Bausparvertrags oder die Kündigung eines Festgelds mit Frist. Der zweite Block bestimmt Ihren Zeitplan, nicht der erste.

2. Jede Position einzeln belegen

Für jede Position gibt es genau einen üblichen Beleg. Diese Zuordnung erspart Ihnen die meisten Nachforderungen:

Achten Sie auf die Aktualität: Depot- und Kontoauszüge sollten nicht älter als vier Wochen sein, weil die Bank den Bestand zum Zeitpunkt der Entscheidung sehen will.

3. Kurzfristige Zugänge erklären

Größere Beträge, die kurz vor dem Antrag auf Ihrem Konto eingehen, lösen eine Rückfrage aus. Das ist keine Schikane, sondern gesetzliche Pflicht. Kreditinstitute müssen nach § 10 Absatz 1 des Geldwäschegesetzes den Vertragspartner identifizieren, Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung einholen und „die kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung einschließlich der Transaktionen“ sicherstellen. Ein unerklärter sechsstelliger Eingang steht dieser Pflicht direkt entgegen.

Legen Sie den Nachweis deshalb unaufgefordert bei: den Schenkungsvertrag, die Verkaufsabrechnung des Depots, den Erbschein oder die Abrechnung der Versicherung. Eine mündliche Erklärung genügt nicht, und eine nachgereichte kostet in aller Regel mehr Zeit als die Beschaffung des Belegs vorab.

4. Unterlagen gebündelt einreichen

Reichen Sie Übersicht und Belege in einem Zug ein, sortiert in derselben Reihenfolge wie die Übersicht und als durchsuchbare Dateien statt als Fotos. Was in Teilen ankommt, wird auch in Teilen geprüft: Jede Nachlieferung setzt den Vorgang faktisch neu auf.

Genau hier entscheidet sich Ihr Zeitplan. Liegen Einkommens- und Eigenkapitalunterlagen vollständig vor, lässt sich das Finanzierungszertifikat kurzfristig erstellen: das Dokument, mit dem Sie gegenüber Makler und Verkäufer belegen, dass Ihre Finanzierung trägt. Fehlt dagegen ein einzelner Beleg, wartet der gesamte Vorgang auf ihn, während die Besichtigungstermine weiterlaufen.

Ein letzter Hinweis aus der Praxis: Legen Sie die Übersicht schon an, bevor Sie ein konkretes Objekt haben. Wer seine Positionen kennt, weiß auch, welcher Kaufpreis realistisch ist, und muss diese Rechnung nicht unter Zeitdruck zwischen Besichtigung und Angebotsfrist aufstellen.

Zählt ein KfW-Kredit als Eigenkapital?

Nein, ein KfW-Kredit ist kein Eigenkapital, denn er ist ein Darlehen, das Sie zurückzahlen und das im Grundbuch besichert wird. Das gilt auch für das KfW-Wohneigentumsprogramm 124, das den Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums mit bis zu 100.000 Euro fördert und ausdrücklich einen Grundbucheintrag über den vollen Kreditbetrag verlangt. Wirksam ist ein Förderdarlehen trotzdem, aber an anderer Stelle: Es übernimmt einen Teil der Finanzierungssumme und senkt damit den Anteil, den das teurere Hauptdarlehen tragen muss, also dessen Beleihungsauslauf. Ob und in welcher Rangfolge Ihre Bank ein KfW-Darlehen einbindet, entscheidet sie im Einzelfall. Dieselbe Antwort gilt für jedes andere aufgenommene Darlehen, das als Eigenkapital gedacht ist.

Kann ich KfW 124 als Eigenkapital verwenden?

Nein. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist ein Kredit und wird auch so behandelt: Die KfW fördert damit den Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums mit bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben und verlangt ausdrücklich, den Kredit „in voller Höhe durch einen Grundbucheintrag“ abzusichern. Ein Betrag, der im Grundbuch besichert und über Jahre zurückgezahlt wird, ist per Definition Fremdkapital.

Wichtig ist die Klarstellung an dieser Stelle, weil sie häufig anders dargestellt wird: Das Programm sieht keine nachrangige Besicherung vor, die den Eigenkapitaleinsatz ersetzen würde. Der Grundbucheintrag deckt den vollen Kreditbetrag ab. Wer das Programm als Eigenkapitalersatz einplant, rechnet mit einer Regelung, die es nicht gibt.

Praktisch heißt das: Die Kaufnebenkosten müssen weiterhin aus eigenen Mitteln kommen, und die Bank prüft Ihre Kapitaldienstfähigkeit über beide Darlehen zusammen. Das Förderdarlehen erhöht Ihre monatliche Gesamtbelastung, es senkt sie nicht.

Wie senkt ein Förderdarlehen den Beleihungsauslauf des Hauptdarlehens?

Der Hebel eines Förderdarlehens liegt nicht auf der Eigenkapitalseite, sondern in der Aufteilung der Finanzierungssumme. Übernimmt die KfW einen Teil des Finanzierungsbedarfs, sinkt der Betrag, den das Hauptdarlehen tragen muss, und mit ihm dessen Beleihungsauslauf. Sie verschieben damit einen Teil der Finanzierung aus einer teureren in eine geförderte Tranche.

Die Wirkung im Überblick, qualitativ und ohne Konditionsangabe:

Ob dieser Effekt tatsächlich eintritt, hängt an zwei Punkten: Die Bank muss das Förderdarlehen in ihre Beleihungsrechnung einbeziehen, und die Rangfolge im Grundbuch muss geklärt sein. Beides entscheidet die finanzierende Bank im Einzelfall, und beides gehört vor die Antragstellung, nicht danach. Welche KfW-Programme sich für Ihr Vorhaben kombinieren lassen und welche Reihenfolge die Anträge haben, steht im Überblick zur KfW-Förderung.

Warum zählt auch ein Familien- oder Konsumdarlehen nicht als Eigenkapital?

Für jedes aufgenommene Darlehen gilt dieselbe Logik wie für die KfW: Es erzeugt eine Rückzahlungspflicht und damit eine zusätzliche monatliche Belastung. Genau diese Belastung stellt die Bank in ihre Haushaltsrechnung ein, wodurch die tragbare Rate für das Immobiliendarlehen sinkt. Ein Konsumkredit, der als Eigenkapital verbucht werden soll, verbessert die Vermögensseite scheinbar und verschlechtert die Einkommensseite tatsächlich.

Zwei Konstellationen werden dabei regelmäßig verwechselt:

• Das Familiendarlehen ist und bleibt Fremdkapital, wenn Rückzahlung und Laufzeit vereinbart sind. Es kann trotzdem sinnvoll sein, wird aber in der Haushaltsrechnung mitgerechnet.
• Die Schenkung ist Eigenkapital, sofern sie schriftlich dokumentiert ist und keine Rückzahlung vorsieht. Der Unterschied liegt allein in dieser Rückzahlungspflicht, nicht darin, von wem das Geld kommt.

Wer Geld aus der Familie einsetzen will, sollte deshalb vor dem Finanzierungsgespräch klären, welche der beiden Formen gemeint ist, und sie so dokumentieren. Eine unklare Absprache wird von der Bank im Zweifel als Darlehen gewertet, also in der ungünstigeren Variante.

Welche Voraussetzungen braucht man für einen Kredit über 300.000 Euro?

Für ein Darlehen von 300.000 Euro müssen Sie zwei voneinander unabhängige Prüfungen bestehen: die Vermögensprüfung über das Eigenkapital und die Kapitaldienstfähigkeit über Ihr Einkommen. Für die zweite Prüfung stellt die Bank eine Haushaltsrechnung auf, in der sie dem Nettoeinkommen eine Pauschale für die Lebenshaltung, die Bewirtschaftungskosten der Immobilie und alle laufenden Kreditraten gegenüberstellt; was übrig bleibt, ist die tragbare Monatsrate. Rechtlich verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch, dass ein Immobiliardarlehen nur geschlossen werden darf, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen. Das Kreditwesengesetz verbietet dabei ausdrücklich, die Prüfung hauptsächlich auf den Immobilienwert oder auf erwartete Wertsteigerungen zu stützen.

1. Eigenkapital und Nebenkosten belegen

Die erste Hürde ist eine Vermögensfrage, und sie wird vor allem anderen geprüft. Für ein Darlehen über 300.000 Euro erwartet eine Bank, dass die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln kommen, und in aller Regel zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis. In Bayern fällt der Nebenkostenblock im Ländervergleich moderat aus, weil der Grunderwerbsteuersatz dort bei 3,5 Prozent liegt; Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision kommen hinzu.

Entscheidend ist nicht, dass Sie das Geld nennen, sondern dass Sie es belegen. Vorgelegt werden je nach Position:

• Kontoauszüge über mehrere Monate für Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
• ein aktueller Depotauszug für Wertpapiere, ergänzt um den Verkaufsplan
• die Zuteilungsbestätigung für einen Bausparvertrag
• ein schriftlicher Schenkungsvertrag, wenn Familienmittel einfließen
• die Rückkaufswertbestätigung des Versicherers bei einer Lebensversicherung

Wichtig ist der Zeitpunkt: Das Geld muss zum Notartermin verfügbar sein, nicht irgendwann im Jahresverlauf. Eine Zusage aus der Familie ohne Vertrag, eine erwartete Erbschaft oder ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag tragen diese Hürde nicht.

2. Haushaltsrechnung aufstellen

Die zweite Hürde ist eine Einkommensfrage, und sie läuft unabhängig von der ersten. Die Bank stellt Ihrem Nettoeinkommen eine Pauschale für die Lebenshaltung gegenüber, dazu die Bewirtschaftungskosten der Immobilie (Hausgeld beziehungsweise Instandhaltungsrücklage, Energie, Grundsteuer, Versicherungen) und alle laufenden Kreditraten. Was nach diesen Abzügen bleibt, ist der Betrag, den Sie dauerhaft für Zins und Tilgung aufbringen können. Rechtlich ist das keine Kür: Nach § 505a Absatz 1 BGB darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur geschlossen werden, wenn „wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird“.

Die beiden Prüfungen stehen nebeneinander, und beide müssen tragen:

Nur wenn beide Spalten tragen, kommt eine Zusage zustande. Ein hohes Einkommen gleicht fehlendes Eigenkapital für die Nebenkosten nicht aus, und viel Eigenkapital rettet keine Haushaltsrechnung, die im Minus endet. Genau deshalb scheitern Finanzierungen selten an einer knappen Zahl, sondern meistens daran, dass eine der beiden Seiten gar nicht durchgerechnet wurde.

3. Bestehende Verpflichtungen offenlegen

In die Haushaltsrechnung gehören alle Verpflichtungen, die Ihr Budget monatlich belasten, auch die, die Sie für nebensächlich halten. Dazu zählen Konsumkredite, Auto- und Leasingraten, Ratenzahlungen aus Online-Käufen, Unterhaltsverpflichtungen, private Darlehen im Familienkreis und eingeräumte Dispositionskredite, soweit sie genutzt werden.

Vollständigkeit ist dabei kein Ratschlag, sondern eine Voraussetzung. Kreditinstitute gleichen die Angaben mit Auskunfteidaten und mit den eingereichten Kontoauszügen ab; eine verschwiegene Rate fällt fast immer auf und kostet Vertrauen genau in dem Moment, in dem Sie es brauchen. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg: kleinere Konsumkredite vor der Antragstellung ablösen, ungenutzte Dispositionsrahmen kündigen und die verbleibenden Verpflichtungen sauber aufgelistet mitliefern.

Ein Hinweis aus der Beratungspraxis: Ein abgelöster Kredit wirkt in der Haushaltsrechnung doppelt. Er entlastet die monatliche Belastung und er erhöht nicht mehr die Summe der Verbindlichkeiten. Nur reduziert die Ablösung eben auch das Eigenkapital. Welcher der beiden Effekte überwiegt, entscheidet der Einzelfall und gehört vor den Antrag durchgerechnet, nicht danach.

4. Tragbare Rate und Tilgungssatz festlegen

Aus der tragbaren Rate wird erst dann eine Finanzierung, wenn der Tilgungssatz feststeht. Die Tilgung lässt sich ohne jede weitere Annahme beziffern: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro entfallen bei 2 Prozent Anfangstilgung 6.000 Euro im Jahr auf die Rückzahlung, also 500 Euro im Monat; bei 3 Prozent sind es 9.000 Euro im Jahr, also 750 Euro im Monat. Dieser Anteil ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau: Er verringert Ihre Restschuld Monat für Monat.

Der Tilgungssatz ist deshalb die Stellschraube, an der Sie Sicherheit und Belastung austarieren:

• Höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Der Preis ist eine höhere Monatsrate.
• Niedrigere Anfangstilgung schafft Luft im Haushalt, verlängert aber die Rückzahlung und lässt am Ende der Zinsbindung mehr Restschuld offen, die neu vereinbart werden muss.
• Sondertilgungsrechte halten den Mittelweg offen: geringe feste Rate, zusätzliche Rückzahlung dann, wenn Bonus oder Jahresüberschuss tatsächlich da sind.

Was die Bank an dieser Stelle ausdrücklich nicht darf, ist ebenso wichtig wie das, was sie prüft. § 18a Absatz 4 KWG stellt klar, dass sich die Kreditwürdigkeitsprüfung „nicht hauptsächlich darauf stützen“ darf, „dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt“. Eine Ausnahme besteht nur, wenn das Darlehen dem Bau oder der Renovierung der Immobilie dient. Für Sie bedeutet das: Eine gute Lage ersetzt keine tragfähige Haushaltsrechnung. Die 300.000 Euro werden an Ihrem Einkommen gemessen, nicht am erhofften Wertzuwachs des Objekts.

Kann man mit 4.000 Euro netto ein Haus finanzieren?

Es kommt darauf an, denn nicht das Nettoeinkommen entscheidet, sondern der Betrag, der nach Lebenshaltung, Bewirtschaftung und bestehenden Raten übrig bleibt. Bei 4.000 Euro netto ist ein Hauskauf in aller Regel darstellbar, sofern keine größeren Kredite laufen und die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sind. Wie viel Darlehen daraus wird, hängt neben der tragbaren Rate am Tilgungssatz und am Beleihungsauslauf, und diese Größen unterscheiden sich von Fall zu Fall erheblich. Die zweite Hürde bleibt davon unberührt: Ohne Eigenkapital für die Nebenkosten hilft auch ein gutes Einkommen nicht weiter.

Wie kommt die Bank von 4.000 Euro netto zur tragbaren Rate?

Die Bank rechnet nicht mit Ihrem Netto, sondern mit dem, was davon übrig bleibt. Die Haushaltsrechnung zieht vom Nettoeinkommen des Haushalts zuerst eine Pauschale für die Lebenshaltung ab, dann die Bewirtschaftungskosten der künftigen Immobilie und zuletzt alle laufenden Raten. Der Rest ist die tragbare Monatsrate für Zins und Tilgung.

Wie stark diese Rechnung greift, zeigt ein Beispiel mit selbst gewählten Ansätzen. Jede Bank rechnet mit eigenen Pauschalen, die Größenordnung bleibt aber vergleichbar:

Diese 2.050 Euro sind allerdings die Obergrenze der Rechnung, nicht die Empfehlung. Wer sie vollständig ausschöpft, hat keinen Spielraum mehr für Rücklagen, Urlaub oder ein neues Auto. In der Beratungspraxis bewährt sich deshalb ein bewusst gesetzter Abstand zur rechnerischen Grenze: Ein Teil des Überschusses bleibt als monatliche Sparrate stehen und wird gar nicht erst verplant.

Eine verbreitete Faustformel setzt die gesamten Wohnkosten bei rund einem Drittel des Nettoeinkommens an. Verbindlich ist sie nicht. Sie ist eine Orientierung, und die Haushaltsrechnung schlägt sie in jedem Einzelfall. Bei 4.000 Euro netto liegt sie bei knapp 1.350 Euro und damit deutlich unter dem rechnerischen Maximum, was den Abstand zwischen „möglich“ und „komfortabel“ gut sichtbar macht.

Welche Posten drücken die tragbare Rate am stärksten?

Vier Positionen verschieben das Ergebnis in der Praxis am deutlichsten:

• Laufende Konsum- und Leasingraten. Sie gehen eins zu eins von der tragbaren Rate ab. Eine Autofinanzierung über 450 Euro im Monat kostet Sie exakt diese 450 Euro an Finanzierungsspielraum, und zwar bis zum letzten Ratenmonat.
• Kinder und Unterhaltsverpflichtungen. Die Lebenshaltungspauschale steigt je Haushaltsmitglied, Unterhalt an Personen außerhalb des Haushalts kommt zusätzlich als Abzug hinzu.
• Die Bewirtschaftung der Immobilie. Sie wächst mit der Wohnfläche und mit dem Zustand des Objekts. Ein großes, sanierungsbedürftiges Haus belastet die Rechnung dauerhaft stärker als eine kleinere, energetisch solide Wohnung, und dieser Posten verschwindet nie wieder.
• Ein zu knapp bemessener Eigenkapitaleinsatz. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, erhöht die Darlehenssumme und damit die Rate, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten.

Der Umkehrschluss ist die eigentlich brauchbare Erkenntnis: Ein abgelöster Konsumkredit und ein sparsam gewähltes Objekt bewegen die tragbare Rate oft stärker als eine Gehaltserhöhung.

Was ändert sich bei zwei Einkommen im Haushalt?

Zwei Einkommen wirken überproportional, weil die Lebenshaltungspauschale für die zweite Person geringer ausfällt als deren Einkommensbeitrag. Aus 4.000 Euro Haushaltsnetto von zwei Verdienern wird deshalb regelmäßig eine höhere tragbare Rate als aus 4.000 Euro eines Alleinverdieners mit nicht erwerbstätigem Partner.

Die Bank sieht dabei nicht nur die Summe, sondern die Struktur:

• Stabilität je Einkommen. Unbefristete Anstellungen nach der Probezeit gehen ungekürzt in die Rechnung ein; befristete Verträge, Probezeit, variable Boni und Einkünfte aus Selbstständigkeit werden anders gewichtet oder über mehrere Jahre gemittelt.
• Absehbare Veränderungen. Eine geplante Elternzeit, ein anstehender Wechsel in Teilzeit oder ein auslaufender Vertrag gehören ins Gespräch, weil sie die Tragfähigkeit während der Zinsbindung verändern.
• Das Ausfallszenario. Rechnen Sie durch, ob die Rate auch dann noch tragbar bliebe, wenn ein Einkommen für längere Zeit wegfällt. Fällt die Antwort negativ aus, sind eine niedrigere Anfangstilgung mit Sondertilgungsrecht, eine kleinere Darlehenssumme oder eine höhere Reserve die belastbareren Antworten als Optimismus.

Wie viel Darlehen aus einer tragbaren Rate am Ende wird, hängt vom Tilgungssatz, vom Beleihungsauslauf und vom Zinsniveau zum Zeitpunkt Ihres Abschlusses ab. Diese Umrechnung lässt sich seriös nur mit Ihren konkreten Konditionen vornehmen, nicht mit einer Faustformel. Unberührt bleibt die zweite Hürde: Ohne Eigenkapital für die Kaufnebenkosten hilft auch ein solides Einkommen nicht weiter.

Kann ich mit 2.500 € netto ein Haus finanzieren?

Es kommt darauf an, und bei 2.500 Euro netto wird es in München regelmäßig eng. Die Haushaltsrechnung lässt bei diesem Einkommen nach Lebenshaltungspauschale und Bewirtschaftungskosten nur eine begrenzte Rate zu, während die Münchner Kaufpreise die benötigte Darlehenssumme nach oben treiben. Realistisch wird der Kauf dann, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein zweites Einkommen oder ein sehr hoher Eigenkapitalanteil, ein Objekt im Umland statt im Stadtgebiet und keine laufenden Konsumkredite. Bundesweit sieht die Rechnung bei niedrigeren Kaufpreisen deutlich anders aus, weshalb dieselbe Frage außerhalb der Metropolregion häufiger mit Ja beantwortet wird.

Welche Konstellationen machen den Kauf bei 2.500 Euro netto möglich?

Zuerst die nüchterne Rechnung. Auch bei 2.500 Euro netto läuft die Prüfung über dieselbe Haushaltsrechnung wie bei jedem anderen Einkommen, nur bleibt am Ende weniger stehen. Ein Beispiel mit selbst gewählten Ansätzen für einen Ein-Personen-Haushalt (die Pauschalen unterscheiden sich je Bank):

Diese 1.150 Euro sind wieder die Obergrenze, nicht die Empfehlung, und sie sinken faktisch auf rund 650 bis 750 Euro, sobald eine Konsumrate von 400 oder 500 Euro dazukommt. Hinzu kommt die zweite Hürde, die von der Rate völlig unberührt bleibt: Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro als reinem Rechenbeispiel (das ist keine Aussage über das Münchner Preisniveau) liegt allein dieser Block im fünfstelligen Bereich, und ein Kaufpreisanteil zur Steuerung des Beleihungsauslaufs ist darin noch nicht enthalten. Aus 2.500 Euro netto lässt sich eine solche Summe ansparen, aber sie braucht Jahre.

Realistisch wird der Kauf deshalb erst, wenn mehrere Dinge zusammenkommen:

• Ein zweites Einkommen im Haushalt. Es wirkt überproportional, weil die Lebenshaltungspauschale für die zweite Person geringer ausfällt als ihr Einkommensbeitrag.
• Ein hoher Eigenkapitalanteil, etwa aus einer schriftlich dokumentierten Schenkung. Er senkt die Darlehenssumme und damit die Rate genau dort, wo die Haushaltsrechnung eng ist.
• Ein Objekt, das zum Budget passt. Eine Eigentumswohnung statt eines Hauses, das Umland statt des Stadtgebiets, eine kleinere Wohnfläche mit entsprechend niedrigerer Bewirtschaftung.
• Keine laufenden Konsumkredite. Bei diesem Einkommen entscheidet eine einzige Autofinanzierung über Zusage oder Absage.
• Ein sicheres, unbefristetes Einkommen. Bei knapper Haushaltsrechnung gewichtet die Bank die Stabilität stärker, weil kein Puffer für Schwankungen vorhanden ist.

Fehlen zwei oder mehr dieser Punkte, ist die ehrliche Antwort im Münchner Stadtgebiet ein Nein, und dieses Nein ist eine brauchbare Information, weil es Ihnen eine gescheiterte Finanzierungsanfrage und den Verlust der Reservierungsfrist erspart.

Wie verschiebt ein zweites Einkommen die Rechnung?

Der Effekt ist größer, als die reine Addition vermuten lässt. Kommen zu 2.500 Euro netto weitere 2.000 Euro hinzu, steigt das Haushaltsnetto um 80 Prozent auf 4.500 Euro, die Lebenshaltungspauschale wächst aber nur um den Ansatz für eine zusätzliche Person. Im Beispiel oben stiege die Pauschale etwa von 1.100 auf 1.600 Euro, während 2.000 Euro Einkommen dazukommen. Die rechnerisch tragbare Rate legt damit um rund 1.500 Euro zu.

Genau daraus erklärt sich, warum dieselbe Frage für Paare regelmäßig anders ausgeht als für Einzelpersonen. Zwei Punkte gehören trotzdem dazu:

• Das Ausfallszenario bleibt Pflicht. Wenn die Rate nur mit beiden Einkommen tragbar ist, hängt die Finanzierung an einer Bedingung, die zwanzig Jahre halten muss. Eine niedrigere Anfangstilgung mit Sondertilgungsrecht, eine kleinere Darlehenssumme oder eine größere Reserve federn das ab.
• Struktur schlägt Summe. Ein befristeter Vertrag, eine laufende Probezeit oder eine absehbare Elternzeit verändern die Gewichtung des zweiten Einkommens erheblich. Diese Punkte gehören ins Erstgespräch und nicht in den Nachtrag.

Wann ist Weitersparen die bessere Entscheidung?

Weitersparen ist keine Vertröstung, sondern in mehreren Konstellationen die belastbarere Entscheidung. Sie erkennen sie an vier Signalen:

• Die Kaufnebenkosten sind nicht vollständig gedeckt. Das ist der harte Sockel; wird er mitfinanziert, steigt der Beleihungsauslauf sofort, ohne dass ein Gegenwert entsteht.
• Nach dem Kauf bliebe keine Liquiditätsreserve. Eine Reparatur oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft trifft dann einen Haushalt ohne Puffer.
• Die Rate liegt nur knapp unter der rechnerischen Obergrenze. Was die Haushaltsrechnung gerade noch zulässt, hält im Alltag über zwanzig Jahre selten stand.
• Das Einkommen ist befristet oder in Veränderung. Probezeit, auslaufender Vertrag oder ein geplanter Wechsel in die Selbstständigkeit sprechen dafür, den Kauf um ein bis zwei Jahre zu verschieben.

Der Gegenwert des Wartens ist konkret: Jeder zusätzlich angesparte Euro senkt die Darlehenssumme, verringert die Rate und verschiebt den Beleihungsauslauf nach unten, und ab einer bestimmten Grenze kippt er die Finanzierung von „gerade so tragbar“ in „tragfähig“. Außerhalb der Metropolregion fällt dieselbe Frage bei niedrigeren Kaufpreisen deutlich häufiger positiv aus, weshalb sich für Käufer im Münchner Umland zuerst die Objektfrage lohnt und erst danach die Finanzierungsfrage.

Wie wirkt sich Eigenkapital auf die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB aus?

Eigenkapital wirkt auf die Kreditwürdigkeitsprüfung doppelt: Es senkt die benötigte Darlehenssumme und damit die Rate, die Sie dauerhaft tragen müssen, und es belegt gegenüber der Bank eine nachweisbare Sparfähigkeit. Rechtlich verlangt § 505a BGB, dass ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur geschlossen werden darf, wenn wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt. Weil § 18a Abs. 4 KWG zugleich verbietet, die Prüfung hauptsächlich auf den Immobilienwert oder auf erwartete Wertsteigerungen zu stützen, verlagert das Gesetz den Schwerpunkt auf Ihre dauerhafte Zahlungsfähigkeit. Genau dort setzt Eigenkapital an, und deshalb ist es kein reines Preisargument, sondern eine Zulassungsvoraussetzung.

Was prüft die Bank nach § 505a BGB konkret?

Die Vorschrift verpflichtet den Darlehensgeber zunächst schlicht dazu, die Kreditwürdigkeit vor Vertragsschluss zu prüfen. Der entscheidende Teil steht im zweiten Satz: § 505a Absatz 1 BGB erlaubt den Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens nur, wenn „wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird“. Das ist ein deutlich strengerer Maßstab als beim gewöhnlichen Ratenkredit, für den dieselbe Norm nur verlangt, dass keine erheblichen Zweifel bestehen.

Geprüft wird diese Wahrscheinlichkeit über zwei Größen, und Eigenkapital wirkt auf beide:

• Die Höhe der Verpflichtung. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto kleiner ist die Darlehenssumme und desto niedriger die Rate, die über die gesamte Zinsbindung getragen werden muss.
• Die Belastbarkeit des Haushalts. Wer über Jahre Eigenkapital angespart hat, hat damit gleichzeitig belegt, dass sein Haushalt einen festen Betrag monatlich entbehren kann. Für die Bank ist das kein weiches Argument, sondern ein Nachweis aus Kontoauszügen.

Eine Erweiterung ist dabei leicht zu übersehen: Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, etwa weil sich Baukosten verschieben, ist die Kreditwürdigkeit nach derselben Vorschrift auf aktualisierter Grundlage erneut zu prüfen. Eine Nachfinanzierung ist deshalb kein Formalakt, sondern ein neuer Prüfvorgang. Wer seine Reserve vollständig ins Eigenkapital gesteckt hat, steht genau dann schlechter da.

Warum darf der Immobilienwert nicht die Hauptrolle spielen?

Weil das Gesetz es ausdrücklich untersagt. § 18a Absatz 4 KWG bestimmt, dass sich die Kreditwürdigkeitsprüfung „nicht hauptsächlich darauf stützen“ darf, „dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt“. Eine einzige Ausnahme lässt die Vorschrift zu, nämlich wenn der Darlehensvertrag dem Bau oder der Renovierung der Wohnimmobilie dient.

Derselbe Absatz sagt auch, worauf sich die Prüfung stattdessen stützen muss: auf notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie zu anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers. Die Reihenfolge ist damit gesetzlich vorgegeben: erst der Haushalt, dann das Objekt.

Für Käufer hat das zwei praktische Folgen:

• Eine gefragte Lage ersetzt kein tragfähiges Budget. Das Argument „die Immobilie ist ja mehr wert“ trägt die Prüfung nicht, auch wenn es sachlich zutrifft.
• Wertsteigerungserwartungen sind kein Finanzierungsbaustein. Wer eine Finanzierung darauf aufbaut, dass der Preis in zehn Jahren höher liegt, plant gegen die Norm, an die sich seine Bank halten muss.

Eigenkapital ist die einzige der drei Größen, die Sie selbst steuern können: Es senkt die Verpflichtung, statt auf eine Entwicklung zu hoffen, die niemand zusagen darf.

Welche Folgen hat eine fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung?

Das Gesetz belässt es nicht bei der Prüfpflicht, sondern knüpft an ihre Verletzung eigene Rechtsfolgen. Verstößt der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, ermäßigt sich nach § 505d BGB ein vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt; zugleich kann der Darlehensnehmer den Vertrag jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Kann er seine Pflichten nicht vertragsgemäß erfüllen, sind Ansprüche des Darlehensgebers wegen dieser Pflichtverletzung eingeschränkt, soweit die Prüfung den Umstand hätte aufdecken müssen.

Der Schutzgedanke dahinter ist für die Eigenkapitalfrage der eigentlich interessante Punkt. Die Prüfung dient nicht nur der Bank, sondern auch Ihnen: Sie soll verhindern, dass ein Darlehen zustande kommt, das der Haushalt auf Dauer nicht trägt. Eine Absage ist deshalb kein Werturteil über Ihre Person, sondern das Ergebnis einer gesetzlich vorgeschriebenen Prognose.

Daraus folgt eine Konsequenz, die in der Beratung oft für Erleichterung sorgt: Wer die Prüfung mit knappem Eigenkapital gerade so besteht, hat kein Ziel erreicht, sondern eine Schwelle gestreift. Eigenkapital lohnt sich nicht erst als Preisargument, sondern schon als Zulassungsvoraussetzung, und der Abstand zu dieser Schwelle ist das, was eine Finanzierung über zwanzig Jahre ruhig hält.

In welcher Reihenfolge setze ich mein Eigenkapital ein, wenn es nicht für alles reicht?

Setzen Sie Ihr Eigenkapital in dieser Reihenfolge ein: zuerst die Kaufnebenkosten vollständig, dann die Liquiditätsreserve zurücklegen, danach so viel Kaufpreisanteil, dass Sie die nächstniedrigere Beleihungsstufe erreichen, und erst zuletzt jeden weiteren Euro. Die Nebenkosten stehen vorn, weil sie nicht beleihbar sind und ihre Mitfinanzierung den Beleihungsauslauf sofort nach oben treibt. Die Reserve steht vor dem Kaufpreisanteil, weil eine ungeplante Ausgabe nach dem Kauf teurer wird als eine Beleihungsstufe. Erst danach lohnt die Feinsteuerung, und auch die nur bis zur nächsten Stufengrenze.

1. Kaufnebenkosten vollständig decken

Der erste Euro Ihres Eigenkapitals gehört in die Kaufnebenkosten, und zwar bis diese vollständig gedeckt sind. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision sind Aufwand, dem kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht: Im Grundbuch lässt sich keine Steuerzahlung besichern.

Werden diese Kosten mitfinanziert, passiert zweierlei gleichzeitig: Die Darlehenssumme steigt, während der Beleihungswert unverändert bleibt. Der Beleihungsauslauf springt damit sofort nach oben, oft über eine Stufengrenze hinweg, und die höhere Rate begleitet Sie über die gesamte Zinsbindung. Es gibt in der ganzen Reihenfolge keine Position, an der ein Euro Eigenkapital so viel bewirkt wie hier.

Praktisch heißt das: Rechnen Sie den Nebenkostenblock für Ihren konkreten Kaufpreis aus, bevor Sie über den Kaufpreisanteil nachdenken. Reicht das Eigenkapital nicht einmal dafür, ist das kein Detail, sondern die Antwort auf die Frage, ob der Kauf jetzt stattfindet.

2. Liquiditätsreserve zurücklegen

Der zweite Block ist der, den die meisten Käufer opfern, und genau das ist der häufigste Fehler. Zwei bis drei Netto-Monatsgehälter bleiben auf einem Tagesgeldkonto liegen und werden nicht in die Finanzierung eingebracht, bei Wohnungseigentum eher mehr, weil eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft ohne Vorwarnung kommt.

Der Grund für diesen Rang ist eine schlichte Kostenabwägung. Eine ungeplante Ausgabe nach dem Kauf (Heizung, Dach, Umzug, Küche, ein Autoschaden) wird ohne Reserve über einen Konsumkredit finanziert oder über den Dispositionsrahmen. Beides belastet den Haushalt dauerhaft stärker als der Verzicht auf eine Beleihungsstufe, und beides fällt bei der nächsten Prüfung negativ auf.

Hinzu kommt ein Argument, das oft übersehen wird: Eine sichtbare Reserve wirkt in der Kreditwürdigkeitsprüfung positiv. Sie belegt, dass der Haushalt Schwankungen abfedern kann, ohne die Rate zu gefährden, und damit genau das, worauf es der Bank gesetzlich ankommt.

3. Bis zur nächsten Beleihungsstufe auffüllen

Erst jetzt geht Eigenkapital in den Kaufpreisanteil. Die Regel dafür ist nicht „so viel wie möglich“, sondern „so viel, dass eine Stufengrenze fällt“. Weil Banken ihre Konditionen in Stufen staffeln (bis 60, bis 80, bis 90 Prozent und darüber), wirkt jeder Euro innerhalb einer Stufe kaum, der Euro, der die Grenze reißt, dagegen deutlich.

Das führt zu einer konkreten Rechenaufgabe vor dem Gespräch mit der Bank:

• Ermitteln Sie, welcher Beleihungsauslauf sich mit Ihrem verfügbaren Kaufpreisanteil ergibt.
• Prüfen Sie, wie viel zusätzliches Eigenkapital bis zur nächstniedrigeren Stufengrenze fehlt.
• Vergleichen Sie diesen Betrag mit dem, was Sie ohne Rückgriff auf die Reserve aufbringen können.
• Liegt die Grenze in erreichbarer Nähe, lohnt der Zusatzeinsatz. Liegt sie weit entfernt, verpufft er.

Beachten Sie dabei, dass der Beleihungswert regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt. Eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent des Kaufpreises führt deshalb nicht automatisch zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Die maßgebliche Zahl nennt Ihnen die Bank, nicht der Kaufvertrag.

4. Restbetrag bewusst einsetzen oder behalten

Bleibt nach den ersten drei Rängen noch Geld übrig, ist die Entscheidung offen, und sie sollte bewusst fallen statt automatisch. Drei Verwendungen kommen in Betracht: den Kaufpreisanteil weiter erhöhen, die Anfangstilgung anheben oder den Betrag als zusätzliche Reserve behalten.

Die Anfangstilgung ist dabei der am meisten unterschätzte Hebel, weil sie sich ohne jede weitere Annahme beziffern lässt: Bei 300.000 Euro Darlehen entfallen bei 2 Prozent Anfangstilgung 500 Euro im Monat auf die Rückzahlung, bei 3 Prozent 750 Euro. Der höhere Satz verkürzt die Laufzeit und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung spürbar. Er bindet dafür aber jeden Monat verlässlich mehr Budget als ein einmalig eingebrachter Betrag.

Die Reihenfolge im Überblick:

Wenn Sie sich zwischen Rang 3 und Rang 4 nicht entscheiden können, gilt eine einfache Regel: Was Sie eingebracht haben, holen Sie nicht zurück. Ein Betrag, der auf dem Tagesgeldkonto liegt, bleibt verfügbar; derselbe Betrag im Kaufpreis ist gebunden, bis Sie verkaufen oder nachfinanzieren.

Ist ein Hauskauf ohne oder mit wenig Eigenkapital möglich und für wen?

Ja, ein Hauskauf mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ist möglich, aber nur für einen klar umrissenen Kreis. Banken verlangen dafür ein sicheres, gut belegtes Einkommen, eine einwandfreie Bonität, ein wertstabiles Objekt in gefragter Lage und in aller Regel eine höhere Anfangstilgung. Der Preis dafür liegt im deutlich höheren Beleihungsauslauf und in der größeren Restschuld am Ende der Zinsbindung, weshalb die Anschlussfinanzierung zur eigentlichen Risikostelle wird. Für Haushalte mit unsicherem Einkommen oder ohne Rücklage ist Weitersparen die belastbarere Entscheidung.

Für wen kommt eine Finanzierung ohne Eigenkapital infrage?

Banken entscheiden diese Frage nicht am Wunsch, sondern am Profil. Belastbar wird eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital, wenn mehrere Merkmale zusammenkommen:

• Sicheres, belegbares Einkommen aus einem ungekündigten Arbeitsverhältnis oder einer über Jahre stabilen Selbstständigkeit, mit deutlichem Überschuss in der Haushaltsrechnung.
• Saubere Bonität ohne laufende Konsumkredite und ohne negative Merkmale.
• Wertstabiles Objekt in gefragter Lage, das die Bank auch in einer schwächeren Marktphase noch tragfähig bewertet.
• Höhere Anfangstilgung, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht das eigentliche Risiko wird.
• Mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln: die Variante, die in der Praxis deutlich häufiger vorkommt als die vollständige Vollfinanzierung.

Fehlt eines dieser Merkmale, wird aus dem Vorhaben kein besseres Angebot, sondern in aller Regel eine Absage. Das ist keine schlechte Nachricht: Ein Jahr gezielt weitergespart verändert die Ausgangslage oft stärker als jede Verhandlung über die Kondition.

Wie eine Finanzierung ohne Eigenkapital im Detail aufgebaut wird, welche Rolle die Anschlussfinanzierung dabei spielt und wo die Grenze zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung verläuft, lesen Sie im Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Mehr dazu dort.

Wie baue ich Eigenkapital gezielt auf und wie lange dauert das?

Der Aufbau beginnt mit einem konkreten Zielbetrag aus der Bedarfsrechnung, geteilt durch die Monate bis zum geplanten Kauf: Daraus ergibt sich die nötige Sparrate, nicht umgekehrt. Für die letzten Jahre vor dem Kauf gehört das Geld in schwankungsarme Anlagen wie Tages- und Festgeld, weil ein Kursrückgang kurz vor dem Notartermin den Kauf kippen kann. Staatliche Förderung über Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksame Leistungen beschleunigt den Aufbau spürbar, ebenso ein zuteilungsreifer Bausparvertrag zum richtigen Zeitpunkt. Realistisch dauert der Aufbau eines Münchner Zielbetrags mehrere Jahre, was den frühen Start wichtiger macht als die Wahl des Sparprodukts.

Wie kommen Sie vom Zielbetrag zur monatlichen Sparrate?

Die Rechnung läuft rückwärts, und genau das macht sie belastbar. Sie beginnen mit dem Zielbetrag aus Ihrer Bedarfsrechnung (Kaufnebenkosten, Kaufpreisanteil und Liquiditätsreserve zusammengenommen), ziehen davon ab, was heute bereits vorhanden ist, und teilen den Rest durch die Zahl der Monate bis zum geplanten Kauf. Das Ergebnis ist die Sparrate, die Ihr Vorhaben tatsächlich verlangt.

Ein Beispiel ohne jede Renditeannahme: Fehlen Ihnen bis zum Zielbetrag noch 60.000 Euro und planen Sie den Kauf in fünf Jahren, sind das 1.000 Euro im Monat. Sind es acht Jahre, sinkt die Rate auf 625 Euro. Trägt Ihr Haushalt weder das eine noch das andere, ist das kein Scheitern, sondern ein Zwischenergebnis: Dann verschiebt sich entweder der Zeitpunkt, oder der Zielbetrag sinkt über ein anderes Objekt.

Drei Dinge halten diese Rechnung ehrlich. Erstens gehört die Sparrate in den Haushaltsplan wie eine Kreditrate, nicht in den Rest am Monatsende. Zweitens bleibt das Geld für die letzten Jahre vor dem Kauf schwankungsarm angelegt, damit der Betrag zum Notartermin auch wirklich da ist. Drittens läuft die staatliche Förderung parallel und nicht anstelle des eigenen Sparens.

Wie Sie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksame Leistungen kombinieren, welches Sparprodukt zu welchem Zeithorizont passt und wie sich ein Bausparvertrag zeitlich einfügt, führt der Ratgeber Eigenkapital für den Hauskauf aufbauen aus. Mehr dazu dort.

Was ist beim Eigenkapital in München anders?

In München verschiebt das hohe Kaufpreisniveau den Eigenkapitalbedarf vor allem absolut: Dieselbe Quote von einem Fünftel des Kaufpreises bedeutet hier eine erheblich größere Summe als in vielen anderen Regionen, und die Kaufnebenkosten wachsen im selben Verhältnis mit. Relativ gesehen dämpft der bayerische Steuersatz den Bedarf dagegen, weil die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent der niedrigste Satz in Deutschland ist. Beide Effekte wirken gleichzeitig, und der erste wiegt in der Praxis schwerer als der zweite.

Für Münchner Käufer kommt eine dritte Größe hinzu: die städtische Eigentumsförderung. Sie ist an eine harte Eigenkapitalschwelle geknüpft. Die Landeshauptstadt formuliert es in ihrer Beratung zum Kauf einer Wohnimmobilie unmissverständlich: Der Haushalt muss mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital zur Verfügung haben. Entscheidend ist außerdem die Reihenfolge: Das Beratungsgespräch der Stadt muss vor der Antragstellung und vor dem Abschluss des Kaufvertrags stattfinden. Wer zuerst unterschreibt und danach fragt, verliert die Förderung endgültig.

Neben der Eigenkapitalschwelle gelten Einkommensgrenzen, die von der Haushaltsgröße abhängen. Die konkreten Beträge nennt die Landeshauptstadt im Beratungsgespräch; sie ändern sich periodisch, weshalb eine hier abgedruckte Zahl schnell überholt wäre.

Wie sich der Bedarf für ein konkretes Münchner Vorhaben zusammensetzt, welche Ersatzstrategien bei knappem Eigenkapital in Frage kommen und wie der Antragsweg der städtischen Förderung im Einzelnen abläuft, behandelt der Ratgeber Eigenkapital und Finanzierung in München. Mehr dazu dort.

Wie planen Sie Ihren Eigenkapitaleinsatz konkret?

Die Frage, die in meinen Beratungsgesprächen wirklich zählt, lautet selten „Wie viel Eigenkapital habe ich?“. Sie lautet „Wie setze ich es ein?“. Zwei Haushalte mit derselben Summe landen bei völlig unterschiedlichen Finanzierungen, je nachdem, ob das Geld in die Nebenkosten, in die nächste Beleihungsstufe oder in die Reserve fließt. Deshalb rechne ich Ihren Bedarf gegen die Beleihungsstufen und gegen Ihre Reserve durch, bevor Sie ein einziges Angebot einholen.

Was ich vor dem ersten Bankangebot mit Ihnen kläre

Der Ablauf sortiert die Reihenfolge um, die die meisten Käufer intuitiv wählen:

• Bedarf in drei Blöcken beziffern. Kaufnebenkosten vollständig, Kaufpreisanteil und Liquiditätsreserve werden getrennt gerechnet, nicht als eine Faustformel zusammengeworfen. Erst danach steht die Zahl, über die es sich zu sprechen lohnt.
• Die beiden Hürden getrennt prüfen. Die Vermögensseite entscheidet über den Beleihungsauslauf, die Einkommensseite über die tragbare Rate. Beide müssen halten; die eine gleicht die andere nicht aus.
• Den Nachweis vorbereiten, bevor die Bank fragt. Kontoauszüge, Depotauszug, Zuteilungsbestätigung, Schenkungsvertrag: Wer kurzfristige Zugänge von vornherein erklärt, verkürzt die Prüfung erheblich.
• Die Stufengrenze suchen, nicht die maximale Quote. Ich zeige Ihnen, ab welchem Punkt ein weiterer Eigenkapital-Euro rechnerisch nichts mehr bewegt und wann er besser als Reserve liegen bleibt.
• Erst dann die Bank auswählen. Über den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern bei freier Bankenwahl lege ich Ihre Konstellation den Häusern vor, die zu Ihrem Einkommensprofil und zu Ihrer Immobilie passen, statt sie breit zu streuen.

Diese Reihenfolge ist kein Formalismus. Wer mit der Konditionsfrage beginnt, vergleicht Angebote, die von unterschiedlichen Annahmen über Eigenkapital, Beleihungswert und Tilgung ausgehen und deshalb gar nicht vergleichbar sind.

Warum die Reihenfolge in München über den Zuschlag entscheidet

Auf dem Münchner Markt finden Besichtigungen häufig mit mehreren Interessenten gleichzeitig statt. Verkäufer und Makler entscheiden dann nicht allein über den Preis, sondern darüber, wessen Finanzierung belegbar steht. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Damit belegen Sie Ihre Finanzierungsfähigkeit, bevor die Frist des Verkäufers abläuft. Voraussetzung dafür ist genau die Vorarbeit oben: Ein Zertifikat lässt sich nur so schnell erstellen, wenn Eigenkapitalbedarf und Nachweise vorher geordnet sind.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen; als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG verbinde ich die Konzernanbindung mit freier Bankenwahl. Wenn Sie wissen möchten, welche Zahl Ihr Vorhaben tatsächlich verlangt und wo Ihr Eigenkapital am meisten bewirkt, schauen wir uns das gemeinsam an.

Fazit

Rechnen Sie Ihren Eigenkapitalbedarf in drei Blöcken statt in einer Faustformel: die Kaufnebenkosten vollständig, den Kaufpreisanteil bis zur nächsten Beleihungsstufe und eine Liquiditätsreserve, die nach dem Kauf verfügbar bleibt. Die Nebenkosten stehen dabei nicht zur Debatte, weil sie keinen beleihbaren Gegenwert schaffen; in Bayern helfen dabei immerhin 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, der niedrigste Satz in Deutschland. Der Kaufpreisanteil wirkt am stärksten dort, wo er Sie über eine Stufengrenze des Beleihungsauslaufs hebt, und am schwächsten, wenn er Ihre Reserve aufzehrt. Wenn diese drei Zahlen stehen, steht auch die Zahl, die Sie wirklich brauchen, und erst danach lohnt das Gespräch über Angebote.

Für Ihr konkretes Vorhaben in München und im Umland rechne ich das gern mit Ihnen durch, bevor Sie ein Angebot einholen.

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