Sollzins: Definition, Abgrenzung und was ihn beeinflusst

Was versteht man unter Sollzins?

Der Sollzins ist der reine Zinssatz, den Sie einer Bank für ein Darlehen zahlen, bezogen auf die jeweils offene Restschuld. Er ist die Rechengröße im Tilgungsplan und damit der Preis für das geliehene Kapital selbst, ohne Nebenkosten. Bürgerliches Gesetzbuch und Preisangabenverordnung sprechen vom Sollzinssatz; er ist der gesetzlich verankerte Bezugspunkt jeder Zinsangabe im Darlehensvertrag. Neben dem Sollzins weist jede Bank verpflichtend den effektiven Jahreszins aus, der zusätzlich die preisbestimmenden Nebenkosten des Darlehens einrechnet.

Wie wirkt sich der Sollzins auf Ihre Monatsrate aus?

Ihre Monatsrate bei einem Annuitätendarlehen — dem Standardmodell der Baufinanzierung mit gleichbleibender Rate — besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Den Zinsanteil bestimmt der Sollzins, und er wird immer auf die offene Restschuld gerechnet, nie auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wächst im gleichen Maß, während die Rate selbst unverändert bleibt.

Für Sie hat das zwei praktische Folgen:

• Ein höherer Sollzins verschiebt die Rate zugunsten der Zinsen. Bei gleicher Monatsrate tilgen Sie langsamer und bleiben länger in der Finanzierung.
• Schon kleine Zinsunterschiede wirken über die Laufzeit stark, weil sie auf einen sechsstelligen Betrag und über viele Jahre wirken.

Eine Modellrechnung macht die Größenordnung sichtbar. Angenommen, Sie finanzieren 500.000 Euro und vergleichen zwei Angebote, die sich um einen halben Prozentpunkt im Sollzins unterscheiden — alle übrigen Konditionen identisch. Dann liegt der Zinsanteil im ersten Jahr um 2.500 Euro auseinander, also rund 208 Euro im Monat. Das ist eine reine Modellrechnung mit fester Restschuld im ersten Jahr; in den Folgejahren fällt die Differenz mit der sinkenden Restschuld kleiner aus, summiert sich aber über die gesamte Zinsbindung.

Wo steht der Sollzins in Ihrem Darlehensvertrag?

Der Sollzins ist keine Marketingangabe, sondern ein gesetzlich definierter Begriff. Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt den Sollzinssatz in § 489 Abs. 5 BGB als den gebundenen oder veränderlichen periodischen Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Genau das ist der Kern: Der Satz gilt pro Jahr, und er gilt auf das tatsächlich in Anspruch genommene Kapital.

Im Vertrag selbst finden Sie ihn unter den Pflichtangaben. Ein Verbraucherdarlehensvertrag muss nach § 492 Abs. 2 BGB die vorgeschriebenen Angaben aus Artikel 247 des Einführungsgesetzes zum BGB enthalten — dazu gehören Sollzinssatz, Darlehensbetrag und Vertragslaufzeit. Schon vor der Unterschrift bekommen Sie dieselben Angaben im Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS) und im Tilgungsplan, der Zins- und Tilgungsanteil jeder Rate ausweist.

Beim Lesen der Unterlagen achte ich auf drei Stellen: den Sollzinssatz selbst, den Zeitraum, für den er festgeschrieben ist, und den daneben ausgewiesenen effektiven Jahreszins. Warum diese beiden Zinsangaben nie identisch sind und welche Kosten der effektive Jahreszins zusätzlich einrechnet, klären die folgenden Abschnitte.

Sind Sollzins und Nominalzins dasselbe?

Ja, Sollzins und Nominalzins bezeichnen denselben Zinssatz. Der Gesetzgeber verwendet im Bürgerlichen Gesetzbuch und in der Preisangabenverordnung heute ausschließlich den Begriff Sollzinssatz, während Nominalzins die ältere, umgangssprachlich weiterhin gebräuchliche Bezeichnung ist. In älteren Verträgen, Zeitungsartikeln und Zinsvergleichen taucht der Nominalzins deshalb weiter auf, gemeint ist aber immer der Sollzins. Verwechseln Sie beide nicht mit dem effektiven Jahreszins: Der beschreibt eine andere Größe und liegt in aller Regel höher.

Warum wurde der Begriff Nominalzins abgelöst?

Hinter der Umstellung steht eine Vereinheitlichung der Begriffe im Verbraucherkreditrecht. Für den reinen Darlehenszins gibt es heute eine gesetzliche Definition: § 489 Absatz 5 BGB bezeichnet den Sollzinssatz als den gebundenen oder veränderlichen periodischen Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Das Wort Nominalzins taucht in dieser Vorschrift nicht auf.

Auch die Preisangabenverordnung, die die Berechnung des effektiven Jahreszinses regelt, rechnet ausdrücklich mit dem Sollzinssatz als Ausgangsgröße. Der Begriff wurde also ausgetauscht, die dahinterliegende Größe ist dieselbe geblieben. Ein älterer Vertrag oder ein Zeitungsartikel, der noch vom Nominalzins spricht, ist deshalb weder veraltet noch fehlerhaft — er benutzt nur die frühere Bezeichnung.

Woran erkennen Sie in einem Angebot, welcher Zins gemeint ist?

In jedem Darlehensangebot stehen zwei Prozentzahlen nebeneinander, und beide bezeichnen etwas anderes. Die niedrigere ist der Sollzins — je nach Anbieter auch als Nominalzins oder gebundener Sollzinssatz ausgewiesen. Die höhere ist der effektive Jahreszins. Fehlt eine der beiden Angaben oder ist nur eine einzige Zahl genannt, sollten Sie nachfragen, bevor Sie das Angebot mit einem anderen vergleichen.

Drei Anhaltspunkte helfen Ihnen beim Einordnen:

• Steht neben der Zahl das Wort „effektiv“ oder „effektiver Jahreszins“, ist die Vergleichsgröße gemeint — nicht der Zins, mit dem Ihre Rate gerechnet wird.
• Steht dort Sollzins, Nominalzins, Sollzinssatz oder Zinssatz p. a., ist immer derselbe reine Darlehenszins gemeint.
• Der Wert, aus dem sich Ihre monatliche Rate und Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung ergeben, ist stets der Sollzins.

Für den Vergleich zweier Angebote gilt deshalb: Stellen Sie Sollzins gegen Sollzins und effektiven Jahreszins gegen effektiven Jahreszins. Wer versehentlich den Sollzins des einen Angebots mit dem effektiven Jahreszins des anderen vergleicht, kommt zwangsläufig zur falschen Rangfolge. Worin sich die beiden Größen inhaltlich unterscheiden und welche Kosten der effektive Jahreszins zusätzlich enthält, sehen Sie in den folgenden Abschnitten.

Sind Sollzinsen das Gleiche wie Schuldzinsen?

Nein, Sollzinsen und Schuldzinsen sind nicht dasselbe, auch wenn sie sich inhaltlich überschneiden. Der Sollzins ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz eines konkreten Darlehens, angegeben in Prozent. Schuldzinsen sind dagegen der steuerliche Sammelbegriff für die tatsächlich gezahlten Zinsbeträge in Euro, die Vermieter nach dem Einkommensteuergesetz als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen können. Kurz gesagt beschreibt der Sollzins den Preis, der Schuldzins den gezahlten Betrag.

Begriffs-Landkarte: Sollzins, Nominalzins, Schuldzins, Dispozins und Effektivzins im Überblick

Rund um den Zins kursieren fünf Begriffe, die oft synonym verwendet werden, aber Unterschiedliches meinen. Die folgende Übersicht ordnet sie einander zu:

Zwei Trennlinien reichen zur Orientierung: Sollzins, Nominalzins, Effektivzins und Dispozins sind Prozentsätze, der Schuldzins ist ein Eurobetrag. Und nur der Schuldzins ist ein Begriff des Steuerrechts, alle anderen stammen aus dem Kreditvertrag. Worin sich Sollzins und effektiver Jahreszins im Detail unterscheiden, zeigt der Ratgeber zum effektiven Jahreszins.

Wann sind Schuldzinsen steuerlich absetzbar?

Maßgeblich ist der Verwendungszweck des Darlehens. Nach § 9 des Einkommensteuergesetzes sind Zinsen für Schulden abziehbar, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Finanzieren Sie eine Immobilie, die Sie vermieten, zählen die gezahlten Zinsen deshalb zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Wichtig ist die Abgrenzung innerhalb Ihrer Monatsrate: Absetzbar ist nur der Zinsanteil, nicht der Tilgungsanteil. Die Tilgung verringert Ihre Schuld und ist damit Vermögensbildung, kein Aufwand. Wie sich beide Anteile über die Jahre verschieben, sehen Sie in Ihrem Tilgungsplan; Ihre Bank weist die gezahlten Zinsen zusätzlich jährlich aus.

Ob und in welcher Höhe der Abzug in Ihrem Fall greift, hängt von Ihrer persönlichen Konstellation ab — etwa bei gemischt genutzten Objekten oder mehreren Darlehen für dasselbe Gebäude. Ich erkläre Ihnen die Systematik und rechne die Finanzierung darauf ab; die steuerliche Beurteilung selbst gehört in die Hand Ihrer Steuerberaterin oder Ihres Steuerberaters.

Warum spielt die Unterscheidung bei einer selbst genutzten Immobilie kaum eine Rolle?

Wer selbst einzieht, erzielt mit der Immobilie keine Einkünfte. Ohne Einkunftsart fehlt der wirtschaftliche Zusammenhang, den § 9 EStG verlangt — die Zinsen sind dann steuerlich schlicht Privatausgaben und nicht abziehbar. Wenn Sie Ihre Münchner Wohnung selbst bewohnen, bleibt der Schuldzins damit ein Begriff aus der Steuerwelt, der Ihre Finanzierung nicht berührt.

Praktisch bedeutet das: Bei Selbstnutzung trägt jeder Zinseuro voll zu Ihrer Belastung bei, ohne steuerlichen Rückfluss. Deshalb wirken Stellschrauben wie Beleihungsauslauf, Tilgungshöhe und die Wahl der Sollzinsbindung hier unmittelbarer als bei einem vermieteten Objekt. Für Sie zählt dann nicht der steuerliche Begriff, sondern der Sollzins im Vertrag und der effektive Jahreszins als Vergleichsmaßstab zwischen zwei Angeboten.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?

Wer zwei Finanzierungsangebote vergleicht, findet immer beide Zinssätze nebeneinander. Der Hauptunterschied liegt im Umfang: Der Sollzins enthält nur den Preis für das geliehene Kapital, der effektive Jahreszins zusätzlich die preisbestimmenden Nebenkosten des Darlehens. Der Sollzins ist die Rechengröße im Tilgungsplan und bestimmt, welchen Zinsbetrag Ihnen die Bank auf die Restschuld berechnet. Der effektive Jahreszins ist die gesetzlich vorgeschriebene Vergleichsgröße nach der Preisangabenverordnung und liegt deshalb in aller Regel über dem Sollzins. Für den Vergleich zweier Angebote zählt der effektive Jahreszins, für die Höhe Ihrer Monatsrate der Sollzins.

Wie rechne ich den Sollzins in den effektiven Jahreszins um?

Umrechnen müssen Sie selbst nichts. Die Bank ist verpflichtet, beide Zinssätze auszuweisen, und wie der effektive Jahreszins zu ermitteln ist, regelt § 16 der Preisangabenverordnung verbindlich für alle Anbieter. Sie finden den Wert deshalb in jedem seriösen Angebot und im Darlehensvertrag — Sie müssen ihn dort nur ablesen.

Wichtig zu verstehen: Es gibt keinen festen Aufschlag, mit dem sich der eine Satz in den anderen überführen ließe. Zwei Darlehen mit identischem Sollzins können unterschiedliche effektive Jahreszinsen tragen, weil die eingerechneten Nebenkosten, der Auszahlungskurs und die Zahlungsweise voneinander abweichen. Aus einem genannten Sollzins allein lässt sich der Effektivzins also nicht ableiten — wer nur den Sollzins kennt, kennt den Preis der Finanzierung noch nicht. Den vollständigen Rechenweg und durchgerechnete Beispiele finden Sie im eigenen Beitrag zum effektiven Jahreszins.

Warum liegt der effektive Jahreszins fast immer über dem Sollzins?

Der effektive Jahreszins bildet schlicht mehr ab. Neben dem Preis für das geliehene Kapital fließen die preisbestimmenden Nebenkosten des Darlehens in die Rechnung ein, und jeder zusätzlich eingerechnete Posten hebt den Satz an. Hinzu kommt der Zeitpunkt der Zahlungen: Ob Sie monatlich, vierteljährlich oder jährlich zahlen, wie die Bank die Zinsen unterjährig verrechnet und ob das Darlehen zu 100 Prozent ausgezahlt wird, wirkt sich auf den effektiven Jahreszins aus, auf den Sollzins dagegen nicht.

Gleich hoch wären beide Sätze nur in einem Ausnahmefall: volle Auszahlung, keine einzurechnenden Nebenkosten, keine zinswirksame Besonderheit bei der Zahlungsweise. In der Praxis kommt das bei einer Baufinanzierung kaum vor, weshalb der effektive Jahreszins über dem Sollzins liegt. Ein niedrigerer Sollzins bei spürbar höherem Effektivzins ist deshalb ein Signal, genauer hinzusehen — dort steckt der Unterschied in den Nebenkosten oder in den Auszahlungsmodalitäten. Welche Kostenbestandteile die Preisangabenverordnung im Einzelnen einrechnet und welche sie ausdrücklich ausnimmt, klärt der nächste Abschnitt.

Welche Kosten sind im effektiven Jahreszins enthalten und welche nicht?

In den effektiven Jahreszins fließen nach § 16 der Preisangabenverordnung die zu zahlenden Zinsen und alle sonstigen Kosten ein, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag tragen müssen und die der Bank bekannt sind. Ausdrücklich dazu zählen Kosten für die Vermittlung des Darlehens, die Kosten eines Kontos, wenn dessen Führung Voraussetzung für das Darlehen ist, und die Kosten einer für die Kreditvergabe erforderlichen Immobilienbewertung. Nicht einbezogen werden Notarkosten, Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch, Kosten freiwilliger Zusatzleistungen wie einer nicht verlangten Restschuldversicherung sowie Kosten, die erst bei Nichterfüllung des Vertrags entstehen. Der effektive Jahreszins ist damit eine Vergleichsgröße für das Darlehen, aber keine vollständige Aufstellung Ihrer Kaufnebenkosten.

Wann sind zwei effektive Jahreszinsen überhaupt vergleichbar?

Vergleichbar sind zwei effektive Jahreszinsen nur dann, wenn die Eckdaten der Angebote übereinstimmen: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Sollzinsbindung, gleicher anfänglicher Tilgungssatz, gleiche Auszahlung und gleiche Zahlungsweise. Weicht auch nur einer dieser Punkte ab, vergleichen Sie zwei unterschiedliche Produkte und nicht zwei Preise.

Der zweite, weniger bekannte Punkt betrifft die Kostenseite. Ob ein Posten in den Effektivzins einfließt, hängt nach § 16 Abs. 3 der Preisangabenverordnung davon ab, ob Sie ihn im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag tragen müssen und ob er der Bank bekannt ist. Verlangt die eine Bank ein bestimmtes Konto und eine Bewertung Ihrer Immobilie, stecken diese Kosten in ihrem Effektivzins. Verzichtet die andere Bank darauf und stellt die Bewertung separat in Rechnung, fällt ihr Effektivzins niedriger aus, obwohl Sie am Ende dasselbe zahlen.

Diese Übersicht zeigt, was die Verordnung einrechnet und was nicht:

Praktisch heißt das: Lesen Sie neben den beiden Zinssätzen immer die Aufstellung der Nebenkosten im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Erst dort sehen Sie, welche Posten die Bank eingerechnet hat und welche sie Ihnen zusätzlich berechnet.

Was der effektive Jahreszins über Ihre Gesamtkosten nicht verrät

Der effektive Jahreszins misst den Preis des Darlehens, nicht den Preis Ihres Immobilienkaufs. Die Verordnung nimmt in § 16 Abs. 4 der Preisangabenverordnung ausdrücklich Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch aus. Grunderwerbsteuer und eine mögliche Maklercourtage sind ohnehin keine Kosten des Darlehensvertrags und tauchen dort nie auf. Wer seinen Kapitalbedarf allein am Effektivzins ausrichtet, plant den Kaufnebenkostenblock also nicht mit.

Vier weitere Posten werden im Angebotsvergleich regelmäßig übersehen, weil sie den ausgewiesenen Satz nicht erhöhen:

• Bestellung der Grundschuld. Sie läuft über Notar und Grundbuchamt. Der notarielle Teil ist nach Absatz 4 ausgenommen, die Kosten trägt in aller Regel der Darlehensnehmer.
• Bereitstellungszinsen. Sie fallen an, wenn Sie das Darlehen nicht sofort vollständig abrufen. Weil bei Vertragsschluss offen ist, wann und in welchen Teilbeträgen Sie abrufen, sind sie der Bank nicht als feste Größe bekannt. Bei Neubau und Sanierung mit langem Bauzeitraum ist das der teuerste dieser Punkte, deshalb lohnt der Blick auf die bereitstellungszinsfreie Zeit.
• Freiwillige Zusatzleistungen. Eine Restschuldversicherung, die die Bank nicht verlangt, bleibt außen vor. Sie kann sinnvoll sein, muss aber getrennt bewertet werden.
• Kosten bei Nichterfüllung. Was bei Zahlungsverzug anfällt, ist nach Absatz 4 nicht Teil der Rechnung.

Wenn ich zwei Angebote nebeneinanderlege, vergleiche ich deshalb nie nur die beiden Prozentzahlen, sondern die Summe aus Zins- und Nebenkosten über die gesamte Sollzinsbindung. Zwei Angebote mit identischem Effektivzins können sich um einen vierstelligen Betrag unterscheiden, sobald Bewertungspauschale, Kontomodell und bereitstellungszinsfreie Zeit auseinanderfallen. Der effektive Jahreszins ist ein guter erster Filter — die Entscheidung trifft er nicht.

Warum zahle ich Sollzinsen und wann werden sie fällig?

Sie zahlen Sollzinsen, weil die Bank Ihnen Kapital überlässt und dafür einen Preis verlangt, der ihre Refinanzierungskosten und ihr Ausfallrisiko abdeckt. Berechnet werden die Zinsen immer auf die noch offene Restschuld, nicht auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Fällig werden sie bei einer Baufinanzierung in der Regel monatlich als Zinsanteil Ihrer Annuität, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil bei gleichbleibender Rate entsprechend steigt.

Wie verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Jahre?

Ihre Monatsrate bleibt bei einem Annuitätendarlehen gleich, ihre Zusammensetzung nicht. Die Bank berechnet den Zins jeden Monat auf die zu diesem Zeitpunkt offene Restschuld. Was von der Rate nach Abzug des Zinses übrig bleibt, geht in die Tilgung — und senkt die Restschuld, auf die im Folgemonat gerechnet wird. So wird jeder Monat ein Stück zinsärmer und ein Stück tilgungsstärker.

Wie schnell dieses Verhältnis kippt, hängt von zwei Größen ab: vom vereinbarten Sollzins und von der anfänglichen Tilgung. Je höher der Sollzins, desto größer ist der Zinsanteil der ersten Raten und desto später übersteigt der Tilgungsanteil ihn. Je höher die anfängliche Tilgung, desto früher tritt dieser Punkt ein. Einen allgemeingültigen Zeitpunkt gibt es deshalb nicht — er ergibt sich erst aus Ihrer konkreten Kombination aus Zins, Tilgung und Darlehenshöhe und steht für jeden einzelnen Monat in Ihrem Tilgungsplan.

Qualitativ verläuft die Verschiebung bei jedem Annuitätendarlehen gleich:

Dahinter steckt eine Eigendynamik: Jeder getilgte Euro senkt die Restschuld dauerhaft und spart damit in jedem Folgemonat Zinsen, die wiederum in die Tilgung fließen. Deshalb verkürzt eine höhere anfängliche Tilgung die Gesamtlaufzeit überproportional — sie wirkt nicht nur einmal, sondern über die gesamte Restlaufzeit. Durchgerechnete Zahlenbeispiele dazu finden Sie in meinem eigenen Ratgeber zu Beispielrechnungen rund um die Baufinanzierung.

Warum die ersten Jahre einer Finanzierung fast nur Zinsen kosten

Am Anfang steht die volle Darlehenssumme offen. Der Zins wird auf diesen Höchstbetrag berechnet, während die Tilgung nur den kleinen Rest der Rate ausmacht. Das ist kein Nachteil einer bestimmten Bank, sondern die zwangsläufige Folge des Fälligkeitsprinzips: Zinsen entstehen auf das, was Sie tatsächlich noch schulden.

Praktisch heißt das für Sie: Nach zehn Jahren ist ein spürbarer Teil des Darlehens noch offen. Wer nach Ablauf einer zehnjährigen Sollzinsbindung verkaufen, umschulden oder anschlussfinanzieren will, sollte die Restschuld deshalb von Anfang an mitplanen und nicht erst am Ende der Bindung nachrechnen. Der wirksamste Hebel dagegen ist die anfängliche Tilgung: Sie verschiebt das Verhältnis von Beginn an in Richtung Schuldenabbau.

Für Ihre Planung ziehe ich die Restschuld deshalb immer als eigene Größe heran, nicht nur die Monatsrate. Zwei Angebote mit identischer Rate können nach zehn Jahren deutlich unterschiedliche Restschulden hinterlassen — je nachdem, wie Sollzins und Tilgungssatz zusammenspielen.

Ab wann laufen die Zinsen — und wann müssen Sie sie zahlen?

Die Zinspflicht beginnt mit der Auszahlung, nicht mit der Unterschrift. Rechtlich steht das im Bürgerlichen Gesetzbuch: Nach § 488 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Darlehensnehmer verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen. Verzinst wird also das Kapital, das Ihnen die Bank tatsächlich überlassen hat — bei einer Auszahlung in mehreren Teilbeträgen, etwa nach Baufortschritt, zunächst nur der abgerufene Teil.

Wann die Zinsen zu entrichten sind, regelt der Vertrag. Die gesetzliche Auffangregel in § 488 Absatz 2 BGB sieht eine jährliche Zahlung nach Ablauf des Jahres vor, gilt aber nur, soweit nichts anderes vereinbart ist. In der Baufinanzierung ist praktisch immer etwas anderes vereinbart: die monatliche Annuität mit sofortiger Verrechnung von Zins und Tilgung. Ihr Tilgungsplan weist beide Anteile für jeden Monat der Zinsbindung im Voraus aus.

Ein Sonderfall betrifft die Zeit zwischen Zusage und Abruf: Für zugesagtes, aber noch nicht abgerufenes Kapital berechnen Banken nach einer vertraglich vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Diese kommen zum Sollzins hinzu und betreffen vor allem Neubauten und Sanierungen mit gestaffelter Auszahlung. Wie lang die bereitstellungszinsfreie Zeit ist, ist verhandelbar — bei einem Bauvorhaben mit ungewissem Fertigstellungstermin ist das einer der Punkte, die ich früh mit der Bank kläre.

Was ist der Unterschied zwischen gebundenem und variablem Sollzins?

Bei jedem Darlehensvertrag legen Sie fest, ob der Sollzins für eine bestimmte Zeit feststeht oder sich mit dem Markt bewegt. Der Hauptunterschied ist die Planbarkeit: Ein gebundener Sollzins bleibt über die vereinbarte Sollzinsbindung unverändert, ein variabler Sollzins wird in festen Abständen an einen Referenzzinssatz angepasst. Der gebundene Sollzins gibt Ihnen über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre eine feste Rate und schützt Sie vor steigenden Marktzinsen. Der variable Sollzins liegt zu Beginn häufig darunter und lässt sich kurzfristig ablösen, überträgt das Zinsänderungsrisiko aber vollständig auf Sie. In der Baufinanzierung überwiegt deshalb die feste Zinsbindung, während variable Anteile vor allem für Zwischenfinanzierungen und kurze Laufzeiten genutzt werden.

Wie vergleichen sich gebundener und variabler Sollzins?

Beide Zinsarten beschreiben denselben Preis für dasselbe geliehene Kapital. Sie unterscheiden sich nur darin, wie lange dieser Preis gilt und wer das Risiko einer Veränderung trägt.

Der entscheidende Mechanismus steckt in der Zeile „Bezugsgröße“. Ein variabler Sollzins wird nicht frei von der Bank gesetzt, sondern an einen im Vertrag benannten Referenzzinssatz gekoppelt — in der Baufinanzierung üblicherweise an den Euribor, den die Deutsche Bundesbank in ihrer Statistik der Geldmarktsätze für Laufzeiten von einer Woche bis zwölf Monaten ausweist. Ihr Zinssatz besteht dann aus diesem Referenzwert und einem Aufschlag, der über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt. Bewegt sich der Referenzwert, bewegt sich Ihr Sollzins am nächsten Anpassungstermin mit — nach oben wie nach unten. Wohin sich der Geldmarkt bewegt, hängt maßgeblich an den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, die deren Rat in regelmäßigen Sitzungen festlegt.

Die zweite Zeile mit praktischer Sprengkraft ist die Ablösung. Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Genau diese Freiheit ist der Gegenwert, den Sie für das übernommene Zinsänderungsrisiko erhalten.

Wann ist ein variabler Sollzins sinnvoll?

Ein variabler Sollzins passt dann, wenn absehbar ist, dass das Darlehen nicht lange läuft. Drei Konstellationen kommen in München regelmäßig vor:

• Zwischenfinanzierung: Sie kaufen, bevor die bisherige Immobilie verkauft ist. Der Verkaufserlös löst das Darlehen ab, sobald er fließt — eine zehnjährige Bindung wäre hier ein Hindernis, kein Schutz.
• Absehbare größere Zahlung: Eine fällige Lebensversicherung, ein Bonus oder eine Erbschaft steht in überschaubarer Zeit an und soll direkt in die Tilgung fließen.
• Bauphase mit offenem Endtermin: Solange die endgültige Darlehenssumme noch nicht feststeht, hält ein variabler Teil die Struktur beweglich.

Ebenso klar sind die Fälle, in denen ein variabler Sollzins nicht passt. Wenn die Monatsrate bereits nah an der Belastungsgrenze des Haushalts liegt, ist jede Anpassung nach oben ein Problem — und zwar eines, das Sie nicht steuern können. Wer eine selbst genutzte Immobilie über zwanzig oder dreißig Jahre abzahlt, kauft mit der festen Zinsbindung genau das, was eine Baufinanzierung leisten soll: eine Rate, die auch in fünf Jahren noch zum Einkommen passt. Der anfängliche Zinsvorteil eines variablen Darlehens ist keine Ersparnis, sondern ein Preis für Risiko, das Sie selbst tragen.

Wie lässt sich ein variabler Anteil mit einem festen Darlehen kombinieren?

Sie müssen sich nicht für eine der beiden Zinsarten entscheiden. Üblich ist eine Aufteilung in zwei Darlehensteile: Der Hauptteil läuft mit fester Sollzinsbindung und trägt die planbare Grundrate, ein kleinerer Teil läuft variabel und bleibt jederzeit ablösbar. Bemessen wird der variable Teil an dem Betrag, den Sie in den nächsten Jahren realistisch außerplanmäßig zurückzahlen können — etwa die Höhe des erwarteten Verkaufserlöses oder der absehbaren Sonderzahlung.

Der Effekt ist eine Finanzierung mit zwei Geschwindigkeiten. Die Rate des festen Teils steht über die gesamte Bindung, und der variable Teil verschafft Ihnen den Spielraum, den vertragliche Sondertilgungsrechte allein oft nicht abdecken. Steigt der Referenzzins, betrifft das nur den kleineren Teilbetrag — und Sie können ihn mit dreimonatiger Frist ablösen, statt die Anpassung über Jahre mitzutragen.

Wichtig ist die Größenordnung: Der variable Anteil sollte so bemessen sein, dass Sie ihn im Ernstfall auch ohne die erwartete Zahlung bedienen können. Beide Teile werden über dieselbe Grundschuld besichert und laufen bei derselben Bank, sodass sich der Aufwand gegenüber einem einzigen Darlehen kaum erhöht. Welche Zinsbindung für den festen Teil die passende ist, hängt an Ihrer Lebensplanung und an der Restschuld zum Bindungsende — dazu mehr in den folgenden Abschnitten.

Kann der Sollzins während der Laufzeit steigen?

Es kommt darauf an: Innerhalb einer vereinbarten Sollzinsbindung kann der Sollzins nicht steigen, danach und bei variablen Darlehen sehr wohl. Die verbreitete Aussage, der Sollzins werde laufend an das Marktniveau angepasst, trifft auf eine Baufinanzierung mit fester Zinsbindung ausdrücklich nicht zu; sie gilt für variabel verzinste Darlehen und für Kontokorrent- beziehungsweise Dispositionskredite. Läuft Ihre Zinsbindung aus, gilt für die verbleibende Restschuld der dann aktuelle Marktzins, der höher oder niedriger liegen kann als Ihr bisheriger. Planen Sie dieses Anschlussrisiko von Beginn an ein, statt es an das Ende der Bindung zu verschieben.

Warum die Aussage vom laufend angepassten Sollzins in die Irre führt

Die Vorstellung stammt aus dem Alltag mit anderen Kreditformen. Wer sein Girokonto überzieht, erlebt einen Zinssatz, den die Bank jederzeit einseitig ändern kann. Dazu kommen Schlagzeilen über steigende oder fallende Marktzinsen, die den Eindruck verstärken, jede Finanzierung bewege sich mit. Für ein Baudarlehen mit vereinbarter Sollzinsbindung gilt das ausdrücklich nicht.

Der Gesetzgeber trennt das sauber: § 489 Absatz 5 BGB definiert den gebundenen Sollzinssatz als festen Prozentsatz, der für den vereinbarten Zeitraum gilt. Fest heißt hier wörtlich fest — die Bank kann ihn während der Bindung nicht nachträglich anheben, unabhängig davon, wohin sich das Marktniveau bewegt. Ihre Monatsrate bleibt damit über die gesamte Bindungsdauer dieselbe, und die Zinsen, die Sie in dieser Zeit zahlen, stehen bereits bei Vertragsschluss im Tilgungsplan.

Es gibt drei Konstellationen, in denen sich Ihre Zinsbelastung tatsächlich ändert. Sie auseinanderzuhalten lohnt sich, weil nur eine davon wirklich eine Anpassung des Sollzinses ist:

• Variabel verzinstes Darlehen: Hier stimmt die Aussage. Der Sollzins ist an einen Referenzzinssatz gekoppelt und wird in festen Abständen tatsächlich neu festgesetzt — nach oben wie nach unten. Das ist die einzige der drei Konstellationen, in der sich der vereinbarte Satz selbst bewegt.
• Ablauf der Sollzinsbindung: Hier steigt nicht Ihr bestehender Sollzins, sondern es wird für die verbleibende Restschuld ein neuer vereinbart. Rechtlich ist das ein eigener Vorgang mit eigenen Handlungsmöglichkeiten, kein Nachjustieren des alten Vertrags.
• Bereitstellungszinsen bei verzögertem Abruf: Hier kommen zusätzliche Kosten auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil hinzu. Der Sollzins im Vertrag bleibt davon unberührt — Ihre monatliche Belastung steigt trotzdem vorübergehend, bis das Darlehen vollständig abgerufen ist.

Der Unterschied ist mehr als eine Formulierungsfrage. Wer glaubt, sein gebundener Sollzins könne jederzeit steigen, sichert sich gegen ein Risiko ab, das nicht besteht — und übersieht dabei häufig das eine, das tatsächlich zählt: den Zins nach Ablauf der Bindung.

Wie hoch ist Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung?

Das Marktniveau erreicht ein gebundenes Darlehen an genau einer Stelle: am Ende der Sollzinsbindung. Und dort trifft es nicht die gesamte Darlehenssumme, sondern nur den Teil, den Sie bis dahin noch nicht getilgt haben. Je kleiner diese Restschuld ausfällt, desto weniger wiegt ein höherer Anschlusszins — das ist der eigentliche Hebel gegen das Zinsänderungsrisiko.

Drei Stellschrauben entscheiden darüber, wie viel am Ende offen bleibt:

• Anfangstilgung: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt die Restschuld. Eine höhere Tilgung erhöht Ihre Rate heute und verkleinert Ihr Anschlussrisiko morgen.
• Länge der Sollzinsbindung: Je länger der Zins festgeschrieben ist, desto mehr Ihres Darlehens tilgen Sie zu einer Kondition, die Sie bereits kennen.
• Sondertilgungsrechte: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen senken die Restschuld zusätzlich, ohne dass Sie sich dauerhaft auf eine höhere Rate festlegen.

Die konkrete Zahl müssen Sie nicht schätzen: Sie steht im Tilgungsplan zu Ihrem Angebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt, jeweils als Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Ich empfehle Ihnen, jedes Angebot zusätzlich als Modellrechnung durchzuspielen — mit einem angenommenen Anschlusszins, der ein bis zwei Prozentpunkte über Ihrem heutigen liegt. Das ist keine Prognose, sondern ein Belastungstest: Sie sehen sofort, ob die Anschlussrate zu Ihrem Haushalt passt oder ob Sie an Tilgung oder Bindungsdauer nachjustieren sollten.

Genau diese Rechnung entscheidet in der Praxis öfter über eine tragfähige Finanzierung als der letzte Zehntelprozentpunkt beim Abschluss. Welche Wege Ihnen offenstehen, wenn die Bindung tatsächlich ausläuft, und welche Rolle die Sollzinsbindung dabei insgesamt spielt, zeigen die folgenden Abschnitte.

Welche Rolle spielt die Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung?

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins unverändert gilt; üblich sind fünf bis dreißig Jahre. Sie entscheidet über die Planungssicherheit Ihrer Rate und über die Höhe der Restschuld, die am Ende der Bindung offen bleibt. Zugleich sind Sie nicht auf die gesamte Bindungsdauer festgelegt: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung wirkt dadurch wie eine Option: Sie sichert den Zins nach oben ab, während der Ausstieg nach zehn Jahren offen bleibt.

Wie funktioniert das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB in der Praxis?

Das Gesetz nennt es nüchtern ein ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Praktisch ist es die wichtigste Konsequenz einer langen Zinsbindung — und in Beratungsgesprächen der Punkt, den die wenigsten Käufer kennen. Der maßgebliche Satz steht in § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB: kündbar „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Vier Details entscheiden darüber, ob Sie das Recht tatsächlich nutzen können:

• Der Stichtag ist die Vollauszahlung, nicht die Unterschrift. Die zehn Jahre laufen ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt kann das deutlich später sein als der Vertragsschluss — fragen Sie diesen Termin bei Ihrer Bank ab und notieren Sie ihn.
• Sechs Monate Frist. Sie können frühestens nach neuneinhalb Jahren kündigen, damit die Kündigung zum Zehnjahrestag wirkt. Wer erst im zehnten Jahr daran denkt, verliert ein halbes Jahr.
• Rückzahlung binnen zwei Wochen. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Die Anschlussfinanzierung muss also stehen, bevor die Frist abläuft.
• Eine neue Vereinbarung setzt die Uhr zurück. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangszeitpunkts. Eine Prolongation startet die zehn Jahre also neu.

Wichtig ist der letzte Absatz der Vorschrift: Das Kündigungsrecht kann nach § 489 Absatz 4 BGB nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Es steht damit unabhängig davon zur Verfügung, was in Ihren Darlehensbedingungen steht — und es ist auch der Grund, warum die Bank für diesen Ausstieg keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Eine solche Forderung wäre genau die Erschwerung, die das Gesetz untersagt.

Zeitachse einer zwanzigjährigen Zinsbindung mit Ausstiegsfenster

Am deutlichsten wird der Effekt, wenn Sie eine lange Bindung als Zeitachse betrachten. Angenommen, Sie schließen ein Darlehen mit zwanzig Jahren Sollzinsbindung ab, das im ersten Jahr vollständig ausgezahlt wird:

Die Zeile „ab Jahr 9,5“ ist der eigentliche Inhalt dieser Sektion. Ab dort verhält sich Ihre Zinsbindung asymmetrisch: Die Bank bleibt für volle zwanzig Jahre an den vereinbarten Sollzins gebunden, Sie selbst nur für zehn. Steigt das Marktniveau, behalten Sie Ihren alten Satz und lassen die Bindung laufen. Fällt es deutlich, kündigen Sie und finanzieren die Restschuld neu.

Das ist der Grund, warum sich der Zinsaufschlag für eine lange Bindung nicht wie ein reiner Mehrpreis bewertet, sondern wie eine Prämie für eine Absicherung, deren Ausstieg schon nach zehn Jahren offensteht. Wie groß dieser Aufschlag im Verhältnis zum Nutzen ist, hängt vom Zinsniveau zum Zeitpunkt Ihres Abschlusses ab; das jeweils aktuelle Marktniveau für Wohnungsbaukredite weist die Deutsche Bundesbank in ihrer Statistik der Einlagen- und Kreditzinssätze nach Zinsbindungsfristen aus.

Eine Einschränkung gehört dazu: Das Kündigungsrecht verschafft Ihnen einen Ausstieg, aber keinen garantiert besseren Anschlusszins. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet sich erst im zehnten Jahr — an der Restschuld, am dann geltenden Marktniveau und an den Kosten für die Grundschuldabtretung.

Welche Zinsbindung passt zu welcher Lebensplanung?

Aus Sollzins-Perspektive verschiebt § 489 BGB die Frage. Sie entscheiden mit der Bindungsdauer nicht, wie lange Sie gebunden sind, sondern wie lange die Bank Ihnen den Zins garantiert. Über zehn Jahre hinaus kaufen Sie ausschließlich Sicherheit — Ihre eigene Beweglichkeit bleibt in jedem Fall erhalten.

Diese drei Fragen führen in der Beratung am schnellsten zu einer Antwort:

• Wie hoch wäre die Rate, wenn der Anschlusszins deutlich über Ihrem heutigen liegt? Trägt Ihr Haushalt das nicht, ist die längere Bindung keine Geschmacksfrage, sondern die Voraussetzung für eine tragfähige Finanzierung.
• Wann ist die Immobilie planmäßig abbezahlt? Endet die Finanzierung ohnehin nach etwa fünfzehn Jahren, bringt eine dreißigjährige Bindung wenig zusätzlichen Schutz.
• Steht in den nächsten Jahren eine größere Zahlung an? Erbschaft, fällige Kapitalanlage oder der Verkauf einer bisherigen Immobilie verändern die Restschuld — und damit das Gewicht des Anschlusszinses.

Ein häufiges Missverständnis räume ich hier gleich mit aus: Eine lange Zinsbindung verhindert weder einen Verkauf noch einen Umzug. Verkaufen Sie die Immobilie vor dem zehnten Jahr, wird das Darlehen vorzeitig abgelöst — dann allerdings gegen Vorfälligkeitsentschädigung, weil in diesem Fall kein gesetzliches Kündigungsrecht greift. Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, das Darlehen auf ein neues Objekt zu übertragen, entschärfen diesen Fall in der Vertragsgestaltung.

Welche Bindungsdauer im Einzelfall die richtige ist, hängt an mehr Kriterien, als der Sollzins allein abbildet; die vollständige Abwägung finden Sie im Ratgeber zur Zinsbindung in der Baufinanzierung. Für diesen Artikel bleibt die Kernaussage: Eine lange Sollzinsbindung ist keine Einbahnstraße. Sie bindet die Bank fest und Sie selbst nur zehn Jahre lang.

Was passiert mit dem Sollzins nach Ablauf der Zinsbindung?

Läuft die Sollzinsbindung aus, wird für die verbleibende Restschuld ein neuer Sollzins zum dann geltenden Marktniveau vereinbart. Ihre Bank unterbreitet Ihnen dafür in der Regel rechtzeitig ein Prolongationsangebot; daran gebunden sind Sie nicht, Sie können die Restschuld ebenso zu einem anderen Institut umschulden. Wer den Zins früher festschreiben möchte, kann sich über ein Forward-Darlehen bereits Jahre im Voraus einen Sollzins sichern und zahlt dafür einen Aufschlag. Entscheidend ist der zeitliche Vorlauf: Wer erst wenige Wochen vor Ablauf handelt, gibt seine Verhandlungsposition aus der Hand.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Wann welcher Weg passt

Wichtig zum Verständnis: Mit dem Ende der Sollzinsbindung endet nicht Ihr Darlehensvertrag, sondern nur die Zinsvereinbarung darin. Die Restschuld bleibt bestehen, die Grundschuld bleibt eingetragen, und für den offenen Betrag braucht es eine neue Kondition. Kommt keine neue Zinsvereinbarung zustande, wird die Restschuld je nach Vertrag zum Ende der Bindung fällig oder läuft variabel verzinst weiter — beides sind schlechtere Ausgangslagen als eine rechtzeitig verhandelte Anschlusslösung.

Drei Wege stehen Ihnen offen:

• Prolongation: Sie verlängern bei Ihrem bisherigen Institut zu einem neuen Sollzins. Das ist der aufwandsärmste Weg — kein Grundbuchwechsel, keine erneute Objektprüfung, oft nur eine Unterschrift. Der Preis dafür ist, dass Sie genau ein Angebot sehen und keinen Vergleichsmaßstab haben.
• Umschuldung: Ein anderes Institut löst die Restschuld ab und finanziert sie zu seinen Konditionen weiter. Die Grundschuld wird abgetreten, statt neu bestellt zu werden; der dafür anfallende Aufwand liegt in einer Größenordnung, die ein spürbar niedrigerer Sollzins in aller Regel deutlich übersteigt. Zum Ende der Zinsbindung ist der Wechsel zudem entschädigungsfrei möglich.
• Forward-Darlehen: Sie vereinbaren den Anschlusszins bereits Jahre vor Ablauf und zahlen dafür einen Aufschlag auf den heutigen Satz. Das ist keine Sparmaßnahme, sondern eine Absicherung: Sie kaufen Planungssicherheit und verzichten im Gegenzug auf die Chance auf ein niedrigeres Niveau zum Ablauftermin.

Welcher Weg passt, entscheidet sich an drei Größen: der Höhe Ihrer Restschuld, Ihrer Risikotragfähigkeit und dem zeitlichen Abstand zum Ablauftermin. Bei einer kleinen Restschuld wiegt der Aufwand eines Wechsels schwerer als ein Zehntelprozentpunkt; bei einer sechsstelligen Restschuld kehrt sich das Verhältnis um. Und genau wie beim Erstdarlehen entscheiden Sie beim Anschluss erneut über die Länge der Festschreibung — die Abwägung zwischen kurzer und langer Bindung erklärt der Beitrag zur Sollzinsbindung im Detail.

Wie früh sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Setzen Sie den Startpunkt zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist bewusst früher als der gesetzliche Mindesttakt: Nach § 493 BGB muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist — und ihr Angebot enthält dann den aktuell angebotenen Sollzinssatz. Diese Unterrichtung ist eine Schutzvorschrift, kein Fahrplan. Wer erst mit ihr beginnt, kann nur noch annehmen oder ablehnen.

Warum der Vorlauf zählt, zeigt eine einfache Modellrechnung. Annahme: 250.000 Euro Restschuld zum Ablauftermin, der Anschlusszins fällt um einen halben Prozentpunkt niedriger aus als das erstbeste Angebot. Im ersten Anschlussjahr sind das rund 1.250 Euro weniger Zinsaufwand; über eine zehnjährige Anschlussbindung summiert sich der Unterschied bei laufender Tilgung auf einen deutlich fünfstelligen Betrag. Die Zahlen sind eine Rechenannahme, kein Angebot — die Größenordnung bleibt aber unabhängig vom jeweiligen Zinsniveau bestehen, weil sie allein aus der Zinsdifferenz folgt.

Der Grund, warum dieser halbe Prozentpunkt überhaupt erreichbar ist, liegt im Vergleich. Ein einzelnes Prolongationsangebot lässt sich nicht einordnen; erst mehrere Angebote zum selben Stichtag machen sichtbar, ob es marktgerecht ist. Über 400 Finanzierungspartner stehen dafür zur Verfügung — der Vergleich braucht allerdings Vorlauf, und den gibt sich nur, wer nicht auf den Brief der Bank wartet.

Wovon hängt die Höhe des Sollzinses ab?

Die Höhe Ihres Sollzinses ergibt sich aus zwei Ebenen: dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt und Ihrem persönlichen Risikoprofil. Das Marktniveau folgt vor allem den Renditen langlaufender Bundesanleihen und Pfandbriefe, über die sich die Banken refinanzieren, sowie der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Individuell wirken der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert, die gewählte Sollzinsbindung, der Tilgungssatz, Ihre Bonität und Einkommensstruktur sowie Lage und Zustand der Immobilie. Deshalb erhalten zwei Käufer am selben Tag für dasselbe Objekt unterschiedliche Sollzinsen.

Wie stark wirkt der Beleihungsauslauf auf den Sollzins?

Der Beleihungsauslauf setzt Ihr Darlehen ins Verhältnis zum Wert der Immobilie. Maßgeblich ist dafür nicht der Kaufpreis, sondern der von der Bank ermittelte Beleihungswert — ein bewusst vorsichtig angesetzter Wert, der auch in schwächeren Marktphasen noch erzielbar sein soll. Je kleiner der Anteil des Darlehens an diesem Wert, desto besser ist der Kredit durch die Grundschuld gedeckt und desto geringer fällt der mögliche Verlust der Bank aus. Genau dieses Risiko preist sie über den Sollzins ein.

Banken rechnen dabei nicht mit einer stufenlosen Kurve, sondern mit Klassen. Üblich sind Grenzen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent des Beleihungswerts. Der erste Teil des Darlehens gilt als besonders sicher, weil er auch bei einer Verwertung mit hoher Wahrscheinlichkeit gedeckt wäre; jede weitere Stufe trägt einen wachsenden Teil des Wertrisikos. Ein Vorhaben, das knapp über einer dieser Grenzen liegt, wird deshalb anders bepreist als eines knapp darunter — auch wenn zwischen beiden nur wenige tausend Euro Eigenkapital liegen.

Die Tabelle bleibt bewusst qualitativ. Wie groß der Aufschlag je Klasse in Prozentpunkten ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank und verschiebt sich mit dem Marktumfeld; die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank weist Wohnungsbaukredite an private Haushalte zwar nach Zinsbindung aus, schlüsselt sie aber nicht nach Beleihungsauslauf auf. [FAKT FEHLT: typische Zinsaufschläge je Beleihungsauslauf-Klasse (60 / 80 / 90 / 100 Prozent) in Prozentpunkten]

Zwei weitere Größen wirken über denselben Hebel. Ihr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf unmittelbar, weil es die benötigte Darlehenssumme verkleinert — und mit ihr sinkt die Risikoklasse, in der Ihr Vorhaben landet. Objektart, Zustand und Lage wirken auf der anderen Seite der Rechnung: Sie bestimmen den Beleihungswert selbst. Eine gut vermietbare Eigentumswohnung in etablierter Lage wird anders bewertet als ein Spezialobjekt oder ein Haus in dünn besiedelter Umgebung, ein sanierungsbedürftiger Bestand anders als ein bezugsfertiger Neubau. Dasselbe Darlehen kann damit je nach Objekt in einer anderen Klasse landen. Wie sich schon kleine Zinsunterschiede über eine lange Laufzeit auf Rate und Restschuld in Euro auswirken, zeigen die Beispielrechnungen zu Baufinanzierungszinsen an durchgerechneten Konstellationen.

Warum eine längere Zinsbindung den Sollzins erhöht

Die Zinsbindung entscheidet nicht nur über Ihre Planungssicherheit, sie ist zugleich ein Preisfaktor. Der Grund liegt in der Refinanzierung: Eine Bank, die Ihnen den Sollzins für zwanzig Jahre garantiert, muss sich das Kapital selbst für einen entsprechend langen Zeitraum sichern. Sie tut das über Pfandbriefe und über Zinssicherungsgeschäfte, deren Preise sich am Kapitalmarkt bilden. Je länger die Frist, desto teurer ist diese Absicherung in der Regel — und dieser Aufpreis landet in Ihrem Sollzins.

Das Marktniveau selbst können Sie nachvollziehen, auch wenn Sie es nicht verhandeln können. Als Orientierung für das lange Ende dienen die Renditen langlaufender Bundeswertpapiere, die die Deutsche Bundesbank als Umlaufsrenditen börsennotierter Bundeswertpapiere laufend ausweist; das kurze Ende folgt stärker der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Dass die Bindungsdauer tatsächlich ein eigener Preisbestandteil ist, lässt sich an der amtlichen Statistik ablesen: Die Bundesbank-Statistik der Einlagen- und Kreditzinssätze weist Wohnungsbaukredite an private Haushalte getrennt nach der Dauer der Zinsbindung aus.

Eine Einschränkung gehört dazu, weil die Regel nicht immer gilt: Der Aufschlag für lange Bindungen setzt eine ansteigende Zinsstrukturkurve voraus. In Phasen, in denen kurze Laufzeiten teurer sind als lange, kehrt sich das Verhältnis um, und eine lange Bindung kostet zeitweise kaum mehr als eine kurze. Ob eine lange Bindung zu Ihrer Planung passt, entscheidet ohnehin nicht der Aufschlag allein — diese Abwägung führt der Abschnitt zur Sollzinsbindung weiter oben in diesem Artikel.

Auch der Tilgungssatz gehört auf diese Ebene. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Zeit, in der eine hohe Restschuld offen steht, und baut den Beleihungsauslauf schneller ab. Manche Darlehensgeber honorieren das in der Kondition, andere setzen eine Mindesttilgung voraus, bevor sie eine Konstellation überhaupt annehmen. Die Tilgung ist damit kein reiner Rückzahlungsparameter, sondern Teil des Risikoprofils, aus dem sich Ihr Sollzins ergibt.

Was Banken bei Selbstständigen anders bewerten

Auf der individuellen Ebene prüft jeder Darlehensgeber zwei Dinge: ob Sie die Rate dauerhaft tragen können und wie verlässlich sich das einschätzen lässt. Bei Angestellten mit unbefristetem Vertrag beantworten Gehaltsabrechnungen beide Fragen schnell. Bei Selbstständigen, Unternehmern und Freiberuflern steckt die Einkommensinformation dagegen in Jahresabschlüssen, Einnahmenüberschussrechnungen und Steuerbescheiden — und wird über mehrere Jahre betrachtet.

Diese Punkte bewerten Banken bei selbstständigen Einkommen unterschiedlich:

• Betrachtungszeitraum. Üblich sind die Ergebnisse mehrerer abgeschlossener Geschäftsjahre statt der letzten Monatsabrechnungen. Ein starkes Vorjahr gleicht schwächere Jahre davor nicht automatisch aus.
• Art der Durchschnittsbildung. Manche Häuser mitteln die Jahresergebnisse, andere gewichten das jüngste Jahr stärker, wieder andere setzen das schwächste Jahr an. Dieselben Unterlagen ergeben so ein unterschiedlich hohes anrechenbares Einkommen.
• Umgang mit Sondereffekten. Abschreibungen, Investitionen, Entnahmen und einmalige Erträge werden nicht überall gleich behandelt — hier entstehen die größten Bewertungsunterschiede.
• Stabilität von Branche und Auftragslage. Eine etablierte Praxis oder Kanzlei wird anders eingeordnet als ein junges Unternehmen mit wenigen Auftraggebern.
• Vollständigkeit und Prüffähigkeit der Unterlagen. Fehlende oder veraltete Nachweise führen selten direkt zu einer Absage, häufig aber zu einer vorsichtigeren Annahme — und die schlägt sich in der Kondition nieder.

Hinzu kommt die klassische Bonitätsprüfung, die für alle Antragsteller gilt: Zahlungshistorie und Auskunfteidaten, bestehende Verbindlichkeiten, Unterhaltsverpflichtungen und die Haushaltsrechnung, in der Ihren Einnahmen pauschalierte Lebenshaltungskosten gegenübergestellt werden. Auch diese Pauschalen sind nicht einheitlich.

Daraus erklärt sich der letzte Satz der Hauptantwort. Zwei Käufer erhalten am selben Tag für dasselbe Objekt unterschiedliche Sollzinsen, weil jedes Haus dieselbe Konstellation nach eigenen Maßstäben in eine Risikoklasse einsortiert. Der Sollzins ist deshalb weder eine Eigenschaft des Objekts noch eine feste Marktgröße, sondern das Ergebnis einer Bewertung — und die fällt je nach Darlehensgeber unterschiedlich aus.

Warum ist der Sollzins bei der Baufinanzierung niedriger als beim Ratenkredit?

Der Sollzins einer Baufinanzierung liegt deutlich unter dem eines Ratenkredits, weil die Bank ein Grundpfandrecht als Sicherheit erhält. Fällt ein Darlehen aus, kann sie über die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf die Immobilie zugreifen; dieses geringere Ausfallrisiko schlägt sich unmittelbar im Zins nieder. Hinzu kommt die Refinanzierung: Grundpfandrechtlich besicherte Darlehen lassen sich über Pfandbriefe zu niedrigeren Kosten refinanzieren als unbesicherte Konsumkredite. Ein Ratenkredit ohne dingliche Sicherheit muss das höhere Risiko dagegen vollständig über den Zins einpreisen.

Welche Rolle spielt die Grundschuld für Ihren Zins?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Nach § 1191 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Entscheidend ist die Formulierung „aus dem Grundstück“: Die Bank erhält einen Zugriff auf das Objekt selbst, nicht nur einen Anspruch gegen Sie persönlich. Anders als die Hypothek setzt die Grundschuld dabei keine Forderung voraus — § 1192 BGB erklärt die Vorschriften über die Hypothek nur insoweit für anwendbar, als sich aus dieser Abstraktheit nichts anderes ergibt. Die Verbindung zu Ihrem Darlehen stellt deshalb ein eigener Sicherungsvertrag her, die Zweckerklärung.

Für die Kalkulation der Bank ändert das die Ausgangslage grundlegend. Fällt ein Darlehen aus, steht ihr ein verwertbares Objekt mit einer bestimmten Rangstelle zur Verfügung; der erwartete Verlust sinkt entsprechend. Bei einem Ratenkredit ohne dingliche Sicherheit bleibt der Bank im Ernstfall nur die Forderung gegen den Kreditnehmer. Dieser Unterschied im erwarteten Verlust ist die eigentliche Ursache des Zinsabstands — er wird als Risikoaufschlag in den Sollzins eingerechnet.

Kostenlos ist diese Sicherheit nicht: Die Bestellung und Eintragung der Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die Sie tragen. Sie fallen einmalig an und stehen dem Zinsvorteil über die gesamte Laufzeit gegenüber — bei den Darlehenshöhen, die in München üblich sind, ist diese Rechnung eindeutig.

Warum die Refinanzierung über Pfandbriefe den Zins zusätzlich senkt

Die Bank verleiht nicht ihr eigenes Geld, sie beschafft es sich am Kapitalmarkt. Für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen steht ihr dafür ein besonders günstiges Instrument offen: der Hypothekenpfandbrief. Nach § 1 des Pfandbriefgesetzes sind das gedeckte Schuldverschreibungen, die auf Grund erworbener Hypotheken ausgegeben werden. Die dahinterliegende Deckungsmasse unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben — nach § 14 PfandBG dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des festgesetzten Beleihungswertes zur Deckung genutzt werden.

Diese Konstruktion macht den Pfandbrief für Investoren zu einem sehr sicheren Papier. Sie verlangen dafür eine niedrigere Rendite als für unbesicherte Bankanleihen — und genau diese Differenz gibt die Bank in ihrer Kalkulation weiter. Konsumkredite lassen sich so nicht refinanzieren; sie werden über Einlagen und unbesicherte Mittel finanziert, die die Bank teurer einkauft. Der Zinsunterschied zwischen beiden Kreditarten entsteht also zweimal: einmal beim Risiko und einmal bei den Refinanzierungskosten.

Dass die Niveaus systematisch auseinanderliegen, lässt sich neutral nachvollziehen: Die Deutsche Bundesbank weist in ihrer Statistik zu den Einlagen- und Kreditzinssätzen Wohnungsbaukredite an private Haushalte und Konsumentenkredite getrennt aus. Beide Reihen bewegen sich dauerhaft auf unterschiedlichem Niveau, und zwar unabhängig davon, ob das allgemeine Zinsniveau gerade steigt oder fällt.

Warum die Laufzeit allein den Unterschied nicht erklärt

Ein verbreiteter Erklärungsversuch lautet: Baufinanzierungen laufen länger, deshalb sind sie zinsgünstiger. Das trifft nicht zu — die Laufzeit wirkt sogar in die Gegenrichtung. Bei normalem Verlauf der Zinsstrukturkurve verlangt der Kapitalmarkt für längere Bindungen einen Aufschlag, nicht einen Abschlag. Eine lange Sollzinsbindung kostet Sie also mehrere Zehntelprozentpunkte mehr als eine kurze. Dass die Baufinanzierung trotz dieses Aufschlags klar unter dem Ratenkredit liegt, zeigt, wie stark der Effekt der Besicherung ist.

Das Volumen erklärt einen weiteren Teil des Abstands. Prüfung, Vertragsabwicklung und Verwaltung verursachen bei jedem Kredit ähnliche Grundkosten. Verteilt sich dieser Aufwand auf eine sechsstellige Darlehenssumme statt auf einen vierstelligen Betrag, fällt er je Euro Kredit kaum ins Gewicht. Beim Ratenkredit machen die Stückkosten dagegen einen spürbaren Anteil des Zinses aus.

Praktisch relevant wird das bei der Frage, welcher Kostenblock über welchen Weg finanziert wird. Modernisierungen, Küchen oder Außenanlagen lassen sich über einen Ratenkredit abbilden — oder über eine entsprechend höhere Baufinanzierung, sofern der Beleihungsrahmen es zulässt. Weil beide Wege in ihrer Zinswirkung um Prozentpunkte auseinanderliegen, rechne ich diese Aufteilung immer vor der Antragstellung durch und nicht nachträglich.

Was ist der aktuelle Sollzins?

Einen einzelnen aktuellen Sollzins gibt es nicht: Der Wert ändert sich laufend und fällt je nach Zinsbindung, Beleihungsauslauf, Tilgung und Bonität unterschiedlich aus. Als neutrale Referenz für das Marktniveau veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer MFI-Zinsstatistik regelmäßig die Zinssätze im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Für Ihr konkretes Vorhaben ist dieser Durchschnitt allerdings nur ein Anhaltspunkt; verbindlich ist immer das Angebot einer Bank für Ihre Konstellation. Die tagesaktuellen Konditionen und ihre Entwicklung halte ich in meiner Zinsübersicht laufend nach.

Wo Sie das aktuelle Zinsniveau nachschlagen können

Die Frage nach dem aktuellen Sollzins hat keine Zahl als Antwort, sondern drei Ebenen. Wer sie auseinanderhält, spart sich die Suche nach einem Wert, den es so nicht gibt.

Die erste Ebene ist das Marktniveau. Dafür gibt es eine neutrale Quelle: Die Deutsche Bundesbank erhebt bei den Kreditinstituten, zu welchen Sätzen tatsächlich abgeschlossen wird, und veröffentlicht das Ergebnis in der monatlich fortgeschriebenen Statistik über Einlagen- und Kreditzinssätze, aufgegliedert unter anderem nach Wohnungsbaukrediten an private Haushalte und nach der Dauer der Zinsbindung. Zwei Einschränkungen gehören dazu, und ich nenne sie bewusst offen: Es sind Durchschnitte des Neugeschäfts, keine Konditionen einzelner Banken. Und sie beschreiben einen abgeschlossenen Berichtsmonat, nicht den heutigen Tag. Als Maßstab dafür, wo das Niveau ungefähr liegt und in welche Richtung es sich bewegt, ist die Statistik ausgezeichnet geeignet. Als Antwort auf die Frage, was Sie zahlen werden, ist sie es nicht.

Die zweite Ebene ist die tagesaktuelle Kondition. Sie bewegt sich schneller als jede Monatsstatistik, weil sie den Renditen am Pfandbriefmarkt praktisch unmittelbar folgt. Wie sich die Konditionen für die gängigen Zinsbindungen zuletzt entwickelt haben und was hinter den Ausschlägen steckt, halte ich in meiner Zinsübersicht für die Baufinanzierung laufend nach. Dort steht das, was in einem Glossarbeitrag wie diesem bewusst fehlt: der Stand von heute.

Die dritte Ebene ist Ihr Zins. Er entsteht erst, wenn eine Bank Ihr Vorhaben geprüft hat, und steht dann verbindlich im Darlehensangebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Zwischen Ebene eins und Ebene drei liegen die Faktoren, die den Unterschied ausmachen: Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung, Tilgungssatz, Bonität und Einkommensstruktur sowie Lage und Zustand der Immobilie.

Warum Zinsangaben in Werbung selten zu Ihrer Konstellation passen

Wer nach dem aktuellen Sollzins sucht, landet zuerst bei Werbezinsen. Diese Zahlen sind nicht falsch — sie sind nur etwas anderes, als die meisten Leser annehmen. Wirbt ein Anbieter mit Zinssätzen, muss er diese Angaben nach § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung mit einem Beispiel versehen, und für die Auswahl dieses Beispiels gilt eine klare Vorgabe: Der genannte effektive Jahreszins muss ein Satz sein, von dem der Werbende erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung zustande kommenden Verträge zu diesem oder einem niedrigeren Satz abgeschlossen werden. Umgekehrt gelesen heißt das: Ein Drittel der Abschlüsse darf regelkonform darüber liegen. Ein beworbener Zins ist damit keine Zusage an Sie, sondern eine Aussage über die Verteilung der Abschlüsse — ob Sie zu den zwei Dritteln gehören, entscheidet Ihre Konstellation.

Und die weicht oft von dem Muster ab, das solchen Beispielen zugrunde liegt: ein Standardobjekt in guter Lage, ein niedriger Beleihungsauslauf durch reichlich Eigenkapital, eine kurze Zinsbindung, ein Angestelltenverhältnis mit unbefristetem Vertrag. Verschiebt sich eine dieser Größen, verschiebt sich der Zins mit. Ein höherer Beleihungsauslauf oder eine längere Festschreibung sind keine Randnotizen, sondern die stärksten Hebel überhaupt.

Dazu kommt eine Vergleichsfalle: Beworbene Sätze sind mal als Sollzins, mal als effektiver Jahreszins ausgewiesen. Wer einen Sollzins gegen einen Effektivzins hält, vergleicht zwei verschiedene Größen und kommt zwangsläufig zu einem schiefen Ergebnis.

Deshalb nenne ich im ersten Gespräch bewusst keine Zahl, die ich später zurücknehmen müsste. Ich frage stattdessen die Größen ab, die den Zins tatsächlich bestimmen — Kaufpreis und Darlehenshöhe, Eigenkapital, gewünschte Zinsbindung, tragbare Rate und die Struktur Ihres Einkommens. Auf dieser Grundlage lassen sich verbindliche Angebote einholen, statt über Schaufensterkonditionen zu sprechen. Für einkommensstarke Käufer in München ist das der schnellere Weg: eine belastbare Einschätzung zur eigenen Konstellation, statt einer Zahl, die für jemand anderen gilt. Diese Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Welcher Sollzins ist gut?

Ob ein Sollzins gut ist, lässt sich nur im Vergleich zu Angeboten mit identischer Konstellation beurteilen, nicht an einer absoluten Zahl. Aussagekräftig wird ein Vergleich erst, wenn Darlehenssumme, Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgungsrechte übereinstimmen; schon ein um zehn Prozentpunkte höherer Beleihungsauslauf verschiebt den Zins spürbar. Als Orientierung dienen der Abstand zum Durchschnitt der Bundesbank-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite und die Spanne der Angebote, die Sie am selben Tag für dasselbe Vorhaben erhalten. Ein niedriger Zins bei unpassender Tilgung oder zu kurzer Bindung ist dabei kein gutes Angebot, sondern ein verschobenes Risiko.

Woran Sie erkennen, ob zwei Angebote wirklich vergleichbar sind

Ein Zinssatz ohne die Konstellation, für die er gilt, ist keine Information. Erst wenn beide Angebote dieselben Eckdaten beschreiben, vergleichen Sie zwei Preise statt zweier verschiedener Produkte. Sechs Größen entscheiden darüber:

Die häufigste stille Abweichung steckt in der zweiten Zeile. Die eine Bank rechnet den Beleihungsauslauf gegen den Kaufpreis, die andere gegen ihren intern festgesetzten Beleihungswert, der regelmäßig darunter liegt. Dieselbe Finanzierung landet dadurch bei zwei Instituten in unterschiedlichen Risikoklassen — ohne dass Sie etwas verändert hätten.

Dazu kommt der Zeitpunkt. Konditionen bewegen sich täglich, weil sie den Renditen am Kapitalmarkt folgen. Zwei Angebote aus verschiedenen Wochen nebeneinanderzulegen und die Differenz der jeweiligen Bank zuzuschreiben, führt in die Irre. Aussagekräftig sind Angebote, die für dasselbe Vorhaben am selben Tag eingeholt wurden.

Verglichen wird dabei der effektive Jahreszins, nicht der Sollzins — er ist die gesetzliche Vergleichsgröße und rechnet die Kosten mit ein, die die Bank Ihnen ohnehin berechnet. Beide Sätze stehen im Europäischen Standardisierten Merkblatt, das Sie zu jedem Angebot erhalten; dort finden Sie auch die Eckdaten aus der Tabelle in einheitlicher Form.

Als äußeren Maßstab können Sie zusätzlich das allgemeine Marktniveau heranziehen: Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht in ihrer Statistik zu den Einlagen- und Kreditzinssätzen die Sätze im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, aufgegliedert nach der Dauer der Zinsbindung. Weil es sich um Durchschnitte eines abgeschlossenen Berichtsmonats handelt, taugt der Wert für die Plausibilitätsprüfung, nicht als Zielmarke für Ihr Angebot.

Warum die niedrigste Kondition nicht automatisch die passende ist

Auf den Zins zu achten ist richtig. Bei den Darlehenssummen, die in München üblich sind, summiert sich schon ein Zehntelprozentpunkt über eine zehnjährige Zinsbindung zu einem vierstelligen Betrag. Die Frage ist nur, was dieser Zehntelprozentpunkt an anderer Stelle kostet — denn eingekauft wird er selten umsonst.

Am deutlichsten zeigt sich das beim Sondertilgungsrecht. Bei einem Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzins können Sie nach § 500 Abs. 2 BGB während der Zinsbindung nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Alles, was darüber hinausgeht, ist Vertragssache und steht nur im Angebot, wenn die Bank es eingeräumt hat. Wer regelmäßig Bonuszahlungen erwartet, eine Auszahlung absehen kann oder eine bestehende Immobilie verkaufen will, verliert mit einem Angebot ohne Sondertilgungsrecht mehr, als der niedrigere Zins einbringt.

Dasselbe gilt für drei weitere Konditionsbestandteile, die auf keinem Vergleichsportal in der Kopfzeile stehen:

• Tilgungssatzwechsel. Das Recht, den Tilgungssatz während der Zinsbindung anzupassen, hält die Rate beweglich, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation ändern — ohne Umschuldung und ohne neue Prüfung.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit. Bei Neubau, Sanierung oder gestaffelter Kaufpreisfälligkeit entscheidet ihre Länge darüber, ob Sie für nicht abgerufenes Geld zahlen. Bei langen Bauzeiträumen übersteigt dieser Posten den Vorteil aus einem knapp niedrigeren Zins schnell.
• Passende Zinsbindung und Tilgung. Ein niedriger Zins mit zu kurzer Bindung verschiebt das Zinsänderungsrisiko nur nach hinten, ein niedriger Zins mit zu geringer Tilgung die Restschuld. Beides taucht in der Kondition nicht auf, sondern erst in der Anschlussfinanzierung.

Der zweite Punkt betrifft nicht den Preis, sondern die Machbarkeit. Nicht jede Bank akzeptiert jeden Objekttyp, jede Lage und jede Einkommensart. Ein Institut mit knapp niedrigerem Zins, das Einkünfte aus Selbstständigkeit anders bewertet, die Denkmalimmobilie ablehnt oder länger für die Prüfung braucht, kann Sie den Kaufvertrag kosten. Der teuerste Sollzins ist der, den Sie am Ende nicht bekommen, weil die Finanzierung kurz vor dem Notartermin platzt.

Gut ist ein Sollzins deshalb dann, wenn er zu einer Struktur gehört, die auch nach der Zinsbindung noch trägt: passende Bindungsdauer, tragfähige Tilgung, die Flexibilität, die Ihr Vorhaben braucht — und eine Bank, die Ihre Konstellation tatsächlich annimmt. Diese Reihenfolge lässt sich nicht umdrehen. Eine Kondition lässt sich verhandeln, eine unpassende Struktur nur neu aufsetzen.

Wie senke ich meinen Sollzins?

Ihren Sollzins senken Sie vor allem über die Stellschrauben, die Ihr Risikoprofil aus Sicht der Bank verbessern: mehr Eigenkapital und damit ein niedrigerer Beleihungsauslauf, eine passende Sollzinsbindung, ein realistischer Tilgungssatz und vollständige, prüffähige Unterlagen. Hinzu kommt die Auswahl des Darlehensgebers, denn die Angebote für dieselbe Konstellation unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich. Förderdarlehen der KfW oder der BayernLabo lassen sich als zinsverbilligte Bausteine mit dem Hauptdarlehen kombinieren und senken den Mischzins der Gesamtfinanzierung. Wichtig ist die Reihenfolge: erst die Struktur festlegen, dann die Kondition verhandeln.

1. Beleihungsauslauf senken

Der wirksamste Hebel liegt vor dem ersten Bankgespräch: in der Aufteilung zwischen Eigenkapital und Darlehen. Gehen Sie dabei in dieser Reihenfolge vor.

• Kaufnebenkosten zuerst aus Eigenkapital decken. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklercourtage erhöhen Ihre Gesamtkosten, aber nicht den Wert, den die Bank beleiht. Wer sie mitfinanziert, hebt den Beleihungsauslauf besonders stark an.
• Alle verfügbaren Mittel zusammentragen. Dazu zählen Guthaben und Depots, zuteilungsreife Bausparverträge, Rückkaufswerte, Zuwendungen aus der Familie sowie ein bereits vorhandenes, lastenfreies Grundstück. Auch nachweisbare Eigenleistungen können den Finanzierungsbedarf senken.
• Die nächste Klassengrenze gezielt ansteuern. Banken bepreisen in Stufen, nicht stufenlos. Fragen Sie deshalb, bei welcher Darlehenssumme Ihr Vorhaben in die nächstbessere Klasse rutscht — manchmal entscheiden wenige tausend Euro darüber, in welcher Risikoklasse Ihr Antrag landet.
• Eine Liquiditätsreserve zurückbehalten. Eigenkapital bis zum letzten Euro einzusetzen ist selten klug. Bleibt für Umzug, Einrichtung und unvorhergesehene Reparaturen nichts übrig, entsteht genau der Druck, den die Finanzierung eigentlich vermeiden soll.

Maßstab ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert, den die Bank selbst ermittelt. Klären Sie deshalb früh, wie Ihr Objekt bewertet wird — liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, verschiebt sich Ihr Beleihungsauslauf nach oben, ohne dass Sie an der Darlehenssumme etwas geändert hätten.

2. Zinsbindung und Tilgung aufeinander abstimmen

Sollzinsbindung und Tilgungssatz sind zwei Stellschrauben, die nur gemeinsam sinnvoll eingestellt werden. Die Bindung bestimmt, wie lange Ihr Zins steht; die Tilgung bestimmt, wie viel Restschuld nach dieser Zeit noch offen ist. Wer nur eine der beiden Größen optimiert, verschiebt das Risiko lediglich.

Legen Sie zuerst Ihren Planungshorizont fest: Wie lange soll die Immobilie gehalten werden, wann fallen absehbar größere Ausgaben an, wann werden Sondermittel frei? Aus dieser Antwort ergibt sich die Bindungsdauer — nicht aus der Frage, welche Bindung heute den niedrigsten Satz trägt. Eine lange Bindung ist dabei keine Einbahnstraße: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Tilgung gilt: Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit, baut die Restschuld schneller ab und senkt damit auch das Risiko, das die Bank einpreist. Die Grenze setzt Ihre monatliche Belastbarkeit. Prüfen Sie deshalb, welche Rate dauerhaft tragbar bleibt, und spielen Sie die Kombinationen aus Bindungsdauer und Tilgungssatz vorab durch — im Rechner für die Baufinanzierung sehen Sie, wie sich Rate, Laufzeit und Restschuld am Ende der Bindung verschieben, bevor Sie sich gegenüber einer Bank festlegen.

Zwei Zusatzoptionen gehören in dieselbe Abwägung. Ein Sondertilgungsrecht und die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln, schaffen Spielraum — beides wird von manchen Darlehensgebern in der Kondition berücksichtigt. Vereinbaren Sie deshalb nur die Flexibilität, die Sie realistisch nutzen werden, und lassen Sie sich zeigen, was die jeweilige Option in Ihrem Angebot bewirkt.

3. Unterlagen vollständig und prüffähig einreichen

Unterlagen wirken auf den ersten Blick wie Formsache. Tatsächlich entscheiden sie mit über Ihre Kondition, denn ein Kreditentscheider, der eine Lücke nicht schließen kann, rechnet vorsichtig — und vorsichtige Annahmen führen zu einer schlechteren Einstufung oder zu Auflagen. Stellen Sie das Paket deshalb vollständig zusammen, bevor die erste Anfrage rausgeht.

• Zur Person: Ausweis, Selbstauskunft mit allen laufenden Verbindlichkeiten, Nachweise über das eingesetzte Eigenkapital.
• Zum Einkommen: bei Angestellten die letzten Gehaltsabrechnungen und der Einkommensteuerbescheid; bei Selbstständigen, Unternehmern und Freiberuflern die Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen mehrerer Geschäftsjahre, die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und die Steuerbescheide.
• Zum Objekt: Exposé, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, aktueller Grundbuchauszug, Lageplan, Energieausweis und Fotos; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen; bei Neubau die Baubeschreibung und die Kostenaufstellung.

Zwei Punkte lohnen sich vorab. Holen Sie Ihre kostenfreie Selbstauskunft bei den Auskunfteien ein und lassen Sie veraltete oder falsche Einträge korrigieren, bevor eine Bank sie sieht. Und räumen Sie auf, was Ihre Haushaltsrechnung unnötig belastet: nicht genutzte Kreditkarten und Dispolinien, kleine Ratenkredite, Leasingverträge kurz vor Ablauf. Jede dieser Positionen senkt den Betrag, den die Bank Ihnen als tragbare Rate zugesteht.

4. Förderdarlehen als zinsverbilligten Baustein einplanen

Förderdarlehen ersetzen kein Hauptdarlehen, sie treten daneben. Weil sie zu verbilligten Konditionen ausgereicht werden, sinkt der Mischzins Ihrer Gesamtfinanzierung — also der gewichtete Durchschnitt über alle Bausteine. Der Sollzins des Hauptdarlehens bleibt davon unberührt.

Zwei Wege sind für Vorhaben im Raum München regelmäßig relevant. Die KfW fördert die Sanierung von Bestandsgebäuden zum Effizienzhaus über die Bundesförderung für effiziente Gebäude als Wohngebäude-Kredit und kombiniert dabei einen vergünstigten Zins mit einem Tilgungszuschuss, der das Darlehen unmittelbar reduziert. Der Freistaat Bayern unterstützt Bau und Erwerb von Eigenwohnraum über das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm der BayernLabo, das ein befristet zinsverbilligtes Darlehen und einen Kinderzuschuss vorsieht.

Dazu gehört eine ehrliche Einschränkung: Das bayerische Programm richtet sich ausdrücklich an Haushalte mit niedrigem bis durchschnittlichem Einkommen und scheidet für einen Teil der Münchner Käufer schon an der Einkommensgrenze aus. Die KfW-Förderung wiederum ist an technische Standards und an eine Baubegleitung gebunden. Prüfen Sie die Programmbedingungen deshalb, bevor Sie den Baustein fest einplanen.

Zwei Regeln entscheiden über den Erfolg. Erstens die Reihenfolge: Förderanträge müssen in der Regel gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt — wer erst nach Vertragsabschluss daran denkt, verliert den Baustein ersatzlos. Zweitens der Weg: Förderkredite werden über ein durchleitendes Kreditinstitut beantragt, nicht direkt. Beides muss zur Struktur des Hauptdarlehens passen, insbesondere bei der Rangfolge im Grundbuch und bei der Abstimmung der Auszahlungstermine.

5. Mehrere Darlehensgeber für dieselbe Konstellation anfragen

Erst wenn Struktur, Unterlagen und Förderbausteine stehen, lohnt der Vergleich. Dann aber gründlich, denn dieselbe Konstellation wird von Haus zu Haus unterschiedlich bewertet — und schon Zinsunterschiede von wenigen Zehntel Prozentpunkten wirken über eine zehnjährige Zinsbindung auf jede Rate und auf die Restschuld am Ende.

Damit ein Vergleich trägt, müssen die Anfragen identisch sein. Halten Sie Darlehenssumme, Sollzinsbindung, anfänglichen Tilgungssatz, vereinbarte Sondertilgung, bereitstellungszinsfreie Zeit und Auszahlungstermin in allen Anfragen gleich. Vergleichen Sie anschließend den effektiven Jahreszins und die Angaben im Europäischen Standardisierten Merkblatt, nicht den beworbenen Sollzins. Und achten Sie darauf, dass Anfragen als Konditionsanfrage gestellt werden: Eine Serie echter Kreditanfragen hinterlässt Spuren in Ihren Auskunfteidaten, eine Konditionsanfrage nicht.

Genau an dieser Stelle setzt meine Arbeit an. Ich nehme Ihre Konstellation einmal vollständig auf und frage sie über den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern parallel an — Konzernstärke der Postbank Finanzberatung AG bei freier Bankenwahl. Sie liefern eine Selbstauskunft und ein Unterlagenpaket, nicht sechs. Wie die Angebote für Ihr Vorhaben ausfallen, zeigt sich erst nach dieser Prüfung; eine belastbare Zahl vorab gibt es nicht. Die Ersteinschätzung dazu ist kostenlos und unverbindlich.

Wie finde ich in München den passenden Sollzins für mein Vorhaben?

Für dieselbe Münchner Immobilie liegen die Sollzinsangebote verschiedener Banken oft spürbar auseinander, weil jedes Institut Objektwert, Beleihungsauslauf und Einkommensstruktur anders bewertet. Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus die Bank aus, die zu Ihrer Konstellation passt. Gerade in München entscheidet das hohe Kaufpreisniveau über den Beleihungsauslauf und damit über den erreichbaren Sollzins; bei komplexen Einkommen aus Selbstständigkeit prüfe ich zusätzlich, welche Bank welche Einkommensarten anerkennt. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden, damit Sie gegenüber Makler und Verkäufer handlungsfähig sind.

Warum sich der Beleihungsauslauf in München anders auswirkt

Der Beleihungsauslauf ist überall dieselbe Größe: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. In München wirkt er trotzdem anders, weil die absoluten Beträge andere sind. Wer ein Fünftel des Kaufpreises aus eigenen Mitteln beisteuern möchte, braucht dafür hier eine erheblich größere Summe als in einer Region mit halb so hohen Preisen — und zusätzlich die Kaufnebenkosten, die üblicherweise ebenfalls aus Eigenkapital getragen werden. Das Preisniveau ist dabei keine Schätzung, sondern dokumentiert: Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München wertet das Marktgeschehen jährlich im Immobilienmarktbericht aus. Die Folge für die Finanzierung ist unspektakulär und trotzdem entscheidend: Käufer, die anderswo mühelos unter einer der üblichen Beleihungsgrenzen blieben, landen in München eine Stufe höher — nicht weil sie weniger gespart hätten, sondern weil der Kaufpreis größer ist. Genau diese Stufe bepreist die Bank über den Sollzins.

Dazu kommt ein zweiter Effekt, den viele Käufer erst im Angebot bemerken. Maßgeblich für den Beleihungsauslauf ist nicht der Kaufpreis, sondern der von der Bank ermittelte Beleihungswert. In einem Markt mit hohem und über Jahre gestiegenem Preisniveau setzen Banken diesen Wert bewusst vorsichtig an, weil er auch in schwächeren Phasen noch tragen soll. Der Abstand zwischen dem, was Sie zahlen, und dem, worauf die Bank rechnet, fällt hier deshalb häufiger spürbar aus. Wie groß dieser Abstand angesetzt wird, unterscheidet sich von Haus zu Haus — und damit auch die Risikoklasse, in der ein und dasselbe Vorhaben landet.

Der dritte Punkt ist die Objektart. Der Münchner Markt wird von Eigentumswohnungen im Bestand geprägt, und dort entscheidet der bauliche und energetische Zustand mit über die Bewertung. Steht eine Modernisierung an, wandert sie in aller Regel mit in die Finanzierung — die Darlehenssumme steigt, der Beleihungsauslauf steigt mit. Beim Neubau vom Bauträger liegt der Hebel woanders: Dort wird nach Baufortschritt ausgezahlt, und der Zeitraum bis zur vollständigen Auszahlung ist ein eigener Verhandlungspunkt. Er verändert nicht den Sollzins selbst, wohl aber Ihre Gesamtkosten. Beide Wege führen zu unterschiedlichen Anforderungen an Unterlagen und Nachweise, und beide bewerten nicht alle Institute gleich.

Deshalb der Kern der Sache: Für dieselbe Münchner Wohnung, dieselbe Darlehenssumme und dasselbe Einkommen fallen die Angebote der Institute unterschiedlich aus. Sie liegen nicht um Nuancen auseinander, sondern spürbar — weil jedes Haus Beleihungswert, Einkommensarten und Objektart nach eigenen Maßstäben einordnet. Eine belastbar bezifferte Auswertung dieses Abstands über meine Finanzierungspartner nenne ich hier bewusst nicht, solange sie nicht sauber erhoben ist. [FAKT FEHLT: bezifferte Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Sollzinsangebot über die 400+ Finanzierungspartner für ein identisches Münchner Beispielvorhaben — in Prozentpunkten und als Euro-Differenz über zehn Jahre Zinsbindung]

Was ich für Selbstständige und Unternehmer anders prüfe

München ist eine Stadt der Unternehmer, Freiberufler, Ärztinnen und Ärzte, Kanzleien und Geschäftsführer. Für diese Gruppe lautet die entscheidende Frage nicht, welches Institut heute den niedrigsten Satz plakatiert. Sie lautet: Welches Institut rechnet Ihr Einkommen so, wie es tatsächlich entsteht? Zwei Häuser, die dieselben Jahresabschlüsse lesen, kommen zu unterschiedlich hohen anrechenbaren Einkommen — und damit zu unterschiedlichen Darlehenssummen, Risikoklassen und Konditionen. Das ist kein Zufall, sondern ein Bewertungsunterschied, den man vorher kennen kann.

Mein Vorgehen sortiert deshalb die Reihenfolge um:

• Zuerst das Einkommensbild ordnen. Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen, Steuerbescheide und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung werden geordnet, bevor irgendein Angebot eingeholt wird. Lücken fallen so vor der Bank auf, nicht während der Prüfung.
• Dann die Vorauswahl treffen. Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus frei aus. Entscheidend ist dabei nicht die Zahl, sondern das Wissen, welches Haus welche Einkommensarten anerkennt und wie es Abschreibungen, Entnahmen und einmalige Effekte behandelt.
• Die Objektseite parallel klären. Bewertungsrelevante Unterlagen zur Wohnung — Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Angaben zu Rücklage und anstehenden Maßnahmen — entscheiden mit über den Beleihungswert und damit über Ihre Risikoklasse.
• Gezielt einreichen statt streuen. Eine Konstellation bei möglichst vielen Banken gleichzeitig zu platzieren, kostet Zeit und produziert Absagen, die niemandem nützen. Sinnvoll sind die Häuser, die zu Ihrem Profil passen.
• Handlungsfähig werden. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Damit belegen Sie gegenüber Makler und Verkäufer, dass Ihre Finanzierung steht — in einem Markt, in dem Besichtigungstermine oft mit mehreren Interessenten gleichzeitig stattfinden, ist das der praktische Unterschied.

Diese Reihenfolge ist der eigentliche Hebel. Wer erst die Struktur klärt — Darlehenssumme, Eigenkapitaleinsatz, Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Tilgung — und danach die Kondition verhandelt, verhandelt über etwas Belastbares. Wer umgekehrt mit der Zinsfrage beginnt, vergleicht Angebote, die von unterschiedlichen Annahmen ausgehen und deshalb gar nicht vergleichbar sind.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Betreut werden Vorhaben in München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Konstellation heute steht und welche Häuser dafür überhaupt in Frage kommen, schauen wir uns das gemeinsam an — die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Der Sollzins ist der reine Preis für Ihr Darlehen, der effektive Jahreszins die gesetzliche Vergleichsgröße nach § 16 der Preisangabenverordnung, und Schuldzinsen sind der steuerliche Begriff für die tatsächlich gezahlten Zinsbeträge. Wie hoch Ihr Sollzins ausfällt, entscheiden das Marktniveau und Ihr persönliches Profil, allen voran Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung und Tilgung. Wer die Struktur zuerst klärt und danach die Kondition verhandelt, kommt zu einer tragfähigen Finanzierung statt zu einer reinen Zahlenoptimierung. Wenn Sie in München oder im Umland finanzieren, schauen wir uns Ihre Konstellation gern in einem unverbindlichen Erstgespräch an.

Wenn Sie aus diesem Beitrag drei Dinge mitnehmen, dann diese. Erstens: Der Sollzins beantwortet nur eine Frage, nämlich was das geliehene Kapital selbst kostet. Er bestimmt Ihre Monatsrate und den Zinsanteil im Tilgungsplan — den Gesamtpreis der Finanzierung beschreibt er nicht. Zweitens: Verglichen wird deshalb über den effektiven Jahreszins, weil er die preisbestimmenden Nebenkosten mit einrechnet und für alle Anbieter nach denselben Regeln ermittelt wird. Und drittens: Solange die Sollzinsbindung läuft, ändert sich Ihr Satz nicht, egal wohin sich der Markt bewegt. Das Zinsänderungsrisiko trifft Sie an einer einzigen Stelle — bei der Restschuld am Ende der Bindung. Wie groß diese Restschuld ist, entscheiden Sie heute über Tilgung, Bindungsdauer und Sondertilgungsrechte.

Bleibt die Frage, die am häufigsten gestellt wird: Ist mein Zins ein guter Zins? Eine absolute Antwort darauf gibt es nicht. Gut ist ein Sollzins immer nur im Verhältnis — zu Angeboten, die am selben Tag für dasselbe Vorhaben eingeholt wurden, mit identischem Beleihungsauslauf, identischer Bindung und identischer Tilgung. Wer nur eine Kondition kennt, kennt keinen Maßstab. Und wer die günstigste Zahl nimmt, ohne zu prüfen, welche Struktur an ihr hängt, verschiebt das Thema nur auf die Anschlussfinanzierung.

In der Praxis heißt das: erst die Struktur festlegen, die zu Ihrem Haushalt und Ihrem Vorhaben passt, dann Angebote für genau diese Struktur einholen und vergleichen. Genau an dieser Stelle setze ich an. Über den Zugang zu mehr als 400 Finanzierungspartnern und die freie Bankenwahl kann ich Ihre Konstellation mehreren Häusern vorlegen, statt sie an einem einzigen Maßstab zu messen — und sehe dabei, welches Institut Ihr Einkommensprofil und Ihre Immobilie tatsächlich annimmt. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Vorhaben steht, schreiben Sie mir kurz Ihre Eckdaten. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

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