Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre — wie Sie richtig wählen

Was ist die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?

Die Zinsbindung, im Gesetz Sollzinsbindung genannt, ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem der Sollzins Ihres Darlehens unverändert bleibt. Sie ist nicht die Laufzeit des Darlehens: Üblich sind Bindungen von fünf bis dreißig Jahren, während die vollständige Rückzahlung in aller Regel deutlich länger dauert. Innerhalb der Bindung schützt Sie der gebundene Sollzinssatz vor steigenden Marktzinsen und legt Ihre Monatsrate fest; gebunden ist er nach der Legaldefinition des Bürgerlichen Gesetzbuchs dann, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit oder für bestimmte Zeitabschnitte ein fester Prozentsatz vereinbart ist. Bewegt sich Ihr Zins dagegen mit einem Referenzzinssatz, handelt es sich um ein variabel verzinstes Darlehen ganz ohne Bindung.

Zinsbindung, Laufzeit und Tilgungsdauer: drei Zeiträume, die oft verwechselt werden

In jedem Darlehensvertrag stehen drei Zeitangaben, die nur in Ausnahmefällen zusammenfallen. Wer sie verwechselt, überschätzt regelmäßig, wie viel von seiner Finanzierung tatsächlich abgesichert ist.

Der Unterschied zwischen der ersten und den beiden anderen Zeilen ist der Kern dieses Ratgebers. Die Zinsbindung sagt nichts darüber aus, wann Sie schuldenfrei sind. Sie sagt nur, bis wann Sie wissen, was Sie zahlen. Bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent zieht sich die vollständige Rückzahlung über mehrere Jahrzehnte, bei drei Prozent spürbar kürzer, in beiden Fällen aber deutlich länger als eine übliche Bindungsdauer.

Der Gesetzgeber knüpft die Bindung ausdrücklich an eine feste Prozentzahl und nicht an eine Vertragsdauer: Nach § 489 Absatz 5 BGB ist der Sollzinssatz gebunden, „wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden“. Ist für die gesamte Vertragslaufzeit keine Sollzinsbindung vereinbart, gilt der Satz nur für diejenigen Zeitabschnitte als gebunden, für die er durch eine feste Prozentzahl bestimmt ist. Genau dieser zweite Fall ist die Regel in der Baufinanzierung: Ihr Darlehen läuft bis zur vollständigen Rückzahlung, der feste Prozentsatz gilt aber nur für den ersten Abschnitt.

Bewegt sich der Zins dagegen laufend mit einem Referenzzinssatz, liegt überhaupt keine Bindung vor. Wie ein solches variabel verzinstes Darlehen funktioniert, erklärt ein eigener Ratgeber; hier geht es ausschließlich um die feste Bindung.

Welche Bindungsdauern bieten Banken üblicherweise an?

Angeboten werden Bindungen in Fünf-Jahres-Schritten. Welche Stufen im Einzelfall zur Auswahl stehen, entscheidet die jeweilige Bank. Die Spanne ist aber über den Markt hinweg erstaunlich einheitlich:

• Fünf Jahre sind die kürzeste gängige Stufe. Sie kommt vor allem für kleine Restdarlehen und für Zwischenfinanzierungen in Betracht, seltener für die Ersterwerbsfinanzierung.
• Zehn Jahre sind die am weitesten verbreitete Stufe und in vielen Angeboten die Voreinstellung. Diese Dauer ist zugleich der Bezugspunkt, an dem sich alle anderen Varianten messen lassen.
• Fünfzehn und zwanzig Jahre verschieben den Zeitpunkt, zu dem Sie ein unbekanntes Zinsniveau akzeptieren müssen, in eine Phase, in der bereits deutlich mehr getilgt ist.
• Fünfundzwanzig und dreißig Jahre bietet nicht jede Bank an. Sie richten sich an Haushalte mit hohem Sicherheitsbedürfnis und an Finanzierungen, deren Rückzahlung ohnehin über diesen Zeitraum geplant ist.
• Volltilgerdarlehen binden den Sollzins über die gesamte Rückzahlungsdauer. Am Ende steht keine Restschuld, dafür ist die Tilgung fest vorgegeben und die Rate entsprechend höher.

Zwei Punkte gehören zur vollständigen Antwort. Erstens ist die Auswahl nicht kostenlos: Für längere Bindungen verlangen Banken in aller Regel einen Aufschlag auf den Sollzins, weil sie sich selbst fristengerecht refinanzieren müssen. Warum dieser Aufschlag entsteht und wann er ausnahmsweise verschwindet, erklärt der Abschnitt zur Zinsstrukturkurve weiter unten in diesem Ratgeber.

Zweitens ist die angebotene Stufe nicht dasselbe wie die passende Stufe. Welche Bindungsdauer zu Ihrer Finanzierung passt, entscheidet sich nicht am Angebot, sondern an der Restschuld, die am Ende der Bindung offen bleibt, und am vereinbarten Tilgungssatz. Beide Größen werden deshalb gemeinsam festgelegt. Die folgenden Abschnitte führen die Entscheidung Schritt für Schritt durch.

Welche Rolle spielt die Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung?

Die Sollzinsbindung verteilt das Zinsänderungsrisiko zwischen Ihnen und der Bank: Für die vereinbarte Dauer trägt es die Bank, danach tragen Sie es. Sie entscheidet deshalb über zwei Größen gleichzeitig: über die Planungssicherheit Ihrer Rate und über die Höhe der Restschuld, die am Ende der Bindung zu dann unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden muss. Weil eine Baufinanzierung in der Regel länger läuft als jede übliche Bindungsdauer, ist die Anschlussfinanzierung kein Sonderfall, sondern der Normalfall. Die Wahl der Bindungsdauer ist damit die wichtigste Risikoentscheidung Ihrer Finanzierung, noch vor der Frage nach dem letzten Zehntelprozentpunkt.

Warum die Anschlussfinanzierung der Normalfall ist und nicht die Ausnahme

Die Sollzinsbindung ist im Kern eine wechselseitige Preisgarantie für einen festgelegten Zeitraum. Beide Seiten geben dafür etwas auf: Die Bank kann den vereinbarten Satz nicht erhöhen, auch wenn das Marktniveau während der Bindung deutlich steigt. Sie selbst profitieren im Gegenzug nicht, wenn es fällt. Rechtlich ist das keine Auslegungsfrage, sondern folgt aus der Definition: Gebunden ist ein Sollzinssatz nach § 489 Absatz 5 BGB dann, wenn er „als feststehende Prozentzahl ausgedrückt“ vereinbart ist. Eine feststehende Zahl lässt sich einseitig nicht anpassen, in keine der beiden Richtungen.

Diese Garantie hat einen Preis, und er ist auf den ersten Blick nicht sichtbar, weil er im Sollzins selbst steckt. Banken refinanzieren sich fristengerecht: Wer Ihnen einen Zins für zwanzig Jahre zusagt, muss sich das Geld für zwanzig Jahre beschaffen. Längere Fristen sind am Kapitalmarkt in aller Regel teurer als kürzere, und dieser Abstand wandert als Aufschlag in Ihren Sollzins. Die Ursache dafür ist die Zinsstrukturkurve; wie sie wirkt und wann sie ausnahmsweise flach oder invers verläuft, behandelt ein eigener Abschnitt weiter unten in diesem Ratgeber.

Aus dieser Konstruktion folgt die wichtigste Konsequenz für Ihre Planung. Selbst die längeren angebotenen Bindungsdauern reichen in den meisten Fällen nicht bis zur vollständigen Rückzahlung: Bei üblichen Tilgungssätzen dauert die Rückzahlung länger als die Bindung. Am Stichtag bleibt deshalb eine Restschuld offen, die zu Konditionen weiterfinanziert werden muss, die heute niemand kennt. Die Anschlussfinanzierung ist damit kein Fehler in der Planung, sondern deren planmäßiges Ergebnis. Nur das Volltilgerdarlehen, dessen Bindung die gesamte Rückzahlungsdauer abdeckt, kommt ohne sie aus.

Eine Einschränkung gehört dazu, damit das Bild nicht zu streng gerät: Die Bindung wirkt für beide Seiten, aber nicht über die gesamte Dauer gleich. Der Gesetzgeber räumt Darlehensnehmern nach einer bestimmten Zeit ein Kündigungsrecht ein, das die Bank nicht spiegelbildlich hat. Wie dieses Recht funktioniert und was es für die Wahl der Bindungsdauer bedeutet, steht in einem eigenen Abschnitt dieses Ratgebers.

Was die Sollzinsbindung mit Ihrer Lebensplanung zu tun hat

Das Ende der Zinsbindung ist kein technisches Datum, sondern ein Termin in Ihrem Leben. An diesem Tag verhandeln Sie eine Rate neu, mit dem Einkommen, dem Haushalt und der beruflichen Lage, die Sie dann haben, nicht mit denen von heute. Deshalb lohnt die Frage, was in fünf, zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren bei Ihnen planmäßig ansteht:

• Ruhestand. Fällt das Bindungsende in die Jahre kurz vor oder nach dem Renteneintritt, trifft eine mögliche Ratenerhöhung auf ein Einkommen, das planmäßig sinkt. Das ist der ungünstigste denkbare Zeitpunkt für eine Neuverhandlung.
• Einkommenswechsel. Elternzeit, Wechsel in die Selbstständigkeit oder ein geplanter Berufswechsel verändern nicht nur die Belastbarkeit Ihres Haushalts, sondern auch die Unterlagen, die eine Bank für die Anschlussfinanzierung sehen möchte.
• Absehbare Kapitalzuflüsse. Eine auslaufende Kapitalanlage, der Verkauf einer bisherigen Immobilie oder eine erwartete Erbschaft können die Restschuld zum Bindungsende deutlich senken. Dann darf die Bindung kürzer ausfallen.
• Geplanter Umzug oder Verkauf. Wer die Immobilie nicht dauerhaft selbst nutzen will, entscheidet die Bindungsdauer nicht allein nach dem Zins, sondern nach den Ausstiegsmöglichkeiten während der Bindung.
• Größere Modernisierungen. Eine absehbare Sanierung braucht Spielraum im Haushalt. Eine Anschlussrate, die gleichzeitig steigt, verträgt sich damit schlecht.

Keiner dieser Punkte lässt sich exakt vorhersagen, und genau darum geht es auch nicht. Es genügt, das Bindungsende bewusst auf einen Zeitpunkt zu legen, an dem eine Neuverhandlung Ihren Haushalt möglichst wenig unter Druck setzt. Wer diesen Termin nicht wählt, bekommt ihn zugeteilt.

Daraus folgt der Maßstab für den Rest dieses Ratgebers: Die Bindungsdauer wird nicht am erwarteten Zinsverlauf festgemacht (den kennt niemand), sondern an zwei Größen, die Sie am Tag der Unterschrift kennen. Erstens an der Restschuld, die im Tilgungsplan Ihres Angebots steht. Zweitens an der Frage, ob Ihr Haushalt eine deutlich höhere Anschlussrate auf diese Restschuld tragen würde. Wie sich daraus eine konkrete Wahl zwischen den angebotenen Stufen ergibt, zeigen die folgenden Abschnitte.

Wie lange ist eine Zinsbindung sinnvoll?

Wie lange eine Zinsbindung sinnvoll ist, entscheidet nicht das Zinsniveau allein, sondern die Frage, welche Restschuld Sie am Ende der Bindung tragen können. Als Orientierung dienen drei Größen: der Zeitpunkt, zu dem Ihre Finanzierung planmäßig abbezahlt sein soll, die Belastbarkeit Ihres Haushalts bei einem deutlich höheren Anschlusszins und absehbare Ereignisse wie ein Verkauf, eine Erbschaft oder der Ruhestand. In der Praxis liegt die übliche Spanne bei zehn bis zwanzig Jahren; kürzere Bindungen passen zu kleinen Restschulden und kurzen Horizonten, längere zu hohen Darlehen und knapp kalkulierten Haushalten. Wer vor allem Beweglichkeit braucht, verhandelt sie besser über Sondertilgungsrechte und einen vereinbarten Tilgungssatzwechsel als über eine kurze Bindung.

5, 10, 15 oder 20 Jahre: Entscheidungsmatrix nach Restschuld und Lebensplanung

Die vier gebräuchlichen Bindungsdauern unterscheiden sich nicht nur in der Dauer der Zinssicherheit, sondern vor allem darin, wie viel Darlehen am Ende der Bindung noch offensteht. Diese Übersicht ordnet die Varianten qualitativ ein. Konkrete Konditionen bleiben bewusst außen vor, weil sie sich fortlaufend ändern:

Die fünfte Spalte ist der Grund, warum lange Bindungen weniger riskant sind, als sie wirken. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und nach Absatz 4 derselben Vorschrift kann dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Alles, was über zehn Jahre hinausgeht, bindet damit die Bank stärker als Sie. Die Abwägung zwischen den beiden häufigsten Varianten, zehn und fünfzehn Jahren, führt der nächste Abschnitt dieses Ratgebers im Detail durch.

Für die Wahl selbst zählen drei Größen, und alle drei stehen am Tag der Unterschrift fest:

• Die Restschuld zum Bindungsende. Sie steht im Tilgungsplan Ihres Angebots und ist keine Schätzung. Je höher sie ausfällt, desto mehr Bindungsjahre brauchen Sie, oder desto mehr Tilgung.
• Die Belastbarkeit Ihres Haushalts. Rechnen Sie die Anschlussrate auf diese Restschuld mit einem Sollzins durch, der ein bis zwei Prozentpunkte über Ihrem heutigen liegt. Bleibt die Rate tragbar, ist eine kürzere Bindung vertretbar; scheitert die Probe, ist die längere Bindung Risikovorsorge und keine Bequemlichkeit.
• Ihre Lebensplanung im Zeitfenster der Bindung. Ruhestand, geplante Familienzeit, ein absehbarer Einkommenswechsel, ein Verkauf oder eine erwartete Erbschaft verschieben den günstigsten Zeitpunkt für eine Neuverhandlung erheblich.

Was diese Sektion bewusst nicht liefert, ist eine Zahl, die für alle passt. Fünf Jahre sind für ein kleines Restdarlehen mit absehbarer Ablösung eine saubere Lösung und für eine frisch abgeschlossene Vollfinanzierung ein Fehler. Zwanzig Jahre sind für einen knapp kalkulierten Haushalt mit niedriger Tilgung angemessen und für eine Finanzierung, die nach zwölf Jahren ohnehin abgelöst wird, ein bezahlter, aber ungenutzter Schutz. Die Bindungsdauer gleicht aus, was der Tilgungssatz nicht schafft. Deshalb werden beide Größen gemeinsam festgelegt. Wie eine niedrige Tilgung in Verbindung mit einer kurzen Bindung zur Tilgungsfalle wird, steht weiter unten in diesem Ratgeber.

Welche Rolle das aktuelle Zinsniveau bei der Wahl wirklich spielt

Die verbreitetste Faustregel lautet: bei hohen Zinsen kurz binden, bei niedrigen lang. Sie klingt einleuchtend und setzt doch genau das voraus, was niemand hat: eine belastbare Prognose. Wer heute kurz bindet, weil er fallende Zinsen erwartet, wettet mit seiner Anschlussfinanzierung. Geht die Wette auf, spart er einen Aufschlag. Geht sie nicht auf, trifft ein höheres Niveau auf eine Restschuld, die in wenigen Jahren kaum kleiner geworden ist.

Das Zinsniveau ist deshalb Kontext, nicht Kriterium. Es entscheidet darüber, was die Absicherung kostet, aber nicht darüber, wie viel Absicherung Ihre Finanzierung braucht. Wo das Niveau derzeit steht und wie es sich zuletzt bewegt hat, lesen Sie in der Übersicht zu den aktuellen Bauzinsen. Für die Wahl der Bindungsdauer bleibt diese Information jedoch nachgeordnet.

Zwei Beobachtungen relativieren die Faustregel zusätzlich. Erstens ist die lange Bindung asymmetrisch: Sie kommen nach zehn Jahren heraus, die Bank nicht. Wer in einer Hochzinsphase lang bindet, kauft sich also keine Falle, sondern eine Absicherung mit gesetzlich garantierter Ausstiegsluke. Zweitens ist der Aufschlag für zusätzliche Bindungsjahre nicht konstant, sondern hängt vom Verlauf der Zinsstrukturkurve am Tag Ihres Abschlusses ab; er kann klein sein, groß sein oder in seltenen Marktphasen ganz verschwinden. Warum das so ist, erklärt der übernächste Abschnitt.

Praktisch heißt das: Legen Sie zuerst fest, welche Restschuld Sie in welchem Jahr tragen können und wollen. Prüfen Sie erst danach, was die dafür nötige Bindungsdauer im aktuellen Marktumfeld kostet. Diese Reihenfolge verhindert die häufigste Fehlentscheidung: eine kurze Bindung, die allein deshalb gewählt wurde, weil die Rate sonst nicht in den Haushalt gepasst hätte.

Flexibilität in den Vertrag verhandeln: Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel

Viele Käufer wählen eine kurze Bindung, weil sie beweglich bleiben wollen. Das ist der teuerste Weg zu diesem Ziel, denn er bezahlt Beweglichkeit mit Zinsunsicherheit. Beweglichkeit lässt sich stattdessen direkt in den Darlehensvertrag hineinverhandeln, und zwar vor der Unterschrift, wenn Ihre Verhandlungsposition am stärksten ist:

• Sondertilgungsrecht. Viele Verträge räumen jährlich eine kostenfreie Sondertilgung in Höhe eines vereinbarten Anteils der Darlehenssumme ein. Wer sie nutzt, senkt die Restschuld genau dort, wo die reguläre Tilgung noch langsam läuft. Achten Sie auf den vereinbarten Anteil, auf den Zeitpunkt im Jahr und darauf, ob ungenutzte Rechte verfallen.
• Tilgungssatzwechsel. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Bindung anzupassen, ist der wirksamste Hebel bei verändertem Einkommen. Klären Sie, wie oft der Wechsel möglich ist, in welchen Grenzen er sich bewegt und ob er in beide Richtungen gilt.
• Vollständige Rückzahlung bei Verkauf. Was passiert, wenn die Immobilie während der Bindung verkauft wird, regelt das Gesetz. Die Einzelheiten dazu stehen weiter unten in diesem Ratgeber. Eine vertragliche Regelung schafft trotzdem Klarheit.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit. Sie betrifft nicht die Bindungsdauer, gehört aber in dieselbe Verhandlung, besonders bei Neubau und Sanierung.

Der entscheidende Unterschied: Diese Rechte kosten in der Regel wenig bis nichts, wenn sie beim Abschluss vereinbart werden. Nachträglich sind sie kaum noch zu bekommen. Wer sie hat, kann seine Restschuld während einer langen Bindung aktiv steuern und braucht die kurze Bindung als Flexibilitätsersatz nicht mehr.

Ehrlich dazu gehört die Grenze dieser Hebel: Ein Sondertilgungsrecht nützt nur, wer es auch bedient. Und ein Tilgungssatzwechsel nach oben setzt voraus, dass der Haushalt die höhere Rate trägt. Beides ersetzt keine solide Anfangstilgung. Es macht sie steuerbar.

Was ist besser, 10 oder 15 Jahre Zinsbindung?

Zehn und fünfzehn Jahre sind die beiden Bindungsdauern, zwischen denen sich die meisten Käufer entscheiden. Der Hauptunterschied liegt nicht im Ausstieg, sondern in der Restschuld: Beide Varianten lassen Sie nach zehn Jahren gesetzlich aus dem Vertrag, aber nur die fünfzehnjährige Bindung sichert Ihren Zins darüber hinaus ab. Zehn Jahre kosten den geringeren Zinsaufschlag und passen, wenn die Restschuld bis dahin klein ist oder Ihr Haushalt einen höheren Anschlusszins verkraftet. Fünfzehn Jahre kaufen fünf zusätzliche Jahre Planungssicherheit und verschieben das Anschlussrisiko in eine Phase, in der deutlich mehr getilgt ist. Da das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren in beiden Fällen greift, zahlen Sie mit der längeren Bindung einen Aufschlag für Sicherheit, ohne dafür Beweglichkeit aufzugeben.

10 und 15 Jahre im direkten Vergleich

Beide Bindungsdauern unterscheiden sich in weniger Punkten, als die meisten Käufer vermuten. Was sich wirklich ändert, sind die abgesicherte Zeit und die Restschuld an dem Tag, an dem die Zinssicherheit endet, nicht Ihre Handlungsfreiheit:

Die entscheidende Zeile ist die vierte. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ kündigen, unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten. Nach Absatz 4 derselben Vorschrift kann dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden, und weil eine Vorfälligkeitsentschädigung genau eine solche Erschwerung wäre, kostet dieser Ausstieg Sie nichts. Die Praxisdetails dazu, vom maßgeblichen Stichtag bis zur Rückzahlungsfrist, stehen weiter unten in diesem Ratgeber.

Daraus folgt die eigentliche Pointe der Frage „10 oder 15 Jahre“: Eine fünfzehnjährige Bindung bindet nur die Bank fünfzehn Jahre lang. Sie selbst stehen in beiden Varianten nach zehn Jahren wieder frei da. Die längere Bindung ist damit eine einseitige Absicherung zu Ihren Gunsten: Sie können aus einem teuer gewordenen Zins heraus, die Bank aus einem günstig gewordenen nicht.

Der Preis dafür ist der Zinsaufschlag, den Banken für längere Bindungen verlangen. Er bleibt hier bewusst unbeziffert: Wie groß der Abstand zwischen zehn und fünfzehn Jahren ausfällt, hängt vom Verlauf der Zinsstrukturkurve am Tag Ihres Abschlusses ab und kann sich in wenigen Monaten verschieben. Warum dieser Aufschlag überhaupt entsteht und wann er ausnahmsweise verschwindet, erklärt der folgende Abschnitt dieses Ratgebers.

Wann zehn Jahre die richtige Wahl sind

Zehn Jahre sind keine Sparvariante, sondern die passende Wahl für eine Finanzierung, die bis dahin genug Kapital abbaut. Diese Merkmale sprechen dafür:

• Ihre Anfangstilgung liegt bei drei Prozent oder darüber. Dann ist ein erheblicher Teil der Darlehenssumme nach zehn Jahren bereits zurückgeführt, und der verbleibende Rest reagiert weniger empfindlich auf einen höheren Anschlusszins.
• Die Restschuld zum Bindungsende ist klein. Maßgeblich ist nicht das Gefühl, sondern die Zahl aus dem Tilgungsplan. Wie Sie diesen Wert ablesen, zeigt der übernächste Abschnitt.
• Ihr Haushalt trägt einen deutlich höheren Anschlusszins. Rechnen Sie die Anschlussrate mit einem Sollzins durch, der ein bis zwei Prozentpunkte über Ihrem heutigen liegt. Bleibt die Rate tragbar, brauchen Sie keine zusätzlichen Bindungsjahre einzukaufen.
• Eine Ablösung ist absehbar. Eine erwartete Erbschaft, der Verkauf einer bisherigen Immobilie oder auslaufende Kapitalanlagen können die Restschuld zum Zehnjahrestag deutlich reduzieren.
• Sie haben Sondertilgungsrechte vereinbart und nutzen sie. Wer die Restschuld während der Bindung aktiv senkt, verbessert seine Ausgangslage für den Anschluss unabhängig vom Zinsniveau.

Ehrlich dazu gehört das Gegenstück: Zehn Jahre verlagern den Zeitpunkt, zu dem Sie ein unbekanntes Zinsniveau akzeptieren müssen, an das Ende einer Phase, in der bei niedriger Tilgung noch wenig abgebaut ist. Wer die kürzere Bindung wählt, weil die Rate sonst nicht passt, wählt sie aus dem falschen Grund.

Wann fünfzehn Jahre die richtige Wahl sind

Fünf zusätzliche Jahre Zinssicherheit sind dort ihr Geld wert, wo die Restschuld nach zehn Jahren noch groß wäre oder der Haushalt wenig Spielraum hat:

• Ihre Anfangstilgung liegt bei zwei Prozent oder darunter. Dann läuft der eigentliche Kapitalabbau erst in den späteren Jahren an, und genau diese Jahre kauft die längere Bindung mit ab.
• Die Darlehenssumme ist hoch. In München sind überdurchschnittliche Darlehenssummen die Regel. Derselbe Prozentpunkt Zinsanstieg trifft dort eine größere Restschuld und schlägt absolut stärker durch.
• Ihr Haushalt ist knapp kalkuliert. Wenn die Belastungsprobe mit einem um ein bis zwei Prozentpunkte höheren Sollzins scheitert, ist die längere Bindung kein Komfort, sondern Risikovorsorge.
• Das Bindungsende fiele in eine kritische Lebensphase. Ruhestand, geplante Familienzeit oder ein absehbarer Einkommenswechsel sind schlechte Zeitpunkte für eine Neuverhandlung.
• Sie wollen die Rate über die gesamte Zeit exakt planen können. Fünfzehn Jahre feste Rate sind für viele Käufer der eigentliche Grund für einen Immobilienkauf statt einer Miete.

Auch hier gehört der Preis dazu, und er ist unbequem: Den Aufschlag für die längere Bindung zahlen Sie von der ersten Rate an, also auch in den ersten zehn Jahren, in denen beide Varianten identische Sicherheit bieten. Wer nach zehn Jahren ohnehin kündigt, hat für fünf Jahre Absicherung bezahlt, die er nie in Anspruch nimmt. Das ist kein Argument gegen die längere Bindung, aber es ist der Grund, warum sie eine bewusste Entscheidung sein sollte und keine Vorsichtsmaßnahme aus Unsicherheit.

Was für Ihre Situation spricht

Die Entscheidung lässt sich auf drei Fragen zusammenziehen, die Sie alle vor der Unterschrift beantworten können:

1. Wie hoch ist die Restschuld am Ende der zehnjährigen Bindung? Der Wert steht im Tilgungsplan Ihres Angebots. Liegt er unter der Hälfte der Darlehenssumme, ist die kürzere Bindung meist vertretbar.
2. Trägt Ihr Haushalt die Anschlussrate auf diese Restschuld, wenn der Sollzins ein bis zwei Prozentpunkte höher liegt? Ein klares Ja spricht für zehn Jahre, ein Zögern für fünfzehn.
3. Was ist in zehn und was in fünfzehn Jahren in Ihrem Leben geplant? Einkommensverlauf, Ruhestand und mögliche Verkaufsabsichten bestimmen, welcher Zeitpunkt für eine Neuverhandlung der bessere ist.

Daraus folgt eine Faustregel, die ohne jede Zinsprognose auskommt: Wer hoch tilgt, braucht weniger Bindung. Wer knapp kalkuliert oder niedrig tilgt, braucht mehr. Die Bindungsdauer gleicht aus, was die Tilgung nicht schafft, und deshalb werden beide Größen zusammen festgelegt, nie nacheinander.

Bleiben Sie danach unentschieden, ist die längere Bindung die robustere Wahl. Sie kostet einen bezifferbaren Aufschlag und nimmt Ihnen wegen des gesetzlichen Kündigungsrechts nach zehn Jahren nichts an Beweglichkeit. Die kürzere Bindung kostet weniger, verlangt aber die Bereitschaft, in zehn Jahren ein Zinsniveau zu akzeptieren, das heute niemand kennt.

Warum ist eine längere Zinsbindung in der Regel teurer?

Eine längere Zinsbindung kostet in der Regel mehr, weil die Bank sich für diesen Zeitraum selbst langfristig refinanzieren muss, typischerweise über Pfandbriefe, deren Verzinsung mit der Laufzeit steigt. Diesen Zusammenhang bildet die Zinsstrukturkurve ab: Je länger Kapital gebunden wird, desto höher ist üblicherweise die verlangte Rendite, und diesen Aufschlag reicht die Bank an Sie weiter. Hinzu kommt, dass Sie mit einer langen Bindung eine Absicherung erwerben, deren Wert die Bank einpreist. Die Regel gilt allerdings nicht immer: Verläuft die Zinsstrukturkurve flach oder invers, schrumpft der Aufschlag oder kehrt sich sogar um.

Wie die Zinsstrukturkurve auf Ihre Kondition durchschlägt

Eine Bank verleiht bei einer Baufinanzierung nicht ihr eigenes Geld, sondern beschafft es sich am Kapitalmarkt, bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen vor allem über Pfandbriefe. Damit sie Ihnen einen Zins für zwanzig Jahre zusagen kann, muss sie sich das Kapital für einen entsprechenden Zeitraum sichern. Der Preis dafür entsteht nicht im Kreditgeschäft, sondern am Rentenmarkt, und er hängt an der Laufzeit.

Genau diesen Zusammenhang beschreibt die Zinsstrukturkurve. Die Deutsche Bundesbank definiert sie in ihrer Statistik zur Zinsstruktur am Rentenmarkt als den „Zusammenhang zwischen den Zinssätzen und Laufzeiten von Null-Kuponanleihen ohne Kreditausfallrisiko“. Vereinfacht: Sie zeigt, welche Verzinsung der Markt für welche Bindungsdauer verlangt. Verlangt er für langes Kapital mehr als für kurzes, verteuert sich die Refinanzierung der Bank mit jedem zusätzlichen Jahr, das Sie sich absichern lassen.

Auf Ihre Kondition wirken dabei drei Bestandteile zusammen:

• Der laufzeitabhängige Refinanzierungssatz. Er ist der größte Posten und folgt unmittelbar dem Verlauf der Zinsstrukturkurve.
• Der Preis für das Zinsänderungsrisiko der Bank. Eine lange Bindung fixiert Ihren Zins auch dann, wenn das Marktniveau steigt. Dieses Risiko trägt über die volle Bindungsdauer die Bank, und sie preist es ein.
• Die Marge und die Risikokosten Ihres Vorhabens. Sie hängen an Bonität, Beleihungsauslauf und Objekt, nicht an der Bindungsdauer, verändern aber das Gesamtbild.

Der zweite Punkt wird oft übersehen und erklärt, warum der Aufschlag selbst bei flacher Kurve selten ganz verschwindet: Sie erwerben mit einer langen Bindung eine Absicherung, deren Wert steigt, je unsicherer die künftige Zinsentwicklung eingeschätzt wird. Wie sich die Zinsen in den vergangenen Jahren tatsächlich bewegt haben und welche Kräfte darauf wirken, ist im Ratgeber zur Zinsentwicklung ausführlich dargestellt.

Die Kurve kann drei Formen annehmen, und jede sagt etwas anderes über die Erwartung des Marktes:

• Normal steigend. Lange Laufzeiten werden höher verzinst als kurze. Der Markt verlangt einen Ausgleich für die längere Kapitalbindung und rechnet eher mit stabilen oder steigenden Zinsen. Das ist der Regelfall und der Fall, in dem lange Bindungen spürbar mehr kosten.
• Flach. Kurze und lange Laufzeiten liegen dicht beieinander. Der Markt erwartet wenig Bewegung. In dieser Lage sind zusätzliche Bindungsjahre vergleichsweise preiswert zu haben, weil der Laufzeitaufschlag klein ausfällt.
• Invers. Kurze Laufzeiten werden höher verzinst als lange. Diese Form tritt typischerweise auf, wenn die Notenbank die kurzfristigen Sätze angehoben hat und der Markt für die Zukunft sinkende Zinsen erwartet.

Für Ihre Entscheidung folgt daraus eine unbequeme, aber ehrliche Einordnung: Der Bindungsaufschlag ist keine feste Größe und keine Eigenschaft langer Darlehen an sich. Er ist der Preis, den der Kapitalmarkt am Tag Ihres Abschlusses für lange Bindung verlangt, und dieser Preis schwankt.

Wo Sie den Aufschlag je Bindungsdauer neutral nachschlagen können

Wie groß der Abstand zwischen zehn und zwanzig Jahren derzeit ist, lässt sich nachprüfen, ohne einem einzelnen Anbieter glauben zu müssen. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht dazu die MFI-Zinsstatistik mit den Effektivzinssätzen im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, aufgeschlüsselt nach der anfänglichen Zinsbindung: variabel oder bis ein Jahr, über ein bis fünf Jahre, über fünf bis zehn Jahre und über zehn Jahre. Ausgewiesen werden volumengewichtete Durchschnittssätze über die meldenden Banken.

Drei Hinweise zum Umgang mit dieser Quelle:

• Es sind Durchschnitte, keine Angebote. Die Statistik bildet ab, was am Markt tatsächlich abgeschlossen wurde. Ihre persönliche Kondition hängt zusätzlich an Bonität, Beleihungsauslauf, Objekt und Tilgungssatz und kann in beide Richtungen abweichen.
• Die Klassen sind grob. Zehn und zwanzig Jahre fallen in dieselbe Kategorie „über zehn Jahre“. Für den Abstand zwischen zwei konkreten Bindungsdauern taugt die Statistik als Richtungsanzeiger, nicht als Preisschild.
• Der Abstand ist nicht stabil. Er verschiebt sich mit der Zinsstrukturkurve, teils innerhalb weniger Monate. Eine Zahl von heute ist in einem halben Jahr überholt.

Dieser Ratgeber beziffert den Aufschlag deshalb bewusst nicht. Belastbar ist nur der Vergleich, den Sie am Tag Ihrer Entscheidung führen: dasselbe Vorhaben, derselbe Tilgungssatz, dieselbe Darlehenssumme, einmal mit zehn, einmal mit fünfzehn, einmal mit zwanzig Jahren Bindung. Erst diese Gegenüberstellung zeigt, was zusätzliche Sicherheit in Ihrem Fall kostet, und zwar in Euro pro Monat statt in Prozentpunkten.

Was eine inverse Zinsstruktur für Ihre Entscheidung bedeutet

Der Satz „länger binden heißt immer mehr zahlen“ ist falsch. Verläuft die Zinsstrukturkurve invers, verlangt der Markt für langfristiges Kapital weniger als für kurzfristiges, und dann kann eine lange Bindung sogar günstiger sein als eine kurze. Diese Konstellation ist selten, aber sie kommt vor, und wer sie nicht kennt, entscheidet in dieser Phase gegen die eigene Lage.

Was eine inverse Kurve aussagt, ist zunächst eine Erwartung: Der Markt rechnet damit, dass die kurzfristigen Zinsen wieder sinken. Für Ihre Finanzierung ergeben sich daraus zwei Schlüsse, die auseinandergehalten gehören.

Der erste ist praktisch und unstrittig. Wenn zusätzliche Bindungsjahre wenig oder nichts kosten, sollten Sie sie nehmen. Die lange Bindung ist in dieser Lage die günstige Variante der Absicherung, und das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt Ihnen unabhängig davon erhalten. Sie geben also kaum etwas auf.

Der zweite verlangt Zurückhaltung. Eine inverse Kurve ist eine Markterwartung, keine Prognose mit Garantie. Erwartungen ändern sich, und die Kurve wird laufend neu bewertet. Wer eine kurze Bindung wählt, weil die Kurve sinkende Zinsen andeutet, wettet erneut, nur diesmal mit einem scheinbar besseren Argument. Die Frage bleibt dieselbe wie zuvor: Welche Restschuld tragen Sie am Ende der Bindung, und hält Ihr Haushalt die Anschlussrate aus, wenn der Zins entgegen aller Erwartung höher steht?

Merken Sie sich daher die Reihenfolge: Die Kurvenform entscheidet, was Absicherung kostet. Ihre Restschuld und Ihre Belastbarkeit entscheiden, wie viel Absicherung Sie brauchen. Nur die erste Größe macht der Markt, die zweite machen Sie.

Wie hoch ist meine Restschuld am Ende der Zinsbindung?

Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung ergibt sich aus Darlehenssumme, anfänglichem Tilgungssatz und Bindungsdauer. Sie steht bereits bei Vertragsabschluss im Tilgungsplan. Weil der Tilgungsanteil Ihrer Rate mit sinkender Restschuld Jahr für Jahr steigt, tilgen Sie in der zweiten Hälfte einer Bindung deutlich mehr als in der ersten; jedes zusätzliche Bindungsjahr senkt die Restschuld deshalb überproportional. Lesen Sie diesen Wert vor der Unterschrift ab und prüfen Sie ihn gegen die Frage, welche Rate Ihr Haushalt bei einem spürbar höheren Anschlusszins noch tragen könnte. Genau diese Zahl entscheidet über die Tragfähigkeit Ihrer Finanzierung, nicht der Zinssatz des Erstdarlehens.

Wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Bindungsdauer verschieben

Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende Rate, die aus zwei Teilen besteht: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Der Zins wird immer auf die aktuell offene Restschuld berechnet. Jede gezahlte Rate senkt diese Restschuld, dadurch fällt der Zinsanteil der nächsten Rate etwas kleiner aus, und weil die Rate insgesamt gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag. Der Effekt verstärkt sich selbst und wird von Jahr zu Jahr größer.

Die Tabelle bleibt bewusst qualitativ, weil die konkreten Beträge vom vereinbarten Sollzins abhängen. Die Richtung gilt dagegen bei jedem Zinsniveau.

Beziffern lässt sich ohne jede Zinsannahme die Tilgung selbst. Der anfängliche Tilgungssatz bezieht sich auf die Darlehenssumme: Zwei Prozent Anfangstilgung auf ein Darlehen von 400.000 Euro sind 8.000 Euro im ersten Jahr, drei Prozent sind 12.000 Euro. Daraus folgt eine Obergrenze, die Sie im Kopf prüfen können:

Restschuld zum Bindungsende < Darlehenssumme minus (Bindungsjahre mal Anfangstilgung in Euro)

Bei 400.000 Euro Darlehen, zwei Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Bindung ergibt die Rechnung 400.000 Euro minus 80.000 Euro, also 320.000 Euro. Ihre tatsächliche Restschuld liegt darunter, denn der Tilgungsanteil steigt über die Jahre und tilgt mehr als den Anfangswert. Wie weit darunter, hängt vom Sollzins ab und steht deshalb nicht in diesem Ratgeber, sondern in Ihrem Tilgungsplan. Als Plausibilitätsprüfung reicht die Ungleichung: Weist ein Angebot eine höhere Restschuld aus, als diese Grenze zulässt, stecken zusätzliche Annahmen darin, etwa tilgungsfreie Anlaufjahre oder aufgelaufene Bereitstellungszinsen. Fragen Sie in diesem Fall nach, bevor Sie unterschreiben.

Drei Stellschrauben bestimmen, wo Ihre Restschuld am Ende landet:

• Der anfängliche Tilgungssatz. Er wirkt vom ersten Tag an und lässt sich in Euro pro Jahr ausdrücken. Jeder zusätzliche Tilgungspunkt erhöht diesen Betrag sofort und beschleunigt zugleich den Anstieg des Tilgungsanteils.
• Die Bindungsdauer. Sie entscheidet, wie viele Jahre der beschleunigten Tilgung noch in die Bindung fallen. Weil der Tilgungsanteil wächst, bringt das zehnte Bindungsjahr mehr Kapitalabbau als das erste und das fünfzehnte mehr als das zehnte.
• Vereinbarte Sondertilgungen. Sie senken die Restschuld direkt und wirken doppelt: Der eingezahlte Betrag verkleinert zusätzlich die Basis, auf die künftig Zinsen berechnet werden, sodass in jeder folgenden Rate mehr Tilgung steckt.

Wo Sie die Restschuld im Tilgungsplan ablesen

Zwei Dokumente führen Sie zu dieser Zahl, und beide bekommen Sie, bevor Sie sich binden. Vor Ihrer Vertragserklärung muss Ihnen der Darlehensgeber die vorvertraglichen Informationen im Europäischen Standardisierten Merkblatt, dem ESIS-Merkblatt, in Textform übermitteln. Dort finden Sie Darlehensbetrag, Dauer der Sollzinsbindung und Ratenhöhe, also die Eckdaten, aus denen die Restschuld folgt.

Die Zahl selbst steht im Tilgungsplan. Sofern ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt ist, können Sie nach § 492 Absatz 3 Satz 2 BGB jederzeit einen Tilgungsplan verlangen; was darin aufzuschlüsseln ist, regelt Artikel 247 § 14 EGBGB: welche Zahlungen in welchen Zeitabständen zu leisten sind und in welcher Höhe sie auf das Darlehen, die Zinsen und die sonstigen Kosten angerechnet werden. Der Anspruch erlischt nicht, solange das Vertragsverhältnis besteht. Sie können den Plan also auch Jahre nach dem Abschluss noch anfordern, wenn Sie ihn nicht mehr zur Hand haben.

So lesen Sie ihn in vier Schritten:

• Ablauftermin bestimmen. Suchen Sie die Zeile mit dem Monat, in dem Ihre Sollzinsbindung endet. Dieser Termin steht im Vertrag und hängt in der Regel am Auszahlungszeitpunkt, nicht am Tag der Unterschrift.
• Restschuld ablesen. Die Spalte heißt je nach Institut Restschuld, Restkapital oder verbleibende Darlehensschuld. Der Wert am Ende dieser Zeile ist die Summe, die Sie weiterfinanzieren müssen.
• Anteil bilden. Teilen Sie die Restschuld durch die ursprüngliche Darlehenssumme. Der Anteil sagt mehr aus als der absolute Betrag, weil er zeigt, wie viel Kapitalabbau die Bindung tatsächlich gebracht hat.
• Annahmen prüfen. Tilgungspläne rechnen üblicherweise ohne Sondertilgungen. Ihr tatsächlicher Wert kann also niedriger ausfallen. Planen sollten Sie trotzdem mit der Zahl aus dem Plan.

Nehmen Sie diese Zahl mit in jedes Gespräch. Sie ist der einzige Wert, mit dem sich zwei Angebote mit unterschiedlicher Bindungsdauer und unterschiedlichem Tilgungssatz sinnvoll vergleichen lassen: dasselbe Vorhaben, dieselbe Darlehenssumme, unterschiedliche Restschuld am Ende. Und sie ist der Ausgangspunkt für die Frage, die im nächsten Abschnitt folgt: was passiert, wenn Tilgungssatz und Bindungsdauer so gewählt wurden, dass am Ende zu viel offensteht.

Was ist die Tilgungsfalle und wie wirkt sie auf meine Anschlussfinanzierung?

Als Tilgungsfalle bezeichnet man die Kombination aus einem niedrigen anfänglichen Tilgungssatz und einer kurzen Zinsbindung: Die Rate wirkt anfangs bequem, doch am Ende der Bindung ist kaum etwas getilgt. Die verbliebene Restschuld muss dann vollständig zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden, und weil wenig Kapital abgebaut wurde, wirkt jeder Prozentpunkt Zinsanstieg auf eine entsprechend große Summe. Verschärft wird der Effekt dadurch, dass die verbleibende Zeit bis zum Ruhestand kürzer geworden ist und die Anschlussrate häufig steigen muss, um die Finanzierung planmäßig zu Ende zu bringen. Wer die Falle vermeiden will, legt Tilgungssatz und Bindungsdauer gemeinsam fest statt nacheinander.

Wie Tilgungssatz und Bindungsdauer zusammenwirken

In der Beratung werden beide Größen meist nacheinander entschieden: erst die Bindungsdauer, dann die Tilgung, oder umgekehrt. Genau das ist der Fehler. Tilgungssatz und Bindungsdauer wirken auf dieselbe Zahl, nämlich auf die Restschuld an dem Tag, an dem Ihre Zinsvereinbarung endet.

Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Bei einem Prozent Anfangstilgung zieht sich die vollständige Rückzahlung über mehrere Jahrzehnte. Bei zwei Prozent verkürzt sich die Gesamtlaufzeit deutlich, bei drei Prozent noch einmal spürbar. Der Sprung von zwei auf drei Prozent Anfangstilgung ist dabei wirksamer, als die reine Differenz vermuten lässt: Weil die Rate eines Annuitätendarlehens konstant bleibt, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Rate weiter. Je höher er startet, desto schneller läuft dieser Effekt an. Wie sich Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate über die Laufzeit verschieben, ist im Ratgeber zum Sollzins ausführlich hergeleitet; für diese Sektion genügt der Kern: Am Anfang dominiert der Zinsanteil, die Tilgung läuft nur langsam an.

Daraus ergibt sich die Kombination, die den Namen Tilgungsfalle trägt. Eine niedrige Anfangstilgung verschiebt den eigentlichen Kapitalabbau in die späten Jahre. Eine kurze Bindung beendet die Finanzierung aber genau dann, bevor diese Jahre erreicht sind:

Die Tabelle bleibt bewusst qualitativ, weil die konkreten Beträge vom vereinbarten Sollzins abhängen. Die Richtung ist aber unabhängig vom Zinsniveau immer dieselbe: Jedes zusätzliche Bindungsjahr senkt die Restschuld stärker als das Jahr davor, und jeder zusätzliche Tilgungspunkt verstärkt diesen Effekt zusätzlich. Beide Stellschrauben zusammen entscheiden, wie viel Kapital am Ende der Bindung noch offensteht, und damit, auf welche Summe ein späterer Zinsanstieg überhaupt wirken kann.

Wichtig ist die Perspektive dahinter: Eine niedrige Tilgung senkt Ihre monatliche Belastung nicht, sie verschiebt sie. Der nicht getilgte Teil verschwindet nicht, sondern wandert in die Anschlussfinanzierung, zu Konditionen, die heute niemand kennt. Das Zinsänderungsrisiko tragen dort vollständig Sie.

Woran Sie erkennen, ob Ihre Finanzierung in die Tilgungsfalle läuft

Die Tilgungsfalle kündigt sich früh an, meist schon im Angebotsgespräch. Diese sechs Signale sind die verlässlichsten:

• Die Tilgung wurde aus der Wunschrate abgeleitet. Wenn der Tilgungssatz gesenkt wurde, bis die Rate passte, wurde die Finanzierung von hinten aufgezäumt. Die Rate ist das Ergebnis, nicht die Vorgabe.
• Anfangstilgung unter zwei Prozent bei gleichzeitig kurzer Bindung. Einzeln ist beides vertretbar, in Kombination entsteht das Problem.
• Die Restschuld zum Bindungsende liegt über der Hälfte der ursprünglichen Darlehenssumme. Dieser Wert steht im Tilgungsplan und ist am Tag der Unterschrift bekannt.
• Das Bindungsende fällt in die Nähe des Ruhestands. Dann trifft eine hohe Restschuld auf ein Haushaltseinkommen, das planmäßig sinkt.
• Es wurden weder Sondertilgungsrechte noch ein Tilgungssatzwechsel vereinbart. Ohne diese Rechte fehlt jede Nachsteuerung während der Bindung.
• Der Tilgungsplan wurde nie bis zur letzten Zeile gelesen. Wer die Restschuld zum Bindungsende nicht benennen kann, kennt die eigene Finanzierung nicht zu Ende.

Der belastbarste Test ist eine einfache Belastungsprobe, für die Sie keinen Zinssatz kennen müssen. Nehmen Sie die Restschuld zum Bindungsende aus Ihrem Tilgungsplan und rechnen Sie die Anschlussrate mit einem Sollzins durch, der ein bis zwei Prozentpunkte über Ihrem heutigen liegt. Trägt Ihr Haushalt diese Rate, ist Ihre Finanzierung robust. Trägt er sie nicht, ist die Tilgungsfalle keine theoretische Größe, sondern bereits im Vertrag angelegt.

Prüfen Sie zusätzlich, was in der Zwischenzeit passiert. Auslaufende Elternzeit, geplanter Berufswechsel, eine anstehende Erbschaft oder der Verkauf einer bisherigen Immobilie verändern die tragbare Rate erheblich. Eine Finanzierung, die nur unter den heutigen Bedingungen funktioniert, ist keine.

Wie Sie die Tilgungsfalle im laufenden Vertrag noch entschärfen

Auch wenn die Bindung bereits läuft, sind Sie nicht handlungsunfähig. Vier Hebel greifen, ohne dass Sie den Vertrag beenden müssen:

• Vereinbarte Sondertilgungen konsequent nutzen. Viele Verträge räumen jährlich eine kostenfreie Sondertilgung in Höhe eines vereinbarten Anteils der Darlehenssumme ein. Wer sie regelmäßig ausschöpft, senkt die Restschuld genau dort, wo die reguläre Tilgung noch langsam läuft. Ungenutzte Rechte verfallen in der Regel jahresweise.
• Den Tilgungssatzwechsel ziehen. Sofern vertraglich vereinbart, können Sie den Tilgungssatz während der Bindung anpassen, etwa von zwei auf drei Prozent, wenn das Einkommen gestiegen ist. Prüfen Sie, wie oft und in welchen Grenzen Ihr Vertrag das erlaubt.
• Bei jedem Neuabschluss Tilgung und Bindung gemeinsam festlegen. Eine höhere Anfangstilgung und eine längere Zinsbindung wirken auf dieselbe Restschuld und verstärken sich gegenseitig. Diese Entscheidung fällt einmal, wirkt aber über die gesamte Laufzeit.
• Die Anschlussfinanzierung früh in den Blick nehmen. Je eher Restschuld und Ablauftermin feststehen, desto mehr Wege stehen offen, und desto weniger müssen Sie ein einzelnes Angebot annehmen, nur weil die Zeit fehlt.

Ehrlich dazu gehört der Preis: Eine höhere Anfangstilgung erhöht die monatliche Rate sofort. Der Vorteil zeigt sich erst am Bindungsende, in Form einer kleineren Restschuld und eines kleineren Risikos. Genau deshalb ist die Tilgungsentscheidung keine Frage des Komforts, sondern eine Risikoentscheidung, und sie gehört an denselben Tisch wie die Wahl der Bindungsdauer.

Welche Wege es gibt, das verbleibende Zinsänderungsrisiko darüber hinaus abzusichern, und wie Sie den Anschlusszins konkret sichern, lesen Sie weiter unten in diesem Ratgeber. Für diese Sektion bleibt der Kern: Die Tilgungsfalle entsteht nicht am Ende der Zinsbindung, sondern bei der Unterschrift.

Was passiert nach 10 Jahren Zinsbindung?

Nach zehn Jahren hängt alles davon ab, ob Ihre Zinsbindung ausläuft oder weiterläuft. Endet sie, wird für die offene Restschuld eine neue Zinsvereinbarung getroffen: Ihre Bank unterbreitet in der Regel ein Prolongationsangebot, Sie können die Restschuld aber ebenso zu einem anderen Institut umschulden. Läuft die Bindung weiter, ändert sich zunächst nichts an Ihrer Rate. Sie gewinnen jedoch das gesetzliche Kündigungsrecht hinzu und können den Vertrag ab diesem Zeitpunkt jederzeit beenden. In beiden Fällen bleibt der Darlehensvertrag selbst bestehen; es endet nur die Zinsvereinbarung darin, während Grundschuld und Restschuld weiterlaufen.

Fall 1: Ihre Zinsbindung endet nach zehn Jahren

Das ist der häufigste Fall, weil zehn Jahre die verbreitetste Bindungsdauer sind. Die Folgekette läuft dann in dieser Reihenfolge ab:

• Ihre Bank meldet sich. Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, muss der Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist, und wenn ja, zu welchem Sollzinssatz. Diese Unterrichtung ist eine Pflicht, kein Entgegenkommen.
• Sie entscheiden über die Restschuld. Der offene Betrag wird nicht fällig, sondern weiterfinanziert. Sie können das Prolongationsangebot Ihrer Bank annehmen oder die Restschuld zu einem anderen Institut umschulden. Ein drittes Angebot einzuholen kostet Sie nichts außer Zeit.
• Sie sind an nichts gebunden. Aus dem Angebot Ihrer Bank folgt keine Annahmepflicht. Reagieren Sie nicht, kommt schlicht keine neue Zinsvereinbarung zustande.
• Ohne neue Vereinbarung greift ein eigenes Kündigungsrecht. Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit und ist keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen, können Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat kündigen, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet.

Ein Punkt daran wird selten genannt und ist der folgenreichste: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz oder über die Zeit der Rückzahlung getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangszeitpunkts. Jede Prolongation startet die Zehnjahresfrist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB also neu. Was das für Ihre Beweglichkeit bedeutet, steht im folgenden Abschnitt.

Welcher der drei Wege (Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen) in welcher Lage trägt, ist im Ratgeber zum Sollzins ausführlich gegenübergestellt. Für diesen Abschnitt zählt die Reihenfolge: erst die Restschuld kennen, dann den Ablauftermin, dann die Angebote.

Fall 2: Ihre Bindung läuft weiter und Sie gewinnen das Kündigungsrecht

Haben Sie fünfzehn oder zwanzig Jahre gebunden, passiert nach zehn Jahren zunächst nichts Sichtbares. Rate, Sollzins und Tilgungsplan laufen unverändert weiter. Rechtlich ändert sich trotzdem etwas Wesentliches: Sie können ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

Zwei Details entscheiden darüber, wann dieses Recht tatsächlich entsteht:

• Maßgeblich ist der vollständige Empfang des Darlehens, nicht der Vertragsschluss. Bei einem Neubau oder einer Sanierung mit Auszahlung in Tranchen liegt dieser Zeitpunkt oft deutlich nach der Unterschrift. Die zehn Jahre beginnen entsprechend später.
• Die Frist beträgt sechs Monate. Zwischen Ihrer Kündigung und dem Tag, an dem Sie die Restschuld ablösen, liegt also ein halbes Jahr: Zeit, die Sie für den Vergleich der Anschlussangebote nutzen können.

Dieses Kündigungsrecht kann nach § 489 Absatz 4 BGB nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Daraus folgt der praktisch wichtigste Punkt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt für diese Kündigung nicht an, denn eine solche Forderung würde die Ausübung des Rechts erschweren. Im Wortlaut der Norm steht das nicht. Es ist die Folge aus Absatz 4, und sie gilt unabhängig davon, was in Ihren Darlehensbedingungen vereinbart ist.

Praktisch heißt das: Ab dem zehnten Jahr nach Vollauszahlung sind Sie beweglich, ohne den Preis der langen Bindung zu verlieren. Wie stark diese Asymmetrie zwischen Ihnen und Ihrer Bank wirkt und was bei Frist und Rückzahlung zu beachten ist, klärt der nächste Abschnitt.

Warum der Darlehensvertrag nicht mit der Zinsbindung endet

Die Zinsbindung ist eine Vereinbarung im Darlehensvertrag, nicht der Vertrag selbst. Läuft sie aus, endet nur die Abrede über den Sollzinssatz. Der Darlehensvertrag endet erst, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Diese Unterscheidung erspart Ihnen unnötige Sorgen und einige Kosten:

• Die Restschuld wird nicht fällig. Sie müssen am Tag des Bindungsendes nichts ablösen und nichts nachweisen. Es wird nur der Zins für die verbleibende Restschuld neu vereinbart.
• Die Grundschuld bleibt bestehen. Sie sichert das Darlehen weiter und wird bei einer Prolongation beim selben Institut weder gelöscht noch neu bestellt. Notar- und Grundbuchkosten fallen dafür nicht an.
• Bei einer Umschuldung wechselt die Sicherheit, nicht die Immobilie. Das neue Institut lässt sich die bestehende Grundschuld in der Regel abtreten, statt eine neue eintragen zu lassen. Dafür entstehen Gebühren, die Sie in den Vergleich der Angebote einrechnen sollten.
• Ihre Tilgung läuft nahtlos weiter. Der bis dahin erreichte Kapitalabbau bleibt vollständig erhalten. Die neue Zinsvereinbarung setzt auf der Restschuld auf, die zu diesem Zeitpunkt offensteht.

Wer das durchschaut hat, sieht den Termin anders: Das Ende der Zinsbindung ist kein Bruch in Ihrer Finanzierung, sondern ein geplanter Entscheidungspunkt. Vorbereitet ist er eine Verhandlungsgelegenheit, unvorbereitet wird daraus die Annahme des erstbesten Angebots.

Kann ich mein Darlehen nach 10 Jahren kündigen?

Ja. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht kann nach § 489 Absatz 4 BGB weder ausgeschlossen noch erschwert werden; es steht Ihnen also unabhängig davon zu, was in Ihren Darlehensbedingungen vereinbart ist. Daraus folgt die entscheidende Asymmetrie jeder langen Bindung: Die Bank bleibt über die volle vereinbarte Dauer an Ihren Zins gebunden, Sie selbst nur zehn Jahre.

Der Stichtag ist die Vollauszahlung, nicht die Unterschrift

Der häufigste Irrtum zu diesem Kündigungsrecht betrifft nicht die zehn Jahre, sondern deren Startpunkt. Das Gesetz knüpft nicht an den Vertragsschluss an, sondern an die Auszahlung: Kündbar ist nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ des Darlehens. Wer den Tag der Unterschrift im Kalender markiert, rechnet also mit dem falschen Datum, je nach Finanzierung um Wochen, bei einem Neubau auch um Jahre.

Wie weit Unterschrift und Stichtag auseinanderliegen, hängt daran, wie das Darlehen abgerufen wird:

Entscheidend ist immer die letzte Rate, nicht die erste. Solange noch Valuta offen ist, hat der vollständige Empfang nicht stattgefunden. Praktisch heißt das: Lassen Sie sich von Ihrer Bank das Datum der Schlussauszahlung schriftlich bestätigen und legen Sie es zu den Vertragsunterlagen. Diese eine Zeile entscheidet später darüber, ab wann Sie kündigen dürfen, und sie steht in keinem Tilgungsplan.

Was Sie bei Frist und Rückzahlung beachten müssen

Zum Stichtag kommt die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Beides zusammen ergibt einen früheren Handlungszeitpunkt, als die meisten Darlehensnehmer erwarten:

• Erklären können Sie ab neuneinhalb Jahren. Damit die Kündigung genau zum Zehnjahrestag wirkt, muss sie ein halbes Jahr vorher bei der Bank sein. Wer erst im zehnten Jahr daran denkt, verschiebt den Ausstieg um genau diese sechs Monate.
• Die Kündigung ist auch teilweise möglich. Die Vorschrift erlaubt ausdrücklich, den Darlehensvertrag „ganz oder teilweise“ zu kündigen. Sie können also einen Teilbetrag ablösen und den Rest zu den alten Bedingungen weiterlaufen lassen.
• Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Das ist die schärfste Klausel der ganzen Norm: Ohne bereitstehende Anschlussfinanzierung verpufft die Kündigung, und der alte Vertrag läuft unverändert weiter.
• Die zwei Wochen sind der eigentliche Terminplan. Die Anschlussfinanzierung muss also nicht irgendwann im zehnten Jahr stehen, sondern spätestens vierzehn Tage nach dem Kündigungstermin auszahlungsreif sein, samt Grundschuldabtretung an den neuen Darlehensgeber.

Der letzte Absatz, der Ihnen praktisch am meisten nützt, ist § 489 Absatz 4 BGB: Das Kündigungsrecht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine Klausel in den Darlehensbedingungen, die den Ausstieg nach zehn Jahren von einer Zustimmung, einem Entgelt oder einer zusätzlichen Bedingung abhängig macht, geht damit ins Leere.

Daraus folgt auch die Kostenseite, und zwar als Konsequenz, nicht als Gesetzeswortlaut: Eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre genau die Erschwerung, die Absatz 4 untersagt. Für den Ausstieg nach zehn Jahren kann die Bank sie deshalb nicht verlangen. Der Ausstieg selbst ist damit entschädigungsfrei. Was er nicht garantiert, ist ein besserer Anschlusszins. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet sich erst an Restschuld, Marktniveau und den Kosten für die Sicherheitenübertragung.

Warum eine Prolongation die Zehnjahresfrist neu startet

Die Vorschrift enthält einen zweiten Halbsatz, der in der Beratung regelmäßig übersehen wird: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. Die Zehnjahresfrist beginnt also neu, nicht mit der Auszahlung, sondern mit der neuen Abrede.

Was das im Alltag auslöst:

• Prolongation bei der bisherigen Bank. Sie verlängern zum Ende der Bindung mit neuem Sollzinssatz. Das ist eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz, und die zehn Jahre laufen ab diesem Zeitpunkt erneut.
• Nachträgliche Änderung der Rückzahlung. Auch eine Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung setzt die Frist neu an. Eine bloße Ausübung vertraglich bereits eingeräumter Rechte, etwa eine vereinbarte Sondertilgung oder ein vertraglich vorgesehener Tilgungssatzwechsel, ist dagegen keine neue Abrede über den Sollzinssatz.
• Umschuldung zu einem anderen Darlehensgeber. Dort entsteht ohnehin ein neuer Vertrag mit eigener Frist.
• Ende der Bindung ohne neue Abrede. Trifft niemand eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz, greift § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB: Dann können Sie mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf des Tages kündigen, an dem die Sollzinsbindung endet.

Für die Wahl der Bindungsdauer ist das der praktisch wichtigste Punkt dieser Sektion. Eine Prolongation über zehn Jahre bindet Sie nicht länger als zehn Jahre, aber die Uhr startet eben von vorn. Wer nach einer Prolongation im Jahr fünf feststellt, dass das Marktniveau deutlich gefallen ist, hat kein gesetzliches Ausstiegsrecht mehr, sondern steht wieder vor der Frage des vorzeitigen Ausstiegs.

Halten Sie deshalb zwei Daten fest: den Tag der Schlussauszahlung und den Tag jeder späteren Zinsvereinbarung. Aus dem jeweils jüngeren der beiden ergibt sich Ihr nächstes Ausstiegsfenster. Die Bank führt diese Frist nicht für Sie, und sie erinnert Sie auch nicht daran.

Kann ich die Zinsbindung vorzeitig kündigen, etwa beim Verkauf der Immobilie?

Es kommt darauf an: Vor Ablauf von zehn Jahren gibt es kein freies Kündigungsrecht, wohl aber ein Ausstiegsrecht bei berechtigtem Interesse. Nach § 490 Absatz 2 BGB können Sie ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate vergangen sind; als solches Interesse nennt das Gesetz ausdrücklich das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache, also den Verkauf. Anders als beim Ausstieg nach zehn Jahren müssen Sie der Bank in diesem Fall den Schaden ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht: die Vorfälligkeitsentschädigung. Für Verbraucherdarlehen begrenzt § 502 BGB diese Entschädigung der Höhe nach und schließt sie aus, wenn der Vertrag die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode nicht enthält.

Ausstiegswege im Vergleich: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB und § 490 Abs. 2 BGB

Während einer laufenden Zinsbindung steht Ihnen kein freies ordentliches Kündigungsrecht zu. Das ist der Kern der Bindung: Beide Seiten haben sich für einen bestimmten Zeitraum auf einen Sollzinssatz festgelegt. Das Gesetz kennt genau zwei Wege heraus, und sie unterscheiden sich in jedem einzelnen Merkmal.

Die Tabelle zeigt den entscheidenden Unterschied: Der Weg nach zehn Jahren verlangt von Ihnen keine Begründung, kostet aber Zeit. Der Weg nach § 490 Absatz 2 BGB steht früh offen, verlangt aber einen Grund, und er ist nicht kostenfrei. Wer beide Wege kennt, plant den Verkauf einer Immobilie anders, als wer nur den ersten kennt.

Ein dritter, oft unterstellter Weg existiert nicht: Ein allgemeines Recht, ein zinsgebundenes Immobiliardarlehen jederzeit zurückzuzahlen, gibt es für Verbraucher nicht. Was in der Zinsbindung geht, geht entweder über eine dieser beiden Normen oder über eine Vereinbarung mit der Bank, auf die Sie keinen Anspruch haben.

Was bei einem Verkauf während der Zinsbindung auf Sie zukommt

Der Verkauf der finanzierten Immobilie ist der Standardfall des außerordentlichen Kündigungsrechts, und das Gesetz nennt ihn ausdrücklich. Nach § 490 Absatz 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ dann vor, „wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat“. Vier Tatbestandsmerkmale müssen dafür zusammenkommen:

• Gebundener Sollzinssatz. Bei veränderlichem Zinssatz greift die Vorschrift nicht; dort besteht ohnehin ein anderes Kündigungsrecht.
• Grund- oder Schiffspfandrecht. Die klassische Baufinanzierung mit Grundschuld erfüllt das.
• Berechtigte Interessen, die die Kündigung gebieten. Der Verkauf ist das gesetzliche Regelbeispiel. Das Wort „gebieten“ bedeutet dabei mehr als ein bloßer Wunsch nach einem besseren Zins. Eine Kündigung allein, um von einem gefallenen Marktniveau zu profitieren, trägt dieses Merkmal nicht.
• Sechs Monate seit dem vollständigen Empfang. Vor Ablauf dieser Frist ist auch der begründete Ausstieg versperrt.

Die Kostenfolge steht im dritten Satz derselben Vorschrift: Sie haben dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihm aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Einzelfall ab, unter anderem von der Restschuld, der verbleibenden Bindungsdauer und dem Zinsniveau am Kündigungstag. Eine belastbare Zahl lässt sich dafür nur an Ihrem konkreten Vertrag ermitteln, nicht in einem Ratgeber.

Häufig ist der Ausstieg über § 490 Absatz 2 BGB aber gar nicht der beste Weg. Drei Alternativen kommen ohne Kündigung aus und damit ohne Entschädigung:

• Sondertilgungsrechte ausschöpfen. Was vertraglich als kostenfreie Sondertilgung vereinbart ist, senkt die Restschuld ohne Kündigung. Vor einem Verkauf lohnt die Prüfung, wie viel davon im laufenden Jahr noch offen ist.
• Das Darlehen auf ein Ersatzobjekt übertragen. Kaufen Sie zeitnah eine andere Immobilie, kann die Bank die Sicherheit tauschen und das Darlehen unverändert weiterlaufen lassen. Sollzins und Bindung bleiben erhalten, was bei einem alten Vertrag mit niedrigem Sollzins schwer wiegt. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht, es ist eine Frage der Vereinbarung.
• Schuldnerwechsel beim Verkauf. Übernimmt der Käufer das Darlehen samt Konditionen, endet der Vertrag nicht, sondern wechselt die Person. Auch das setzt die Zustimmung der Bank voraus und scheitert in der Praxis meist an der Bonitätsprüfung des Käufers. Es ist trotzdem der Weg, der beiden Seiten am meisten spart.

Für die Wahl der Bindungsdauer folgt daraus eine praktische Regel: Wer eine lange Bindung abschließt und einen Verkauf innerhalb der nächsten Jahre für möglich hält, sollte die Übertragbarkeit auf ein Ersatzobjekt und großzügige Sondertilgungsrechte bereits beim Abschluss verhandeln. Beides kostet zum Zeitpunkt der Unterschrift wenig und ist später kaum noch durchsetzbar.

Wann die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt oder gedeckelt ist

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein Strafgeld, sondern Schadensersatz und deshalb an Voraussetzungen gebunden, die sich nachprüfen lassen. Nach § 502 Absatz 1 BGB kann der Darlehensgeber eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen, und auch das nur, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden. In diesen beiden Wörtern steckt bereits eine Grenze: Ersatzfähig ist der unmittelbare Schaden, nicht jede Position, die sich rechnerisch anführen lässt.

Vollständig ausgeschlossen ist der Anspruch in zwei Fällen, die Absatz 2 der Vorschrift nennt:

• Rückzahlung aus einer Versicherung, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern.
• Unzureichende Pflichtangaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie unzureichend, entfällt der Anspruch, unabhängig davon, wie hoch der Schaden der Bank tatsächlich ist.

Der zweite Punkt ist der praktisch bedeutsamste. Ob Ihr Vertrag die Berechnungsmethode ausreichend beschreibt, ist eine Frage des konkreten Textes und im Streitfall eine juristische Prüfung wert. Ein Blick in die Vertragsunterlagen vor der Kündigung gehört deshalb zur Vorbereitung jedes vorzeitigen Ausstiegs.

Eine Klarstellung gehört zum Stichwort Deckelung: § 502 BGB enthält zwar feste prozentuale Obergrenzen für die Vorfälligkeitsentschädigung, diese gelten nach dem Wortlaut des dritten Absatzes aber ausdrücklich nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen. Eine grundpfandrechtlich besicherte Baufinanzierung ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen und fällt nicht darunter. Ihre Grenze ergibt sich stattdessen aus dem ersten Absatz (angemessen und unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängend) sowie aus dem Schadensbegriff des § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB. Wer mit einer festen Prozentobergrenze rechnet, rechnet bei einer Baufinanzierung mit der falschen Vorschrift.

Für die Praxis bleiben drei Schritte in dieser Reihenfolge: erst prüfen, ob eine der Alternativen ohne Kündigung trägt, dann den Vertrag auf die Pflichtangaben nach § 502 Absatz 2 BGB durchsehen, und erst danach die Abrechnung der Bank anfordern. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nichts, was sich unter Zeitdruck kurz vor dem Notartermin sauber abwickeln lässt.

Wie sichere ich mich gegen Zinsänderungsrisiken ab?

Gegen steigende Zinsen stehen Ihnen drei Wege offen, die sich in Vorlaufzeit und Kostenart unterscheiden: eine lange Zinsbindung, ein Forward-Darlehen und ein Bausparvertrag als Zinssicherung. Die lange Bindung ist der direkteste Weg, weil sie den Zins des laufenden Darlehens festschreibt und dafür einen Aufschlag kostet. Das Forward-Darlehen sichert den Anschlusszins bereits vor Ablauf der Bindung und verlangt dafür einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit; nach Angaben der BaFin lässt es sich bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbaren. Der Bausparvertrag sichert ein Darlehensrecht zu heute vereinbarten Konditionen, bindet dafür aber Kapital in der Ansparphase und passt vor allem, wenn der Anschluss noch weit entfernt liegt.

Die drei Absicherungswege im Vergleich

Alle drei Wege versichern denselben Fall: dass der Anschlusszins am Ende Ihrer Zinsbindung höher liegt als der heutige. Sie unterscheiden sich nicht im Ziel, sondern in drei Punkten: wann Sie sich festlegen, in welcher Form Sie dafür zahlen und wie lange Sie gebunden sind:

Die Reihenfolge in der Tabelle ist zugleich die Reihenfolge der Vorlaufzeit. Die lange Bindung entscheiden Sie einmal, am Tag der Unterschrift, und sie wirkt sofort. Das Forward-Darlehen setzt voraus, dass eine Bindung bereits läuft und ihr Ende in Sicht ist. Der Bausparvertrag braucht am meisten Zeit, weil erst gespart und dann zugeteilt wird.

Vor allen drei Wegen steht allerdings ein Hebel, der oft übersehen wird, weil er nicht nach Absicherung aussieht: die Restschuld selbst. Ein Zinsanstieg wirkt immer nur auf den Betrag, der am Ende der Bindung noch offensteht. Wer diesen Betrag verkleinert, verkleinert das Risiko unmittelbar, durch eine höhere Anfangstilgung, durch konsequent genutzte Sondertilgungsrechte, durch einen vereinbarten Tilgungssatzwechsel oder durch Rücklagen, mit denen sich zum Ablauftermin ein Teil der Restschuld ablösen lässt. Diese Stellschrauben sind weiter oben in diesem Ratgeber ausführlich beschrieben. Für die Absicherungsfrage zählt der Zusammenhang: Eine kleine Restschuld senkt den Preis jeder Zinssicherung, weil weniger abzusichern ist.

Ehrlich dazu gehört der Preis auch hier. Eine höhere Anfangstilgung senkt Ihre monatliche Belastung nicht, sie erhöht sie. Der Vorteil zeigt sich erst am Bindungsende. Rücklagen aufzubauen bedeutet, Geld nicht anderweitig zu verwenden. Absicherung ist in jeder Form eine Verlagerung von Kosten aus der Zukunft in die Gegenwart.

Wann sich ein Forward-Darlehen rechnet und wann nicht

Beim Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute die Konditionen für ein Darlehen, das erst zu einem festen Termin in der Zukunft ausgezahlt wird, nämlich dann, wenn Ihre laufende Zinsbindung endet. Bis dahin ändert sich an Ihrem bestehenden Vertrag nichts. Nach der Verbraucherinformation der BaFin zur Anschlussfinanzierung können solche Darlehen „bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden“; für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt in der Regel ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt vom Institut und vom Verlauf der Zinsstrukturkurve ab und lässt sich nicht allgemein beziffern.

Dafür spricht ein Forward-Darlehen:

• Die Restschuld zum Ablauftermin ist hoch. Je größer der Betrag, auf den ein künftiger Zinsanstieg wirken kann, desto mehr Sicherheit kaufen Sie mit demselben Aufschlag ein.
• Ihr Haushalt trägt keinen deutlich höheren Anschlusszins. Wenn die Belastungsprobe mit einem um ein bis zwei Prozentpunkte höheren Sollzins scheitert, ist die Absicherung keine Komfortentscheidung.
• Der Ablauftermin fällt in eine kritische Lebensphase. Ruhestand, Familienzeit oder ein absehbarer Einkommenswechsel sind schlechte Zeitpunkte, um ein unbekanntes Zinsniveau akzeptieren zu müssen.
• Sie wollen Planungssicherheit über den gesamten Zeitraum. Der wirtschaftliche Wert liegt in der festen Rate, nicht in einem erhofften Zinsvorteil.

Dagegen spricht es in diesen Fällen:

• Die Restschuld ist klein. Dann steht der Aufschlag über die gesamte Vorlaufzeit in keinem Verhältnis zum abgesicherten Risiko.
• Eine Ablösung ist absehbar. Wer die Restschuld zum Ablauftermin ohnehin größtenteils tilgen kann, sichert einen Betrag ab, den es dann nicht mehr gibt.
• Der Ablauftermin liegt noch sehr weit entfernt. Je länger die Vorlaufzeit, desto mehr Aufschlagmonate summieren sich, ohne dass die Prognose dadurch belastbarer würde.
• Sie wollen auf ein sinkendes Zinsniveau setzen. Dafür ist das Forward-Darlehen das falsche Instrument. Es schließt genau diese Möglichkeit aus.

Der wichtigste Punkt wird im Beratungsgespräch am häufigsten übergangen: Ein Forward-Darlehen begründet eine Abnahmepflicht. Sie müssen das Darlehen zum vereinbarten Termin abnehmen, auch wenn das Zinsniveau bis dahin gefallen ist. Wer nicht abnimmt, muss dem Institut nach den vertraglichen Vereinbarungen den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Ein Forward-Darlehen ist damit keine Wette auf steigende Zinsen, sondern der bewusste Verzicht auf jede Wette.

Warum jede Zinssicherung eine Chance kostet

Zinssicherung folgt immer demselben Tauschgeschäft: Sie geben eine Chance ab und erhalten dafür Gewissheit. Das ist kein Nachteil des jeweiligen Produkts, sondern sein Wesen, und es erklärt, warum jede der drei Varianten einen Preis trägt, auch wenn er unterschiedlich aussieht.

• Bei der langen Zinsbindung zahlen Sie den Aufschlag von der ersten Rate an, also auch in den Jahren, in denen eine kürzere Bindung dieselbe Sicherheit geboten hätte. Aufgegeben haben Sie die Möglichkeit, während der Bindungszeit von einem niedrigeren Niveau zu profitieren, allerdings nur bis zum zehnten Jahr, denn danach können Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
• Beim Forward-Darlehen zahlen Sie für jeden Monat Vorlaufzeit. Aufgegeben haben Sie das Niveau am Ablauftermin, wie immer es ausfällt.
• Beim Bausparvertrag zahlen Sie nicht über den Zins, sondern über die Ansparphase: Das eingezahlte Kapital ist gebunden, wird niedrig verzinst und steht für anderes nicht zur Verfügung. Hinzu kommt die Abschlussgebühr. Aufgegeben haben Sie Verfügbarkeit und Rendite dieses Kapitals. Im Gegenzug ist das Darlehensrecht bereits gesichert.

Daraus folgt eine Entscheidungsregel, die ohne jede Zinsprognose auskommt. Fragen Sie nicht, ob die Zinsen steigen werden. Das weiß niemand verlässlich. Fragen Sie, was passiert, wenn sie steigen. Trägt Ihr Haushalt die Anschlussrate auch bei einem deutlich höheren Sollzins, brauchen Sie keine zusätzliche Absicherung einzukaufen und können die Chance auf ein niedrigeres Niveau behalten. Trägt er sie nicht, ist die Absicherung keine Kostenfrage, sondern Voraussetzung dafür, dass die Finanzierung unter allen denkbaren Bedingungen funktioniert.

Und der wirksamste Beitrag bleibt der unspektakulärste: Je weniger Restschuld am Ende der Bindung offensteht, desto kleiner ist der Betrag, den Sie überhaupt absichern müssen, und desto weniger kostet jede der drei Varianten. Wie Sie den Anschlusszins dann konkret sichern, zeigt der folgende Abschnitt Schritt für Schritt.

Wie sichere ich mir die aktuellen Zinsen für meine Anschlussfinanzierung?

Die Zinssicherung für den Anschluss gelingt in vier Schritten: Restschuld und Ablauftermin aus dem Tilgungsplan ablesen, die tragbare Anschlussrate bestimmen, Angebote mehrerer Institute zum selben Stichtag einholen und erst dann entscheiden, ob Sie prolongieren, umschulden oder per Forward-Darlehen vorziehen. Setzen Sie den Startpunkt zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist bewusst früher als der gesetzliche Mindesttakt, denn nach § 493 BGB muss Ihre Bank Sie erst spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Wer erst mit diesem Schreiben beginnt, kann nur noch annehmen oder ablehnen.

1. Restschuld und Ablauftermin aus dem Tilgungsplan ablesen

Holen Sie zuerst Ihren Tilgungsplan hervor. Beide Zahlen, die Sie für alles Weitere brauchen, stehen dort und sind seit dem Tag der Unterschrift bekannt: der Termin, an dem die Sollzinsbindung endet, und die Restschuld, die zu diesem Termin noch offensteht.

Notieren Sie beides schriftlich und prüfen Sie dabei drei Punkte:

• Der Ablauftermin ist der Stichtag, nicht das Datum des Vertragsschlusses. Zwischen Unterschrift, vollständiger Auszahlung und Beginn der Zinsbindung können Monate liegen. Maßgeblich ist der im Vertrag genannte Termin für das Ende der Sollzinsbindung.
• Die Restschuld gilt nur, wenn Sie planmäßig getilgt haben. Geleistete Sondertilgungen senken sie, ein zwischenzeitlich abgesenkter Tilgungssatz erhöht sie. Fordern Sie im Zweifel eine aktuelle Restschuldauskunft bei Ihrem Institut an.
• Prüfen Sie, ob noch Sondertilgungsrechte offen sind. Jedes Jahr bis zum Ablauf lässt sich die Restschuld weiter senken, und jeder Euro weniger Restschuld verkleinert den Betrag, den Sie überhaupt neu finanzieren müssen.

Erst mit diesen beiden Zahlen wird aus einem diffusen Unbehagen eine bearbeitbare Aufgabe. Wer die Restschuld zum Bindungsende nicht benennen kann, kann weder Angebote vergleichen noch beurteilen, ob eine Zinssicherung sich lohnt.

2. Tragbare Anschlussrate bestimmen

Bestimmen Sie als Nächstes, welche monatliche Rate Ihr Haushalt ab dem Ablauftermin tragen kann, und zwar unabhängig davon, welches Zinsniveau dann gilt. Diese Zahl ist Ihre Entscheidungsgrundlage, nicht der Zins.

Gehen Sie dafür in drei Schritten vor. Rechnen Sie erstens die Anschlussrate auf die Restschuld mit einem Sollzins durch, der ein bis zwei Prozentpunkte über Ihrem heutigen liegt. Das ist keine Prognose, sondern eine Belastungsprobe. Halten Sie zweitens die Tilgung dabei mindestens auf dem bisherigen Niveau: Die Finanzierung soll planmäßig zu Ende gebracht werden, nicht künstlich verlängert. Prüfen Sie drittens, was sich bis zum Ablauftermin in Ihrem Haushalt ändert: auslaufende Elternzeit, ein geplanter Berufswechsel, der Eintritt in den Ruhestand oder wegfallende andere Verbindlichkeiten.

Trägt Ihr Haushalt diese Rate, haben Sie Handlungsspielraum und können in Ruhe zwischen den Anschlusswegen wählen. Trägt er sie nicht, ist das Ergebnis wichtiger als jedes Angebot: Dann brauchen Sie entweder eine niedrigere Restschuld, eine längere Anschlussbindung oder eine frühzeitige Zinssicherung, und Sie wissen das rechtzeitig genug, um daran noch etwas zu ändern.

3. Angebote mehrerer Institute zum selben Stichtag einholen

Holen Sie Angebote nicht nacheinander ein, sondern zum selben Stichtag. Konditionen bewegen sich täglich; zwei Angebote aus verschiedenen Wochen sind kein Vergleich, sondern zwei Momentaufnahmen.

Achten Sie beim Vergleich auf gleiche Rahmenbedingungen:

• Gleiche Darlehenssumme, gleiche Bindungsdauer, gleicher Tilgungssatz. Schon eine abweichende Bindungsdauer macht zwei Angebote unvergleichbar.
• Effektiver Jahreszins statt Sollzins als Vergleichsmaßstab. Nur er enthält die zwingend anfallenden Nebenkosten des jeweiligen Angebots.
• Kosten des Wechsels ausdrücklich abfragen. Bei einem Institutswechsel wird die Grundschuld in der Regel abgetreten statt neu bestellt. Der dafür anfallende Aufwand gehört in den Vergleich, übersteigt einen spürbaren Zinsvorteil bei sechsstelligen Restschulden aber selten.
• Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel mitverhandeln. Beim Anschluss lassen sie sich ebenso vereinbaren wie beim Erstdarlehen, und sie sind der Grund, warum Sie später erneut Spielraum haben.

Das Prolongationsangebot Ihres bisherigen Instituts gehört in diesen Vergleich hinein, nicht daneben. Es ist ein Angebot unter mehreren, und erst der Abgleich zeigt, ob es marktgerecht ist. Über den Zugang zu mehr als 400 Finanzierungspartnern lässt sich dieser Abgleich in einem Durchgang führen, statt bei jedem Institut einzeln anzufragen, vorausgesetzt, der zeitliche Vorlauf ist da.

4. Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen entscheiden

Entscheiden Sie erst jetzt, nachdem Restschuld, tragbare Rate und Vergleichsangebote vorliegen. Drei Wege stehen offen, und sie unterscheiden sich vor allem im Aufwand und im Zeitpunkt:

• Prolongation: Sie verlängern beim bisherigen Institut zu einem neuen Sollzins. Der aufwandsärmste Weg: kein Grundbuchwechsel, keine erneute Objektprüfung. Der Preis ist, dass Sie ohne Vergleich nicht einordnen können, was Ihnen angeboten wird.
• Umschuldung: Ein anderes Institut löst die Restschuld ab und finanziert sie weiter. Zum Ende der Zinsbindung ist der Wechsel entschädigungsfrei möglich; einzukalkulieren ist der Aufwand für die Übertragung der Grundschuld.
• Forward-Darlehen: Sie sichern den Anschlusszins schon vor Ablauf der Bindung und zahlen dafür einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Das ist eine Absicherung, keine Sparmaßnahme, und sie verpflichtet Sie zur Abnahme, auch wenn das Zinsniveau bis zum Termin fällt.

Aus Sicht der Zinsbindung ist die entscheidende Frage nicht, welcher Weg im Moment weniger kostet, sondern welche Bindungsdauer Sie beim Anschluss erneut wählen. Sie entscheiden dieselbe Abwägung noch einmal, mit einer kleineren Restschuld und einer kürzeren verbleibenden Laufzeit als beim ersten Mal. Beides spricht in vielen Fällen für eine andere Antwort als damals. Den vollständigen Ablauf einer Anschlussfinanzierung, von der Unterlagenliste bis zur Abwicklung, finden Sie auf der eigenen Seite dazu; hier bleibt es bei der Zinsperspektive.

Zeitplan: 60, 12, 6 und 3 Monate vor Ablauf

Der Zeitplan hat vier Stationen. Nur die letzte davon ist gesetzlich vorgegeben, und sie ist die späteste, nicht die erste:

Die vierte Station ist die einzige, auf die Sie sich verlassen können, ohne selbst tätig zu werden, und genau deshalb ist sie als Fahrplan ungeeignet. Nach § 493 Absatz 1 BGB unterrichtet der Darlehensgeber den Darlehensnehmer „spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist“. Das ist eine Schutzvorschrift gegen die Überraschung, kein Zeitplan für eine Entscheidung.

Setzen Sie den Startpunkt deshalb zwölf Monate vor Ablauf. Der Unterschied ist kein formaler: Wer zwölf Monate Vorlauf hat, kann Angebote zum selben Stichtag einholen, eine Belastungsprobe rechnen, Sondertilgungsrechte bis zum Ablauf noch ausschöpfen und zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen tatsächlich wählen. Wer erst mit dem Schreiben der Bank beginnt, hat für all das keine Zeit mehr und trifft keine Entscheidung, sondern nimmt an oder lehnt ab.

Wie wähle ich in München die passende Zinsbindung für mein Vorhaben?

In München entscheidet die Bindungsdauer über größere Beträge als anderswo, weil das Kaufpreisniveau zu hohen Darlehenssummen führt und die Restschuld nach zehn Jahren entsprechend hoch ausfällt. Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und prüfe für Ihre Konstellation, welche Bindungsdauer welchen Aufschlag kostet und wie sie sich mit Tilgungssatz und Sondertilgungsrechten kombinieren lässt. Bei komplexen Einkommen aus Selbstständigkeit kommt hinzu, dass nicht jede Bank dieselben Einkommensarten anerkennt. Das beeinflusst die erreichbare Kondition oft stärker als die Bindungsdauer selbst. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden, damit Sie gegenüber Makler und Verkäufer handlungsfähig sind.

Warum die Bindungsdauer in München schwerer wiegt

Der Mechanismus der Zinsbindung ist bundesweit derselbe: Der Sollzins steht fest, bis die Bindung endet, und das Zinsänderungsrisiko trifft Sie an genau einer Stelle, nämlich bei der Restschuld an diesem Tag. Was sich in München unterscheidet, ist nicht der Mechanismus, sondern die Größe der Zahl, auf die er wirkt.

Meine Zielgruppen-Definition beschreibt einkommensstarke Käuferinnen und Käufer im Raum München, die Darlehen ab 400.000 Euro aufnehmen. Diese Größenordnung ist hier keine Ausnahme, sondern der Regelfall, weil das Kaufpreisniveau hoch ist. Für die Bindungsentscheidung folgt daraus eine unbequeme Arithmetik: Bei gleichem Tilgungssatz ist nach zehn Jahren prozentual genauso viel abgebaut wie anderswo, absolut steht aber ein deutlich größerer Betrag offen. Ein Prozentpunkt Unterschied im Anschlusszins kostet auf eine Restschuld von 400.000 Euro rechnerisch 4.000 Euro Zinsen im Jahr, auf 200.000 Euro nur die Hälfte davon, und das ganz ohne Annahme darüber, wo das Zinsniveau in zehn Jahren tatsächlich steht.

Das ist der eigentliche Münchner Befund: Das Zinsänderungsrisiko fällt hier strukturell größer aus, ohne dass die Käufer etwas falsch gemacht hätten. Es hängt an der Darlehenshöhe, und die hängt am Kaufpreis. Eine belastbare Bezifferung des Münchner Preisniveaus nenne ich hier bewusst nicht, solange sie nicht sauber aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses hergeleitet ist; qualitativ ist der Zusammenhang aber eindeutig.

Praktisch heißt das dreierlei. Erstens ist die Zehn-Jahres-Voreinstellung, die in vielen Angeboten steht, in München seltener die passende Wahl als anderswo, nicht weil sie schlechter wäre, sondern weil sie eine größere Restschuld ins Ungewisse trägt. Zweitens ist die Belastungsprobe hier kein Formalakt: Wenn die Anschlussrate auf die tatsächliche Restschuld mit einem spürbar höheren Sollzins nicht mehr trägt, ist die Frage nach der Bindungsdauer bereits beantwortet. Drittens (und das ist die Beratungslinie, die ich in jedem Gespräch fahre) werden Bindungsdauer und Tilgungssatz gemeinsam entschieden, nie nacheinander. Beide wirken auf dieselbe Restschuld. Wer sie getrennt festlegt, optimiert zwei Größen gegeneinander, die eigentlich zusammengehören.

Was ich für Selbstständige und Unternehmer zusätzlich prüfe

München ist eine Stadt der Unternehmerinnen, Freiberufler, Ärzte und Geschäftsführer. Auf diese Gruppe bin ich spezialisiert, und bei ihr kommt zur Bindungsfrage eine zweite Ebene hinzu: Nicht jede Bank rechnet ein selbstständiges Einkommen gleich. Zwei Häuser, die dieselben Jahresabschlüsse lesen, kommen zu unterschiedlich hohen anrechenbaren Einkommen und damit zu unterschiedlichen Darlehenssummen, Tilgungsspielräumen und Konditionen. Dieser Unterschied wirkt sich auf die erreichbare Finanzierung oft stärker aus als die Wahl zwischen zehn und fünfzehn Jahren.

Deshalb prüfe ich bei komplexen Einkommensstrukturen zusätzlich zur reinen Bindungsfrage:

• Welches Haus welche Einkommensarten anerkennt. Abschreibungen, Entnahmen, thesaurierte Gewinne und einmalige Effekte werden unterschiedlich behandelt. Das entscheidet über die tragbare Rate, und die tragbare Rate entscheidet über den möglichen Tilgungssatz.
• Wie weit der Tilgungssatz nach oben gehen kann. Bei schwankenden Einkommen ist die höchste dauerhaft tragbare Tilgung die bessere Risikovorsorge als die längste Bindung. Sie senkt die Restschuld, statt nur den Zeitpunkt zu verschieben, an dem sie relevant wird.
• Ob Sondertilgungsrechte und ein Tilgungssatzwechsel vereinbart werden können. Wer in guten Jahren mehr zurückführen und in schwächeren zurückschalten kann, braucht die kurze Bindung als Flexibilitätsersatz nicht. Diese Rechte sind beim Abschluss verhandelbar, nachträglich kaum noch.
• Wie das Bindungsende zur Unternehmensplanung passt. Ein Gesellschafterwechsel, eine Praxisübergabe oder ein geplanter Verkauf im Zeitfenster der Bindung verschiebt den günstigsten Zeitpunkt für eine Neuverhandlung erheblich.
• Welche Häuser für diese Konstellation überhaupt in Frage kommen. Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus frei aus. Entscheidend ist nicht die Zahl, sondern die Vorauswahl: gezielt bei den Häusern einreichen, die Ihr Einkommensprofil annehmen, statt breit zu streuen.

Der rote Faden bleibt in beiden Fällen derselbe. Erst wird die Struktur geklärt: Darlehenssumme, Eigenkapitaleinsatz, tragbare Rate, Tilgungssatz und daraus die Restschuld zum gewünschten Bindungsende. Danach steht fest, wie viele Bindungsjahre Ihre Finanzierung tatsächlich braucht. Wer umgekehrt mit der Bindungsdauer beginnt, wählt eine Jahreszahl, bevor er weiß, welches Risiko sie absichern soll.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Betreut werden Vorhaben in München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding.

Fazit

Die Zinsbindung ist die zentrale Risikoentscheidung Ihrer Baufinanzierung, weil sie festlegt, wie viel Restschuld am Ende zu unbekannten Konditionen offensteht. Entscheiden Sie deshalb vom Ende her: erst die tragbare Anschlussrate und die Restschuld bestimmen, dann Bindungsdauer und Tilgungssatz gemeinsam festlegen. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren nimmt der langen Bindung ihren vermeintlichen Nachteil, denn es bindet die Bank fest und Sie selbst nur zehn Jahre. Wenn Sie in München oder im Umland finanzieren, schauen wir uns Ihre Konstellation gern in einem unverbindlichen Erstgespräch an.

Vier Gedanken tragen diesen Ratgeber, und keiner davon verlangt eine Zinsprognose.

Der erste: Die Zinsbindung ist eine wechselseitige Preisgarantie. Sie legt nicht nur Ihre Rate fest, sie bindet auch die Bank an einen Satz, den sie später weder nach oben noch nach unten korrigieren kann. Wer die Bindung nur als eigene Fessel liest, übersieht die Hälfte des Geschäfts.

Der zweite: „Richtig“ ist keine Jahreszahl. Fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre sind keine Qualitätsstufen, sondern Antworten auf drei Fragen, die Sie am Tag der Unterschrift bereits beantworten können: welche Restschuld am Bindungsende offen steht, was Ihr Haushalt an Anschlussrate tatsächlich trägt und was in diesem Zeitfenster in Ihrem Leben geplant ist. Wer diese drei Größen kennt, braucht keine Faustregel mehr. Wer sie nicht kennt, dem hilft auch keine.

Der dritte: Die lange Bindung ist weniger einseitig, als sie wirkt. Weil Sie nach zehn Jahren in jedem Fall aus dem Vertrag herauskommen und dieses Recht vertraglich nicht beschnitten werden kann, ist alles jenseits der zehn Jahre eine Absicherung mit eingebauter Ausstiegsluke. Sie zahlen dafür einen Aufschlag, aber Sie verkaufen dafür keine Beweglichkeit. Das dreht die verbreitete Sorge vor langen Bindungen um.

Der vierte, und in der Praxis der wichtigste: Die Tilgung wirkt stärker auf Ihr Risiko als die Bindungsdauer allein. Bindungsjahre verschieben den Zeitpunkt, an dem das Zinsänderungsrisiko eintritt. Die Tilgung verkleinert den Betrag, auf den es überhaupt wirken kann. Deshalb ist die Reihenfolge in der Beratung entscheidend: erst Restschuld und Belastbarkeit, dann Bindungsdauer und Tilgungssatz gemeinsam, und die Kondition zuletzt. In München, wo die Darlehenssummen überdurchschnittlich hoch sind, fällt dieser Unterschied absolut stärker ins Gewicht als anderswo.

Was daraus für Ihre Unterschrift folgt, ist unspektakulär: Lesen Sie den Tilgungsplan bis zur letzten Zeile, notieren Sie die Restschuld zum geplanten Bindungsende und rechnen Sie die Anschlussrate darauf mit einem spürbar höheren Sollzins durch. Hält diese Probe, ist Ihre Finanzierung robust, unabhängig davon, welche Jahreszahl auf dem Vertrag steht.